Vu la procédure suivante :
Par une requête et des mémoires complémentaires, enregistrés les 5 août 2019, 31 mars 2020 et 27 janvier 2021 sous le numéro 1903844, la SCI Perrieres, prise en la personne de ses représentants légaux en exercice, représentée par Me Lacrouts, demande au tribunal :
- d'annuler la décision en date du 3 juillet 2019 par laquelle le maire de la commune de Cap d'Ail a rejeté sa demande de permis de construire n°PC 006 032 19 S 0006 pour la construction d'une maison individuelle sur un terrain sis 24 avenue Marquet à Cap d'Ail ;
- d'enjoindre au maire de la commune de Cap d'Ail de délivrer l'autorisation demandée, dans un délai de quinze jours à compter de la notification du jugement à intervenir, sous astreinte de 500 euros par jour de retard ;
- et de mettre à la charge de la commune de Cap d'Ail une somme de 10 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
La société soutient que la décision litigieuse est entachée d'une erreur d'appréciation, dès lors que :
le projet ne méconnait pas l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme et s'insère parfaitement dans le site ;
le projet ne méconnait pas les règles d'emprise au sol du plan local d'urbanisme de la commune (article UD9) ;
il n'y a aucun doute sur la surface du projet, et aucune incohérence des documents du dossier de demande à cet égard ;
le projet ne méconnait pas l'article UD11 du plan local d'urbanisme de la commune ;
le projet ne méconnait pas le plan de prévention des risques Mouvements de terrain ;
il n'y a aucune erreur sur le calcul de la surface des espaces verts en pleine terre et la simple erreur graphique sur le plan PCMI2.c quant à la représentation de la partie amont de la servitude de passage est sans incidence sur le respect de la règlementation applicable en la matière ;
enfin, le projet ne méconnait pas l'article UB13.1. du plan local d'urbanisme de la commune.
Par mémoires en défense, enregistrés les 18 février et 4 décembre 2020 et le 5 février 2021, la commune de Cap d'Ail, prise en la personne de son maire en exercice, représentée par Me Kattineh-Borgnat, conclut au rejet de la requête et à la mise à la charge de la société requérante d'une somme de 2 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
La commune soutient que la décision litigieuse de refus de permis de construire est parfaitement fondée, en raison :
de la méconnaissance de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme, nonobstant l'avis favorable de l'Architecte des Bâtiments de France, dès lors que la construction objet du projet litigieux représente un linéaire imposant de plus de trente mètres qui porte atteinte au caractère et l'intérêt des lieux avoisinants ;
du non-respect des règles relatives à l'emprise au sol du projet (limitée à 10% de la superficie totale du terrain d'assiette du projet), cette dernière devant être considérée comme la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus ;
de la discordance entre certains éléments du dossier de demande, à savoir que le plan coupe BB ne comprend pas une partie du bâtiment en R+1, et qu'une autre partie du bâtiment n'apparaît ni en coupe BB ni en coupe AA ;
de la méconnaissance de l'article UD11 du plan local d'urbanisme de la commune concernant les murs de soutènement, le plan PCMI5b faisant apparaître un mur de soutènement auquel la notice ne fait nullement référence ;
de l'erreur de calcul portant sur la surface des espaces verts en pleine terre, qui devrait être de 75%, et qui n'est pas respectée, là encore eu égard à la discordance entre certains éléments du dossier de demande.
Par ordonnance en date du 18 février 2021, la clôture de l'instruction a été fixée à cette même date.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique du 2 février 2023 :
- le rapport de M. Silvestre-Toussaint-Fortesa, président ;
- les conclusions de Mme Sorin, rapporteure publique ;
- et les observations de Me Lacrouts, pour la société requérante, et de Me Kattineh-Borgnat, pour la commune de Cap d'Ail.
Une note en délibéré, enregistrée le 7 février 2023, a été produite par Me Lacrouts dans l'intérêt de la SCI Perrières.
Considérant ce qui suit :
1. La SCI Perrières a déposé le 9 avril 2019 auprès de la commune de Cap d'Ail une demande de permis de construire n°PC006 032 19 S 0006, pour la construction d'une maison individuelle d'une surface de plancher de 630,86 m², sur un terrain cadastré Section AC n°187 et n°344, sis 26 avenue Marquet à Cap d'Ail. La commune de Cap d'Ail a rejeté cette demande par une décision du maire de la commune en date du 3 juillet 2019. La société pétitionnaire demande au tribunal, d'une part, d'annuler cette décision de refus de permis de construire et, d'autre part, d'enjoindre sous astreinte au maire de la commune de Cap d'Ail de délivrer l'autorisation demandée.
Sur les conclusions aux fins d'annulation :
2. En premier lieu, il ressort des termes de la décision de refus de permis attaquée que cette dernière s'est notamment fondée sur le motif du non-respect du seuil maximal de 10%, prévu par le plan local d'urbanisme (ci-après " PLU ") de la commune de Cap d'Ail, pour l'emprise au sol du projet par rapport à la superficie totale du terrain d'assiette. En effet, toujours selon les termes de ladite décision, le plan PCMI2.h ne ferait pas figurer la totalité de la construction dépassant de plus de 60cm le sol existant. La commune soutient en outre dans ses écritures que des parties de bâtiments du projet auraient été déduites du calcul de l'emprise au sol et considérées comme des parties enterrées, le plan PCMI2.g, servant au calcul de l'emprise au sol du projet, ne mentionnant ainsi ni la piscine ni sa plage dans le calcul. Il n'est en effet pas contesté que la piscine et ses abords n'ont pas été pris en compte dans le calcul de l'emprise au sol mais la société requérante soutient, sans être sérieusement contredite, d'une part que la piscine ne dépassait pas de plus de 60cm le sol existant et qu'il n'y avait dès lors pas lieu de l'intégrer dans le calcul de l'emprise au sol et, d'autre part, qu'en intégrant les abords de la piscine dans ce calcul, le total de l'emprise au sol serait de 314,85m² soit une emprise inférieure à 10 % de la superficie totale du terrain d'assiette du projet. Dans ces conditions, le motif susmentionné retenu par la décision attaquée est erroné.
3. En deuxième lieu, il ressort des termes de la décision de refus de permis attaquée que cette dernière s'est également fondée sur le motif de ce que la partie sud des bâtiments du projet n'auraient pas été pris en compte dans le calcul de la surface (RDC et niveau 1). Toutefois, l'article 157 de la loi du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové susvisée a, dès son entrée en vigueur le 26 mars suivant, supprimé toute référence au coefficient d'occupation des sols, en dépit des dispositions figurant aux plans locaux d'urbanisme le régissant. Il s'ensuit qu'aucun vice tenant à une éventuelle méconnaissance du coefficient d'occupation des sols par le projet ne peut être retenu. Dans ces conditions, le motif susmentionné retenu par la décision attaquée est également erroné.
4. En troisième lieu, il ressort des termes de la décision de refus de permis attaquée que cette dernière s'est également fondée sur le motif tiré de la méconnaissance de l'article UD11 du PLU de la commune de Cap d'Ail concernant les murs de soutènement, le plan PCMI5b faisant apparaître un mur de soutènement auquel la notice ne fait nullement référence. Toutefois, la société requérante établit, au regard de l'ensemble des éléments du dossier de demande produits au dossier, que le mur en cause ne constituait pas un mur de soutènement mais un retour de l'élément construit se trouvant au-dessus de la porte d'entrée et menant aux stationnements du garage (cf. plan coté PCMI 5.1). Dans ces conditions, le motif susmentionné retenu par la décision attaquée est également erroné.
5. En quatrième lieu, il ressort des termes de la décision de refus de permis attaquée que cette dernière s'est également fondée sur le motif que le projet ne comprendrait aucun élément relatif à la résistance aux tassements, alors qu'il se situe pour partie en zone bleue du plan de prévention des risques Mouvements de terrain. Toutefois, la société requérante soutient, sans être contredite, que le projet se situe en zone " NE " dudit plan de prévention et n'est dès lors pas concerné par la prescription susmentionnée. Par suite, le motif susmentionné retenu par la décision attaquée est également erroné.
6. En cinquième lieu, il ressort des termes de la décision de refus de permis attaquée que cette dernière s'est également fondée sur le motif de la discordance entre les plans PCMI2.c et PCMI2.d, en ce que la servitude de passage située au nord-ouest n'apparaitrait pas engazonnée sur le premier plan alors qu'elle serait représentée comme un espace en pleine terre sur le deuxième, entraînant une inexactitude quant au calcul de la surface des espaces verts en pleine terre. Si la société requérante reconnait l'existence d'une erreur graphique sur le plan PCMI2.c, elle soutient, sans être sérieusement contredite, que le plan PCMI2.c susmentionné n'a pas servi de support au calcul des surfaces du projet, mais simplement de plan pour l'implantation des végétaux. Dans ces conditions, le motif susmentionné retenu par la décision attaquée est également erroné.
7. En sixième lieu, il ressort des termes de la décision de refus de permis attaquée que cette dernière s'est également fondée sur le motif de la méconnaissance de l'article UD 13.1. du PLU de la commune de Cap d'Ail, dès lors que le plan PCMI2.c ne comporterait aucune indication relative aux arbres abattus et à leur emplacement. Toutefois, la société requérante soutient, là encore sans être sérieusement contredite, que les indications relatives à l'abattage de dix arbres figurent au plan en page 4 sur 8 du volet paysager, avec leur localisation expressément indiquée par des points rouges, et que les indications relatives à leur remplacement, par 91 arbres, figurent sur le plan PCMI2.c, précisant leur localisation.
8. Enfin, en septième lieu, aux termes de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme : " Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales ". En l'espèce, il ressort des pièces du dossier que le quartier dans lequel doit s'implanter le projet est composé de villas individuelles de style traditionnel provençal et de gabarit R+1. Au sein d'un tel environnement, la commune de Cap d'Ail était fondée à considérer que la construction projetée, présentant un linéaire imposant de plus de trente mètres en style contemporain et avec des matériaux totalement différents de ceux employés par le bâti existant dans le quartier, portait atteinte au caractère des lieux avoisinants. Dès lors, le maire de la commune pouvait, à bon droit et sans erreur d'appréciation, se fonder sur les dispositions de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme pour refuser d'accorder le permis sollicité.
9. Il résulte de tout de ce qui précède que la société requérante n'est pas fondée à demander l'annulation de l'arrêté litigieux par lequel le maire de la commune de Cap d'Ail a rejeté sa demande de permis de construire. Il y a dès lors lieu de rejeter les conclusions de la requête aux fins d'annulation, ainsi que, par voie de conséquence, les conclusions de la requête présentées aux fins d'injonction et au titre des frais liés au litige.
Sur les frais liés au litige :
10. Aux termes de l'article L. 761-1 du code de justice administrative : " Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation ".
11. Dans les circonstances de l'espèce, il n'y a pas lieu de faire droit aux conclusions présentées par la commune de Cap d'Ail sur le fondement des dispositions précitées.
DECIDE :
Article 1er : La requête de la SCI Perrières est rejetée.
Article 2 : Les conclusions présentées par la commune de Cap d'Ail au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.
Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la SCI Perrières et à la commune de Cap d'Ail.
Délibéré après l'audience du 2 février 2023, à laquelle siégeaient :
M. Silvestre-Toussaint-Fortesa, président,
Mme Le Guennec, conseillère,
M. Combot, conseiller,
Assistés de Mme Albu, greffière.
Décision rendue publique par mise à disposition au greffe, le 2 mars 2023.
Le président-rapporteur,
signé
F. Silvestre-Toussaint-Fortesa
L'assesseur le plus ancien,
signé
B. Le Guennec
La greffière,
signé
C. Albu
La République mande et ordonne au préfet des Alpes-Maritimes, en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
Pour expédition conforme,
La greffière,
C. Albu
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