Vu la procédure suivante :
Par une requête et des mémoires, enregistrés les 4 juillet 2023, 16 janvier et 18 janvier 2024, la société en nom collectif Cogedim Méditerranée, prise en la personne de son représentant légal en exercice, représentée par Me Szepetowski, demande au tribunal :
1°) d'annuler l'arrêté du 15 février 2023 en tant que le maire de Nice a refusé de lui délivrer un permis de construire un immeuble d'habitation collective comprenant vingt-et-un logements sur les parcelles cadastrées section EB n°s 10 et 11, situées 84 avenue Cyrille Besset à Nice, ensemble la décision portant rejet de son recours gracieux du 20 mars 2023 née du silence gardé par le maire de Nice sur ce recours ;
2°) d'enjoindre au maire de Nice de lui délivrer le permis de construire sollicité en l'assortissant, le cas échéant, de prescriptions ;
3°) de mettre à la charge de la commune de Nice la somme de 6 000 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
La société requérante soutient que :
- le premier motif de refus tiré de l'incohérence du dossier de la demande de permis de construire quant au nombre d'espaces verts prévus par le projet est entaché d'une erreur de fait et d'une erreur manifeste d'appréciation dès lors que, s'il existe une erreur matérielle quant à la quantité d'espaces verts figurant sur un des plans du dossier de permis, les autres plans annexés à cette demande indiquaient la bonne quantité d'espaces verts, alors qu'en tout état de cause, un tel motif aurait pu faire l'objet d'une simple prescription ;
- en refusant le permis de construire litigieux au motif, d'une part, que l'aspect extérieur et les proportions du projet, objet de ce permis, ne sont pas de nature à s'intégrer de manière harmonieuse le long d'une voie privée en impasse et, d'autre part, de ce que ce projet n'est pas de nature à conserver ni à améliorer la qualité paysagère du site dans lequel il a vocation à s'implanter, le maire de Nice a entaché sa décision d'une erreur de fait et d'une erreur manifeste d'appréciation ;
- la décision de refus litigieuse aggrave par ailleurs " la crise du logement ".
Par un mémoire en défense, enregistré le 28 décembre 2023, la commune de Nice, prise en la personne de son maire en exercice, conclut au rejet de la requête.
La commune fait valoir qu'aucun des moyens de la requête n'est fondé.
Vu les autres pièces du dossier ;
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique du 4 avril 2024 :
- le rapport de M. Holzer,
- les conclusions de Mme Sorin, rapporteure publique,
- et les observations de Mme A, représentant la commune de Nice.
Considérant ce qui suit :
1. Par une demande du 28 octobre 2022 et complétée le 30 novembre suivant, la société en nom collectif (ci-après " SNC ") " Cogedim Méditerranée " a sollicité un permis de construire, valant permis de démolir, portant sur la démolition des constructions existantes et la réalisation d'un immeuble d'habitation collective comprenant vingt-et-un logements sur les parcelles cadastrées section EB n°s10 et 11, situées 84 avenue Cyrille Besset à Nice. Par un arrêté du 15 février 2023, le maire de Nice a fait droit à la demande de démolition mais a refusé de délivrer le permis de construire portant sur la réalisation de l'immeuble d'habitation collective. Par un courrier daté du 20 mars 2023 et réceptionné le 23 mars suivant par les services de la commune de Nice, ladite société a formé un recours gracieux contre cette décision de refus, qui est toutefois resté sans réponse. Par la présente requête, la société Cogedim Méditerranée demande au tribunal d'annuler cet arrêté du 15 février 2023 en tant que le maire de Nice a refusé de lui délivrer le permis de construire sollicité, ensemble la décision portant rejet de son recours gracieux née du silence gardé par le maire de Nice sur ce recours.
Sur les conclusions à fin d'annulation :
2. Pour refuser de délivrer le permis de construire sollicité par la société Cogedim Méditerranée, le maire de Nice s'est fondé sur deux motifs. En premier lieu, il a estimé que le dossier de la demande de permis de construire était entaché d'une incohérence quant au nombre d'espaces verts prévus par le projet. En second lieu, il a considéré, d'une part, que l'aspect extérieur et les proportions du projet n'étaient pas de nature à s'intégrer de manière harmonieuse le long d'une voie privée en impasse et, d'autre part, que le projet ne conservait ni n'améliorait la qualité paysagère du site dans lequel il avait vocation à s'implanter.
3. En premier lieu, aux termes de l'article 2.4 de la sous-zone UCc du règlement du plan local d'urbanisme de la métropole Nice Côte d'Azur (ci-après " PLUm "), relatif au traitement environnemental et paysager des espaces non-bâtis et abords des constructions : " () / 15% au moins de la superficie du terrain doit être aménagée en espaces verts, dont au moins la moitié en espaces verts de pleine terre. / Dans les espaces concernés par la " trame verte et bleue ", document n°5 des pièces réglementaires du dossier du PLU métropolitain, le pourcentage d'espace vert est augmenté de 5%. 60% de ces espaces verts doivent être traités en pleine terre () ". Aux termes du lexique du PLUm prévu à l'article 49 des dispositions générales, les espaces verts sont définis comme des " espaces comprenant une végétation basse ainsi que des arbres ou arbustes d'essences variées économes en eau et adaptés au climat local (). Ils sont soit en pleine terre soit végétalisés. / () ".
4. En l'espèce, il est constant que le plan des stationnements en rez-de-chaussée, côté 2-Y1, mentionne aux cotés de deux " espaces verts de pleine terre ", d'une superficie respective de 2,10 m² et 71,30 m², l'existence d'un " espace végétalisé " d'une surface de 60,70 m² alors que les autres plans annexés à la demande de permis de construire, dont le plan de masse, coté 2-1, indiquent pour cette surface végétalisée une superficie de 71,30 m². Toutefois, il ressort des pièces du dossier que la notice de présentation, dans sa version du 29 novembre 2022, indique l'existence de trois surfaces d'espaces verts dont deux d'une superficie de 71,30 m², correspondant ainsi à un des deux " espaces verts de pleine terre " et à " l'espace végétalisé " mentionnés par le plan de masse annexé à la demande de permis de construire. Ainsi, la mention d'une surface erronée sur le plan des stationnements en rez-de-chaussée relève d'une simple erreur matérielle qui n'est dès lors pas de nature, à elle seule, à affecter la légalité du permis de construire litigieux. En tout état de cause, et à supposer qu'il faille prendre en compte la surface de cet espace végétalisé telle qu'elle ressort de ce plan des stationnements en rez-de-chaussée, soit 60,70 m², il est constant que le projet aurait alors prévu une superficie de 134,10 m² réservée aux espaces verts, soit plus de 20% de la superficie totale du terrain d'assiette du projet, conformément aux prescriptions imposées par les dispositions précitées de l'article 2.4 de la sous-zone UCc du règlement du PLUm. Dans ces conditions, la société pétitionnaire est fondée à soutenir que le maire de Nice ne pouvait légalement refuser le permis de construire litigieux au motif que le dossier de la demande était entaché d'une incohérence quant à la quantité d'espaces verts ne lui permettant pas de contrôler la conformité du projet aux règles relatives au traitement environnemental et paysager des espaces non-bâtis et abords des constructions.
5. En second lieu, aux termes des dispositions de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme : " Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales. ". En outre, aux termes de l'article 2.2 de la sous-zone UCc du règlement du PLUm relatif à la qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère : " Dans les espaces concernés par la " trame verte et bleue ", document 5 des pièces réglementaires, tous les projets d'aménagement devront conserver voire améliorer la qualité paysagère du site existant et prendre en compte la topographie et le profil existants afin de minimiser les mouvements de terres. / () ". Aux termes de l'article 2.2.1 de cette même sous-zone de ce règlement : " L'expression architecturale peut recourir en façades et en toitures à des matériaux contemporains et à des techniques modernes dès lors qu'elle présente un aspect compatible avec le caractère de l'environnement bâti, qu'elle s'inscrit harmonieusement dans le paysage urbain ou naturel et qu'elle respecte la topographie. Exceptionnellement, un recours à un pastiche d'une architecture locale peut être admis. / La création et la recherche architecturales peuvent intégrer l'innovation et les solutions énergétiques nouvelles, bioclimatiques et environnementales. / Toutes les parties visibles depuis l'espace extérieur employées pour le traitement des façades et des couvertures doivent répondre à un souci de qualité architecturale et être en harmonie avec le caractère des constructions existantes dans l'environnement proche. / L'implantation des constructions sera choisie de telle sorte que les mouvements de sol soient réduits au strict minimum nécessaire à l'implantation du bâti. ". Ces dispositions du règlement PLUm ont le même objet que celles de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme et prévoient des exigences qui ne sont pas moindres. Il convient donc d'apprécier la légalité du permis de construire litigieux au regard de ces dispositions du règlement du PLUm.
6. Il résulte des dispositions citées au point précédent que, si les constructions projetées portent atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ou encore à la conservation des perspectives monumentales, l'autorité administrative compétente peut refuser de délivrer le permis de construire sollicité ou l'assortir de prescriptions spéciales. Pour rechercher l'existence d'une atteinte de nature à fonder le refus de permis de construire ou les prescriptions spéciales accompagnant la délivrance de ce permis, il lui appartient d'apprécier, dans un premier temps, la qualité du site sur lequel la construction est projetée et d'évaluer, dans un second temps, l'impact que cette construction, compte tenu de sa nature et de ses effets, pourrait avoir sur le site.
7. D'une part, il ressort des pièces du dossier que le projet, objet du permis de construire litigieux, a vocation à s'implanter le long de l'impasse que constitue l'avenue Cyrille Besset sur laquelle se situe, dès l'entrée et de part et d'autre de la voie, deux immeubles collectifs et qui se termine, au nord-ouest, par un groupe de constructions majoritairement composé de maisons individuelles dont certaines comportent une construction mitoyenne pouvant s'apparenter à des bâtiments à usage d'habitation collective et, au nord-est, par un autre bâtiment à usage d'habitation collective. Si, comme le soutient la commune défenderesse, le groupe de constructions situé au nord-ouest des parcelles litigieuses est majoritairement de style traditionnel provençal, les autres constructions, et plus particulièrement les immeubles d'habitation collective entourant ces parcelles, ne présentent pas les mêmes caractéristiques architecturales de telle sorte que l'environnement bâti du projet est dénué de caractère particulier et d'homogénéité architecturale.
8. D'autre part, le projet litigieux consiste en la construction d'un immeuble d'habitation collective en R+4 comprenant vingt-et-un logements dont la volumétrie et la hauteur sont nettement inférieures à celles des immeubles collectifs avoisinant en R+6 et R+8. En outre, il ne ressort pas des pièces du dossier que le projet en litige, qui se caractérise par une architecture contemporaine sobre et pour lequel l'architecte des bâtiments de France a émis un avis favorable le 17 novembre 2022, ne présenterait pas un aspect compatible avec le caractère et l'intérêt des lieux avoisinants tels que décrit au point précédent. Enfin, si comme le soutient la commune de Nice, tant aux termes de l'arrêté attaqué que dans son mémoire en défense, le secteur dans lequel le projet litigieux a vocation à s'implanter est particulièrement valorisé par la présence d'espaces verts constitués notamment par les jardins des pavillons actuellement implantés sur les parcelles litigieuses et qui ont vocation à être démolis en application de l'arrêté attaqué, il ressort toutefois des pièces du dossier, ainsi qu'il a été dit précédemment, que le projet litigieux prévoit 144,70 m² d'espaces verts, soit plus de 23% de la surface totale du terrain d'assiette du projet, soit au-delà des exigences imposées par le règlement du PLUm telles que décrites au point 3 du jugement.
9. Il résulte de ce qui a été dit aux points 7 et 8 du jugement que la société requérante est fondée à soutenir qu'en refusant le permis de construire litigieux sur le fondement des dispositions citées au point 5, le maire de Nice en a fait une inexacte application.
10. Pour l'application des dispositions de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme, aucun des autres moyens de la requête n'est susceptible, en l'état du dossier, de fonder l'annulation de l'arrêté litigieux.
11. Il résulte de ce qui précède que la société requérante est fondée à soutenir que l'arrêté du 15 février 2023 du maire de Nice est illégal en tant que ce dernier a refusé de lui délivrer le permis de construire sollicité en vue de la réalisation d'un immeuble d'habitation collective. Par suite, cet arrêté doit être annulé en tant qu'il a refusé le permis de construire sollicité par la société Cogedim Méditerranée. Par voie de conséquence, doit également être annulée la décision par laquelle le maire de Nice a implicitement rejeté le recours gracieux formé par ladite société à l'encontre de cet arrêté du 15 février 2023.
Sur les conclusions à fin d'injonction :
12. Lorsque le juge annule un refus de permis de construire après avoir censuré l'ensemble des motifs que l'autorité compétente a énoncés dans sa décision conformément aux prescriptions de l'article L. 424-3 du code de l'urbanisme ainsi que, le cas échéant, les motifs qu'elle a pu invoquer en cours d'instance, il doit ordonner, le cas échéant d'office, à l'autorité compétente de délivrer l'autorisation sollicitée. Il n'en va autrement que s'il résulte de l'instruction soit que les dispositions en vigueur à la date de la décision annulée, qui, eu égard aux dispositions de l'article L. 600-2 du code de l'urbanisme demeurent applicables à la demande, interdisent de l'accueillir pour un motif que l'administration n'a pas relevé, ou que, par suite d'un changement de circonstances, la situation de fait existant à la date du jugement y fait obstacle.
13. Le présent jugement censure l'ensemble des motifs par lesquels le maire de Nice a refusé de délivrer à la société Cogedim Méditerranée le permis de construire qu'elle a sollicité le 28 octobre 2022. Il ne résulte pas de l'instruction que les dispositions en vigueur à la date de l'arrêté attaqué interdiraient de délivrer l'autorisation de construire sollicitée par la société requérante, ni que la situation de fait existant à la date de ce jugement y ferait obstacle. Dans ces conditions, il y a lieu d'enjoindre au maire de Nice de délivrer à la société requérante le permis de construire sollicité dans un délai d'un mois à compter de la notification de ce jugement.
Sur les frais liés au litige :
14. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la société requérante, qui n'est pas la partie perdante dans cette instance, la somme demandée par la commune de Nice au titre des frais qu'elle a exposés et non compris dans les dépens.
15. En revanche, il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de la commune de Nice une somme de 1 500 euros à verser à la société requérante au titre de ces mêmes dispositions.
D E C I D E :
Article 1er : L'arrêté du 15 février 2023 en tant que le maire de Nice a refusé de délivrer le permis de construire sollicité par la société Cogedim Méditerranée en vue de la réalisation d'un immeuble d'habitation collective et la décision portant rejet du recours gracieux de cette société née du silence gardé par le maire de Nice sur ce recours, sont annulés.
Article 2 : Il est enjoint au maire de Nice de délivrer à la société Cogedim Méditerranée le permis de construire qu'elle a sollicité le 28 octobre 2022 dans un délai d'un mois à compter de la notification de ce jugement.
Article 3 : La commune de Nice versera une somme de 1 500 (mille cinq cents) euros à la société Cogedim Méditerranée en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 4 : Les conclusions de la commune de Nice présentées sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.
Article 5 : Le présent jugement sera notifié à la société en nom collectif Cogedim Méditerranée et à la commune de Nice.
Délibéré après l'audience du 4 avril 2024, à laquelle siégeaient :
M. Silvestre-Toussaint-Fortesa, président,
M. Holzer, conseiller,
M. Combot, conseiller,
Assistés de Mme Suner, greffière.
Rendu public par mise à disposition au greffe, le 25 avril 2024.
Le rapporteur,
signé
M. Holzer
Le président,
signé
F. Silvestre-Toussaint-FortesaLa greffière,
signé
V. Suner
La République mande et ordonne au préfet des Alpes-Maritimes en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
Pour expédition conforme,
Pour le greffier en chef,
Ou, par délégation, la greffière
N°2303261