Vu la procédure suivante :
Par une requête et un mémoire complémentaire, enregistrés les 23 juin 2023 et 22 décembre 2023, Mme F B et M. D E, représentés par Me Cottray-Lanfranchi, demandent au tribunal :
1°) d'annuler l'arrêté du 2 mai 2023 par lequel le maire de la commune de Falicon a accordé à la société civile immobilière " Le Domaine des Oliviers " un permis de construire n° PC 006 060 23 S 0005 portant sur la création d'un groupe de cinq maisons à usage d'habitation ainsi que la restauration et l'extension d'une villa existante avec deux appartements sur un terrain cadastré n° AH0114, AH0115 et AH0116 et situé 652, route de l'aire Saint-Michel à Falicon ;
2°) de mettre à la charge de la commune de Falicon la somme de 5 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Ils soutiennent que :
- la société pétitionnaire n'a pas qualité pour défendre dans la présente instance ;
- l'arrêté litigieux méconnaît les dispositions de l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme en ce que la société pétitionnaire n'avait pas qualité pour déposer la demande de permis de construire ;
- il méconnaît les dispositions de l'article L. 442-1 du même code en ce que le projet relève du régime du permis d'aménager ;
- le permis de construire a été obtenu par fraude ;
- il a été accordé sur la base d'un dossier incomplet ;
- l'arrêté litigieux méconnaît les dispositions de l'arrêté du 31 janvier 1986 relatif à la protection contre l'incendie des bâtiments d'habitation ;
- il méconnaît les dispositions de l'article R.111-2 du code de l'urbanisme au regard du risque lié à la gestion des eaux pluviales ;
- il est entaché d'une erreur de droit en ce que le permis de construire a été accordé sur la base des dispositions d'urbanisme inapplicables ;
- il méconnaît les dispositions de l'article 2.1.1 du règlement du plan local d'urbanisme de la métropole Nice-Côte d'Azur pour la zone UFC1 relatives à l'emprise au sol ;
- il méconnaît les dispositions de l'article 2.4 du même règlement et relatives aux espaces verts ;
- il méconnaît les dispositions de l'article 2.1.2 du même règlement et relatives à la hauteur frontale des constructions ;
- il méconnaît les dispositions de l'article 2.1.3.3 du même règlement et relatives aux distances entre les constructions sur un même terrain ;
- il méconnaît les dispositions de l'article 2.1.3.1 du même règlement et relatives à l'implantation des constructions par rapport aux voies ;
- il méconnaît les dispositions de l'article 2.2.1 du même règlement et relatives aux mouvements de sols ;
- il méconnaît les dispositions de l'article 3.1 du même règlement et relatives aux accès ;
- il méconnaît les dispositions de l'article 2.2.8 du même règlement et relatives aux murs de soutènement ;
- il méconnaît les dispositions de l'article 2.5 du même règlement et relatives aux stationnements.
Par un mémoire en défense, enregistré le 17 novembre 2023, la commune de Falicon, prise en la personne de son maire en exercice et représentée par Me Orengo, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 3 000 euros soit mise à la charge de Mme B et M. E au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
La commune fait valoir qu'aucun des moyens de la requête n'est fondé.
Par des mémoires en défense, enregistrés les 22 novembre 2023 et 23 février 2024, la société civile immobilière " Le Domaine des Oliviers ", prise en la personne de son représentant légal et représentée par Me Aïm, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 3 500 euros soit mise à la charge de Mme B et M. E au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
La société fait valoir qu'aucun des moyens de la requête n'est fondé.
Par courrier du 31 mai 2024, les parties ont été informées, en application des dispositions de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, de ce que le tribunal était susceptible de surseoir à statuer afin de permettre la délivrance éventuelle d'une mesure régularisant les vices tirés, d'une part, de l'erreur de droit en ce que le certificat d'urbanisme du 16 mai 2020 prolongé le 16 septembre 2021 était caduque et, d'autre part, de la méconnaissance des dispositions de l'article 2.5 du règlement du plan local d'urbanisme de la métropole Nice-Côte d'Azur pour la zone UFc1 et relatives au stationnement.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- l'ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique du 6 juin 2024 :
- le rapport de M. Combot ;
- les conclusions de Mme Sorin, rapporteure publique ;
- et les observations de Me Piccinota, substituant Me Cottray-Lanfranchi et représentant Mme B et M. E, de Me Aïm, représentant la société civile immobilière " Le Domaine des Oliviers ", et de Me Micault, représentant la commune de Falicon.
Considérant ce qui suit :
1. Par arrêté du 2 mai 2023, le maire de la commune de Falicon a accordé à la société civile immobilière (ci-après, " SCI ") " Le Domaine des Oliviers " un permis de construire n° PC 006 060 23 S 0005 portant sur la création d'un groupe de cinq maisons à usage d'habitation ainsi que la restauration et l'extension d'une villa existante avec deux appartements sur un terrain cadastré n° AH0114, AH0115 et AH0116 et situé 652, route de l'aire Saint-Michel à Falicon. Mme F B et M. D E demandent au tribunal d'annuler ce permis de construire.
Sur la recevabilité des mémoires en défense :
2. Il est admis qu'une société en cours de constitution dispose de la capacité à agir dès lors que sont intervenus les premiers actes tendant à sa création. En dépit de l'irrecevabilité des mémoires de la SCI " Le Domaine des Oliviers " expressément invoquée par les requérants dans leur mémoire enregistré le 22 décembre 2023, la société pétitionnaire n'a pas produit de document attestant de son immatriculation au registre du commerce ou de tout document de nature à établir qu'elle a engagé les premiers actes en vue de sa constitution. Par suite, les mémoires en défense de la SCI " Le Domaine des Oliviers " enregistrés les 22 novembre 2023 et 23 février 2024, sont irrecevables et doivent être écartés des débats.
Sur la fin de non-recevoir soulevée par la commune de Falicon :
3. Aux termes de l'article R. 600-1-2 du code de l'urbanisme : " Une personne autre que l'Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n'est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision relative à l'occupation ou à l'utilisation du sol régie par le présent code que si la construction, l'aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance du bien qu'elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d'une promesse de vente, de bail, ou d'un contrat préliminaire mentionné à l'article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation. " Il résulte de l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme qu'il appartient, en particulier, à tout requérant qui saisit le juge administratif d'un recours pour excès de pouvoir tendant à l'annulation d'un permis de construire, de démolir ou d'aménager, de préciser l'atteinte qu'il invoque pour justifier d'un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d'affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance de son bien. Il appartient au défendeur, s'il entend contester l'intérêt à agir du requérant, d'apporter tous éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Le juge de l'excès de pouvoir apprécie la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu'il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l'auteur du recours qu'il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu'il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d'un intérêt à agir lorsqu'il fait état devant le juge, qui statue au vu de l'ensemble des pièces du dossier, d'éléments relatifs à la nature, à l'importance ou à la localisation du projet de construction.
4. En l'espèce, les requérants indiquent sans être contestés que le projet conduit à implanter des constructions à proximité de leur propriété et à créer des vues sur celles-ci. Si la commune soutient que le projet comporte une voie interne permettant à terme de permettre le désenclavement de la propriété des requérants, cette circonstance n'est pas de nature à priver les requérants d'un intérêt à agir à l'encontre de l'arrêté du 2 mai 2023. Dans ces conditions, Mme B et M. E justifient que le projet affectera les conditions d'utilisation et de jouissance de leurs parcelles. La fin de non-recevoir soulevée par la commune de Falicon doit donc être écartée.
Sur les conclusions à fin d'annulation :
5. En premier lieu, aux termes de l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme : " Les demandes de permis de construire, d'aménager ou de démolir et les déclarations préalables sont adressées par pli recommandé avec demande d'avis de réception ou déposées à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés : / a) Soit par le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux ; / b) Soit, en cas d'indivision, par un ou plusieurs co-indivisaires ou leur mandataire ; / c) Soit par une personne ayant qualité pour bénéficier de l'expropriation pour cause d'utilité publique. " Par ailleurs, l'article R. 431-5 du même code dispose : " () La demande comporte également l'attestation du ou des demandeurs qu'ils remplissent les conditions définies à l'article R. 423-1 pour déposer une demande de permis. " Il résulte de ces dispositions que les demandes de permis de construire doivent seulement comporter l'attestation du pétitionnaire qu'il remplit les conditions définies à l'article R. 423-1 cité ci-dessus. Les autorisations d'utilisation du sol, qui ont pour seul objet de s'assurer de la conformité des travaux qu'elles autorisent avec la législation et la réglementation d'urbanisme, étant accordées sous réserve du droit des tiers, il n'appartient pas à l'autorité compétente de vérifier, dans le cadre de l'instruction d'une demande de permis, la validité de l'attestation établie par le demandeur. Ainsi, sous réserve de la fraude, le pétitionnaire qui fournit l'attestation prévue à l'article R. 423-1 du code doit être regardé comme ayant qualité pour présenter sa demande. Lorsque l'autorité saisie d'une demande de permis de construire vient à disposer, au moment où elle statue, sans avoir à procéder à une mesure d'instruction lui permettant de les recueillir, d'informations de nature à établir son caractère frauduleux, il lui revient de refuser la demande de permis pour ce motif. Enfin, si postérieurement à la délivrance du permis de construire, l'administration a connaissance de nouveaux éléments établissant l'existence d'une fraude à la date de sa décision, elle peut légalement procéder à son retrait sans condition de délai. La fraude est caractérisée lorsqu'il ressort des pièces du dossier que le pétitionnaire a eu l'intention de tromper l'administration sur sa qualité pour présenter la demande d'autorisation d'urbanisme.
6. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du document Cerfa de demande de permis de construire que la demande a été déposée par M. C A représentant la SCI " Le Domaine des Oliviers " qui était, selon sa déclaration, en cours d'immatriculation. Par sa signature, la société pétitionnaire a attesté avoir la qualité pour demander le permis de construire. Par suite et alors qu'il n'appartient pas à l'autorité administrative de vérifier la validité de l'attestation établie par le demandeur, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme doit être écarté.
7. En deuxième lieu, aux termes de l'article L. 442-1 du code de l'urbanisme : " Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d'une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis. "
8. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier que le projet prévoit la construction de cinq maisons à usage d'habitation ainsi que la restauration et l'extension d'une villa existante sur un ensemble de parcelles d'un seul tenant appartenant au même propriétaire, constituant une seule unité foncière. Le projet ne prévoit pas de division en propriété ou en jouissance. Dans ces conditions, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que le projet en cause ne constitue pas un lotissement au sens de l'article L. 442-1 du code de l'urbanisme. Par suite, ce moyen doit être écarté.
9. En troisième lieu, la fraude résulte de ce que le pétitionnaire a procédé de manière intentionnelle à des manœuvres de nature à tromper l'administration sur la réalité du projet dans le but d'échapper à l'application d'une règle d'urbanisme.
10. En l'espèce, les requérants soutiennent que le permis de construire a été obtenu par fraude en ce que la société pétitionnaire a recherché à dissimuler la réalité de son projet qui constituerait un lotissement. Comme il a été indiqué précédemment, le projet ne constitue pas un lotissement. Il ne peut pas, dans ces conditions, être soutenu que la société pétitionnaire ait recherché à dissimuler la réalité de son projet. Par suite, le moyen tiré de la fraude doit être écarté.
11. En quatrième lieu, aux termes de l'article R. 431-24 du code de l'urbanisme : " Lorsque les travaux projetés portent sur la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette comprenant une ou plusieurs unités foncières contiguës, doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance avant l'achèvement de l'ensemble du projet, le dossier présenté à l'appui de la demande est complété par un plan de division et, lorsque des voies ou espaces communs sont prévus, le projet de constitution d'une association syndicale des acquéreurs à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l'entretien de ces voies et espaces communs à moins que l'ensemble soit soumis au statut de la copropriété ou que le demandeur justifie de la conclusion avec la commune ou l'établissement public de coopération intercommunale compétent d'une convention prévoyant le transfert dans leur domaine de la totalité des voies et espaces communs une fois les travaux achevés. "
12. La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l'ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l'urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n'est susceptible d'entacher d'illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.
13. Premièrement, les requérants ne peuvent utilement soutenir que le dossier de demande de permis de construire ne comporte pas les documents prévus par l'article L. 431-24 du code de l'urbanisme dès lors que le projet n'est pas, comme cela a précédemment été dit, un lotissement. Deuxièmement, si les requérants soutiennent que le dossier de demande de permis de construire ne comporte pas de précision relative aux clôtures de sorte qu'il était impossible pour l'autorité administrative de vérifier la conformité du projet par rapport aux dispositions du plan local d'urbanisme de la métropole (ci-après, " PLUM ") Nice-Côte d'Azur relatives aux clôtures, il ne ressort toutefois pas des pièces du dossier que le projet prévoit des clôtures. Troisièmement, il ressort du plan de masse de la villa n° 2 que les caractéristiques de la piscine apparaissent de sorte que l'autorité communale a pu apprécier la conformité du projet avec les dispositions du règlement du PLUM Nice-Côte d'Azur relatives aux piscines. Troisièmement, le projet ne constituant pas un lotissement, comme il a déjà été précisé précédemment, les requérants ne peuvent pas utilement invoqués les incohérences et absences du dossier de demande de permis de construire eu égard à un projet de lotissement. Quatrièmement, il ressort de la pièce PC6b de la demande de permis de construire qu'alors même qu'aucune disposition législative ou règlementaire n'impose de produire une photographie selon un angle déterminé, la photographie présente au dossier comporte la maison des requérants de sorte que l'autorité administrative a pu apprécier l'impact du projet sur son environnement. Enfin cinquièmement, il ressort des clichés présentés dans la pièce PC7 que l'état de la voie interne avant les travaux est représenté de sorte que l'autorité communale pouvait apprécier cet état avant les travaux. Il s'ensuit que le maire de la commune était en mesure d'apprécier l'état de cette voie. Par suite, le moyen tiré de l'incomplétude du dossier doit être écarté dans l'ensemble de ses branches.
14. En cinquième lieu, le permis de construire a seulement pour objet de vérifier la conformité du projet aux règles d'urbanisme et non, en principe, sa conformité aux autres réglementations, notamment aux prescriptions du code de la construction et de l'habitation, hors le cas des établissements recevant du public et des immeubles de grande hauteur. Par suite, les requérants ne peuvent utilement se prévaloir de l'arrêté du 31 janvier 1986 relatif à la protection contre l'incendie des bâtiments d'habitation.
15. En sixième lieu, aux termes de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme : " Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d'autres installations. "
16. Il appartient à l'autorité d'urbanisme compétente et au juge de l'excès de pouvoir, pour apprécier si les risques d'atteintes à la salubrité ou à la sécurité publique justifient un refus de permis de construire sur le fondement de ces dispositions, de tenir compte tant de la probabilité de réalisation de ces risques que de la gravité de leurs conséquences, s'ils se réalisent.
17. En l'espèce et premièrement, s'agissant du risque lié à la gestion des eaux pluviales, il ressort des pièces du dossier que l'étude hydrogéologique sur laquelle les requérants fonde cette branche du moyen conclut favorablement au projet et que les requérants n'établissent pas que les préconisations qu'elle comporte ne pourraient pas être mis en œuvre. Par ailleurs, il ressort des pièces du dossier que la métropole Nice-Côte d'Azur a émis le 22 mars 2023 un avis favorable au projet en ce qui concerne la gestion des eaux pluviales. Il s'ensuit que le risque lié à la gestion des eaux pluviales n'est pas établi. Deuxièmement, s'agissant du risque lié à la lutte contre l'incendie, il ne ressort pas des pièces du dossier que le terrain d'assiette du projet fasse l'objet d'une protection particulière au regard de ce risque. Il ressort, en revanche, des pièces du dossier, notamment de la notice descriptive de la demande de permis de construire, que le projet prévoie une voie interne comportant un T de retournement permettant ainsi une desserte des engins de secours. La circonstance que le service départemental d'incendie et de secours des Alpes-Maritimes n'ait pas été consulté sur le projet est sans incidence dès lors qu'une telle consultation n'est pas obligatoire. Troisièmement, s'agissant du risque de mouvement de terrain, il ressort des pièces du dossier que la demande de de permis de construire comporte une étude relative aux murs de soutènement laquelle comporte un certain nombre de préconisations qu'il appartiendra au pétitionnaire de respecter lors de la réalisation du permis de construire. En se limitant à contester la réalisation desdites préconisations lors de la réalisation des travaux, les requérants n'établissent pas que le risque de mouvement de terrain n'aurait pas été pris en compte. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme doit être écarté dans l'ensemble de ses branches.
18. En septième lieu, aux termes de l'article L. 410-1 du code de l'urbanisme : " Le certificat d'urbanisme, en fonction de la demande présentée : / a) Indique les dispositions d'urbanisme, les limitations administratives au droit de propriété et la liste des taxes et participations d'urbanisme applicables à un terrain ; / b) Indique en outre, lorsque la demande a précisé la nature de l'opération envisagée ainsi que la localisation approximative et la destination des bâtiments projetés, si le terrain peut être utilisé pour la réalisation de cette opération ainsi que l'état des équipements publics existants ou prévus. / Lorsqu'une demande d'autorisation ou une déclaration préalable est déposée dans le délai de dix-huit mois à compter de la délivrance d'un certificat d'urbanisme, les dispositions d'urbanisme, le régime des taxes et participations d'urbanisme ainsi que les limitations administratives au droit de propriété tels qu'ils existaient à la date du certificat ne peuvent être remis en cause à l'exception des dispositions qui ont pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique. " Par ailleurs, l'article R. 410-17 du même code dispose : " Le certificat d'urbanisme peut être prorogé par périodes d'une année sur demande présentée deux mois au moins avant l'expiration du délai de validité, si les prescriptions d'urbanisme, les servitudes administratives de tous ordres et le régime des taxes et participations d'urbanisme applicables au terrain n'ont pas changé. " Enfin, aux termes de l'article R. 410-18 du même code : " Le certificat d'urbanisme précise les conditions dans lesquelles il devient exécutoire. / Le délai de dix-huit mois prévu au quatrième alinéa de l'article L. 410-1 court à compter de la date d'acquisition du certificat d'urbanisme tacitement obtenu en application des dispositions de l'article R. 410-12, nonobstant toute délivrance ultérieure d'un certificat d'urbanisme exprès. "
19. Il résulte de ces dispositions que le certificat d'urbanisme délivré sur le fondement des dispositions précitées a pour effet de garantir à son titulaire un droit à voir toute demande d'autorisation déposée dans le délai indiqué examinée au regard des règles d'urbanisme applicables à la date de la délivrance du certificat, lequel peut éventuellement être prorogé.
20. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier que, le 9 mars 2020, M. C A a sollicité la délivrance d'un certificat d'urbanisme. En application des dispositions de l'article 12 ter de l'ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d'urgence sanitaire et à l'adaptation des procédures pendant cette même période, le délai d'instruction de cette demande a été suspendu à compter du 12 mars 2020. Il s'ensuit que le certificat d'urbanisme délivré le 15 mai 2020 a commencé à faire courir la période de validité de dix-huit mois. Si par demande du 15 septembre 2021, M. A a demandé la prorogation de ce certificat d'urbanisme laquelle a été accordé par décision du 16 septembre 2021, cette prorogation a eu pour effet de proroger la durée de validité de ce certificat pour une durée d'un an conformément aux dispositions précitées et tel que cela est indiqué dans le certificat d'urbanisme. Il s'ensuit que la demande de permis de construire déposée le 14 mars 2023 l'a été après le terme de la durée de validité du certificat d'urbanisme et que c'est au regard des dispositions du règlement du plan local d'urbanisme de la métropole Nice-Côte d'Azur (ci-après, " PLUM ") en vigueur à compter du 6 octobre 2022 que le projet devait être apprécié. Par suite, les requérants sont fondés à soutenir que l'arrêté du 2 mai 2023 est entaché d'une erreur de droit.
21. En huitième lieu, aux termes de l'article 2.1 du règlement du PLUM pour la zone UFc1 : " 2.1 Volumétrie et implantation des constructions. / 2.1.1 Emprise au sol maximale des constructions : / L'emprise au sol maximale des constructions est fixée à 10 %. " Aux termes du lexique des dispositions générales du règlement du PLUM : " Emprise au sol : / L'emprise au sol d'une construction correspond à la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus. Toutefois, les ornements tels que les éléments de modénature et les marquises sont exclus, ainsi que les débords de toiture et les balcons lorsqu'ils ne sont pas soutenus par des poteaux ou des encorbellements. / Les piscines ne sont pas incluses dans le calcul de l'emprise au sol, à condition qu'elles ne dépassent pas 1 mètre de hauteur mesurée à partir du sol naturel. / Les bassins (d'ornement, agricoles, de rétention, liés à la défense incendie, ) ne sont pas inclus dans l'emprise au sol. / Les constructions ou parties de construction situées en-dessous du terrain naturel avant travaux et qui seraient apparentes, même partiellement, après travaux ne génèrent aucune emprise au sol à la condition qu'elles demeurent affectées au stationnement des véhicules. / Le calcul du coefficient d'emprise au sol s'effectue après déduction des parties de terrain destinées à l'élargissement ou la création de voie. "
22. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment de la notice descriptive de la demande de permis de construire que la surface totale déclarée est de 6 561 mètres carrés dont 5 622 mètres carrés sont situés en zone UFc1 du zonage du PLUM. Il s'ensuit que l'emprise au sol maximale autorisée est de 562 mètres carrés. Il ressort de la même pièce du dossier que le projet déclare une emprise au sol de 440,37 mètres carrés. Si les requérants soutiennent que le calcul de l'emprise au sol aurait dû prendre en compte la voie interne du projet ainsi que les balcons de la villa n° 3, l'abris voitures de la villa n° 6, la piscine de la villa n° 2 et la passerelle d'accès de la villa n° 5, il ressort des pièces du dossier, notamment des plans des villas, que les balcons de la villa n° 3 comme l'abris voitures de la villa n° 6 sont pris en compte dans l'emprise au sol et que les autres éléments évoqués n'entrent pas dans le calcul de l'emprise au sol. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article 2.1 du règlement du PLUM pour la zone UFc1 n'est pas fondé et doit dès lors être écarté.
23. En neuvième lieu, les requérants ne peuvent utilement soutenir que le permis de construire aurait été accordé en méconnaissance des dispositions de l'article 2.1.2 du règlement du PLUM pour la zone UFc1 dès lors que le PLUM, dans sa version applicable au litige, ne comporte aucune règle de hauteur frontale mais une règle de hauteur à l'égout du toit.
24. En dixième lieu, aux termes de l'article 2.1.3 du règlement du PLUM Nice-Côte d'Azur pour la zone UFc1 : " 2.1.3 Implantation des constructions / 2.1.3.1 Par rapport aux voies et emprises publiques / Les constructions doivent s'implanter à une distance de 5m de la limite d'emprise publique des voies. " Aux termes du lexique des dispositions générales du règlement du PLUM Nice-Côte d'Azur : " Voie ou emprise publique : / Les voies ou emprises publiques correspondent à tous les types de voies et espaces, appartenant au domaine public ou privé, ouverts à la circulation publique. / La voie s'entend comme l'espace comprenant la partie de la chaussée ouverte à la circulation des véhicules motorisés, aux pistes cyclables, à l'emprise réservée au passage des piétons, et aux fossés et talus les bordant. "
25. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier qu'à l'exception de la villa n° 5, les villas projetées sont implantées à l'alignement de la voie créée dans le cadre du projet. Toutefois, cette voie qui est qualifiée de voie interne ne saurait être regardée comme constituant une voie ou emprise publique au sens du règlement du PLUM dès lors qu'il n'est ni soutenu, ni établi qu'elle serait ouverte à la circulation. Par suite, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que l'arrêté du 2 mai 2023 méconnaît les dispositions de l'article 2.1.3 du règlement du PLUM pour la zone UFc1.
26. En onzième lieu, les requérants ne peuvent utilement soutenir que les villas n° 3 et n° 4 seraient implantées à moins de dix mètres l'une de l'autre en méconnaissance des dispositions de l'article 2.1.3.3 du règlement du PLUM pour la zone UFc1 dès lors que cet article, dans sa version du 6 octobre 2022 et applicable au projet, ne comporte plus de règle relative à l'implantation des constructions entre-elles sur le même terrain.
27. En douzième lieu, aux termes de l'article 2.2.1 du règlement du PLUM pour la zone UFc1 : " 2.2. Qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère / 2.2.1 Dispositions générales / L'implantation des constructions sera choisie de telle sorte que les mouvements de sol soient réduits au strict minimum nécessaire à l'implantation du bâti. "
28. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du plan de masse des délais et remblais PC2d de la demande de permis de construire que si le projet prévoit de nombreux mouvements de sol, ils sont toutefois limités, d'une part, à l'implantation des villas et, d'autre part, à l'aménagement de la voie interne et ils correspondent à la situation du terrain dont la topographie contraint l'implantation des constructions et la réalisation de la voie interne. Dans ces conditions, les mouvements de terrain correspondent aux contraintes d'implantation du bâti. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions citées au point précédent doit être écarté.
28. En treizième lieu, aux termes de l'article 2.2.8 du règlement du PLUM pour la zone UFc1 : " 2.2.8 Murs de soutènement : / Les murs de soutènement doivent être traités avec le même soin que les bâtiments et être en harmonie avec leur environnement et ne pourront excéder 3 mètres de hauteur. L'enchainement des murs de plusieurs murs de soutènement doit être fractionné par des restanques plantées d'une largeur minimum de 1,5 mètre. () "
29. Les requérants se bornent à soulever la méconnaissance des dispositions citées au point précédent sans apporter de précision permettant d'en apprécier le bien-fondé. Ils ne sauraient davantage contester le projet au regard de l'étude de conception structure des murs de soutènement du bureau d'étude Bet BATI jointe à la demande de permis de construire qui, en l'absence de précision sur la mise en œuvre des travaux, ne permettrait pas de savoir les mesures réellement mises en œuvre, ce point relevant de l'exécution du permis de construire. Par suite le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article 2.2.8 du règlement du PLUM pour la zone UFc1 doit être écarté.
30. En quatorzième lieu, les requérants ne peuvent utilement soutenir que le projet ne prévoit pas 70 % d'espaces verts en pleine terre en méconnaissance des dispositions de l'article 2.4 du règlement du PLUM pour la zone UFc1 dès lors que, cet article dans sa version du 6 octobre 2022 et applicable au projet, prévoit qu'au moins 60 % de la surface du terrain doit être aménagé en espaces verts végétalisés. Au demeurant, il ressort de la notice descriptive et du plan de masse des espaces verts que le projet prévoit pour la partie du terrain situé en zone UFc1 3 952 mètres carrés d'espaces verts alors que l'application de la règle précitée exige au moins 3 373 mètres carrés compte tenu de la surface du terrain dans cette zone.
31. En quinzième lieu, aux termes de l'article 2.5 du règlement du PLUM pour la zone UFc1 : " 2.5 Stationnement. / Cf. Dispositions générales. / Spécificité(s) locale(s) / - Pour le stationnement des véhicules légers / () Falicon () : Logements : 1 place de stationnement assortie d'une place par tranche entamée de 60 m². () o En outre, pour la commune de Falicon, pour les opérations engendrant plusieurs lots à bâtir et/ou plusieurs logements, il sera exigé une place de stationnement visiteur par tranche de 1 lot ou logement. "
32. Il résulte de ces dispositions que, compte tenu du nombre de logements créés et de leur superficie, le projet doit comporter vingt-six places de stationnement, dont sept au titre de chacun des logements créés, douze compte tenu de la surface de ces logements et sept au titre des opérations engendrant plusieurs logements. Il ressort toutefois des pièces du dossier notamment de la notice de présentation du dossier de permis de construire, que le projet ne prévoit que vingt-et-une places de stationnement. Par suite, en prévoyant un nombre de places de stationnement inférieur à celui qui résulte de l'application des dispositions de l'article 2.5 du règlement du PLUM pour la zone UFc1, l'arrêté du 2 mai 2023 a méconnu lesdites dispositions.
33. En seizième et dernier lieu, aux termes des dispositions de l'article 3.1 du règlement du PLUM pour la zone UFc1 : " 3.1 Desserte par les voies publiques ou privées. / Tout terrain doit être desservi par des voies publiques ou privées dans des conditions répondant à l'importance ou à la destination des constructions ou des aménagements envisagés. Les caractéristiques des voies de desserte doivent être compatibles avec la circulation et l'utilisation des engins de lutte contre l'incendie. / Les accès ne doivent pas présenter de risque pour la sécurité des usagers des voies, quel que soit leur mode de déplacement, ni pour celle des personnes utilisant ces accès. / Cette sécurité doit être appréciée compte-tenu, notamment, de la position des accès, de leur configuration ainsi que de la nature et de l'intensité du trafic. () "
34. Si les requérants soutiennent sur la base de l'étude de conception structure des murs de soutènement du bureau d'étude Bet BATI jointe à la demande de permis de construire laquelle formule des préconisations pour la mise en œuvre des travaux, que le projet comporte un risque pour la route d'accès dont la sécurité n'est pas assurée, ils ne l'établissent pas. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article 3.1 du règlement du PLUM pour la zone UFc1 doit être écarté.
Sur l'application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme :
35. Aux termes de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction issue de la loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique : " Sans préjudice de la mise en œuvre de l'article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice entraînant l'illégalité de cet acte est susceptible d'être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu'à l'expiration du délai qu'il fixe pour cette régularisation, même après l'achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé ".
36. Il résulte de ces dispositions, éclairées par les travaux parlementaires, que lorsque le ou les vices affectant la légalité de l'autorisation d'urbanisme dont l'annulation est demandée, sont susceptibles d'être régularisés, le juge doit surseoir à statuer sur les conclusions dont il est saisi contre cette autorisation. Il invite au préalable les parties à présenter leurs observations sur la possibilité de régulariser le ou les vices affectant la légalité de l'autorisation d'urbanisme. Le juge n'est toutefois pas tenu de surseoir à statuer, d'une part, si les conditions de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme sont réunies et qu'il fait le choix d'y recourir, d'autre part, si le bénéficiaire de l'autorisation lui a indiqué qu'il ne souhaitait pas bénéficier d'une mesure de régularisation. Un vice entachant le bien-fondé de l'autorisation d'urbanisme est susceptible d'être régularisé, même si cette régularisation implique de revoir l'économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d'urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n'implique pas d'apporter à ce projet un bouleversement tel qu'il en changerait la nature même.
37. Le vice constaté aux points 20 et 32 du présent jugement entachant d'illégalité l'arrêté du 2 mai 2023, peut être régularisé sans entrainer un bouleversement du projet tel qu'il en changerait la nature même. Les parties, ayant été informées de ce que le tribunal était susceptible de surseoir à statuer en application des dispositions de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, il y a lieu de surseoir à statuer jusqu'à l'expiration d'un délai de quatre mois à compter de la notification du présent jugement, dans l'attente de la notification au tribunal de la mesure régularisant les vices constatés. Il y a lieu de réserver tous droits et moyens des parties, sur lesquels il n'a pas été expressément statué par ce jugement, jusqu'en fin d'instance.
D E C I D E :
Article 1er : Il est sursis à statuer sur la requête de Mme B et M. E jusqu'à l'expiration d'un délai de quatre mois à compter de la date de notification du présent jugement, imparti à la société civile immobilière " Le Domaine des Oliviers " et à la commune de Falicon pour transmettre au tribunal la mesure de régularisation qu'implique les vices mentionnés aux points 20 et 32 du présent jugement, en application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme.
Article 2 : Tous droits et moyens des parties sur lesquels il n'est pas expressément statué par le présent jugement sont réservés jusqu'en fin d'instance.
Article 3 : Le présent jugement sera notifié à Mme F B et M. D E, à la commune de Falicon et à la société civile immobilière " Le Domaine des Oliviers ".
Délibéré après l'audience du 6 juin 2024, à laquelle siégeaient :
M. Silvestre-Toussaint-Fortesa, président ;
M. Holzer, conseiller ;
M. Combot, conseiller ;
Assistés de Mme Martin, greffière.
Décision rendue publique par mise à disposition au greffe, le 27 juin 2024.
Le rapporteur,
signé
J. Combot
Le président,
signé
F. Silvestre-Toussaint-Fortesa
La greffière,
signé
C. Martin
La République mande et ordonne au préfet des Alpes-Maritimes en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
Pour expédition conforme,
Le greffier en chef,
Ou, par délégation, la greffière