Vu la procédure suivante :
Par une requête enregistrée le 10 août 2021, M. E B et M. C B, représentés par Me Chapon, demandent au tribunal :
1°) d'annuler l'arrêté du 25 mars 2021 par lequel le maire de Biarritz a délivré à l'office public de l'habitat Sud Atlantic un permis de construire en vue de l'édification de deux immeubles comportant chacun six logements, ensemble la décision du 9 juin 2021 par laquelle cette même autorité a rejeté leur recours gracieux formé contre cet arrêté ;
2°) de mettre à la charge de la commune de Biarritz une somme de 2 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Ils soutiennent que :
- la requête est recevable au regard des dispositions de l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme ;
- ils justifient d'un intérêt leur donnant qualité pour agir ;
- l'arrêté attaqué a été signé par une autorité incompétente ;
- il méconnaît les articles UB6 et UB11 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Biarritz ;
- il méconnaît le règlement de l'aire de valorisation de l'architecture et du patrimoine ;
- il méconnaît l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme ;
- il est entaché d'erreur manifeste d'appréciation au regard de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme.
Par un mémoire en défense, enregistré le 7 mars 2022, la commune de Biarritz, représentée par Me Cambot, conclut au rejet de la requête, subsidiairement à ce qu'il soit sursis à statuer dans l'attente d'une régularisation éventuelle et à ce que soit mise à la charge des requérants une somme de 2 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- la requête a été présentée en méconnaissance de l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme ;
- les requérants ne justifient pas d'un intérêt leur donnant qualité pour agir ;
- les moyens soulevés par MM. B ne sont pas fondés.
Par un mémoire enregistré le 11 octobre 2021, l'office public de l'habitat Sud Atlantic, représenté par Me Delhaes, conclut au rejet de la requête, subsidiairement, à ce qu'il soit sursis à statuer en application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, et à ce soit mise à la charge du requérant une somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Il soutient que :
- la requête a été présentée en méconnaissance de l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme ;
- les requérants ne justifient pas d'un intérêt leur donnant qualité pour agir ;
- les moyens soulevés par MM. B ne sont pas fondés.
Les parties ont été informées de ce que le tribunal était susceptible de mettre en œuvre la procédure prévue par l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme au regard du vice tiré de la méconnaissance du 5°- e- 2 de l'article UB11 du règlement du plan local d'urbanisme de Biarritz, et ont été invitées à émettre des observations.
Des observations présentées pour la commune de Biarritz ont été enregistrées le 8 juin 2023.
Un mémoire en défense présenté pour la commune de Biarritz a été enregistré le 16 mai 2023.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code général des collectivités territoriales ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme Dumez-Fauchille,
- les conclusions de Mme Réaut, rapporteure publique,
- et les observations de Me Chapon, représentant MM. B, et de Me Lopes, représentant l'office public de l'habitat Sud Atlantic.
Considérant ce qui suit :
1. Par un arrêté du 25 mars 2021, le maire de Biarritz a délivré à l'office public de l'habitat (OPH) Sud Atlantic un permis de construire en vue de l'édification de deux immeubles comportant chacun six logements. Par décision du 9 juin 2021, cette même autorité a rejeté le recours gracieux formé par les consorts B contre cet arrêté. Ces derniers demandent l'annulation de cet arrêté et de cette décision.
Sur les conclusions aux fins d'annulation :
En ce qui concerne la légalité de l'arrêté du maire de Biarritz du 25 mars 2021 :
S'agissant des fins de non-recevoir opposées par la commune de Biarritz et par l'office public de l'habitat Sud Atlantic :
2. En premier lieu, aux termes de l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme : " En cas de déféré du préfet ou de recours contentieux à l'encontre d'un certificat d'urbanisme, ou d'une décision relative à l'occupation ou l'utilisation du sol régie par le présent code, le préfet ou l'auteur du recours est tenu, à peine d'irrecevabilité, de notifier son recours à l'auteur de la décision et au titulaire de l'autorisation. Cette notification doit également être effectuée dans les mêmes conditions en cas de demande tendant à l'annulation ou à la réformation d'une décision juridictionnelle concernant un certificat d'urbanisme, ou une décision relative à l'occupation ou l'utilisation du sol régie par le présent code. L'auteur d'un recours administratif est également tenu de le notifier à peine d'irrecevabilité du recours contentieux qu'il pourrait intenter ultérieurement en cas de rejet du recours administratif. / La notification prévue au précédent alinéa doit intervenir par lettre recommandée avec accusé de réception, dans un délai de quinze jours francs à compter du dépôt du déféré ou du recours. La notification du recours à l'auteur de la décision et, s'il y a lieu, au titulaire de l'autorisation est réputée accomplie à la date d'envoi de la lettre recommandée avec accusé de réception. Cette date est établie par le certificat de dépôt de la lettre recommandée auprès des services postaux. () ".
3. Il ressort des pièces du dossier que le recours gracieux formé par les requérants contre l'arrêté attaqué le 26 mai 2021 a été adressé le même jour au pétitionnaire par lettre recommandée avec avis de réception. Par ailleurs, la requête enregistrée au greffe du tribunal le 10 août 2021 a été adressée par courrier recommandé avec avis de réception le 11 août 2021 respectivement à la commune de Biarritz et à l'office public de l'habitat Sud Atlantic. Par suite, la fin de non-recevoir opposée par ce dernier, tirée du défaut d'accomplissement des formalités prévues par les dispositions précitées de l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme, doit être écartée comme manquant en fait.
4. En second lieu, aux termes de l'article L 600-1-2 du code de l'urbanisme : " Une personne autre que l'Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n'est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager que si la construction, l'aménagement ou les travaux sont de nature à affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance du bien qu'elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d'une promesse de vente, de bail, ou d'un contrat préliminaire mentionné à l'article L.261-15 du code de la construction et de l'habitation. ".
5. Il résulte de ces dispositions qu'il appartient, en particulier, à tout requérant qui saisit le juge administratif d'un recours pour excès de pouvoir tendant à l'annulation d'un permis de construire, de démolir ou d'aménager, de préciser l'atteinte qu'il invoque pour justifier d'un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d'affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance de son bien. Il appartient au défendeur, s'il entend contester l'intérêt à agir du requérant, d'apporter tous éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Il appartient ensuite au juge de l'excès de pouvoir de former sa conviction sur la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu'il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l'auteur du recours qu'il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu'il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d'un intérêt à agir lorsqu'il fait état devant le juge, qui statue au vu de l'ensemble des pièces du dossier, d'éléments relatifs à la nature, à l'importance ou à la localisation du projet de construction.
6. Il ressort des pièces du dossier que MM. B sont propriétaires indivis de la propriété sise 10 rue Courasson à Biarritz, et immédiatement voisine du terrain d'assiette du projet litigieux. Eu égard à l'ampleur de ce dernier, qui totalise 12 logements répartis en deux immeubles à deux étages, et à son implantation de nature à créer des vues depuis la construction projetée vers le fonds des requérants, et à en altérer l'ensoleillement, MM. B justifient en conséquence d'un intérêt leur donnant qualité pour agir. Par suite, la fin de non-recevoir opposée à ce titre par la commune de Biarritz et l'office public de l'habitat Sud Atlantic doit être écartée.
S'agissant du fond :
7. En premier lieu, aux termes de l'article L. 422-1 du code de l'urbanisme : " L'autorité compétente pour délivrer le permis de construire, d'aménager ou de démolir et pour se prononcer sur un projet faisant l'objet d'une déclaration préalable est : a) Le maire, au nom de la commune, dans les communes qui se sont dotées d'un plan local d'urbanisme () ". Aux termes de l'article L. 2122-18 du code général des collectivités territoriales, : " Le maire est seul chargé de l'administration, mais il peut, sous sa surveillance et sa responsabilité, déléguer par arrêté une partie de ses fonctions à un ou plusieurs de ses adjoints et, en l'absence ou en cas d'empêchement des adjoints ou dès lors que ceux-ci sont tous titulaires d'une délégation, à des membres du conseil municipal. ".
8. Il ressort des pièces du dossier que, par arrêté du 17 juillet 2020, le maire de Biarritz a donné délégation à Mme A D, adjointe au maire et signataire de l'arrêté attaqué, à l'effet notamment de signer les autorisations relatives à l'occupation et à l'utilisation des sols. Par suite, le moyen tiré de l'incompétence de l'auteur de l'arrêté attaqué manque en fait.
9. En deuxième lieu, aux termes de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme : " Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d'autres installations ".
10. Il ressort des pièces du dossier que le projet est desservi par l'avenue de Lahouze, en un point situé à l'extérieur d'un virage à large rayon de courbure et sans obstacle à la visibilité, de sorte que les entrées et sorties du terrain d'assiette ne présentent pas de danger pour les usagers de cette voie et de ces accès. La circonstance invoquée par les requérants que la circulation sur cet axe est dense à certaines heures de la journée n'implique pas que cette avenue, à double-sens de circulation, et présentant un marquage au sol séparant les sens de circulation et une largeur suffisant au croisement aisé des véhicules, serait insuffisante à absorber les flux supplémentaires créés par le projet, lequel est au demeurant d'ampleur modeste. Si les requérants soutiennent par ailleurs que la réalisation du projet implique la suppression de six places de stationnement, il n'est pas établi que ces places, qui sont aménagées sur le terrain d'assiette du projet, terrain privé, présentent le caractère de places régulièrement ouvertes au stationnement public. Le projet, prévoit en outre en son sein la création de treize places de stationnement, dont il n'est pas établi qu'elles seraient insuffisantes pour couvrir ses besoins en stationnement. Enfin, ce projet prévoit sur le terrain d'assiette une servitude de stationnement pour deux véhicules au bénéfice du fonds voisin. Dès lors, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que la réalisation du projet entraînerait un stationnement sauvage supplémentaire dans le secteur qui serait source d'insécurité pour les usagers. Par suite, l'arrêté attaqué n'est pas entaché d'erreur manifeste d'appréciation au regard de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme.
11. En troisième lieu, aux termes de l'article UB6 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Biarritz : " Les implantations des constructions par rapport aux voies et emprises. Deux types de ligne d'implantation peuvent être portés au document graphique. L'une impose l'implantation stricte de la façade sur rue, l'autre indique une marge d'implantation de 0 à 4,00 m de la façade sur rue par rapport à la ligne portée au plan. En l'absence de ligne d'implantation, les constructions seront implantées à l'alignement. / Une implantation différente peut être acceptée ou imposée : - Si elle contribue à une meilleure architecture ou insertion aux perspectives urbaines ; () Si elle permet de sauvegarder des arbres, de respecter une marge de reculement existante, de reconstituer une disposition architecturale originelle (). ".
12. Si le document graphique du plan local d'urbanisme de la commune de Biarritz impose, dans la partie du terrain d'assiette située au droit de la rue de Courasson, une zone d'implantation obligatoire de 0 à 4 mètres par rapport à la ligne portée au plan, le projet prévoit une implantation du bâtiment B en recul de 5,5 mètres par rapport à cette ligne. Toutefois, il ressort des pièces du dossier que cette implantation permet l'alignement de ce bâtiment avec la construction implantée sur la parcelle voisine, et est ainsi justifiée par une meilleure insertion avec la perspective urbaine existante dans la rue de Courasson, dans le respect de la marge de reculement existant sur la parcelle voisine. Par suite, l'arrêté attaqué n'a pas été pris en méconnaissance de l'article UB6 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Biarritz.
13. En quatrième lieu, aux termes de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme : " Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales. ". Aux termes de l'article UB 11 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Biarritz : " () 5°) les constructions neuves : Sont considérées comme constructions neuves : la construction neuve de toute nature, l'extension et la surélévation de constructions existantes, la reconstruction après démolition totale ou partielle, la construction d'annexes et de clôtures. a - Conditions générales : L'autorisation de construire peut être refusée ou n'être accordée que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains, ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales. () c - Aspect des constructions : Les constructions doivent présenter un aspect compatible avec le caractère ou l'intérêt des lieux avoisinants, des sites, des paysages. Les constructions nouvelles devront avoir un aspect relationnel avec l'environnement immédiat, sauf spécificité de programme architectural. () e- clôtures : -Tant en bordure des voies qu'entre les propriétés, les clôtures devront être conçues de manière à s'harmoniser avec la (ou les) construction(s) existante(s) sur la propriété ou dans le voisinage immédiat, tant par leur dessin, leur dimension, leurs matériaux. () e-2 - clôtures sur l'espace public : La hauteur totale des clôtures ne peut excéder 2 mètres. Divers types de clôtures peuvent être autorisées en fonction de l'aspect du quartier et des types de clôture dominants : murs pleins (maçonnés, moellonnés, etc), clôtures végétales éventuellement en doublage d'une grille ou grillage, murs bahuts surmontés d'une grille ou d'une claire-voie ou doublé d'un rideau végétal. Sur les rues ou dans les lotissements dont les murs sont constitués par des murs bahuts, il ne pourra être autorisé que la construction d'un mur bahut dont la hauteur n'excédera pas 1,00 mètre. Le mur bahut pourra être surmonté d'une grille ou claire-voie. De même la clôture de type "mur-bahut" pourra être imposée pour des raisons de
perspectives et de vues. ".
14. Tout d'abord, dès lors que les dispositions précitées de l'article UB11 du règlement du plan local d'urbanisme imposent des prescriptions qui ne sont pas moindres que celles imposées par l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme, les requérants ne peuvent utilement invoquer la méconnaissance de ces dernières dispositions.
15. Ensuite, il ressort des pièces du dossier que le secteur dans lequel s'implante le projet mêle des maisons individuelles d'inspiration traditionnelle biarrote, des maisons sans caractère particulier et des immeubles d'habitation collective comportant deux à quatre étages. Le projet litigieux, qui est composé de deux bâtiments comportant deux niveaux en sus du rez-de-chaussée, accueillant six logements chacun, séparés par des espaces aménagés et plantés, présente une volumétrie qui ne crée donc pas de rupture avec les constructions environnantes, et ne porte pas atteinte au paysage urbain existant.
16. Enfin, il résulte des dispositions précitées que, lorsque le terrain se situe dans une rue ou un lotissement se caractérisant par la présence de murs-bahuts, seul ce type de clôture est autorisé, et en respectant une hauteur maximale d'un mètre. Il ressort des pièces du dossier que la majorité des propriétés situées rue de Courasson sont clôturées par de tels murs, de hauteur variable. Le terrain d'assiette du projet est ceint, au droit de cette même voie, d'un muret, en état certes dégradé, présentant également le caractère d'un mur-bahut. Or, le projet prévoit en cette limite la démolition du muret existant et l'implantation d'une clôture végétale. Par suite, les requérants sont fondés à soutenir, concernant la seule clôture prévue au droit de la rue Courasson, que l'arrêté attaqué a été pris en méconnaissance de l'article UB11 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Biarritz.
17. En dernier lieu, le règlement graphique de l'aire de valorisation de l'architecture et du patrimoine prévoit, au droit du terrain d'assiette, dans sa partie située rue Courasson, un graphisme linéaire correspondant à une " clôture à maintenir ajourée ". Ainsi qu'il a été dit au point précédent, le terrain d'assiette du projet, au droit de la rue Courasson, est clos partiellement par un muret discontinu ayant vocation à être démoli. Par suite, dès lors qu'il n'existe pas en cet endroit de clôture ajourée, les requérants ne peuvent utilement soutenir que le projet ne respecte pas l'exigence de maintien des clôtures existantes ajourées.
En ce qui concerne la légalité de la décision du maire de Biarritz du 9 juin 2021 :
S'agissant des fins de non-recevoir opposées par la commune de Biarritz et par l'office public de l'habitat Sud Atlantic :
18. Les fins de non-recevoir opposées par la commune de Biarritz et par l'office public de l'habitat Sud Atlantic doivent être écartées pour les mêmes motifs que ceux exposés aux points 2 à 6.
S'agissant du fond du litige :
19. La décision attaquée ne peut être regardée comme étant exempte du vice relevé au point 16 qui entache d'illégalité l'arrêté du maire de Biarritz du 25 mars 2021. Cette décision doit, par suite, être annulée.
Sur les conclusions aux fins de sursis à statuer :
20. Aux termes de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme : " Sans préjudice de la mise en œuvre de l'article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire () estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice entraînant l'illégalité de cet acte est susceptible d'être régularisé , sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu'à l'expiration du délai qu'il fixe pour cette régularisation, même après l'achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. () ".
21. Le vice relevé au point 16 tiré de la méconnaissance de l'article UB11 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Biarritz, est susceptible de faire l'objet d'une mesure de régularisation sur le fondement des dispositions précitées de l'article L. 600-5-1 du même code. Dès lors, il y a lieu de faire application de ces dispositions et de surseoir à statuer jusqu'à l'expiration d'un délai de quatre mois suivant la date de notification du présent jugement en vue de la régularisation de l'arrêté du maire de Biarritz du 25 mars 2021.
D E C I D E :
Article 1er : La décision du maire de Biarritz du 9 juin 2021 est annulée.
Article 2 : Il est sursis à statuer sur les conclusions aux fins d'annulation de l'arrêté du maire de Biarritz du 25 mars 2021, jusqu'à l'expiration d'un délai de quatre mois à compter de la date de notification du présent jugement en vue de la régularisation de cette décision.
Article 3 : Les conclusions des parties sur lesquels il n'est pas expressément statué par la présente décision sont réservées jusqu'à la fin de l'instance.
Article 4 : Le présent jugement sera notifié à M. E B, à la commune de Biarritz et à l'office public de l'habitat Sud Atlantic.
Délibéré après l'audience du 13 juin 2023, à laquelle siégeaient :
M. de Saint-Exupéry de Castillon, président,
Mme Genty, première conseillère,
Mme Dumez-Fauchille, première conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 12 juillet 2023.
La rapporteure,
Signé
V. DUMEZ-FAUCHILLE
Le président,
Signé
F. DE SAINT-EXUPERY DE CASTILLONLa greffière,
Signé
A. STRZALKOWSKA
La République mande et ordonne au préfet des Pyrénées-Atlantiques en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution du présent jugement.
Pour expédition :
La greffière,