Vu la procédure suivante :
Par une requête et un mémoire, enregistrés les 4 juin 2020 et 30 juillet 2022, M. A D, représenté par Me Castagnon, doit être regardé comme demandant au Tribunal, dans le dernier état de ses écritures :
1°) d'annuler la décision explicite non datée du maire de la commune de La Crau, notifiée le 1er avril 2020, rejetant son recours gracieux du 13 janvier 2020 demandant au maire de constater la caducité du permis de construire délivré le 18 février 2014 et transféré le 23 avril 2019 à la SARL Le Filhea ayant pour objet la rénovation d'appartements au sein d'un ancien moulin et la construction d'un bâtiment neuf en R+3 sur un terrain situé rue de Corneille et cadastré section AD n° 361 et n° 362 sur le territoire de la commune de La Crau ;
2°) de prononcer la caducité de l'autorisation d'urbanisme précitée ;
3°) d'enjoindre au maire de la commune de La Crau de dresser un procès-verbal d'infraction à l'encontre de la SARL Le Filhea ou tout autre bénéficiaire en raison de la poursuite des travaux sur ces parcelles en dépit de la caducité du permis de construire litigieux ;
4°) d'enjoindre au maire de la commune, de prendre, au nom de l'Etat, un arrêté interruptif de travaux, concernant les parcelles cadastrées section AD n° 361 et n° 362 ;
5°) de mettre à la charge de tout succombant une somme de 3 000 euros à lui verser sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Il soutient que :
- il dispose d'un intérêt à agir suffisant à l'encontre de la décision attaquée ; l'intérêt à agir à l'encontre d'une décision refusant de constater la caducité d'un permis de construire s'apprécie à l'aune de l'intérêt à agir dont il dispose à l'encontre de l'autorisation d'urbanisme elle-même ;
- il est un voisin immédiat du projet car il est propriétaire de la parcelle cadastrée section AD n° 363 et située au 3 rue de Corneille ; le projet prévoit de créer un nouveau bâtiment en R+3 à la place d'un espace actuellement vierge de constructions, ce qui va créer des vues sur sa propriété depuis les balcons du nouveau bâtiment ;
- le permis de construire délivré le 18 février 2014 est devenu caduc le 10 septembre 2017, en raison de la prolongation de 6 mois et 23 jours suite à la saisine du Tribunal administratif de Toulon ;
- de nombreuses attestations de voisins du projet indiquent qu'il n'y a pas eu de travaux effectués sur le terrain après l'année 2016 ;
- de nombreuses factures sont produites sans preuve de paiement de celles-ci ; certaines factures ne peuvent être prises en compte car elles ont été émises par la société MGB 83, dont le gérant est également le gérant de la société Enzo, bénéficiaire du permis de construire avant que celui-ci ne soit transféré à la société Filhea le 23 avril 2019 ;
- les seules factures acquittées sont celles du 21 mars 2016 et celle du 2 septembre 2019 ; il y a donc un délai de plus de 3 ans entre ces deux factures acquittées ;
- la preuve du commencement des travaux n'est pas apportée par les pièces du dossier ;
- le procès-verbal de constat d'huissier produit en avril 2020 montre qu'il n'y a pas eu de travaux de gros œuvre réalisés sur le terrain, alors qu'une facture du 4 juin 2019 indiquait que les travaux de gros œuvre avaient été réalisés.
Par un mémoire en défense enregistré le 18 juin 2021, la SARL Le Filhea, représentée par Me Coutelier, conclut au rejet de la requête et demande à ce qu'il soit mis à la charge du requérant une somme de 2 000 euros à lui verser sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle fait valoir que :
- la requête est irrecevable en raison du défaut d'intérêt à agir du requérant ; celui-ci n'établit pas en quoi la future construction impactera les conditions d'occupation, d'utilisation et de jouissance de son propre bien ; il n'est pas justifié que M. D était toujours propriétaire de son bien à la date de l'introduction de sa requête ;
- des travaux significatifs ont été effectués au niveau de l'ancien moulin avec la reprise de l'intégralité des carrelages ;
- les travaux se sont succédés ensuite sur le terrain, l'interruption des travaux étant toujours inférieure à la durée d'un an ;
- ainsi, le permis de construire litigieux est toujours valide, alors qu'il a été transféré à la société Filhea le 23 avril 2019 ;
- le procès-verbal de constat d'huissier du 7 avril 2020 montre que les fouilles des fondations de l'immeuble ont été creusées, qu'une partie des fondations ont été coulées et qu'un mur a été construit et qu'une entreprise travaille sur le chantier.
Par un mémoire en défense enregistré le 24 juin 2021, la commune de La Crau, représentée par Me Reghin, conclut au rejet de la requête et demande à ce qu'il soit mis à la charge du requérant une somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle fait valoir que :
- le délai de caducité du permis de construire délivré le 18 février 2014 devait donc intervenir le 10 septembre 2017 ;
- l'étude réalisée par la société Geoterria en mars 2016 était particulièrement nécessaire au projet et elle a interrompu le délai de caducité du permis de construire du 18 février 2014 ;
- ni la commune ni le juge administratif n'ont à se prononcer sur le caractère réel des factures produites, notamment par la société MGB 83 ;
- les travaux n'ont pas été interrompus pendant une période supérieure à un an.
Par ordonnance du 12 août 2022, la clôture d'instruction a été fixée au 30 août 2022 à 12 heures.
Vu :
- les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- l'ordonnance n° 2020-305 du 25 mars 2020 ;
- le code des relations entre le public et l'administration ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique du 24 janvier 2023 :
- le rapport de M. B ;
- les conclusions de M. Cros, rapporteur public ;
- les observations de Me Castagnon, représentant M. D ;
- les observations de Me Reghin, représentant la commune de La Crau ;
- et les observations de Me Llovera, représentant la SARL Le Filhea.
Une note en délibéré enregistrée le 30 janvier 2023 a été présentée par Me Reghin pour la commune de La Crau.
Considérant ce qui suit :
Sur les conclusions à fin d'annulation :
En ce qui concerne la fin de non-recevoir
1. La décision par laquelle le maire de la commune refuse de constater la caducité du permis de construire a nécessairement pour effet de confirmer la validité du permis de construire. Ainsi, le requérant qui dispose d'un intérêt à agir à l'encontre de l'autorisation d'urbanisme dispose d'un intérêt à agir à l'encontre de la décision du maire refusant de constater la caducité du permis de construire.
2. En l'espèce, M. D produit à l'instance un acte notarié attestant qu'il est propriétaire de la parcelle cadastrée section AD n° 363 et située 6 rue du Moulin sur le territoire communal. Si la société pétitionnaire fait valoir qu'il n'est pas justifié que M. D réside toujours, au moment de l'introduction de sa requête, à cette adresse, celle-ci n'apporte aucun élément de preuve de la perte de cette qualité. En revanche, le requérant produit son échéancier 2022 à la taxe foncière, adressé par l'administration fiscale à son adresse, démontrant ainsi qu'il est encore propriétaire de ce bien. Si la société pétitionnaire fait encore valoir que la parcelle cadastrée section AD n° 363 contient plusieurs bâtis, il ressort toutefois de l'acte notarié produit à l'instance que M. D est propriétaire de l'ensemble de la parcelle et donc de l'ensemble des constructions qui sont situées sur cette parcelle.
3. Il ressort des vues Geoportail, accessibles tant au juge qu'aux parties, que la parcelle appartenant à M. D est située à proximité immédiate de l'ancien moulin et du projet de construction litigieux, n'étant séparée du projet litigieux que par le chemin du Moulin, qui ne présente qu'une largeur de 5 mètres à cet endroit. Ainsi que le soutient le requérant, il doit être considéré comme un voisin immédiat du projet.
4. Le requérant soutient ensuite, sans être utilement contesté sur ces points, que le projet, notamment en ce qui concerne le nouveau bâtiment en R+3, va être édifié en lieu et place d'un terrain vierge de toute construction, et que ce nouveau bâtiment va en outre créer des vues sur sa propriété, et ainsi engendrer une perte de tranquillité ainsi que des nuisances visuelles. Il ressort des différents plans du dossier que la nouvelle construction disposera d'une hauteur de 10,45 mètres au-dessus du terrain naturel. En outre, elle comportera au 3ème et dernier étage un appartement dont la terrasse de 23 mètres carrés donnera sur le fonds D, situé en contrebas.
5. Ensuite, la société pétitionnaire fait valoir que le lieu de vie de la parcelle AD n° 363 se situe au centre de la parcelle et donc qu'il n'est pas démontré que le projet créerait bien des vues sur la maison de M. D. Sur ce point, la société pétitionnaire produit à l'instance un procès-verbal de constat d'huissier, daté du 8 juin 2021, qui montre des prises de vues depuis le balcon du 3ème étage du bâtiment en construction. Le procès-verbal de constat d'huissier se borne à indiquer que depuis ce balcon, il n'y a ni piscine ni jardin situés en contrebas. Toutefois, cela n'est pas suffisant pour justifier de l'absence d'intérêt à agir du requérant. Par ailleurs, les photographies annexées à ce procès-verbal montrent que les occupants dudit balcon auront vue jusqu'au pied des bâtiments annexes à l'intérieur de la propriété de M. D, et donc aussi sur son jardin.
6. Le requérant, en tant que voisin immédiat du projet litigieux, fait état d'éléments relatifs à la nature, et à l'importance et à la localisation du projet litigieux. Il dispose donc d'un intérêt à agir à l'encontre de la décision du maire de la commune de La Crau refusant de constater la caducité dudit permis de construire délivré le 18 février 2014. Ainsi, la fin de non-recevoir opposée par la société pétitionnaire pour défaut d'intérêt à agir du requérant doit être écartée.
En ce qui concerne la caducité du permis de construire du 18 février 2014
7. Aux termes de l'article R. 424-17 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction applicable à l'espèce : " Le permis de construire, d'aménager ou de démolir est périmé si les travaux ne sont pas entrepris dans le délai de trois ans à compter de la notification mentionnée à l'article R. 424-10 ou de la date à laquelle la décision tacite est intervenue. Il en est de même si, passé ce délai, les travaux sont interrompus pendant un délai supérieur à une année. Les dispositions du présent article sont applicables à la décision de non-opposition à une déclaration préalable lorsque cette déclaration porte sur une opération comportant des travaux ". En outre, selon les dispositions de l'article R. 424-19 du même code : " En cas de recours devant la juridiction administrative contre le permis ou contre la décision de non-opposition à la déclaration préalable ou de recours devant la juridiction civile en application de l'article L. 480-13, le délai de validité prévu à l'article R. 424-17 est suspendu jusqu'au prononcé d'une décision juridictionnelle irrévocable. Il en va de même, en cas de recours contre une décision prévue par une législation connexe donnant lieu à une réalisation différée des travaux dans l'attente de son obtention ".
8. Il est constant que la date de péremption initiale du permis de construire est le 10 septembre 2017, prenant en compte le recours effectué par le requérant lui-même à l'encontre de ce permis de construire et l'ordonnance d'irrecevabilité rendue par le Tribunal administratif de Toulon le 7 janvier 2015, qui a acquis un caractère définitif le 8 mars 2015, et qui a ajouté une période de 6 mois et 23 jours à la date de péremption initiale de 3 ans du permis de construire litigieux. Il est donc nécessaire de partir du 10 septembre 2017 et apprécier si les travaux ont été interrompus pendant plus d'une année à compter de cette date.
S'agissant de la période comprise entre le 10 septembre 2017 et juin 2018
9. La société pétitionnaire produit deux factures des 7 et 21 juin 2018, émanant des sociétés Renobat et MGB 83, pour des montants d'environ 5 800 et 12 800 euros TTC, et portant respectivement sur des travaux de renforcement de la structure de la construction existante, et sur le remplacement de l'ensemble des menuiseries de cette dernière. Dans les deux cas, ces factures font état de travaux directement liés au projet, d'une ampleur certaine et qui, par conséquent, peuvent être pris en compte pour prolonger la durée de validité du permis de construire. Si le requérant soutient que la société MGB 83 aurait pour gérant M. C, qui est également le gérant de la société Enzo, à qui le permis de construire avait été transféré, cet élément n'est pas suffisant pour pouvoir considérer que cette facture et les travaux réalisés par cette société ne seraient pas réels.
S'agissant de la période comprise entre juin 2018 et juillet 2020
10. Premièrement, la société pétitionnaire produit à l'instance des factures de la société Renobat, des 5 avril et 2 septembre 2019, qui font état respectivement, de " débroussaillage, propretés, mise en sécurité " et de " sécurisation des clôtures pour démarrage du chantier ", pour des montants limités, respectivement de 550 et 520 euros TTC. Ces travaux d'importance mineure ne sont pas significatifs et ne peuvent pas être pris en compte pour l'application des dispositions de l'article R. 424-17 du code de l'urbanisme précitées.
11. Deuxièmement, la société pétitionnaire produit également une facture de la même société Renobat, datée du 4 juin 2019, qui couvre plusieurs prestations très différentes : la pose de trois convecteurs électriques de 1 000 watts, du débroussaillage, des " travaux de gros œuvre et mise en place du crépi sur la façade extérieure côté Béal ", la " préparation de supports pour construction immeuble neuf " et enfin des " travaux de gros œuvre en renfort ". Le montant global de l'ensemble de ces travaux est de seulement 1 672 euros TTC. Ainsi, cette facture hétéroclite et de faible montant n'est donc pas significative, et ne peut être prise en compte pour l'application des dispositions précitées de l'article R. 424-17 du code de l'urbanisme.
12. Troisièmement, la société pétitionnaire produit à l'instance une facture datée du 15 mai 2019 de la même société Renobat pour un montant de 6 240 euros TTC, adressée à la SARL Le Filhea, à qui le permis de construire avait été transféré entre-temps. Il s'agit de travaux de plomberie et d'évacuation (colonne d'égout, passage des câbles et VRD), réalisés sur le bâtiment existant dans un but préparatoire à la création du nouveau bâtiment.
13. Quatrièmement, la société pétitionnaire produit une facture émise le 30 octobre 2019 par la société Arm Bat pour un montant de 29 831,36 euros. Toutefois, cette facture, qui est adressée à la SARL Le Filhea, ne mentionne pas l'adresse exacte du chantier, contrairement aux autres factures produites, se contentant d'indiquer Immeuble La Crau, de sorte qu'il n'est pas établi que cette facture se rapporte bien à l'exécution du permis de construire en litige. Au surplus, cette facture a pour objet, d'une part, " 10 % du marché de travaux gros œuvre ", sans précision et alors que les autres pièces du dossier montrent qu'à la date du 30 octobre 2019, aucun gros œuvre n'avait encore été réalisé. En outre, sur cette facture il est indiqué " facture acompte " et ensuite aucune autre facture produite ne vient compléter celle-ci avec les 90 % restants des travaux à accomplir. Ainsi, cette facture est trop imprécise et ne peut être prise en compte pour l'appréciation des dispositions précitées de l'article R. 424-17 du code de l'urbanisme.
14. Cinquièmement, la SARL Le Filhea produit un procès-verbal de constat d'huissier dressé les 4 février, 16 mars, 7 avril et 17 juin 2020 constatant l'affichage du panneau de permis de construire, et qui est assorti de plusieurs photographies montrant l'état du chantier et l'absence au niveau du futur bâtiment de la structure et même des fondations. Une photographie prise le 17 juin 2020 montre un pan de mur fraîchement érigé en limite de propriété. En revanche, un an plus tard, ainsi qu'il ressort du procès-verbal d'infraction dressé le 8 juin 2021, le même huissier a constaté que le 3e et dernier étage du bâtiment était en cours de construction.
15. Sixièmement et dernièrement le requérant produit dix attestations au débat, émanant, pour la plupart, de voisins immédiats ou proches du projet, qui ont tous constaté qu'aucun travaux d'édification du nouveau bâtiment n'ont été réalisés entre fin 2016 et janvier 2020, ce qui est cohérent avec le procès-verbal de constat d'huissier précité de 2020.
16. Il ressort donc de l'ensemble des pièces du dossier que les travaux réalisés entre juin 2018 et juin 2020 ne sont pas d'une importance suffisante, et que le chantier doit être regardé comme interrompu pendant un délai supérieur à une année. Ainsi, le requérant est fondé à soutenir que le permis de construire est périmé en application des dispositions du 2ème alinéa de l'article R. 424-17 du code de l'urbanisme. Le moyen tiré de la péremption du permis de construire litigieux, en application du deuxième alinéa de l'article R. 424-17 du code de l'urbanisme doit être accueilli.
17. Pour l'application des dispositions de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme, l'autre moyen tiré de la méconnaissance des dispositions du premier alinéa du même article R. 424-17 du code de l'urbanisme et de la péremption du permis de construire en raison de l'absence de commencement des travaux n'est pas fondé.
18. Il y a lieu par suite d'annuler la décision explicite non datée du maire de la commune de La Crau rejetant le recours gracieux du 13 janvier 2020 de M. D demandant au maire de constater la caducité du permis de construire délivré le 18 février 2014 et transféré le 23 avril 2019 à la SARL Le Filhea.
Sur les conclusions à fin d'injonction :
19. Il résulte de ce qui précède et de l'annulation de la décision du maire de la commune de La Crau de refuser de reconnaître la caducité du permis de construire litigieux, qu'il y a lieu d'enjoindre au maire de la commune de La Crau de dresser un procès-verbal d'infraction, dans un délai de deux mois à compter de la notification de la présente décision, et de prononcer la caducité du permis de construire transféré à la SCI Enzo en 2015, puis transféré à la SARL Le Filhea le 23 avril 2019.
20. En revanche, les conclusions à fin d'injonction au maire de la commune de prononcer, en application des dispositions de l'article L. 480-2 du code de l'urbanisme, d'édicter un arrêté interruptif de travaux doivent être rejetées, car il n'est pas établi qu'à la date de la présente décision, des travaux soient toujours en cours sur le terrain, un arrêté interruptif de travaux ne pouvant être pris que si les travaux sur le terrain ne sont pas achevés.
Sur les conclusions présentées au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :
21. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de la commune de La Crau une somme de 1 500 euros à verser à M. D ainsi qu'une somme de 1 500 euros à la charge de la SARL Le Filhea à verser à M. D sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Les conclusions de la SARL Le Filhea et de la commune de La Crau, parties perdantes dans la présente instance, et formulées sur le même fondement, doivent être rejetées à ce titre.
DECIDE
Article 1er : La décision explicite non datée de refus du maire de la commune de La Crau, notifiée au requérant le 1er avril 2020, refusant de reconnaître la caducité du permis de construire du 18 février 2014 est annulée.
Article 2 : Il est enjoint au maire de la commune de La Crau de constater la caducité du permis de construire du 18 février 2014, transféré le 23 avril 2019 à la SARL Le Filhea.
Article 3 : Il est enjoint au maire de la commune de La Crau de faire dresser un procès-verbal d'infraction, dans un délai de deux mois à compter de la notification de la présente décision.
Article 4 : La commune de La Crau versera une somme de 1 500 (mille cinq cents) euros à M. A D sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. La SARL Le Filhea versera une somme de 1 500 (mille cinq cents) euros à M. A D sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Les conclusions de la commune de La Crau et de la SARL Le Filhea sur le même fondement sont rejetées.
Article 5 : Le surplus des conclusions de M. D est rejeté.
Article 6 : La présente décision sera notifiée à M. A D, à la commune de La Crau et à la SARL Le Filhea.
Copie en sera adressée au Préfet du Var.
Délibéré après l'audience du 24 janvier 2023, à laquelle siégeaient :
M. Privat, président,
M. Riffard, premier conseiller,
M. Bailleux, premier conseiller.
Rendu public par mise à disposition du greffe le 28 février 2023.
Le rapporteur,
Signé :
F. B
Le président,
Signé :
J-M. PRIVAT La greffière,
Signé :
G. RICCI
La République mande et ordonne au préfet du Var en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
Pour expédition conforme,
Pour la greffière en chef,
Et par délégation,
La greffière.