TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 9]
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[Adresse 9]
[Localité 6]
Téléphone : [XXXXXXXX02]
Télécopie : [XXXXXXXX01]
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REFERENCES : N° RG 23/03913 N° Portalis DB3S-W-B7H-YTOU
Minute : 419/24
Association GROUPE SOS SOLIDARITES
Représentant : Me Patrick MAYET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0139
C/
Madame [U] [B]
Monsieur [G] [O]
Représentant : Me Chanda JAMIL, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 34
Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me MAYET
Copie délivrée à :
MME [B]
M. [O]
Le 7 Mai 2024
AUDIENCE CIVILE
Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 2 Avril 2024 ;
par Madame Aude ZAMBON, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;
Après débats à l'audience publique du 29 Janvier 2024 tenue sous la présidence de Madame Aude ZAMBON, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;
ENTRE DEMANDERESSE :
Association GROUPE SOS SOLIDARITES, dont le siège social est sis [Adresse 3]
Représentée par Maître Nathalie WEILL, Avocat au Barreau de Paris, substituant Maître Patrick MAYET, du même Barreau
D'UNE PART
ET DÉFENDEURS :
Madame [U] [B], Comparante en personne, assistée de Maître Chandra JAMIL, Avocat au Barreau de Seine-Saint-Denis, désignée le 11.12.2023 au titre de l’Aide juridictionnelle, numéro BAJ : C-93008-2023-009524 (AJ totale)
Monsieur [G] [O], Représentée par Maître Chandra JAMIL, Avocat au Barreau de Seine-Saint-Denis, désignée le 12.12.2023 au titre de l’Aide juridictionnelle, numéro BAJ :
C-93008-2023-009522 (AJ totale)
demeurant ensemble [Adresse 4]
D'AUTRE PART
EXPOSÉ DU LITIGE
En vertu d'une convention d'occupation en date du 6 octobre 2020, Madame [U] [B] et Monsieur [G] [O] ont occupé un logement sis [Adresse 5] à [Localité 8], dont l'association GROUPE SOS SOLIDARITÉS, organisme agrée, avait la qualité de locataire via la convention de subvention SOLIBAIL.
La convention d'occupation a fait l'objet d'un avenant le 17 février 2021, les lieux occupés étant désormais situés [Adresse 4] à [Localité 6] et la redevance mensuelle due par les occupants étant modifiés.
Par acte de commissaire de justice en date du 10 août 2023, l'association GROUPE SOS SOLIDARITES a adressé un courrier aux occupants leur notifiant la résiliation de la convention d'occupation.
Par acte de commissaire de justice en date du 16 octobre 2023, l'association GROUPE SOS SOLIDARITÉS a fait assigner Madame [U] [B] et Monsieur [G] [O] devant le juge des contentieux et de la protection et demande de :
- prononcer la résiliation de la convention d'occupation pour manquement à leurs obligations,
- en conséquence, ordonner l'expulsion de Madame [U] [B] et Monsieur [G] [O], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec l'assistance d'un serrurier et le concours de la force publique si nécessaire,
- condamner solidairement Madame [U] [B] et Monsieur [G] [O] à lui payer la somme de 6433,02 euros correspondant au montant des redevances échues et impayées au mois de septembre 2023 inclus,
- condamner solidairement Madame [U] [B] et Monsieur [G] [O] à payer une indemnité d'occupation mensuelle de 1101 euros jusqu'à leur départ effectif des lieux loués,
- condamner les défendeurs aux entiers dépens ainsi qu'au paiement de la somme de 1200 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile
- rappeler que l'exécution provisoire est de droit, laquelle étant au surplus compatible avec la nature de l'affaire.
À l'audience du 29 janvier 2024, l'association GROUPE SOS SOLIDARITÉS, représentée par son conseil, a exposé que la convention d'occupation signée entre les parties prévoit en son article 2 que la convention d'occupation conclue ne constitue pas un bail d'habitation, en son article 4 que la convention d'occupation a une durée de 18 mois et doit prendre fin le 6 avril 2022, en son article 5 que l'occupant en contrepartie de la mise à disposition du logement s'acquitte d'une redevance se composant d'une contribution au loyer et d'une contribution aux charges locatives, en son article 8 que l'occupant s'engage notamment à régler sa redevance et à adhérer à l'accompagnement social, en son article 9 que le non-respect des obligations visées à l'article 8 entraine la résiliation de plein droit à la convention ; qu'en l'espèce les défendeurs ne respectent pas les règles du dispositif d'hébergement ne s'acquittant pas de la contrepartie financière, et ne participant pas activement à l'accompagnement social ; que c'est dans ces conditions que par courrier signifié le 10 août 2023 elle leur a notifié la résiliation de la convention d'hébergement ; que les défendeurs occupent toujours les lieux de manière illégale depuis le 10 septembre 2023, qu'il convient en conséquence de prononcer la résiliation de la convention d'occupation et de prononcer leur expulsion. Elle a précisé que la dette locative se chiffre à la somme de 5763,23 euros au mois de décembre 2023 et s'est expliqué sur le montant du report pour les sommes dues antérieurement à janvier 2021, sur l'envoi de deux avis d'échéance en mars 2021 et sur la facture de travaux en juin 2021. S'agissant de la réévaluation de la contrepartie financière par rapport aux ressources mensuelles de la famille, elle a expliqué que cette réévaluation ne peut avoir lieu que si les occupants communiquent leurs justificatifs.
Madame [U] [B], assistée, et Monsieur [G] [O] représenté, ont demandé à titre principal le rejet de l'intégralité des demandes de la requérante et à titre subsidiaire dans l'hypothèse où la juridiction prononcerait la résiliation de la convention d'occupation précaire et/ou qu'il subsisterait un reliquat de dette locative les plus larges délais pour leur permettre d'acquitter leur dette locative. En tout état de cause, ils ont demandé la condamnation de l'association GROUPE SOS SOLIDARITE à verser à Me Jamil, la somme de 2000 euros hors taxes au titre des articles 700 du code de procédure civile et 37 de la loi du 10 juillet 1991, sous réserve qu'elle renonce au bénéfice de la part contributive de l'Etat à l'aide juridictionnelle ainsi qu'aux dépens.
Ils ont contesté les arguments ayant motivé la résiliation de la convention d'occupation précaire. Sur la dette de redevances, ils ont expliqué qu'aucun décompte justificatif ne leur a été fourni pour expliquer le montant réclamé avec la lettre de résiliation du 10 août 2023 alors qu'il est de jurisprudence constante qu'en matière de location et a fortiori de sous-location, un décompte suffisamment précis et détaillé doit être fourni, précisant la nature des sommes réclamées ainsi que leur date d'échéance ; qu'en outre le décompte fourni au cours de la présente procédure fait état d'un solde portant sur des périodes antérieures à 2021 sans autre précision. Ils n'ont pas contesté avoir réglé avec retard leur redevance, mais ont estimé avoir tout réglé. Ils ont procédé à des règlements par virements émanant de différentes banques, mais seuls les virements effectués du compte Nickel ont été déduits par la demanderesse. Monsieur [O] a indiqué toutefois qu'il n'est pas en mesure de fournir ces relevés bancaires sur le compte ouvert auprès de l'établissement SHIN. Ils ont expliqué en revanche être en mesure de démontrer qu'il manque un virement de 660 euros du 13 janvier 2021. Ils ont contesté ensuite le fait d'avoir reçu deux avis d'échéance en mars 2021, la facturation d'une somme de 672 euros ainsi que l'apparition d'un montant de 3218,50 euros sur l'avis d'échéance du mois de juin 2021. Ils ont souligné que la réévaluation systématique du loyer en fonction de l'évolution des revenus a été inexistante alors même que leur référente connaissait leur situation financière délicate pour les avoir rencontrés régulièrement. Ils ont estimé que la demanderesse n'apporte aucun élément probant quant à leur absence d'adhésion à l'accompagnement social sachant qu'ils ont toujours honoré les rendez-vous qui leur ont été fixés. Sur leur situation financière, ils ont exposé être tous deux actuellement sans emploi leurs revenus se composant d'indemnité chômage et d'allocations, et avoir trois enfants mineurs à charge.
L'affaire a été mise en délibéré au 2 avril 2024.
MOTIFS
Sur la résiliation de la convention d'occupation
Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.
Selon l'article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.
L'article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.
Il appartient au juge d'apprécier souverainement si les manquements imputés sont d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.
Il résulte de l'article 5 de la convention d'occupation en date du 6 octobre 2020 et de son avenant 17 février 2021 que l'occupant, en contrepartie de la mise à disposition du logement, s'acquitte auprès de l'opérateur gestionnaire d'une redevance.
L'article 8 de la même convention stipule que l'occupant s'engage à régler sa redevance dans les conditions définies à l'article 5 et à adhérer aux engagements définis avec l'organisme agrée dans le contrat d'accompagnement social, signé en même temps que la convention d'occupation par l'occupant.
Enfin, l'article 9 du contrat stipule qu'en cas de non-respect par le ménage occupant de ses obligations visées à l'article 8, la convention d'occupation sera résiliée de plein droit.
La requérante soutient que sa demande de résiliation est fondée sur la non-participation active à l'accompagnement social mis en place par les occupants, et par le fait qu'ils ne s'acquittent pas de la contrepartie financière.
En l'espèce, l'association GROUPE SOS SOLIDARITES s'abstient de démontrer l'absence de participation active des défendeurs à l'accompagnement social mis en place.
S'agissant de la dette locative, rien n'impose à l'organisme agrée d'annexer un décompte des sommes dues à sa lettre de résiliation.
Il apparait que le décompte transmis fait effectivement apparaitre un solde débiteur correspondant aux sommes dues antérieurement au 1er janvier 2021 pour un montant de 993,36 euros.
Afin de justifier de cette somme, l'association GROUPE SOS SOLIDARITES produit un décompte détaillé des sommes dues avant le 1er janvier 2021, indiquant quant à lui une somme due au 31 décembre 2020 de 1676,61 euros.
Il ne pourra être tenu compte de ce deuxième décompte pour justifier de la somme de 993,36 euros dans la mesure où les chiffres au 31 décembre 2020 sont discordants et ne permettent pas de comprendre l'éventuel impayé réellement du à cette date.
En conséquence, la somme de 993,36 euros sera déduite des sommes réclamées.
Les défendeurs font ensuite état d'un virement de 660 euros qu'ils auraient effectué le 13 janvier 2021, qui ne seraient pas reportés sur le décompte produit par la requérante. Cette dernière indique quant à elle que ce virement a bien été pris en compte, mais sur le décompte des sommes dues antérieurement au 1er janvier 2021.
Ce virement effectué en janvier 2021 doit nécessairement apparaitre sur le décompte des sommes dues ultérieurement au 1er janvier 2021 et non sur le décompte des sommes dues antérieurement à cette date, écarté par ailleurs comme expliqué précédemment.
En conséquence, la somme de 660 euros sera déduite des sommes réclamées.
S'agissant de la double facturation en mars, l'association GROUPE SOS SOLIDARITE expose que les défendeurs n'ont quitté le précédent logement à [Localité 8] que le 15 mars 2021, raison pour laquelle il leur a été facturé 15 jours d'occupation à [Localité 8] et un mois d'occupation à [Localité 6].
En l'espèce, elle ne produit toutefois aucun justificatif sur la date de départ des occupants du logement situé à [Localité 8] et échoue ainsi à démontrer le bien-fondé de cette double facturation.
En conséquence, la somme de 160,22 euros sera déduite des sommes réclamées.
S'agissant de la facture de frais de 672 euros sur l'avis d'échéance du mois de juin 2021, il apparait que cette facturation n'est pas reprise sur le décompte produit par la requérante.
S'agissant du solde débiteur apparaissant sur les avis d'échéance à compter du mois de juillet 2021, il correspondant au montant des sommes dues au 30 juin 2021 telles que présentées sur le décompte produit par l'association. Aucune incohérence n'est donc à relever à ce sujet.
S'agissant enfin de la réévaluation systématique du loyer en fonction des évolutions des revenus des preneurs, les défendeurs échouent à démontrer qu'ils ont fait état, autant de fois que nécessaires, à l'association GROUPE SOS SOLIDARITE, du montant de leurs revenus, et de leurs fluctuations éventuelles nécessitant une réévaluation du loyer.
La dette locative peut en conséquence être fixée à la somme de 3949,68 euros, arrêtée à l'échéance du mois de décembre 2023 incluse, le règlement de 467 euros effectué par les occupants le 5 janvier 2024 également compris.
L'absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave des occupants à leurs obligations qui empêche la poursuite du contrat et justifie le prononcé de la résiliation judiciaire.
En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire de la convention d'occupation au 2 avril 2024, date de la présente décision.
Madame [U] [B] et Monsieur [G] [O] sont désormais occupants sans droit ni titre.
Il convient d'ordonner leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Les occupants devront indemniser le préjudice subi par l'association GROUPE SOS SOLIDARITÉS, résultant de l'indisponibilité des lieux et de la perte des redevances, en lui versant une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant de la redevance mensuelle ; soit 1011 euros, et ce, à compter du 3 avril 2024, jusqu'à libération définitive des lieux, en application de l'article 1240 du code civil.
Cette indemnité d'occupation, par nature délictuelle, sera prononcée in solidum.
Sur la dette locative
En application des dispositions de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le loyer aux termes convenus.
En l'espèce, il a été déterminé précédemment que les occupants restent devoir la somme de 3949,68 euros, arrêtée à l'échéance du mois de décembre 2023 incluse, le règlement de 467 euros effectué par les occupants le 5 janvier 2024 également compris.
En conséquence, il y a lieu de condamner Madame [U] [B] et Monsieur [G] [O] au paiement de cette somme.
En l'absence de clause de solidarité présente à la convention d'occupation, cette condamnation ne sera pas assortie de la solidarité.
Sur la demande reconventionelle de délais de paiement
En vertu de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte-tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Compte tenu des ressources des défendeurs ainsi que de leurs charges ainsi que des besoins du créancier, il sera fait droit à la demande de délais de paiement conformément aux dispositions de l'article 1343-5 du code civil.
Sur les demandes accessoires
Madame [U] [B] et Monsieur [G] [O] succombent à l'instance de sorte qu'ils seront condamnés aux entiers dépens.
En application de l'article 700 du code civile, l'équité commande, eu égard à la situation respective des parties, de rejeter les demandes formées au titre des frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS,
Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE la résiliation de la convention d'occupation temporaire convenue entre les parties le 6 octobre 2020 et modifiée par avenant du 17 février 2021 ;
ORDONNE l'expulsion de Madame [U] [B] et Monsieur [G] [O] du logement situé [Adresse 4] à [Localité 6], faute pour eux d'avoir libéré les lieux dans le délai de deux mois après le commandement prévu par les articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, au besoin avec l'assistance de la force publique ;
CONDAMNE in solidum Madame [U] [B] et Monsieur [G] [O] à verser à l'association GROUPE SOS SOLIDARITES une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant de la redevance, soit 1011 euros, à compter du 3 avril 2024 jusqu'à la libération des lieux;
CONDAMNE Madame [U] [B] et Monsieur [G] [O] à verser à l'association GROUPE SOS SOLIDARITES la somme de 3949,68 euros, arrêtée à l'échéance du mois de décembre 2023 incluse, le règlement de 467 euros du 5 janvier 2024 compris;
AUTORISE Madame [U] [B] et Monsieur [G] [O] à se libérer de cette dette dans un délai de vingt-quatre mois, par versements mensuels de 164,57 €, le premier versement devant intervenir le quinzième jour suivant la signification de ce jugement, puis le 15 de chaque mois, sauf meilleur accord des parties,
DIT qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible,
RAPPELLE que pendant le cours des délais ainsi ordonnés, les procédures d'exécution qui auraient été engagés par le créancier sont suspendues,
REJETTE la demande de l'association GROUPE SOS SOLIDARITES formée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Madame [U] [B] et Monsieur [G] [O] aux entiers dépens,
REJETTE le surplus des demandes ;
RAPPELLE que le jugement est exécutoire par provision de plein droit ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition le 2 avril 2024.
Le GreffierLe Président