TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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REFERENCES : N° RG 23/04058
N° Portalis DB3S-W-B7H-YTWR
Minute : 440/24
Monsieur [Y] [G] et Madame [T] [G]
Représentant : Me Sandrine QUÊTU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0514
C/
Monsieur [X] [E]
Madame [N] [I]
Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me QUÊTU
Copie délivrée à :
M. [E]
MME [I]
Le 14 Mai 2024
AUDIENCE CIVILE
Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 02 Avril 2024 ;
par Madame Aude ZAMBON, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;
Après débats à l'audience publique du 29 Janvier 2024 tenue sous la présidence de Madame Aude ZAMBON, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;
ENTRE DEMANDEURS :
Monsieur [Y] [G], demeurant [Adresse 3]
Madame [T] [G], demeurant [Adresse 1]
Représentés par Maître Sandrine QUÊTU, Avocat au Barreau de Paris
D'UNE PART
ET DÉFENDEURS :
Monsieur [X] [E] et Madame [N] [I] demeurant tous deux [Adresse 2]
Non comparants
D'AUTRE PART
RAPPEL DES FAITS
Monsieur [Y] [G] et Madame [T] [G] ont donné à bail à Monsieur [X] [E] et Madame [N] [I] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2] sur la commune de [Localité 4] par contrat du 2 septembre 2022, moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 1282 euros, outre les provisions mensuelles sur charges d'un montant de 108 euros, et le versement d'un dépôt de garantie de 1282 euros.
Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [Y] [G] et Madame [T] [G] ont fait signifier le 7 août 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire.
Ils ont ensuite fait assigner Monsieur [X] [E] et Madame [N] [I] devant le juge des contentieux de la protection de Bobigny aux fins de :
-à titre principal constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail, et à défaut, prononcer la résiliation judiciaire aux torts exclusifs des défendeurs,
-ordonner leur expulsion et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
-les condamner solidairement à leur payer la somme de 6240 euros à valoir sur les loyers, charges impayés, terme d'octobre 2023 inclus et ce avec intérêts de droit au taux légal à compter de l'assignation,
-les condamner solidairement à leur payer une indemnité d'occupation mensuelle égale à 1410 euros, charges en sus, et qui sera due jusqu'à la libération effective des lieux,
-les condamner solidairement à leur payer la somme de 1600 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,
-les condamner solidairement en paiement des entiers dépens.
A l'audience du 29 janvier 2024, Monsieur [Y] [G] et Madame [T] [G], représentés, indiquent que la dette s'élève désormais à 10 346,39 euros, échéance de janvier 2024 incluse. Ils invoquent les dispositions de la loi du 6 juillet 1989, et exposent que le contrat de bail en date du 2 septembre 2022 contient une clause résolutoire, que Monsieur [X] [E] et Madame [N] [I] n'ont pas exécuté régulièrement leurs obligations, qu'ils ont été mis en demeure d'y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit de commissaire de justice, qu'ils n'y ont pas déféré, qu'en tout état de cause le manquement au paiement des loyers constitue une inexécution contractuelle suffisamment grave de nature à justifier la résiliation judiciaire du contrat de bail. Ils ont précisé par ailleurs que les locataires n'ont pas repris le paiement des loyers au jour de l'audience et se sont opposés à l'octroi de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire.
Monsieur [X] [E] et Madame [N] [I], cités à étude, n'ont pas comparu et ne sont pas fait représenter.
L'affaire a été mise en délibéré au 2 avril 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la résiliation
- sur la recevabilité de l'action :
Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 8 novembre 2023, soit plus de six semaines avant l'audience du 29 janvier 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, Monsieur [Y] [G] et Madame [T] [G] justifient avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions le 16 août 2023 soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 7 novembre 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L'action est donc recevable.
- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, prévoit que que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
L'article 1102 du code civil dispose que chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi. La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l'ordre public.
En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.
Le bail conclu le 2 septembre 2022 contient une clause résolutoire (article VIII). Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 7 août 2023, pour la somme en principal de 4950 €.
Force est de constater que ladite clause résolutoire stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s'exécuter, de sorte qu'il déroge aux dispositions légales dans un sens favorable au locataire.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 7 octobre 2023.
L'expulsion de Monsieur [X] [E] et Madame [N] [I] sera en conséquence ordonnée.
Sur les demandes de condamnation au paiement
Monsieur [X] [E] et Madame [N] [I] seront condamnés au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant du 8 octobre 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Il n'y a pas lieu de fixer le montant de l'indemnité d'occupation au montant du loyer augmenté de 10 % et des charges, la requérante ne faisant pas état d'un préjudice qui excéderait celui subi par la perte des loyers et des charges.
Cette indemnité mensuelle d'occupation sera en conséquence fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. Le montant de cette indemnité d'occupation devra être dûment justifié au stade de l'exécution.
La clause de solidarité ne s'étendant pas de façon expresse aux indemnités d'occupation, par nature délictuelle, la condamnation aux indemnités d'occupation sera prononcée in solidum.
Les défendeurs n'ayant pas comparu à l'audience, l'actualisation de la dette n'est pas contradictoire, et l'objet du litige sera circonscrit aux demandes de la citation.
Monsieur [Y] [G] et Madame [T] [G] produisent un décompte démontrant que Monsieur [X] [E] et Madame [N] [I] restent devoir la somme de 6240 € à la date du 23 octobre 2023.
Monsieur [X] [E] et Madame [N] [I], non comparants, ne contestent par définition ni le principe ni le montant de la dette.
Ils seront par conséquent condamnés au paiement de la somme de 6240 €, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus au 23 octobre 2023, terme d'octobre 2023 inclus, assortie des intérêts légaux à compter du 7 novembre 2023, date de l'assignation.
Cette condamnation sera assortie de la solidarité sur les loyers et charges dus jusqu'à la résiliation du bail en application de la clause de solidarité présente au contrat de bail (article VII).
Sur les demandes accessoires
Monsieur [X] [E] et Madame [N] [I], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.
Compte tenu des démarches judiciaires qu'ont dû accomplir Monsieur [Y] [G] et Madame [T] [G], Monsieur [X] [E] et Madame [N] [I] seront condamnés in solidum à leur verser la somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 septembre 2022 entre Monsieur [Y] [G] et Madame [T] [G] et Monsieur [X] [E] et Madame [N] [I], concernant l'appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 2] sur la commune de [Localité 4] sont réunies à la date du 7 octobre 2023 ;
ORDONNE en conséquence à Monsieur [X] [E] et Madame [N] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;
DIT qu'à défaut pour Monsieur [X] [E] et Madame [N] [I] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [Y] [G] et Madame [T] [G] pourront, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [X] [E] et Madame [N] [I] à verser à Monsieur [Y] [G] et Madame [T] [G] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, dûment justifiées au stade de l'exécution, et ce à compter du 8 octobre 2023 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux;
CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [E] et Madame [N] [I] à verser à Monsieur [Y] [G] et Madame [T] [G] la somme de 6240 €, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus au 23 octobre 2023, terme d'octobre 2023 inclus, assortie des intérêts légaux à compter du 7 novembre 2023 ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [X] [E] et Madame [N] [I] à verser à Monsieur [Y] [G] et Madame [T] [G] une somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE le surplus des demandes,
CONDAMNE in solidum Monsieur [X] [E] et Madame [N] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;
RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire
La greffière, Le juge