TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE RENNES
04 Juin 2024
2ème Chambre civile
72A
N° RG 22/04708 -
N° Portalis DBYC-W-B7G-J2PV
AFFAIRE :
syndicat des Copropriétaires [Adresse 4] à [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, la SAS DLJ gestion,
C/
[B] [M] [R]
copie exécutoire délivrée
le :
à :
DEUXIEME CHAMBRE CIVILE
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE
PRESIDENT : Sabine MORVAN, Vice-présidente, ayant statué seule, en tant que juge rapporteur, sans opposition des parties ou de leur conseil et qui a rendu compte au tribunal conformément à l’article 805 du code de procédure civile
ASSESSEUR : Jennifer KERMARREC, Vice-présidente
ASSESSEUR : André ROLLAND, magistrat à titre temporaire
GREFFIER : Fabienne LEFRANC lors des débats et lors de la mise à disposition qui a signé la présente décision.
DEBATS
A l’audience publique du 02 Avril 2024
JUGEMENT
En premier ressort, contradictoire,
prononcé par Madame Sabine MORVAN, vice-présidente
par sa mise à disposition au Greffe le 04 Juin 2024,
date indiquée à l’issue des débats.
Jugement rédigé par Madame Sabine MORVAN, vice-présidente,
ENTRE :
DEMANDERESSE :
syndicat des Copropriétaires [Adresse 4] à [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, la SAS DLJ gestion, inscrite au RCS de St Malo sous le numéro 393429303, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Maître Tiphaine GUYOT-VASNIER de la SELARL ARES, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant
ET :
DEFENDEUR :
Monsieur [B] [M] [R]
[Adresse 4]
[Localité 2]
représenté par Maître Anne DAUGAN de la SELARL MARLOT, DAUGAN, LE QUERE, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant
FAITS ET PRETENTIONS
L’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 2], organisé selon le régime de la copropriété, est géré par la société DLJ GESTION en qualité de syndic.
[B] [R] y est propriétaire des lots 2 et 52.
Par jugement du 5 avril 2018, le tribunal d’instance a fixé la créance du syndicat des copropriétaires au passif du redressement judiciaire de [B] [R] s’agissant des charges de copropriété échues et impayées au 1er juin 2017.
Faisant face à de nouveaux impayés, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 21 février 2021, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure [B] [R] de lui verser la somme de 6.074,20 € au titre des charges et frais dus depuis le 16 octobre 2017.
Puis, par acte du 16 juin 2022, il a fait assigner l’intéressé devant ce tribunal en paiement des arriérés de charges de copropriété et dommages et intérêts.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 février 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] demande au tribunal, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de :
- Condamner [B] [R] à lui payer la somme de 15.587,81 € au titre de l’arriéré de charges et frais, arrêté au 9 janvier 2024 outre intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation sur la somme de 12.346,72 € et sur le solde à compter du 5 février 2024, date des présentes conclusions d’actualisation.
- Ordonner la capitalisation des intérêt s échus conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code civil.
- Le condamner au versement d’une somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts.
- Le condamner aux dépens ainsi qu’au versement d’une somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.
Le syndicat des copropriétaires, après avoir rappelé que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges occasionnées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs ainsi que les frais exposés pour le recouvrement d’une créance justifiée à son encontre, à compter de la mise en demeure, fait valoir que [B] [R] doit être condamné à lui payer la somme de 15.587,81 €, dont 15.333,14 € au titre des charges impayées et 254,67 € au titre des frais de recouvrement, outre les intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation et capitalisation.
Il ajoute être fondé à solliciter indemnisation du préjudice causé par le non-paiement des charges, lequel entrave le bon fonctionnement de la copropriété.
[B] [R], régulièrement assigné, a constitué avocat le 5 décembre 2022.
Son conseil, malgré plusieurs injonctions en ce sens, n’a jamais conclu, avant de faire savoir par message RPVA du 11 avril 2024 : “je n’interviens plus pour monsieur [R]”.
Cependant, l’article 419 du Code de procédure civile dispose que “lorsque la représentation est obligatoire, l’avocat ne peut se décharger de son mandat de représentation que du jour où il est remplacé par un nouveau représentant constitué par la partie ou, à défaut, commis par le bâtonnier ou par le président de la chambre de discipline”.
Faute pour le défendeur d’avoir désigné un autre avocat, le précédent demeure le représenter valablement à la procédure.
***
La clôture de l’instruction a été ordonnée le 22 février 2024. L’affaire a été appelée à l’audience du 2 avril 2024 et la décision a été mise en délibéré au 4 juin 2024.
MOTIFS
1/ Sur la demande en paiement des arriérés de charges et les frais
a) les arriérés de charges
L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que “les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5”.
En outre, l’article 14-1 de ce texte prévoit que “pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale” tandis que l’article 14- 2 ajoute que « ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en Conseil d'État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale”.
Il s’en déduit que le syndicat doit verser au débat les pièces de nature à établir que le défendeur est bien débiteur des charges communes idoines, notamment les procès-verbaux des assemblées générales portant approbation des comptes de l’exercice et adoptant le budget prévisionnel ou portant sur l’exécution de travaux nécessaire à la sauvegarde de l’immeuble, les documents comptables et décompte de répartition, les récépissés des convocations aux assemblées générales, les récépissés des notifications des procès-verbaux des assemblées générales, les appels de fonds relatifs aux charges prévisionnelles budgétisées et les décomptes de répartition des charges.
Au cas présent, le syndicat des copropriétaires produit d’abord les procès-verbaux des assemblées générales du 10/03/2016, du 22/06/2017, du 18/08/2018, du 19/09/2018, du 13/06/2019, du 22/01/2021, du 28/06/2021, du 11/10/2022, du 12/09/2023, portant sur l’approbation des comptes pour les années 2015 à 2022, fixant les budgets prévisionnels des années 2017 à 2024 (à l’exception de l’année 2020) et votant la réalisation de divers travaux.
Il verse également les appels de fonds, de charges et de travaux portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots de monsieur [R] pour le second semestre 2017, pour la totalité des années 2018 à 2023 et le premier semestre 2024.
Enfin, est fourni un décompte détaillé de la créance actualisée de monsieur [R] au 9 janvier 2024.
Cependant, il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 1355 du Code civil, “l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause, que la demande soit entre les mêmes parties, et formées par elles et contre elles en la même qualité”.
Or, une créance déjà admise par jugement, ne peut être de nouveau évoquée au titre d’une prétention.
Par jugement du 5 avril 2018, le tribunal d’instance a déjà fixé la créance du syndicat des copropriétaires au passif du redressement judiciaire du défendeur, à la somme de € au titre des charges de copropriété échues impayées au 1er juin 2017 et a condamné ce dernier à payer au demandeur la somme de 600 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.
Dès lors que le tribunal a statué sur ces deux sommes par jugement définitif, elles ne peuvent être ici retenues dans le décompte des sommes réclamées.
Ainsi, sur le relevé de compte de l’exercice 2017 (pièce 9) et sur le décompte global (pièce 48), il convient d’écarter les sommes de 6.282,52 € (5.842,52 “solde début exercice” + 440 “1ère prov”) 600 € (“indemnité article 700”) et 39,57 € (“intérêts de retard jugement du 05/04/2018”).
Il convient d’écarter également les sommes de 52,62 €, 254 € et 0,67 € qui seront examinés infra au titre des frais de recouvrement.
Ainsi, après examen des autres pièces produites, il ressort que [B] [R] est redevable de la somme de 8.357,76 € au titre des charges échues impayées entre le 2 juin 2017 et arrêtées au 1er janvier 2024.
b) sur les frais de recouvrement
Il résulte des dispositions de l’article 10-1 de la loi de 1965 que les frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires, à compter de la mise en demeure pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables à ce seul copropriétaire.
Le syndicat des copropriétaires réclame le remboursement des sommes de 0,67 € correspondant à une lettre de relance simple adressée à [B] [R], le 20 juin 2017, de 52,62 € s’agissant des frais d’assignation du 17 juin 2022 et de 254 € facturés par le syndic au titre d’une “transmission avocat” du 19 juillet 2023.
Les frais de 0,67 centimes de lettre de relance simple peuvent s’analyser en des frais afférents à une prestation effectuée au profit de monsieur [R] au sens du texte visé supra si bien que, lui étant imputables à lui seul, il sera fait droit à cette demande.
En revanche, les frais d’assignation du défendeur par l’huissier de justice sont des débours tarifés entrant dans les dépens visés à l’article 696 du Code de procédure civile et seront pris en compte en tant que telle.
Enfin, la facture du syndic au titre de la “transmission avocat” entrant dans les prévisions du texte susvisé, il sera fait droit à la demande s’agissant de la somme de 254 €.
[B] [R] sera donc condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 254,67 € au titre des frais de recouvrement.
Ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du 16 juin 2022 sur la somme alors exigible de 5.371,09 €.
2/ sur la demande de dommages et intérêts
L’article 1231-6 du Code civil dispose que “le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire”.
En l’espèce, les pièces produites démontrent que [B] [R] a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges, ce depuis l'année 2013 et malgré de multiples relances et autres mises en demeure.
La faute est ainsi indéniable.
Cependant, le syndicat des copropriétaires échoue à démontrer que cette carence a affecté sa trésorerie au point de compromettre ou même gêner le bon fonctionnement de la copropriété ou obérer sa situation financière. Il ne justifie d’ailleurs d’aucun préjudice qui n’ait déjà été congrûment réparé par les intérêts moratoires.
Aussi, sera-t-il débouté.
3/ sur les demandes accessoires
Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.
[B] [R] succombant à l’instance, en supportera par conséquent les dépens, en ce compris la somme de 52,62 € correspondant aux frais d’assignation.
L’article 700 du même code dispose “Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'État”.
L’équité commande de condamner [B] [R] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.500 € au titre des frais non répétibles qu’il a exposés pour faire valoir ses droits.
Enfin, l’article 514 du Code de procédure civile prévoit que “les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement”.
Il n’y a pas lieu de déroger à cette disposition.
PAR CES MOTIFS
Par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :
CONDAMNE [B] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 2] (35) représenté par son syndic la S.A.S. DLJ GESTION, la somme de 8.357,76 € au titre des charges de copropriété échues impayées entre le 2 juin 2017 et arrêtées au 1er janvier 2024, et la somme de 254,67 € au titre des frais de recouvrement de sa créance, avec intérêts au taux légal sur la somme de 5.371,09 € à compter du 16 juin 2022, à compter du 5 février 2024 pour le surplus.
ORDONNE la capitalisation des dits intérêts.
DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 2] (35) représenté par son syndic la S.A.S. DLJ GESTION pour le surplus de sa demande.
DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 2] (35) représenté par son syndic la S.A.S. DLJ GESTION de sa demande de dommages et intérêts.
CONDAMNE [B] [R] aux dépens, en ce compris la somme de 52,62 € correspondant aux frais d’assignation.
CONDAMNE [B] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 2] (35) représenté par son syndic la S.A.S. DLJ GESTION la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
LA GREFFIÈRELA PRÉSIDENTE.