TRIBUNAL DE PROXIMITE
D’AUBERVILLIERS
Square Stalingrad
93300 AUBERVILLIERS
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REFERENCES : N° RG 23/01827 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YJVH
Minute :
S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
Représentant : Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0516
C/
Monsieur [T] [E] [L]
Copie exécutoire délivrée à :
Me Roger LEMONNIER
Copie certifiée conforme délivrée à :
Monsieur [T] [E] [L]
Préfecture de Seine-Saint-Denis
Le
JUGEMENT
Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité d’Aubervilliers en date du 04 Juin 2024;
par Madame Manon SURCIN, juge placée statuant en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Gabrielle DERNY, greffière ;
Après débats à l'audience publique du 02 Avril 2024 tenue sous la présidence de Madame Manon SURCIN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Gabrielle DERNY, greffière ;
ENTRE DEMANDEUR(S) :
S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social se situe 19/21, Quai d’Austerlitz - 75013 PARIS
représentée par Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS
D'UNE PART
ET DÉFENDEUR(S) :
Monsieur [T] [E] [L], demeurant 45 avenue du Président Roosevelt - Bâtiment A - Etage 1 - Appartement n°17 - 93300 AUBERVILLIERS
comparant en personne
D'AUTRE PART
EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé en date du 12 janvier 2022, la société BENADAM IMMOBILIER a donné à bail à M. [T] [E] [L] un logement sis 45 bis avenue du Président Roosevelt (appartement 17) - 93300 Aubervilliers, moyennant un loyer mensuel de 680 euros, et 115 euros de provision sur charges.
La société BENADAM IMMOBILIER a souscrit auprès d'action logement services un contrat de cautionnement Visale n°A10129986339.
Le 8 juin 2023, la société BENADAM IMMOBILIER a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1590 euros au titre des loyers et charges impayés.
Le 23 juin 2023, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (ci-après la CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers.
Par acte de commissaire de justice en date du 25 septembre 2023, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a assigné M. [T] [E] [L] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité d'Aubervilliers, aux fins de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire ;
- à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;
- ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, avec au besoin l'assistance de la force publique ;
- condamner M. [T] [E] [L] au paiement des sommes suivantes :
4870,44 euros au titre de l'arriéré de loyers et de charges, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1590 euros et pour le surplus à compter de l'assignation ;
une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux loués, sous réserve des quittances subrogatives ;
800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
les entiers dépens de l’instance ;
- dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de Seine-Saint-Denis le 3 octobre 2023.
A l'audience du 2 avril 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, maintient ses demandes initiales sauf à préciser qu'en vertu d’un décompte arrêté au 2 avril 2024, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 1590 euros, échéance de mars 2024 incluse. Elle s'oppose à tout délai.
Au soutien de ses prétentions, elle se fonde sur l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 en indiquant que M. [T] [E] [L] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer. Subsidiairement, elle précise, sur le fondement des articles 1224 et suivants du code civil, que M. [T] [E] [L] a manqué à ses obligations contractuelles en raison des impayés de loyers et charges persistants. Elle précise que M. [T] [E] [L] a fait bénéficié d'une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire par la commission de surendettement des particuliers et que la dette de la société a été effacé à hauteur de 6538,63, sans que cette décision n'ait fait l'objet d'aucune contestation.
M. [T] [L] , qui comparaît, ne conteste pas le principe de la dette et demande un délai de six mois pour quitter les lieux. Il indique qu'il perçoit 900 euros par mois d'allocations chômage.
A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 4 juin 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
M. [T] [E] [L] ayant comparu à l'audience, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire.
Sur la recevabilité
Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 3 octobre 2023 soit six semaines au moins avant la première audience.
Par ailleurs, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 23 juin 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 25 septembre 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur au 29 juillet 2023.
La demande d'acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.
Sur la demande en paiement
Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.
En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
L’article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre du dispositif Visale en date du 24 décembre 2015 stipule qu’en vertu de l’article 2306 du code civil, la caution, c’est-à-dire le CIL, recueille de la part du bailleur ou son représentant, tous les droits que ce dernier possédait à l’encontre du locataire avant la mise en jeu de la caution. En qualité de caution qui désintéresse le bailleur, le CIL est alors subrogé dans les droits du bailleur (article 2306 du code civil). La subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire). Les CIL s’étant portés caution mettront en œuvre les actions de recouvrement amiables et contentieuses à l’encontre du locataire débiteur, jusqu’à la résolution du bail.
Les quittances subrogatives versées aux débats stipulent que conformément aux termes des articles 1346 et 2309 du code civil, « la société Action Logement Services est subrogée dans tous les droits et actions issus du contrat de bail et de ses annexes et privilèges de bailleur, du bailleur ou du mandataire du bailleur, à l’encontre du ou des locataires défaillants. Cette subrogation, visant le recouvrement des loyers impayés, peut s’exercer dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés et/ou dans le cadre d’une action en résiliation du bail engagée par Action Logement Services » (article 1 Contexte).
La société par actions simplifiée Action Logement Services est ainsi subrogée dans tous les droits et actions du bailleur.
En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 12 janvier 2022, du commandement de payer délivré le 8 juin 2023, du décompte de la créance actualisé au 2 avril 2024, de la quittance subrogative du 11 mars 2024 et de la décision de la commission de surendettement des particuliers entrant en application le 9 janvier 2024, que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.
Par conséquent, M. [T] [L] sera condamné à lui payer la somme de 1590 euros, au titre de l'arriéré locatif arrêté au 2 avril 2024, échéance de mars 2024 incluse.
Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 8 juin 2023 sur la somme de 1590 euros, à compter du 25 septembre 2023 sur la somme de 4870,44 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses effets
L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tel qu'issu de la loi du 27 juillet 2023 dispose dans son premier alinéa que tout contrat d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Toutefois, il résulte de l'article 2 du code civil précité que les effets des contrats conclus antérieurement à la loi nouvelle, même s'ils continuent de se réaliser postérieurement à cette loi, demeurent régis par les dispositions sous l'empire desquelles ils ont été passé. Ainsi, la loi ne peut, sauf rétroactivité expressément stipulée par le législateur, remettre en cause la validité d'une clause contractuelle régie par les dispositions en vigueur à la date où le contrat a été conclu.
Seule la reconnaissance de dispositions d’ordre public particulièrement impérieuses peut justifier l'application immédiate aux contrats en cours.
En outre, aucune disposition d'ordre public « particulièrement impérieuse » ne justifie l'application immédiate sur ce point de l'article 24 tel qu'issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023. Au contraire, il convient de rappeler que la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 institue un ordre public de protection des locataires, en conformité avec le droit à la protection du logement (à valeur conventionnelle et constitutionnelle) et que les principes de sécurité juridique et prévisibilité du droit sont cardinaux dans l'ordonnancement juridique français.
Par conséquent, il y a lieu d'appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail dans le cadre du présent litige.
En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
Un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, a été signifié à M. [T] [L] le 8 juin 2023.
Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux pendant un délai supérieur à deux mois.
Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 8 août 2023 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 12 janvier 2022 à compter du 9 août 2023.
Il convient dès lors d'ordonner l'expulsion de M. [T] [E] [L] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
Sur les modalités de l'expulsion
Sur la demande de délais d’expulsion
Il résulte des articles L. 613-1 du code de la construction et de l'habitation et L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d'exécution que le juge qui ordonne la mesure d'expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation.
Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.
La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.
En l’espèce, il apparaît que M. [T] [E] [L] se trouve dans une situation sociale et financière difficile, ayant justifié une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire prononcée par la commission de surendettement des particuliers.
Au regard de ces éléments, il convient d'accorder à M. [T] [E] [L] un délai de six mois à compter de la signification du jugement pour quitter les lieux.
Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par M. [T] [E] [L]
Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire, et que l'indemnité d'occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 9 août 2023. M. [T] [E] [L] est donc occupant sans droit ni titre depuis cette date.
Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien. L'indemnité d'occupation sera égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. Il y a donc lieu de condamner M. [T] [E] [L] au paiement de cette indemnité à compter du 9 août 2023 jusqu'à libération effective des lieux, sous déduction des mensualités déjà comprises dans le décompte en date du 2 avril 2024, sous réserve des éventuelles quittances subrogatives.
Sur les demandes accessoires
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner M. [T] [E] [L] aux dépens de l'instance.
Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité de le condamner à payer une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Il convient en outre de rappeler qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit assortie de l'exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,
DÉCLARE recevable la demande de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire,
CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 12 janvier 2022 entre la société BENADAM IMMOBILIER d'une part et M. [T] [E] [L] d'autre part, concernant les locaux situés 45 bis avenue du Président Roosevelt (appartement 17) - 93300 Aubervilliers, sont réunies à la date du 9 août 2023,
ACCORDE à M. [T] [E] [L] un délai de six mois à compter de la signification du présent jugement pour quitter les lieux occupés situés 45 bis avenue du Président Roosevelt (appartement 17) - 93300 Aubervilliers,
ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux à l'expiration de ce délai, l'expulsion de M. [T] [E] [L] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
FIXE le montant de l'indemnité d'occupation due par M. [T] [E] [L] à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail,
CONDAMNE M. [T] [E] [L] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1590 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 2 avril 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de mars 2024 incluse,avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 8 juin 2023 sur la somme de 1590 euros, à compter du 25 septembre 2023 sur la somme de 4870,44 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus,
CONDAMNE M. [T] [E] [L] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES l'indemnité mensuelle d'occupation à compter du mois d'avril 2024, jusqu'à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise,
CONDAMNE M. [T] [E] [L] aux dépens de l’instance,
REJETTE la demande de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES au titre des frais irrépétibles,
RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l'exécution provisoire,
LE GREFFIERLE JUGE