TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS
[Adresse 3]
[Localité 8]
Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 9]
NT
REFERENCES : N° RG 23/01606 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YIS6
Minute : 24/00301
Monsieur [C] [I] [L] [Y]
Représentant : Me Thibaut EXPERTON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1445
C/
Madame [B] [S]
Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Maître Thibaut EXPERTON
Copie délivrée à :
Mme [B] [S]
Le
AUDIENCE CIVILE
Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du QUATRE MARS DEUX MILLE VINGT QUATRE
par Madame Mauricette MECHICHE, Magistrat à titre temporaire par décret du 22 août 2022, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection
Assistée de Monsieur Nicolas THUILLIER, greffier ;
Après débats à l'audience publique du 14 Décembre 2023 tenue sous la présidence de Madame Mauricette MECHICHE,Magistrat à titre temporaire par décret du 22 août 2022, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection
Assistée de Monsieur Nicolas THUILLIER, greffier audiencier ;
ENTRE DEMANDEUR :
Monsieur [C] [I] [L] [Y], demeurant [Adresse 5] - [Localité 7]
Représenté par Me Thibaut EXPERTON, avocat au barreau de PARIS
D'UNE PART
ET DÉFENDERESSE :
Madame [B] [S], demeurant [Adresse 4], [Adresse 10] - [Localité 6]
Non comparante, ni représentée
D'AUTRE PART
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 26 octobre 2022, Monsieur [C] [I] [L] [Y] a donné à bail à Madame [B] [S] , un local à usage d’habitation représentant le lot 108 et un parking numéro 16 en sous-sol, sis[Adresse 4] [Localité 6] ;
Par acte du commissaire de justice délivré le 20 septembre 2023 Monsieur [C] [I] [L] [Y] a fait assigner Madame [B] [S] devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité d’Aulnay-sous-Bois, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
-A titre principal, constater la résiliation du bail du 26 octobre 2022 l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire du logement et prononcer la résiliation du bail à compter du 13 août 2023 à minuit ou, à titre subsidiaire, constater son manquement à l’obligation de paiement régulier des loyers et charges au regard du contrat de bail du 26 octobre 2022 et prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers du logement ,
En tout état de cause,
- ordonner l’expulsion du locataire ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si nécessaire, avec le concours de la force publique,
-dire que le sort des meubles soit réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,
- rejeter toute demande de suspension de la clause résolutoire et la fixation d’un échéancier de paiement ou l’octroi de délai supplémentaire ;
- le condamner au paiement des sommes suivantes :
.3980euros au titre des loyers et des charges impayés selon décompte arrêté au mois d’août 2023 hors frais d’acte,
.1372 euros une indemnité mensuelle d’occupation, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération totale des lieux,
-173,54 euros au titre des frais d’huissier relatifs au commandement de payer à parfaire en l’attente de la décision
. 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens ,
L’affaire a été appelée à l’audience du 14 décembre 2023 ; .
A cette audience , Monsieur [C] [I] [L] [Y] représenté par son avocat, a déclaré maintenir ses demandes dans les termes de l’acte introductif d’instance, , arrêtée au 02/06/2023 et terme du mois de mai 2023 inclus. Elle demande pour le surplus les termes de son acte introductif d’instance et s’oppose à tous délais de paiement, soulevés d’office.
Madame [B] [S] , assignée en la forme d’un acte remis à l’étude du commissaire de justice , n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter ;
A l’issue de l’audience la décision a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 04 mars 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire
Sur la recevabilité de la demande
Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de la Seine-Saint-Denis deux mois au moins avant la première audience.
Par ailleurs, le demandeur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 septembre 2023 conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
En conséquence, la demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.
Sur le bien-fondé de la demande
Aux termes de l’article 24, § I, alinéa 1, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. ».
En l’espèce, le bail du 26 octobre 2022 contient en sa page 7 une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.
Un commandement de payer la somme en principal de 2 218,20 € au titre des arriérés locatifs a été délivré à Madame [B] [S] le 13 juin 2023.
Cet acte, qui rappelait tant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que la clause résolutoire insérée au bail est restée sans effet au vu du décompte produit dans le délai de deux mois impartis.
En conséquence, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont été réunies le 13 aout 2023 à minuit et le bail résilié depuis le 14 août 2023.
En vertu des dispositions de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.
Il est constant qu’il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résolution du contrat.
Le défaut de paiement des loyers et charges est un motif suffisant en principe pour justifier de la résiliation d’un bail. En l’espèce Madame [B] [S] ne s'est acquittée d'aucun paiement depuis janvier 2023.
Ces manquements justifient la résiliation du contrat de bail. Une telle résiliation permettra de faire en sorte que la dette cesse de s'accroître, Madame [B] [S] qui n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter pour éventuellement faire connaître sa situation personnelle, professionnelle et familiale , n’a effectué aucun règlement avant l’audience ;
Les manquements réitérés de Madame [B] [S] , à son obligation de paiement sont d’une gravité suffisante pour justifier le prononcé de la résiliation du bail à compter de l’assignation.
Madame [B] [S] devra en conséquence quitter les lieux et les laisser libres de tout occupant. A défaut de libération volontaire, , Monsieur [C] [I] [L] [Y] sera autorisé à faire procéder à son expulsion selon les conditions qui seront détaillées au dispositif et avec, au besoin, l’assistance de la force publique et le concours d’un serrurier.
A compter de la résiliation du bail, Madame [B] [S] qui occupe toujours le logement est tenu de payer, en lieu et place du loyer, une indemnité mensuelle d’occupation qu’il convient de fixer au montant du loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail augmenté des charges dont il sera justifié et jusqu’à parfaite libération des lieux avec remise des clés aux bailleurs ou par expulsion.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.
Sur la demande en paiement
Il résulte de l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l'article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.
En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, d’office, vérifier tout élément constitutif de la dette locative.
A l’audience, la dette locative s’élève à la somme de 3980€ arrêté au mois d’août 2023, qui n’a pas été actualisée en raison de l’absence du défendeur ;
En conséquence, Madame [B] [S] sera condamnée au paiement, de cette somme, au titre des loyers, charges, terme du mois d’août 2023 inclus avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;
Sur les demandes accessoires
Madame [B] [S] qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer à l’exclusion de tout autre acte avant l’assignation,
L’équité commande de rejeter la demande formée par Monsieur [C] [I] [L] [Y] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
L’exécution provisoire de la présente décision est de droit.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe par défaut et en dernier ressort,
Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 26 octobre 2022 ont été réunies le 13 août 2023 à minuit et que le bail est résilié depuis le 14 aout 2023 ;
Ordonne à Madame [B] [S] de libérer le logement représentant le lot 108 et le parking numéro 16 en sous-sol, sis12 allée de la roseraie [Localité 6] et de restituer les clés au bailleur ou à son mandataire ;
Dit qu’à défaut pour Madame [B] [S] , d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, Monsieur [C] [I] [L] [Y] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
Rappelle que le sort des meubles se trouvant dans les lieux est régi par les dispositions des articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
Fixe le montant de l’indemnité d’occupation dont Madame [B] [S] est redevable, en lieu et place du loyer et des charges, au montant du loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail, augmenté des charges dont il sera justifié ;
Condamne Madame [B] [S] à payer à Monsieur [C] [I] [L] [Y] la somme 3980€ au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, selon décompte arrêté au mois d’août 2023, terme du mois d’août 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
Condamne Madame [B] [S] à payer à Monsieur [C] [I] [L] [Y] l’indemnité d’occupation telle que fixée, à compter du terme du mois de septembre 2023 et jusqu’à parfaite libération des lieux ;
Rejette les demandes plus amples et contraires, en ce comprise la demande formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamne Madame [B] [S] aux dépens de l’instance;
Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.
Le 04 mars 2024
LE GREFFIERLA PRESIDENTE