TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
■
Loyers commerciaux
N° RG 22/05968
N° Portalis 352J-W-B7G-CW7SZ
N° MINUTE : 3
Assignation du :
06 Mai 2022
Jugement avant dire droit
Expert : [V] [Y][1]
[1]
[Adresse 4]
[Localité 7]
JUGEMENT
rendu le 05 Juin 2024
DEMANDERESSE
S.A.S. GRANDVISION FRANCE
[Adresse 2]
[Localité 9]
représentée par Maître Romain LESUEUR, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0292
DEFENDERESSE
S.C.I. [Adresse 10]
[Adresse 6]
[Localité 8]
représentée par Maître Carine SMADJA, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #E1434
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;
assistée de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la disposition
DEBATS
A l’audience du 02 Mai 2024 tenue publiquement
JUGEMENT
Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 3 septembre 2007, Mme [W] [H] et Mme [Z] [H], aux droits desquelles se trouve la société [Adresse 10], ont donné à bail commercial à la société GRAND OPTICAL, aux droits de laquelle se trouve la société GRANDVISION FRANCE, des locaux dépendant d’un immeuble sis à [Localité 11], [Adresse 3] et [Adresse 5], pour une durée de neuf années du 1er octobre 2007 au 30 septembre 2016, l'exercice de l'activité « d'optique, lunetterie, audio-prothèses, ensemble ou séparément et accessoires s'y rapportant » et un loyer annuel de 100.000 euros hors charges et hors taxes.
Par acte d'huissier de justice signifié le 5 novembre 2021, la société GRANDVISION FRANCE a sollicité de la société [Adresse 10] le renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2022, pour une durée de neuf années et un loyer annuel de 100.000 euros hors taxes et hors charges.
Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 8 février 2022, reçue le 10 février 2022, la société GRANDVISION FRANCE a notifié à la société [Adresse 10] un mémoire en fixation du loyer annuel du bail renouvelé à la somme de 100.000 euros hors taxes et hors charges.
Puis, par acte de commissaire de justice signifié le 6 mai 2022, la société GRANDVISION FRANCE a assigné la société [Adresse 10] à comparaître devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.
Après renvois à la demande des parties, l'affaire a été retenue à l'audience du 2 mai 2024 à laquelle la société GRANDVISION FRANCE et la société [Adresse 10] étaient représentées par leur avocat.
Aux termes de son dernier mémoire régulièrement notifié, la société GRANDVISION FRANCE demande au juge des loyers commerciaux de :
A titre principal,
- juger que le renouvellement du bail prend effet au 1er janvier 2022 aux clauses et conditions du bail échu, sous réserve de l'application des dispositions d'ordre public de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, dite loi Pinel ;
- fixer le montant du loyer de renouvellement à la somme de 100.000 euros hors taxes et hors charges par an à compter du 1er janvier 2022, sauf à parfaire ;
A titre subsidiaire,
- désigner tel expert qu'il lui plaira, avec mission de recueillir tous éléments d'information permettant de déterminer la valeur locative des lieux litigieux au 1er janvier 2022, et de calculer la surface pondérée réelle des locaux loués conformément notamment aux dispositions de la Charte de l’expertise ;
- fixer le loyer provisionnel pour la durée de l'instance au montant du loyer actuellement payé conformément aux dispositions du bail initial ;
- réserver les dépens.
Sur le fondement des articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce, la société GRANDVISION FRANCE soutient que le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative car selon le rapport d'expertise amiable de M. [F] [G] de la société SCHNEIDER INTERNATIONAL la valeur locative s'avère inférieure au loyer en cours de 131.552,32 euros. Elle expose que l'expert retient une surface réelle de 352 m² et une surface pondérée de 152 m². Elle conteste avoir condamné sans autorisation trois trémies en soulignant n'être entrée dans les lieux qu'en 2007 alors que les plans produits à ce sujet par la société [Adresse 10] ont été dressés en novembre 1956. Elle prétend qu'il existe une seule trémie, difficilement accessible. Elle soutient en outre que le bail contient une clause exorbitante du droit commun qui met à la charge du preneur les travaux imposés par l'administration ou la copropriété et qui justifie la suppression de la majoration de 5 % appliquée par l'expert au titre de la clause de cession. La société GRANDVISION FRANCE expose également que selon l'expert les locaux bénéficient d'un emplacement moyen. Elle indique que compte tenu des prix pratiqués dans le voisinage qui s'échelonnent de 464 euros à 811 euros/m²P, outre une valeur isolée de 1.911 euros/m²P, l'expert retient un prix unitaire de 630 euros/m²P soit une valeur locative totale de 100.548 euros.
Aux termes de son dernier mémoire régulièrement notifié, la société [Adresse 10] demande au juge des loyers commerciaux de :
- débouter la société GRANDVISION FRANCE de sa demande de fixation du loyer renouvelé à hauteur de 100.000 euros HT et HC par an à compter du 1er janvier 2022 ;
- fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2022 à la somme annuelle de 131.552,32 euros en principal HT/HC, toutes les autres charges, clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées ;
- rappeler le paiement des intérêts au taux légal sur les suppléments de loyers depuis leur date d’exigibilité jusqu’au paiement et leur capitalisation ;
- dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir et sans constitution de garantie ;
- condamner le preneur au paiement de la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner le preneur aux entiers dépens ;
A titre subsidiaire,
- prendre acte de ses protestations et réserves sur l’opportunité et l’étendue de la mission d’expertise ;
- mettre les frais d’expertise à la charge exclusive de la demanderesse à l’instance ;
- réserver les dépens.
La société [Adresse 10] conteste la pondération de la surface appliquée par la société GRANDVISION FRANCE. Elle explique que la société GRANDVISION FRANCE ne peut se prévaloir d'une pondération de la superficie des locaux de plus de la moitié en invoquant un accès difficile au sous-sol alors que c'est en fermant sans son autorisation les trois trémies qu'elle a rendu l'accès difficile.
Elle conteste également la majoration pour clause exorbitante retenue par la société GRANDVISION FRANCE en invoquant qu'elle n'est nullement fondée et que l'expert amiable ne l'a d'ailleurs pas retenue. Elle fait enfin valoir que les locaux se trouvent dans un quartier populaire qui connaît une forte densité commerciale. Elle ajoute qu'ils ont bénéficié d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité car les commerces de proximité ont été peu à peu remplacés par des enseignes nationales qui rendent le secteur favorable à la destination des locaux loués. Elle en conclut que cela justifie le rejet des demandes de la société GRANDVISION FRANCE mais également le déplafonnement du loyer. Elle souligne que compte tenu de la superficie globale qu'elle évalue à 353,08 m² et de l'évaluation de l'expert à 630 euros/m², le loyer renouvelé pourrait être fixé à 222.440 euros. Elle sollicite néanmoins la fixation du loyer à 131.552,32 euros.
L'affaire a été mise en délibéré au 5 juin 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
1- Sur le principe du renouvellement du bail
Les parties s'accordent pour le renouvellement du bail des locaux loués à compter du 1er janvier 2022 par l'effet de la demande de renouvellement signifiée par la société GRANDVISION FRANCE le 5 novembre 2021.
Cela sera constaté.
2- Sur la fixation du montant du loyer du bail renouvelé
Selon l'article L 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux commerciaux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative .
A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :
1- les caractéristiques du local concerné ;
2- la destination des lieux ;
3- les obligations respectives des parties ;
4- les facteurs locaux de commercialité ;
5- les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
Les articles R 145-2 à R 145-11 du code de commerce précisent la consistance de ces éléments.
Selon l'article L 145-34 du même code, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.
En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.
Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.
En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.
Il est acquis, ainsi que le soutient la société GRANDVISION FRANCE, que lorsque la valeur locative est inférieure au montant du loyer plafonné résultant de l'évolution des indices à la date du renouvellement, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative sans qu'il soit nécessaire pour le preneur d'établir une quelconque modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L 145-33.
Cependant, il ressort également des dispositions rappelées ci-dessus que les règles de plafonnement du montant du loyer du bail renouvelé ne s’appliquent pas lorsque par l'effet de la tacite prolongation la durée du bail excède douze ans.
Or, en l’espèce, le bail expiré a été conclu pour une durée de neuf ans à compter du 1er ctobre 2007 au 30 septembre 2016 et s'est poursuivi par tacite prolongation du 1er octobre 2016 au 31 décembre 2021 dès lors que la société GRANDVISION FRANCE a sollicité le renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2022.
Ainsi, la durée du bail expiré, qui est de quatorze ans et trois mois, excède douze ans et le montant du loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative.
En ce qui concerne l'évaluation de la valeur locative les parties s'opposent sur les caractéristiques des locaux.
En l’état des pièces produites, le juge des loyers commerciaux ne dispose pas des éléments nécessaires pour statuer. Il convient de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits invoqués par les parties. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un constat. Il est de ce fait nécessaire de recourir à une mesure d’expertise en application de l’article R.145-30 du code de commerce, selon les modalités fixées au dispositif et aux frais avancés de la société GRANDVISION FRANCE qui sollicite la fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé.
Il convient de fixer le loyer provisionnel dû par la société GRANDVISION FRANCE pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges, en application de l’article L 145-57 du code de commerce.
Dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.
PAR CES MOTIFS
Le juge des loyers commerciaux, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,
Constate le principe du renouvellement du bail commercial liant la société [Adresse 10] et la société GRANDVISION FRANCE et portant sur les locaux sis à [Localité 11], [Adresse 3] et [Adresse 5], à compter du 1er janvier 2022 ;
avant dire droit pour le surplus, tous droits et moyens des parties demeurant réservés,
Ordonne une mesure d'expertise ;
Désigne pour y procéder
M. [V] [Y]
[Adresse 4]
[XXXXXXXX01] - [Courriel 13]
expert près la cour d'appel de Paris,
avec mission de :
- convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,
- se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,
- visiter les locaux litigieux situés à [Localité 11], [Adresse 3] et [Adresse 5], et les décrire,
- entendre les parties en leurs dires et explications,
- rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er janvier 2022 au regard des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce,
- donner son avis sur le loyer plafonné à la date du 1er janvier 2022 suivant les indices applicables en précisant les modalités de calcul,
- rendre compte du tout et donner son avis motivé,
- dresser un rapport de ses constatations et conclusions ;
Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 6 septembre 2025 ;
Fixe à la somme de 4.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la société GRANDVISION FRANCE à la régie du tribunal judiciaire de Paris ([Adresse 12]) au plus tard le 6 septembre 2024 inclus, avec une copie de la présente décision ;
Dit que l’affaire sera rappelée le 18 octobre 2024 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation ;
Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;
Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise ;
Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges ;
Sursoit à statuer sur les demandes dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert ;
Réserve les dépens.
Fait et jugé à PARIS, le 05 juin 2024.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
C. BERGER S. FORESTIER