TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
■
Loyers commerciaux
N° RG 24/00084 -
N° Portalis 352J-W-B7I-C3VW6
N° MINUTE : 1
Assignation du :
26 Décembre 2023
Expert:
[U] [K][1]
[1]
[Adresse 3] - [Localité 9]
[XXXXXXXX01]
JUGEMENT
rendu le 05 Juin 2024
DEMANDERESSE
S.A.S. SIMONE PERELE RETAIL
[Adresse 6]
[Localité 10]
représentée par Maître Daniela SABAU de la SELAS BDD AVOCATS, demeurant [Adresse 4] - [Localité 9], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #R0046
DEFENDERESSE
S.C.I. INECOMB
[Adresse 2]
[Localité 11]
représentée par Maître Denis THEILLAC de la SELAS Cabinet THEILLAC-CAVARROC, demeurant [Adresse 5] - [Localité 8], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #A0550
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;
assistée de Manon PLURIEL, Greffière
DEBATS
A l’audience du 03 Mai 2024 tenue publiquement
JUGEMENT
Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 6 juillet 2004, M. [B] [E], aux droits duquel se trouve la société SCI INECOMB, a donné à bail commercial à la société CANTILENE GESTION, nouvellement dénommée société SIMONE PERELE RETAIL, des locaux dépendant d’un immeuble sis à [Localité 13], [Adresse 7], pour une durée de neuf années du 1er août 2004 au 31 juillet 2013, l'exercice de l'activité de « achat et vente au détail de prêt à porter, lingerie, confection en tous genres, bonneterie, tissus et articles textiles, chaussures » et un loyer annuel de 30.000 euros hors taxes et hors charges.
Ledit bail a été renouvelé du 1er août 2013 au 31 juillet 2022 aux mêmes clauses et conditions.
Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 7 février 2022, la société SIMONE PERELE RETAIL a sollicité de la société SCI INECOMB le renouvellement du bail à compter du 1er août 2022 aux mêmes charges et conditions que le bail en cours.
Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 25 septembre 2023, la société SIMONE PERELE RETAIL a notifié à la société SCI INECOMB un mémoire en fixation du loyer annuel du bail renouvelé au 1er août 2022 à la somme de 31.300 euros hors taxes et hors charges.
Puis, par acte de commissaire de justice signifié le 26 décembre 2023, la société SIMONE PERELE RETAIL a assigné la société SCI INECOMB à comparaître devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.
L'affaire a été retenue à l'audience du 3 mai 2024 à laquelle la société SIMONE PERELE RETAIL et la société SCI INECOMB étaient représentées par leur avocat.
Aux termes de son dernier mémoire régulièrement notifié, la société SIMONE PERELE RETAIL demande au juge des loyers commerciaux de :
A titre principal,
- fixer le loyer annuel du bail renouvelé à compter du 1er août 2022 à la somme de 31.300 euros hors taxes, droits ou charges ;
- dire et juger que le bail sera renouvelé aux mêmes clauses et conditions que le bail expiré avec intégration des dispositions impératives applicables, dont celles issues de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 et son décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014 ;
A titre subsidiaire,
- ordonner une mesure d’instruction en désigner un expert auquel il sera attribué la mission qu'elle indique ;
En tout état de cause,
- fixer le loyer provisionnel pour la durée de l’instance à la somme de 31.300 euros à compter de la décision à intervenir ;
- condamner la société SCI INECOMB à lui verser la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la société SCI INECOMB aux entiers dépens.
Sur le fondement des articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce, la société SIMONE PERELE RETAIL soutient que le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative dans la mesure où elle est inférieure au loyer plafonné. S'agissant de l'évaluation de la valeur locative, elle indique avoir sollicité l'avis de M. [H] [R], expert, lequel a estimé la valeur locative au 1er août 2022 à la somme de 31 300 euros. Elle fixe la surface réelle des locaux à 70,89 m2 et la surface pondérée à 47,61 m2. Elle indique qu'il convient de prendre en considération le bon emplacement des locaux, dans une voie secondaire en déclivité de faible commercialité dans un quartier résidentiel recherché et commerçant, la répartition des surfaces sur trois niveaux reliés, la bonne adéquation de l'activité au secteur, les clauses du bail et l'état du marché en baisse à la mi 2022. Elle précise qu'eu égard aux prix pratiqués dans le voisinage, l'expert a fixé la valeur locative unitaire à 700 euros, soit une valeur locative totale de 31.300 euros. En réponse à la société SCI INECOMB, elle affirme avoir sollicité son autorisation préalablement à la réalisation des travaux et obtenu celle-ci le 14 septembre 2010. Elle ajoute qu'à supposer qu'elle ait réalisé les travaux sans accord de la société SCI INECOMB, et en application des articles L.145-10 et L. 145-11 du code de commerce, celle-ci ne peut plus s'en prévaloir compte tenu des renouvellements déjà intervenus en 2013 et 2022.
Dans son dernier mémoire régulièrement notifié, la société SCI INECOMB demande au juge des loyers commerciaux de :
- fixer le loyer des locaux à la somme de 50.400 euros par an en principal hors taxes et hors charges ;
- condamner la société SIMONE PERELE RETAIL au paiement des intérêts au taux légal surles arriérés de loyer, avec capitalisation ;
Subsidiairement,
- désigner tel expert qu’il plaira en lui attribuant la mission qu'elle indique ;
- fixer en ce cas le loyer provisionnel dû, pendant la durée de la procédure, à la somme de 47.701,68 euros ;
En tout etat de cause,
-débouter la société SIMONE PERELE RETAIL de ses demandes ;
- ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir ;
- condamner la société SIMONE PERELE RETAIL en tous les dépens, en ce compris leséventuels frais d‘expertise.
Sur le fondement des articles R.145-3 et R. 145-8 du code de commerce, la société SCI INCOMB soutient que les travaux qui ont été réalisés par la société SIMONE PERELE RETAIL ne sont pas ceux pour lesquels elle avait donné son autorisation mais des travaux qui ont entraîné une transformation notable des locaux et qui sont de nature à permettre le déplafonnement du loyer et sa fixation à la valeur locative dans la mesure où ils constituent une infraction à l'article 4 du bail. En ce qui concerne l'évaluation de la valeur locative, la société SCI INCOMB considère que les locaux bénéficient d'une très bonne situation au regard de l'activité exercée. Elle souligne que le linéaire de façade permet un effet bandeau particulièrement visible pour la clientèle. Elle fixe la surface réelle à 110,44 m2 et la surface pondérée à 63,19 m2. Elle évalue la valeur locative unitaire à 800 euros/m2P compte tenu des références qu'elle produit, soit une valeur locative totale de 50.400 euros.
L’affaire a été mise en délibéré au 5 juin 2024.
MOTIFS
A titre liminaire, il est rappelé que le juge n’est pas tenu de statuer sur les demandes de « juger» qui ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais un rappel des moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.
1- Sur le principe du renouvellement du bail
Les parties s'accordent pour le renouvellement du bail des locaux loués à compter du 1er août 2022 par l'effet de la demande de renouvellement notifiée par la société SIMONE PERELE RETAIL le 7 février 2022.
Cela sera constaté.
2- Sur la fixation du montant du loyer du bail renouvelé
Selon l'article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux commerciaux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :
1- les caractéristiques du local concerné ;
2- la destination des lieux ;
3- les obligations respectives des parties ;
4- les facteurs locaux de commercialité ;
5- les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
Les articles R. 145-2 à R. 145-11 du même code précisent la consistance de ces éléments.
L'article L.145-34 dispose qu'à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.
En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.
Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.
En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.
En outre, aux termes de l'article R. 145-3, les caractéristiques propres au local s'apprécient en considération :
1° De sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;
2° De l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;
3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée ;
4° De l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;
5° De la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire.
Selon l'article R.145-8, les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.
Enfin, le contrat de bail stipule que le preneur s'oblige à « laisser à la fin du bail tous les changements, augmentations, améliorations et embellissements qui auront été apportés dans lesdits lieux, sans aucune indemnité de la part du bailleur et sans préjudice de ses droits d'exiger que tout ou partie des lieux soient rendus dans l'état où ils ont été loués, à moins que le bailleur ne préfère le rétablissement des lieux dans leur état primitif. »
Il est acquis que lorsque la valeur locative est inférieure au montant du loyer plafonné résultant de l'évolution des indices à la date du renouvellement, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative sans qu'il soit nécessaire pour le preneur d'établir une quelconque modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L 145-33.
En outre, les travaux modifiant les caractéristiques des locaux, qui relèvent de l’article R. 145-3 du code de commerce, qu’ils soient réalisés par le bailleur ou par le preneur, à condition que dans ce dernier cas ils aient fait accession au bailleur, peuvent être invoqués comme motif de déplafonnement par le bailleur lors du renouvellement qui suit la date de leur réalisation. En revanche, les travaux constituant une amélioration des locaux réalisés par le preneur ne pourront être invoqués comme motif de déplafonnement que lors du second renouvellement qui suit la date de leur réalisation, lorsque le bailleur n’en aura pas pris la charge, directement ou indirectement, et qu’ils lui auront fait accession à la fin du bail au cours duquel ils ont été réalisés.
En l'espèce, les parties s'opposent sur les caractéristiques des locaux donnés à bail, l'incidence des travaux qui auraient été réalisés par la société SIMONE PERELE RETAIL et les prix pratiqués dans le voisinage.
En l’état des pièces produites, le juge des loyers commerciaux ne dispose pas des éléments nécessaires pour statuer à ce sujet.
Par conséquent, en application de l’article R 145-30 du code de commerce, il est nécessaire de recourir à une mesure d’expertise, selon les modalités fixées au dispositif et aux frais avancés de la société SIMONE PERELE RETAIL qui sollicite la fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé.
En application de l’article L. 145-57 du code de commerce, il convient de fixer le loyer provisionnel dû par la société SIMONE PERELE RETAIL pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges.
Dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.
PAR CES MOTIFS
le juge des loyers commerciaux, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,
Constate le principe du renouvellement du bail commercial liant la société SCI INECOMB et la société SIMONE PERELE RETAIL, et portant sur les locaux sis à [Localité 13], [Adresse 7], à compter du 1er août 2022 ;
avant dire droit pour le surplus, tous droits et moyens des parties demeurant réservés,
Ordonne une mesure d'expertise ;
Désigne pour y procéder
Mme [U] [K]
[Adresse 3] [Localité 9]
[XXXXXXXX01]
[Courriel 12]
avec mission de :
- convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,
- se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,
- visiter les locaux litigieux situés à [Localité 13], [Adresse 7], et les décrire,
- entendre les parties en leurs dires et explications,
- procéder à l'examen des faits qu'allèguent les parties, notamment en ce qui concerne la date, la nature, les caractéristiques et l'ampleur des travaux allégué par le bailleur au regard des articles R. 145-3 et R. 145-8 du code de commerce,
- rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er août 2022 au regard des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce,
- donner son avis sur le loyer plafonné à la date du 1er août 2022 suivant les indices applicables en précisant les modalités de calcul,
- rendre compte du tout et donner son avis motivé,
- dresser un rapport de ses constatations et conclusions ;
Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 16 mai 2025 ;
Fixe à la somme de 4.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la société SIMONE PERELE RETAIL à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, atrium sud 1er étage, [Adresse 15], [Localité 14]) au plus tard le 6 septembre 2024 inclus, avec une copie de la présente décision ;
Dit que l’affaire sera rappelée le 18 octobre 2024 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation ;
Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;
Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise ;
Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges ;
Sursoit à statuer sur les demandes dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert ;
Réserve les dépens.
Fait et jugé à Paris le 05 Juin 2024
La Greffière La Présidente
M. PLURIEL S. FORESTIER