TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BORDEAUX
LOYERS COMMERCIAUX
30C
N° RG 24/02176 - N° Portalis DBX6-W-B7I-Y5LF
Minute n° 24/00039
EXPERTISE
Grosse délivrée
le :
à
JUGEMENT RENDU LE CINQ JUIN DEUX MIL VINGT QUATRE
Par devant Nous, Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, Juge déléguée aux Loyers Commerciaux, en exécution des articles L 145-56 et R 145-23 du code de commerce, assistée de Céline DONET, Greffier.
Le Juge des Loyers Commerciaux,
A l’audience publique tenue le 15 Mai 2024 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 05 Juin 2024, et le jugement prononcé par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile
ENTRE :
S.A.R.L. COTE THEATRE, dont le siège social est sis [Adresse 3]
S.E.L.A.S. ARVA ADMINISTRATEURS JUDICIAIRES ASSOCIES En qualité d’Administrateur judiciaire de la société COTE THEATRE, dont le siège social est sis [Adresse 5]
représentées par Maître Quentin DUPOUY, avocat au barreau de BORDEAUX,
ET :
S.N.C. [Localité 9] [Localité 8], dont le siège social est sis [Adresse 2]
S.C.P. CBF ASSOCIES en qualité d’Administrateur judiciaire de la SNC [Localité 9] [Localité 8], dont le siège social est sis [Adresse 4]
S.E.L.A.R.L. AJASSOCIES en qualité d’Administrateur judiciaire de la SNC [Localité 9] [Localité 8], dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentées par Maître Patrick MAUBARET de la SCP D’AVOCATS INTER-BARREAUX MAUBARET, avocats au barreau de BORDEAUX,
Qualification du jugement : contradictoire et susceptible d’appel dans les conditions de l’article 272 du code de procédure civile
EXPOSE DU LITIGE
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Par contrat du 26 avril 2010, la SNC [Localité 9] [Localité 8] a donné à bail commercial pour une durée de 12 ans, à la SARL COTE GARONNE, à compter du même jour, un local d’une superficie de 245,50m2 (local A) situé [Adresse 3] à [Localité 7], moyennant un loyer annuel initial de 140.000 euros hors taxes et hors charges pour l’exploitation d’un fonds de commerce.
Par avenant du 22 septembre 2010, le bailleur a agréé la substitution de la société COTE GARONNE par la société COTE THEATRE. L’assiette du bail a été étendue à un local A bis, d’une superficie de 25m2, et le loyer porté à la somme annuelle de 184.000 euros hors taxes et hors charges.
Par contrat du 26 avril 2010, la SNC [Localité 9] [Localité 8] a donné à bail commercial pour une durée de 12 ans, à la SARL COTE GARONNE, à compter du même jour, un local d’une superficie de 245,50m2 (local B) situé [Adresse 3] à [Localité 7], moyennant un loyer annuel initial de 140.000 euros hors taxes et hors charges pour l’exploitation d’un fonds de commerce.
Par avenant du 22 septembre 2010, le bailleur a agréé la substitution de la société COTE GARONNE par la société COMPTOIR COMEDIE.
Le 21 mars 2016, la société COMPTOIR COMEDIE a été absorbée par fusion par la société COTE THEATRE.
Par jugement 25 janvier 2023, le tribunal de commerce de Bordeaux a ouvert une procédure de redressement judiciaire au profit de la SNC [Localité 9] [Localité 8] et désigné la SCP CBF Associés en qualité d’administrateur. Par jugement du 28 février 2024, le tribunal de commerce de Bordeaux a arrêté le plan de redressement de la SNC [Localité 9] [Localité 8] et désigné comme commissaire à l’exécution du plan la SCP CBF Associés et la SELARL AJASSOCIES.
Par jugement du 1er février 2023, le tribunal de commerce de Bordeaux a prononcé la résolution d’un plan de sauvegarde et prononcé le redressement judiciaire de la SARL COTE THEATRE en désignant la SELARL ARVA ADMINISTRATEURS JUDICIAIRES ASSOCIES en qualité d’administrateur judiciaire.
Le 27 septembre 2023, le preneur a adressé, par actes de commissaires de justice, au bailleur, et aux administrateurs judiciaires, deux demandes de renouvellement des baux commerciaux à compter du 1er octobre 2023 et la fixation des loyers à la valeur locative. Le bailleur n’a pas répondu.
Après signification d’un mémoire préalable le 17 janvier 2024, la SARL COTE THEATRE, et la SELARL ARVA ont, par acte des 1er et 04 mars 2024, fait assigner la SNC [Localité 9] [Localité 8], la SCP CBF ASSOCIES et la SELARL AJASSOCIES en leur qualité d’administrateurs judiciaires, devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux en vue de la fixation du prix du bail renouvelé du local A à compter du 1er octobre 2023. Le dossier a été enrôlé sous le numéro RG24/2176.
Après signification d’un mémoire préalable le 17 janvier 2024, la SARL COTE THEATRE, et la SELARL ARVA ont, par acte des 1er et 04 mars 2024, fait assigner la SNC [Localité 9] [Localité 8], la SCP CBF ASSOCIES et la SELARL AJASSOCIES en leur qualité d’administrateurs judiciaires, devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux en vue de la fixation du prix du bail renouvelé du local B à compter du 1er octobre 2023. Le dossier a été enrôlé sous le numéro RG24/2177.
PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
A l’audience, la SARL COTE THEATRE sollicite le rejet du mémoire et des pièces produites par le défendeur sur le fondement des articles 3, 15 et 16 du code de procédure civile.
Par ailleurs, soutenant les termes de son assignation enrôlée sous le numéro RG24-2176, elle sollicite du juge des loyers commerciaux, s’agissant du lot A, de:
A titre principal :fixer le loyer annuel du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2023 à la somme annuelle de 108.000 euros hors taxes et hors charges,condamner in solidum la SNC [Localité 9] [Localité 8], la SCP CBF ASSOCIES et la SELARL AJASSOCIES en leur qualité d’administrateurs judiciaires de la SNC [Localité 9] [Localité 8] au paiement des dépens et à lui payer une indemnité de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,à titre subsidiaire :ordonner une mesure d’expertise avec pour objet de donner son avis sur la valeur locative des locaux loués à la date du 1er octobre 2023,fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2023 à la somme provisionnelle annuelle de 120.000 euros outre taxes et charges,réserver les frais et dépens.
Soutenant les termes de son assignation enrôlée sous le numéro RG24-2177, elle sollicite du juge des loyers commerciaux, s’agissant du lot B, de:
A titre principal :fixer le loyer annuel du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2023 à la somme annuelle de 101.000 euros hors taxes et hors charges,condamner in solidum la SNC [Localité 9] [Localité 8], la SCP CBF ASSOCIES et la SELARL AJASSOCIES en leur qualité d’administrateurs judiciaires de la SNC [Localité 9] [Localité 8] au paiement des dépens et à lui payer une indemnité de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,à titre subsidiaire :ordonner une mesure d’expertise avec pour objet de donner son avis sur la valeur locative des locaux loués à la date du 1er octobre 2023,fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2023 à la somme provisionnelle annuelle de 110.000 euros outre taxes et charges,réserver les frais et dépens.
Dans les deux dossiers, la SARL COTE THEATRE soutient, en application de l’article L145-10 alinéa 4 du code de commerce, que le bailleur n’ayant pas réagi dans le délai de trois mois suivant la signification de la demande de renouvellement, il est réputé avoir accepté le principe du renouvellement.
Elle prétend, au visa des articles L145-33 et L145-34 du code de commerce, que le prix du bail renouvelé, compte tenu de la durée initiale de celui-ci, doit être fixée à la valeur locative, laquelle se trouve actuellement être inférieure au loyer du bail expiré, valeur locative qu’il appartient au juge de rechercher au besoin d’office.
Subsidiairement, elle indique ne pas s’opposer à une expertise, et réclame, en vertu de l’article L145-57 alinéa 1er du code de commerce, la fixation du loyer à la baisse, le loyer actuel étant excessif et décorrélé de la valeur locative, alors qu’elle doit faire face à ses charges pour exécuter un plan de redressement et sauvegarder des emplois.
La SNC [Localité 9] [Localité 8], la SCP CBF ASSOCIES et la SELARL AJASSOCIES ont notifié un mémoire le 13 mai 2024 auquel s’est référé leur conseil lors de l’audience du 15 mai 2024, s’opposant à son rejet.
MOTIVATION
Sur la jonction des procédures
En vertu de l’article 367 alinéa 1 du code de procédure civile, le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.
En l’espèce, le juge des loyers commerciaux est saisi de deux litiges par les mêmes parties liées par deux baux commerciaux portant sur les deux lots d’un seul ensemble immobilier qui correspond à un unique commerce. Il apparait donc de l’intérêt d’une bonne justice de joindre les deux procédures engagées sous les numéros RG 24/2176 et 24/21/77 et de dire qu’elles se poursuivront sous le seul numéro 24/2176.
Sur la demande de rejet des écritures et pièces communiquées par le défendeur
En vertu de l’article 15 du code de procédure civile, les parties doivent se faire connaitre mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacun soit à même d’organiser sa défense.
En l’espèce, il convient de constater que le défendeur n’a pas respecté le calendrier de procédure, certes strict qui lui avait été proposé lors de l’audience du 03 avril 2024, sans qu’il ne s’oppose ou ne conteste les délais envisagés, dépassant de trois semaines le délai imparti pour finalement conclure et produire des pièces deux jours avant l’audience. Or ce délai entre le dépôt du mémoire et des pièces et l’audience est manifestement insuffisant pour permettre à la société demanderesse d’en avoir reçu la notification par lettre recommandée et à son conseil d’y apporter éventuellement une réponse, alors que le dossier avait été renvoyé pour être plaidé impérativement à l’audience du 15 mai 2024.
Dans ces conditions, il convient d’écarter des débats le mémoire et les pièces produites par les défendeurs.
Sur la fixation du montant du loyer du bail commercial
En application de l’article L145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative et, à défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Les règles de plafonnement prévues par l’article L145-34 du code de commerce ne sont pas applicables aux baux conclus pour une durée supérieure à 9 ans.
En vertu de l’article R145-30 du code de commerce, lorsque le juge s'estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s’il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidé par lui le cas échéant en présence d’un consultant.
Toutefois, s’il estime que des constatations purement matérielles sont insuffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder.
Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R145-3 à R145-7, L145-34, R145-9, R145-10 ou R145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge.
Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.
En l’espèce, il doit être constaté que le bail s’est renouvelé le 1er octobre 2023 en l’absence de réponse du bailleur à la demande de renouvellement formulée par le preneur le 27 septembre 2023.
Par ailleurs, les deux baux initiaux ont été conclus pour une durée supérieure à neuf années, ce qui doit conduire à retenir que le prix du loyer renouvelé doit être fixé à la valeur locative.
S’agissant de la détermination de cette valeur locative, la SARL COTE THEATRE produit au soutien de sa demande une expertise amiable établie au mois de novembre 2023.
Cette expertise n’ayant pas été diligentée contradictoirement, elle ne peut servir seule de preuve à la fixation de la valeur locative, et elle n’est corroborée par aucun autre élément.
Toutefois, le preneur étant demandeur à la présente instance, et sollicitant la fixation à la baisse du loyer dans le cadre du renouvellement du bail, il appartient à la présente juridiction de vérifier la valeur locative, ce qui implique la mise en place d’une expertise judiciaire.
En conséquence, il convient d’ordonner une expertise selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.
Durant le cours de l’expertise, il convient de fixer un loyer provisionnel au montant du loyer en cours, aucun élément contradictoirement débattu ne permettant de modifier ce loyer, au regard de l’emplacement des deux locaux, et du fait que les éléments de comparaison retenus par l’expert amiable ne sont pas strictement situés sur la même place.
Sur les frais du procès
En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l’espèce, la procédure n’étant pas parvenue à son terme, les dépens seront réservés dans l’attente de la suite de la procédure.
PAR CES MOTIFS
Le juge des loyers commerciaux,
Ordonne la jonction des pièces des dossiers numéro RG24/2176 et RG24/2177 et dit qu’ils se poursuivront sous le seul numéro RG24/2176 ;
Ecarte des débats le mémoire et les pièces produites par les défendeurs le 13 mai 2024 ;
Avant dire droit, sur la demande de fixation du prix du bail renouvelé le 1er octobre 2023 entre la SNC [Localité 9] [Localité 8] et la SARL COTE THEATRE portant sur les locaux (local A et local B) situés [Adresse 3] à [Localité 7], ordonne une mesure d’expertise confiée à madame [K] [X] épouse [H], demeurant [Adresse 6], pour y procéder, avec mission de:
1 - se rendre sur les lieux et les décrire, entendre toutes parties et sachant dont la technicité s’avérerait utile à la solution du litige, se faire remettre tous documents nécessaires,
2 - donner tous éléments de nature à évaluer la valeur locative des locaux à la date du 1er octobre 2023, en conformité avec les dispositions de l’article L 145-33 du code de commerce, évaluer ladite valeur, en donnant, en toute hypothèse, le montant du loyer fixé selon les modalités contractuelles par application de l’article L 145-34,
3 - de manière générale, donner tout avis utile à la solution du litige,
Dit que l’expert devra établir un pré-rapport en communiquant ses premières conclusions écrites aux parties, en les invitant à présenter leurs observations, dans le délai de quatre mois à compter de l’avis de consignation ;
Dit que l’expert devra déposer son rapport définitif en double exemplaire dans le délai de sept mois à compter de l’avis de consignation ;
Fixe à la somme de 2.000 euros la provision que le demandeur, la SARL COTE THEATRE et la SELAS ARVA en sa qualité d’administrateur judiciaire, devront consigner par virement sur le compte de la régie du tribunal judiciaire de Bordeaux (cf code BIC joint) mentionnant le numéro PORTALIS (figurant en haut à gauche sur la première page de la présente décision) dans le délai de deux mois, faute de quoi l’expertise pourra être déclarée caduque, et ce à moins que cette partie ne soit dispensée du versement d’une consignation par application de la loi sur l’aide juridictionnelle, auquel cas les frais seront avancés par le Trésor ;
Dit que le juge des loyers commerciaux suivra les opérations d’expertise et statuera sur les incidents procédant, le cas échéant, sur simple requête, au remplacement de l’expert empêché;
Dit que le preneur durant l’instance sera tenu au paiement du loyer contractuel en cours à la date du renouvellement pour les deux locaux (local A et local B);
Rappelle, en application du troisième alinéa de l’article R 145-31 du code de commerce, qu’en cas de conciliation intervenue au cours d’une mesure d’instruction, l’expert commis constate que sa mission est devenue sans objet et en fait rapport au juge, mention en étant faite au dossier de l’affaire et celle-ci étant retirée du rôle, les parties pouvant demander au juge de donner force exécutoire à l’acte exprimant leur accord ;
Ordonne le sursis à statuer sur le surplus des chefs de demande jusqu’au dépôt du rapport d’expertise ;
Réserve les dépens ;
Dit que dès le dépôt du rapport définitif, le greffe avisera les parties ou les avocats si elles sont représentées, de la date à laquelle l’affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l’exécution de la mesure d’instruction devront être échangés, en application de l’article R 145-31 du code de commerce ;
Rappelle que l’exécution provisoire est de droit ;
La présente décision a été signée par Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, et par Céline DONET, Greffier présent lors du prononcé.
LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE