T R I B U N A L J U D I C I A I R E
D E D R A G U I G N A N
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O R D O N N A N C E D E R E F E R E
REFERE n°: N° RG 24/02470 - N° Portalis DB3D-W-B7I-KGT5
MINUTE n°: 2024/ 278
DATE: 05 Juin 2024
PRESIDENT: Madame Nathalie FEVRE
GREFFIER: M. Alexandre JACQUOT
DEMANDERESSE
S.C.I. LES SORBIERS, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Laurent LE GLAUNEC, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
DEFENDERESSE
S.A.S. LE TROPICALIA, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Jerry DESANGES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
INTERVENANTE VOLONTAIRE
S.A.R.L. YTEKA, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Jerry DESANGES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
DEBATS : Après avoir entendu à l’audience du 17 Avril 2024 les parties comparantes ou leurs conseils, l’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.
copie exécutoire à
Me Jerry DESANGES
Me Laurent LE GLAUNEC
copie dossier
délivrées le
Envoi par Comci à Me Jerry DESANGES
Me Laurent LE GLAUNEC
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte notarié du 15 novembre 2002, la SCI LES SORBIERS a donné à bail commercial à Madame [X] [F], un local dépendant du lot 44 bâtiment A situé [Adresse 2].
Le fonds de commerce a été successivement vendu à la société 1RIVA puis à la SAS TROPICALIA le 11 octobre 2019 .
En dépit de la clause contractuelle l’interdisant, la bailleresse a accepté la mise en location gérance du fonds sous la condition expresse d’un loyer porté à 2350 euros HT.
Le fonds de commerce n’étant plus exploité et les loyers plus intégralement payés depuis la fin du contrat de location gérance au 1er juin 2023, la bailleresse a fait délivrer à la SAS LE TROPICALIA le 25 juillet 2023, un commandement de payer la somme de 2439.52 euros, visant la clause résolutoire et manifestant son intention de s'en prévaloir.
Ce commandement étant demeuré infructueux, par acte du 16 octobre 2023, auquel il est expressément fait référence pour un plus ample exposé des faits, de ses moyens, prétentions et demandes, la SCI LES SORBIERS a fait assigner la SAS LE TROPICALIA à comparaître devant le président du tribunal judiciaire de Draguignan statuant en référé aux fins notamment de voir constater la résiliation du bail de location.
Selon acte notarié du 22 février 2024, la SAS TROPICALIA a cédé son fonds de commerce à la SARL YTEKA.
La SCI LES SORBIERS qui n’a pas été attraite à la signature de l’acte en sa qualité de bailleur conteste par assignations des 27 mars 2024 et jours suivants devant le tribunal judiciaire au fond la validité de cette cession.
La SARL YTEKA ayant par ailleurs entrepris des travaux dans les lieux loués, la SCI LES SORBIERS l’a, par acte du 19 mars 2024 faite assigner à comparaître devant le président du tribunal judiciaire de Draguignan pour obtenir sa condamnation sous astreinte à les cesser ainsi que le paiement de la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Aux termes de ses conclusions notifiées via le RPVA le 15 avril 2024 auxquelles elle se réfère à l’audience, la SARL YTEKA sollicite le rejet de la demande faisant valoir l’absence de trouble manifestement illicite ou de dommage imminent et le fait qu’elle occupe les lieux en vertu du transfert du bail à son profit du fait de la cession du fond, réglant par ailleurs régulièrement le loyer mensuel de 2558.83 euros refusé par le bailleur, les travaux en cours concernant uniquement de décoration et aménagements intérieurs ainsi qu’ extérieurs et la bailleresse étant de mauvaise foi, s’opposant aux démarches amiables en vue du règlement du litige.
Elle demande 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Après retrait du role, l’instance a été refixée sur les conclusions de la SCI LES SORBIERS reçues le 27 mars 2024 aux termes desquelles la demanderesse qui les a reprises à l’audience, réitère ses demandes.
Aux termes de conclusions notifiées via le RPVA le 15 avril 2024, la SAS LE TROPICALIA et la SARL YTEKA qui a acquis le fonds de commerce de la SAS TROPICALIA et intervient volontairement aux débats, demandent au juge des référés de se declarer incompétent pour statuer sur les demandes au profit du juge de la mise en état saisi de l’assignation du 31 août 2023 en contestation de la validité du commandement.
Ils soulèvent subsidiairement l’irrecevabilité de la demande en l’absence de notification de l’assignation aux créanciers inscrits et sollicitent le sursis à statuer dans l’attente du résultat de l’instance au fond susvisée.
Ils soutiennent enfin l’existence de contestations sérieuses sur le montant du loyer depuis la fin de la location gérance, la clause du bail nécessitant l’interprétation du juge du fond et demandent en tout état de cause la suspension des effets de la clause résolutoire en l’état du paiement de la totalité des causes du commandement et des loyers postérieurs sous toute reserve et 6 mois de délais de paiement en cas de solde dû.
Quant à la demande de résiliation du bail pour défaut d’exploitation, elle n’a pas fait l’objet d’un commandement visant la clause résolutoire et échappe à la compétence du juge des référés.
Elles demandent la condamnation de la bailleresse aux dépens et à leur payer la somme de 4500 euros chacune sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
MOTIFS
L’assignation devant le président du tribunal judiciaire en référé ayant été délivrée le 16 octobre 2023, antérieurement à la désignation du juge de la mise en état dans la procédure engagée par l’assignation en contestation de la validité du commandement qui est intervenue le 28 novembre 2023 à l’issue de l’audience d’orientation, l’exception d’incompétence au profit de ce dernier sera rejetée.
En l’absence de créanciers inscrits sur le fonds ainsi qu’en justifie la bailleresse par la production de l’état du 26 mars 2024 en pièce 18, la demande est recevable.
La recevabilité de l’intervention volontaire de la SARL YTEKA qui prétend au bénéfice de la cession du fonds de commerce exploité dans les lieux et en conséquence au bénéficie du bail dont la résiliation est recherchée, n’est pas contestée.
La question du règlement total des loyers allégué par la SAS LE TROPICALIA peut constituer une contestation sérieuse de l’existence d’une dette locative ou justifier la suspension des effets de la clause résolutoire en référé mais ne justifie pas de surseoir à statuer dans l’attente de la procédure engagée au fond quant à la validité du commandement et ses effets.
La demande de sursis à statuer sera rejetée.
Aux termes de l’article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
L’article 835 du code de procédure civile prévoit par ailleurs : « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. ».
L’obligation au paiement du loyer et son exigibilité aux dates contractuellement prévues résulte du bail, qui fait la loi des parties et n’est pas sérieusement contestable.
En l’espèce, il est constant que le loyer initialement fixé à 1353.05 euros HT selon acte de renouvellement du 11 octobre 2019 (période du 11 octobre 2019 au 10 octobre 2028) a été porté à 2350 euros HT à l’occasion de la mise en location gérance du fonds d’une durée de 24 mois par acte du 1er juin 2021.
Le contrat de location gérance est ainsi textuellement rédigé en page 4 (compris police de caractères) :
« Le loyer annuel HT est actuellement fixé à 16236.60 euros et ce depuis le 11 octobre 2019.
Pour permettre cette location-gérance, la SOCIETE CIVILE LES SORBIERS, par son représentant , déclare augmenter le loyer à la somme mensuelle de 2350 euros hors taxe.
Cette augmentation est expressément acceptée par le BAILLEUR , Monsieur [T], représentant la SOCIETE LE TROPICALIA …
Le gérant de la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE LES SORBIERS autorise expressément la présente location-gérance pour une durée de 24 mois sans tacite reconduction
Cette autorisation est donnée à titre exceptionnelle, uniquement en faveur de Monsieur [T], BAILLEUR aux présentes , sans qu’il puisse transmettre cette autorisation.
Le bail commercial demeurera toujours avec l’interdiction de sous-louer ou gérance ».
L’augmentation de loyer étant en lien avec l’autorisation de location gérance, exceptionnelle, limitée dans le temps et nominative consentie à Monsieur [T], l’exigibilité du loyer majoré au-delà du terme du contrat de location-gérance (31 mai 2023) nécessite l’interprétation de la clause par le juge du fond et rend en conséquence les sommes, objet du commandement qui correspondent à la différence entre le loyer antérieurement payé et le loyer majoré pour les mois de juin et juillet 2023.
Le jeu de la clause résolutoire sur la base d’une créance sérieusement contestable ne peut en conséquence être constaté par le juge des référés.
Il n’y a en conséquence pas lieu à référé sur les demandes de la SCI LES SORBIERS.
La SCI LES SORBIERS supportera les dépens, outre le paiement de la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la SAS LE TROPICALIA.
PAR CES MOTIFS
Nous Nathalie FEVRE, Présidente, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,
Vu l'article L.145-41 du code de commerce,
Vu l’article 835 du code de procédure civile,
Vu l’article 700 du code de procédure civile,
REJETONS l’exception d’incompétence ;
DISONS les demandes recevables ;
REJETONS la demande de sursis à statuer ;
RECEVONS l’intervention volontaire de la SARL YTEKA ;
DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la SCI LES SORBIERS ;
CONDAMNONS la SCI LES SORBIERS aux dépens ;
CONDAMNONS la SCI LES SORBIERS à payer à la SAS LE TROPICALIA la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours, mois et an susdits.
LE GREFFIER LA PRESIDENTE