TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le:
■
Charges de copropriété
N° RG 21/14531
N° Portalis 352J-W-B7F-CVOH2
N° MINUTE :
Assignation du :
23 Novembre 2021
JUGEMENT
rendu le 06 Juin 2024
DEMANDEUR
Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] représenté par son syndic, le cabinet LEPINAY MALET, S.A.S
[Adresse 3]
[Localité 7]
représenté par Me Aurélie HERVÉ, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0235
DÉFENDEURS
Madame [M] [P]
[Adresse 2]
[Localité 7]
représentée par Me Laurine BERNAT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0130
Bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/053023 du 11/01/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris
Madame [I] [P]
[Adresse 2]
[Localité 7]
Madame [U] [P]
[Adresse 5]
[Localité 6] - ETATS-UNIS
Monsieur [C] [P]
[Adresse 1]
[Localité 4]
non- représentés
Décision du 06 Juin 2024
Charges de copropriété
N° RG 21/14531 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVOH2
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.
Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.
Madame Caroline ROSIO, Vice-Présidente, statuant en juge unique.
assistée de Line-Joyce GUY, Greffière.
DÉBATS
A l’audience publique du 04 Avril 2024
JUGEMENT
- Réputé contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Madame [M] [P], Madame [I] [P], Madame [U] [P] et Monsieur [C] [P] sont propriétaires du lot de copropriété n°4 d'un immeuble situé au [Adresse 2] à [Localité 7] dont ils ont hérité de leur mère, [Y] [G] décédée le 26 janvier 2012, à hauteur d’un quart chacun, selon attestation de propriété du 28 décembre 2012.
Par jugement du 13 février 2017, le tribunal d’instance de [Localité 7] a condamné Madame [M] [P], Madame [I] [P], Madame [U] [P] et Monsieur [C] [P] à payer 4.296,68 euros au syndicat des copropriétaires au titre des charges échues au 1er janvier 2017 (1er trimestre 2017 inclus), outre 1.500 euros à titre de dommages et intérêts et 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Par lettre recommandée avec avis de réception du 11 février 2020, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a fait mettre en demeure Madame [M] [P], Madame [I] [P], Madame [U] [P] et Monsieur [C] [P] de payer des charges de copropriété impayées d’un montant de 3.779,70 euros.
Par exploits d’huissier de justice signifiés le 23 novembre 2021 et le 09 mars 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 2] à [Localité 7] a fait assigner Madame [M] [P], Madame [I] [P], Madame [U] [P] et Monsieur [C] [P] en paiement d’arriérés de charges de copropriété pour un montant total de 8.956,25 euros devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l'audience du 9 février 2022.
Décision du 06 Juin 2024
Charges de copropriété
N° RG 21/14531 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVOH2
Dans ses dernières conclusions d’actualisation notifiées par voie électronique le 11 avril 2023, signifiées le 14 avril 2023 à Madame [U] [P], le 12 avril 2023 à Madame [I] [P] et le 13 avril 2023 à Monsieur [C] [P], au visa de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et de l’article 61-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que des articles 1240 et 1343-2 du code civil et de l’article 514 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 7] demande au tribunal de :
- condamner in solidum Madame [M] [P], Madame [I] [P], Madame [U] [P] et Monsieur [C] [P] au paiement de la somme de 13.916,41 euros avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 7 février 2020 jusqu’à parfait paiement ;
- condamner in solidum Madame [M] [P], Madame [I] [P], Madame [U] [P] et Monsieur [C] [P] au paiement de la somme de 2.000 euros, à titre de dommages et intérêts ;
- dire que les intérêts se capitaliseront en application de l’article 1343-2 du code civil ;
- condamner in solidum Madame [M] [P], Madame [I] [P], Madame [U] [P] et Monsieur [C] [P] au paiement des entiers dépens dont distraction au profit de Maître Aurélie HERVE, avocat au barreau de Paris, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;
- condamner in solidum Madame [M] [P], Madame [I] [P], Madame [U] [P] et Monsieur [C] [P] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ;
- rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.
Dans ses conclusions en défense n°2 notifiées par voie électronique le 10 octobre 2023, Madame [M] [P] demande au tribunal, au visa de l’article 1343-5 du code civil et de l’article 9 du code de procédure civile, de :
- octroyer un échelonnement du paiement de la somme de 13.916,41 euros sur 24 mois ;
- débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble de sa demande de dommages et intérêts ;
- écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
Par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le tribunal se réfère, pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, à leurs dernières conclusions sus-visées.
Madame [U] [P] a été assignée le 23 novembre 2021 pour transmission de l’acte à l’entité requise et le 9 mars 2022 selon procès-verbal de l’article 659 du code de procédure civile.
Elle n’a pas constitué avocat.
Cités le 23 novembre 2021 suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l'acte en l'étude d'huissier), Madame [I] [P] et Monsieur [C] [P] n’ont pas constitué avocat. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.
La clôture de l'instruction a été prononcée le 12 octobre 2023, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 04 avril 2024. La décision a été mise en délibéré au 06 juin 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DÉCISION
En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande principale en paiement
Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.
En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
*
En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d’un relevé du service de la publicité foncière que Madame [M] [P], Madame [I] [P], Madame [U] [P] et Monsieur [C] [P] sont propriétaires indivis du lot n°4 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 2] à [Localité 7].
Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :
- les procès-verbaux des assemblées générales des 30 mars 2017, 19 avril 2018, 13 juin 2019, 25 janvier 2021, 06 septembre 2021 et 27 juin 2022 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2016 à 2021, fixé les budgets prévisionnels des années 2018 à 2023 et voté la réalisation de divers travaux;
- les attestations de non-recours correspondantes ;
- un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;
- un décompte de créance actualisé au 03 avril 2023.
Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de Madame [M] [P], Madame [I] [P], Madame [U] [P] et Monsieur [C] [P], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 4.746,14 euros.
Il ressort en outre des demandes figurant dans le corps de ses conclusions que le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme totale de 13.916,41 euros tant au titre des charges impayées que pour les frais exposés pour le recouvrement de sa créance.
Concernement les frais exposés, il s'évince de l'examen des pièces versées au débat que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas des « frais de mise en demeure » et des « frais de relance » exposés 23 fois, ni enfin des frais libellés « suiv de procédure » ou « MED Avocat », « remise dossier avocat », « préparation dossier avocat », « frais d’huissier », « frais suivi contentieux », « constitution dossier avocat », « frais et honoraire d’huissier ».
En outre, il est relevé que le recouvrement d'une créance de charges constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n'est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais d'envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu'en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l'espèce. Ainsi le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de ses frais de recouvrement.
Madame [M] [P], Madame [I] [P], Madame [U] [P] et Monsieur [C] [P] ne démontrant pas avoir satisfait à leur obligation de paiement en leur qualité de copropriétaire, ils seront en conséquence condamnés au paiement de la somme de 4.746,14 euros.
En application de l'article 1231-6 du code civil, le demandeur produisant l'accusé de réception du courrier adressé le 11 février 2020, l'intérêt au taux légal sera donc dû à compter de cette date pour la somme de 3.779,70 euros et à compter du 14 avril 2023 pour le surplus.
Enfin, selon l’article 1309 du code civil, la solidarité ne s’attache pas de plein droit à la qualité d’indivisaire.
En l’absence de clause de solidarité au paiement des charges stipulée dans le règlement de copropriété, la demande de condamnation solidaire de Madame [M] [P], de Madame [I] [P], de Madame [U] [P] et de Monsieur [C] [P] sera rejetée.
Sur la demande de capitalisation des intérêts
L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.
La demande ayant été formée judiciairement, il y a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts. Celle-ci portera sur des intérêts dus au moins pour une année entière et le point de départ sera fixé au jour de la demande, soit le 23 novembre 2021, date de l’assignation.
Sur la demande de délais de paiement
Selon l’article 1244-1 ancien du code civil, désormais codifié à l’article 1343-5 du même code, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier. Néanmoins, il appartient au débiteur de justifier le bien-fondé de sa demande, ses difficultés et sa bonne foi.
En l'espèce, l'octroi de délais de paiement à Madame [M] [P], Madame [I] [P], Madame [U] [P] et Monsieur [C] [P] aurait pour effet d'aggraver encore la charge financière que cause leur défaut de paiement à la copropriété, outre que ceux-ci ont d'ores et déjà bénéficié de très importants délais de fait depuis l'introduction de l'instance.
Madame [M] [P] sera ainsi déboutée de sa demande en délais de paiement.
Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires
L'article 1231-6 du Code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
Il est de jurisprudence constante que la résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, supposant ainsi la démonstration d'une attitude fautive du défendeur caractérisée notamment par sa malice, sa mauvaise foi ou une erreur grossière équivalente au dol. Elle ne se traduit pas par une simple résistance au paiement.
Décision du 06 Juin 2024
Charges de copropriété
N° RG 21/14531 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVOH2
En l'espèce, il ressort des pièces communiquées que les défendeurs ont manqué de longue date à leur obligation de paiement des charges de copropriété. En effet, un jugement condamnant Madame [M] [P], Madame [I] [P], Madame [U] [P] et Monsieur [C] [P] en paiement de charges de copropriété du 13 février 2017 est versé au débat. Ces manquements répétés de Madame [M] [P], Madame [I] [P], Madame [U] [P] et Monsieur [C] [P] à leur obligation de régler des sommes dues constitue une faute qui compromet la trésorerie de la copropriété et lui cause un préjudice certain.
Il conviendra en conséquence de les condamner à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros en réparation du préjudice financier causé.
Sur les demandes accessoires
Madame [M] [P], Madame [I] [P], Madame [U] [P] et Monsieur [C] [P], qui succombent, supporteront in solidum les dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile. Distraction des dépens sera ordonnée en application de l’article l’article 699 au profit du conseil du syndicat des copropriétaire qui en fait la demande.
Il apparaît en outre équitable, compte tenu des éléments soumis aux débats, d’allouer au syndicat demandeur une somme de 1.200 euros que les défendeurs seront condamnés à payer in solidum, en applications des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Enfin, compte tenu de la nature du litige, il n’y a lieu d’écarter l’exécution provisoire en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,
CONDAMNE Madame [M] [P], Madame [I] [P], Madame [U] [P] et Monsieur [C] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7] les sommes de :
- 4.746,14 euros au titre d'arriérés de charges de copropriété impayées et de frais de recouvrement arrêtées au 03 avril 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 11 février 2020 pour la somme de 3.779,70 euros et à compter du 14 avril 2023 pour la somme de 987,45 euros ;
- 1.500 euros à titre de dommages et intérêts ;
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7] du surplus de ses demandes ;
ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière, à compter du 23 novembre 2021 ;
REJETTE la demande de délai de paiement;
CONDAMNE Madame [M] [P], Madame [I] [P], Madame [U] [P] et Monsieur [C] [P] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7] une somme de 1.200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE in solidum Madame [M] [P], Madame [I] [P], Madame [U] [P] et Monsieur [C] [P] aux entiers dépens de l’instance avec autorisation donnée à Maître Aurélie HERVE, avocat du syndicat des copropriétaires, de recouvrer directement ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision ;
DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.
Fait et jugé à Paris le 06 Juin 2024.
La Greffière La Présidente