TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître ROUSSELOT
Maître MOULIN
Maître LETU
Maître CARDONEL
Maître DECHEZELLES
Maïtre LE BARBIER
Maître AUDINEAU
Pôle civil de proximité
■
PCP JCP fond
N° RG 22/08398 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYHXM
N° MINUTE :
1 JCP
JUGEMENT
rendu le jeudi 06 juin 2024
DEMANDEURS
Monsieur [J] [S] [C], décédé
Monsieur [Y] [I] [C],
demeurant [Adresse 4]
représenté par Maître ROUSSELOT-WEBER, avocat au barreau de Versailles
S.A.S. FONCIA PARIS RIVE GAUCHE, venant au droit de la société FONCIA GOBELINS
dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Maître MOULIN, avocat au barreau de Paris, vestiaire #G837
DÉFENDEURS
Société MMA IAR ASSURANCES MUTUELLES,
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître LETU, avocat au barreau de Paris, vestiaire #P120
Société AREAS DOMMAGES,
dont le siège social est sis [Adresse 6]
représentée par Maître CARDONEL, avocat au barreau de Paris, vestiaire #D1172
Madame [Z] [R],
demeurant [Adresse 7]
représentée par Maître DECHEZELLES, avocat au barreau de Paris, vestiaire #A73
Madame [X] [P],
Monsieur [K] [P]
demeurant [Adresse 5]
représentés par Maître LE BARBIER, avocat au barreau de Paris, vestiaire #B1000
[Adresse 8]
représenté par son syndic LE CABINET ARCO, dont le siège social est situé [Adresse 2]
représenté par Maître AUDINEAU-GUITTON, avocat au barreau de Paris, vestiaire #D502
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Juge des contentieux de la protection
assisté de Laura JOBERT, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 04 avril 2024
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 06 juin 2024 par Romain BRIEC, Juge assisté de Laura JOBERT, Greffier
Décision du 06 juin 2024
PCP JCP fond - N° RG 22/08398 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYHXM
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous seing privé en date du 3 juin 2015, l’indivision [C] a donné à bail à Monsieur [K] [P] et Madame [X] [P] un appartement non meublé à usage d’habitation situé au [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 870 euros outre 35 euros de provision sur charges. Un dépôt de garantie de 870 euros a été versé à l’entrée dans les lieux.
Monsieur [K] [P] et Madame [X] [P] ont donné congé par lettre du 26 décembre 2022 à effet au 31 mars 2023.
Se plaignant de la suspension pendant plusieurs mois du paiement des loyers et charges par les preneurs ayant généré un arriéré locatif, l’indivision [C], représentée par son mandataire le cabinet FONCIA PARIS RIVE GAUCHE, a fait assigner Monsieur [K] [P] et Madame [X] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris par actes de commissaire de justice du 17 octobre 2022, aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
la résiliation judiciaire du bail aux torts des preneurs,leur expulsion et de tout occupant de leur chef, avec séquestration des meubles,leur condamnation à leur payer 3902,96 euros, correspondant aux loyers et charges impayés échéance d’octobre 2022 incluse, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant indexé du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi, majoré de 10%,leur condamnation à leur verser 1000 euros de dommages et intérêts,leur condamnation à leur payer la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.
Par actes de commissaire de justice du 15 février 2023, l’indivision [C] a assigné Madame [Z] [R] et le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] en intervention forcée aux fins d’obtenir, outre la jonction avec la procédure portant sur le même litige RG 22/08398, leur condamnation à garantir l’indivision de toute condamnation au bénéfice de Monsieur [K] [P] et Madame [X] [P], subsidiairement, leur condamnation à lui payer 43918,25 euros (29998,50+11419,75+2500) de dommages et intérêts, ainsi que leur condamnation à lui verser 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Par actes de commissaire de justice du 26 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] pris en la personne de son syndic le cabinet ARCO, a assigné la société AREAS DOMMAGES et la société MMA IARD en intervention forcée aux fins d’obtenir, outre la jonction avec la procédure portant sur le même litige, leur condamnation à le garantir de toute condamnation, et leur condamnation à lui payer 2000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.
Après plusieurs renvois et jonction des procédures portant sur le même litige, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 avril 2024.
A l'audience, Monsieur [Y] [I] [C], seul propriétaire de l’appartement litigieux, a été représenté par son conseil et a fait viser des conclusions, soutenues oralement, aux termes desquelles il a sollicité d’obtenir :
le prononcé de la nullité des assignations des 17 octobre 2022, 13 et 15 février 2023 et des actes subséquents,subsidiairement : que les demandes de Monsieur [K] [P] et Madame [X] [P] contre lui soient déclarées irrecevables, sinon que leurs demandes antérieures à janvier 2020 soient déclarées prescrites,le rejet au fond de leurs demandes,la condamnation du cabinet FONCIA PARIS RIVE GAUCHE à le garantir de toute condamnation éventuelle, sinon la condamnation de Madame [Z] [R] et le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] à le garantir,très subsidiairement, la condamnation in solidum de le cabinet FONCIA PARIS RIVE GAUCHE, Madame [Z] [R] et le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] à lui verser 43918,25 euros (29998,50+11419,75+2500) de dommages et intérêts au titre du préjudice financier,la condamnation in solidum de Monsieur [K] [P] et Madame [X] [P], le cabinet FONCIA PARIS RIVE GAUCHE, Madame [Z] [R] et le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] à lui verser 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Intervenant volontairement, le cabinet FONCIA PARIS RIVE GAUCHE a été représentée par son conseil à l’audience utile et a fait viser des conclusions auxquelles elle s’est rapportée, sollicitant d’obtenir :
que son intervention volontaire soit reçue et la condamnation solidaire de Monsieur [K] [P] et Madame [X] [P] à lui payer 4124,32 euros au titre de sa quittance subrogative, subsidiairement, la condamnation de Monsieur [Y] [I] [C] à lui rembourser ladite somme, le rejet des demandes des autres parties formulées contre elle, leur condamnation in solidum à lui payer 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Monsieur [K] [P] et Madame [X] [P] ont été représentés à l’audience du 4 avril 2024 par leur avocat et ont sollicité, renvoyant à leurs écritures visées soutenues oralement :
le rejet des demandes de Monsieur [Y] [I] [C],l’inopposabilité de la quittance subrogative du 7 juillet 2023 et donc le rejet des demandes de le cabinet FONCIA PARIS RIVE GAUCHE à leur encontre,le rejet des demandes de toute partie contre eux, à titre reconventionnel :à titre principal, la condamnation de Monsieur [Y] [I] [C] à leur payer 29998,50 euros en réparation du préjudice de jouissance et de la détérioration des meubles, 11419,75 euros au titre du préjudice moral, et 243 euros en remboursement des frais prélevés du fait des saisies conservatoires,subsidiairement, la condamnation solidaire de Monsieur [Y] [I] [C] et le cabinet FONCIA PARIS RIVE GAUCHE à leur payer les mêmes sommes en dommages et intérêts,à titre infiniment subsidiaire, la condamnation solidaire de toute partie dont la responsabilité serait reconnue à leur payer ladite somme,la condamnation in solidum des parties venant à succomber à leur verser 4000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.
Madame [Z] [R], représentée par son conseil à l’audience, a fait viser des conclusions qu’elle a développées oralement pour obtenir :
le rejet des demandes de Monsieur [Y] [I] [C] à son encontre,subsidiairement, la condamnation de le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] à la garantir de toute condamnation,le rejet des demandes de toute partie à son encontre,la condamnation solidaire de Monsieur [Y] [I] [C] à lui payer 1500 euros en réparation de son préjudice moral,sa condamnation à lui verser 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] a été représenté à l’audience du 4 avril 2024 par son avocat et à verser des conclusions soutenues oralement par lesquelles il a demandé, outre la jonction avec la procédure RG 22/08398 :
le rejet des demandes des autres parties contre lui,à titre subsidiaire, la condamnation de Madame [Z] [R] à le garantir de toute condamnation, outre la condamnation in solidum de la société AREAS DOMMAGES et la société MMA IARD à le garantir de toute condamnation,la condamnation in solidum de Monsieur [Y] [I] [C] et de toute partie succombant à lui payer 1500 euros de dommages et intérêts,la condamnation in solidum de Monsieur [Y] [I] [C] et de toute partie succombant à lui verser 3000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.
Représentée par son conseil à l’audience utile, la société AREAS DOMMAGES a fait viser des écritures soutenues oralement par lesquelles elle a sollicité :
le rejet des demandes de le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] contre elle, et plus largement de toute autre partie,à titre subsidiaire, le rejet des demandes de Monsieur [K] [P] et Madame [X] [P], sinon la condamnation in solidum des autres parties à la garantir de toute condamnation éventuelle, la condamnation in solidum de le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] et de toute partie succombant à lui payer 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, avec distraction au profit de la SELARLU CARDONEL AVOCAT.
Représentée à l’audience utile, la société MMA IARD a fait viser des conclusions développées oralement, afin d’obtenir :
le rejet des demandes de Monsieur [Y] [I] [C],subsidiairement, le rejet de le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] de sa demande en garantie au titre des préjudices éventuels postérieurs au 31 décembre 2019,la condamnation de Monsieur [Y] [I] [C] à lui payer 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 6 juin 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l‘article 768 alinéa 2 du code civil, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. L’article 768 alinéa 3 du même code ajoute que les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées. Il ne sera en conséquence tenu compte que des demandes formulées dans le dispositif des dernières écritures des parties et des moyens y afférents.
Par ailleurs, il sera rappelé que l'ensemble des demandes des parties qui ne tendent pas à ce que soit tranché un point litigieux et qui se trouvent dépourvu de tout effet juridictionnel, telles que par exemples celles visant à voir « dire et juger » ou « constater » ou « donner acte », ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile. Il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement et elles ne donneront pas davantage lieu à mention dans le dispositif.
Sur la fin de non-recevoir tirée de la nullité des assignations
Selon l’article 117 du code de procédure civile, constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l'acte : le défaut de capacité d'ester en justice ; le défaut de pouvoir d'une partie ou d'une personne figurant au procès comme représentant soit d'une personne morale, soit d'une personne atteinte d'une incapacité d'exercice ; le défaut de capacité ou de pouvoir d'une personne assurant la représentation d'une partie en justice.
Le défaut de pouvoir consiste pour une personne à agir pour le compte d’une autre qu’elle prétend représenter en justice sans toutefois disposer du pouvoir requis, car n’y étant autorisée ni par la loi ni par un mandat. Le défaut de pouvoir est apprécié au moment où a été accompli l’acte de procédure.
En l’espèce, un mandat de gestion a été renouvelé le 22 juin 2015 entre l’indivision [C] et le cabinet FONCIA PARIS RIVE GAUCHE. Or, le mandat prévoit que « le mandant autorise expressément le mandataire à accomplir tous les actes d’administration, notamment (…) en cas de difficulté et à défaut de paiement, exercer toutes poursuites judiciaires, faire tous commandements, sommations, assignations et citations devant tous tribunaux » (pièce en demande n°35, page 3, rubrique « gestion administrative et financière »). Le mandataire agit donc au nom et pour le compte du propriétaire bailleur qui est seul titulaire du droit d’agir. La subrogation prévue par l’article 5 du mandat, qui permet au mandataire d’agir en son nom personnel, ne joue que pour la mise en œuvre de la garantie des loyers impayés, tel que prévu par l‘article 1346 du code civil. Par suite, l’assignation initiale est une action en résiliation du bail du 3 juin 2015 et ses conséquences, ainsi qu’en paiement d’arriérés locatifs et en dommages et intérêts. Elle dépasse donc le champ d’application de larticle 5 du mandat. Le cabinet FONCIA PARIS RIVE GAUCHE a donc agi à l’origine par représentation de l’indivision [C] en application du mandat qui lui a été confié (page 3, rubrique « gestion administrative et financière ») comme vu plus haut.
En conséquence, l’assignation du 17 octobre 2022 ainsi que les assignations postérieures fondées sur elle, ne sont entachées d’aucune nullité.
Sur les arriérés de loyers et de charge des locataires
L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus au contrat.
Il sera également rappelé, qu'aux termes de l'article L.121-12 du code des assurances, l'assureur qui a payé l'indemnité d'assurance est subrogé, jusqu'à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l'assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l'assureur. Outre cette subrogation légale spéciale, l'assureur peut aussi fonder son recours à l'encontre du tiers responsable sur la subrogation légale de droit commun prévue par l'article 1346 du code civil aux termes duquel, la subrogation a lieu par le seul effet de la loi au profit de celui qui, y ayant un intérêt légitime, paie dès lors que son paiement libère envers le créancier celui sur qui doit peser la charge définitive de tout ou partie de la dette. La subrogation ne joue que pour ce qui a été l’objet du paiement effectué par l’assureur. L'assureur subrogé ne peut en effet exiger du responsable du sinistre le paiement d'une somme supérieure au montant de l'indemnité qu'il a versée, somme à laquelle s'ajoute, le cas échéant, des intérêts moratoires.
L’article 1346-1 du même code ajoute que la subrogation conventionnelle s'opère à l'initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d'une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur. Cette subrogation doit être expresse. Elle doit être consentie en même temps que le paiement, à moins que, dans un acte antérieur, le subrogeant n'ait manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé lors du paiement. La concomitance de la subrogation et du paiement peut être prouvée par tous moyens.
En l’espèce, le mandat signé entre l’indivision [C] et le cabinet FONCIA PARIS RIVE GAUCHE pose que dans l’hypothèse où serait mise en œuvre la garantie des impayés de loyer, le bailleur s’engage à signer une quittance subrogative (article 5). Or, tel a été le cas par acte du 7 juillet 2023 à hauteur de 4124,33 euros. Le cabinet FONCIA PARIS RIVE GAUCHE, agissant tel un assureur sur cet aspect, est donc subrogée dans les droits du bailleur à hauteur de la somme qu’elle lui a réglé. La quittance subrogative du 7 juillet 2023 est en conséquence opposable aux parties et l’intervention volontaire de le cabinet FONCIA PARIS RIVE GAUCHE sera donc reçue.
Dans ces conditions, il ressort du décompte produit par le cabinet FONCIA PARIS RIVE GAUCHE du 6 octobre 2022, que Monsieur [K] [P] et Madame [X] [P] sont redevables de la somme de 4124,33 euros d’arriéré de loyers et charges pour la période allant de l’échéance de juin à celle d’octobre 2022 incluse, déduction faite du dépôt de garantie de 870 euros. Monsieur [K] [P] et Madame [X] [P] reconnaissent dans leurs écritures avoir suspendu leur paiement des loyers au cours de cette période, au motif de l’indécence invoqué du logement car estimant que « les loyers ne sauraient être dus entre juillet et octobre 2022 » (page 13). Ils ne contestent pas le montant de la somme de 4124,33 euros réclamée, c’est-à-dire qu’il correspond effectivement au montant des loyers et provisions sur charges pour cette période. Les règlements ultérieurs reçus ont été affectés à la demande exprès des locataires au paiement des loyers pour les mois de novembre 2022 à février 2023, équivalent aux échéances précédant leur départ effectif du logement (pièces des locataires 23, 24, 28 et 29). Dans ce contexte, la quittance subrogative du 7 juillet 2023 démontre que le cabinet FONCIA PARIS RIVE GAUCHE a réglé la somme de 4124,33 euros entre les mains de Monsieur [Y] [I] [C], correspondant au montant de la dette locative de Monsieur [K] [P] et Madame [X] [P] après déduction du montant du dépôt de garantie. La somme de 115,63 euros qui apparaît au décompte au titre de « dégradations » sera toutefois déduite car elle n’entre pas dans le champ d’application de la subrogation de l’article 5 du mandat qui concerne uniquement les impayés de loyers. Monsieur [K] [P] et Madame [X] [P] seront donc condamnés au paiement à le cabinet FONCIA PARIS RIVE GAUCHE de 4008,70 euros (4124,33-115,63), ceci incluant le montant de la saisi-conservatoire, avec intérêts au taux légal à compter de la demande en justice, à défaut de mise en demeure préalable dont l’envoi par courrier AR serait justifié (la pièce n°37 n’étant pas lisible quant au destinataire). Co titulaires du bail, ils y seront tenus solidairement.
Sur le manquement à l’obligation de délivrance du bailleur
A titre liminaire, sur la prescription éventuelle, selon l'article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.
Néanmoins, aux termes de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 applicable aux baux d'habitation, toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit. De par sa rédaction large, ce délai de prescription abrégée s'applique non seulement aux actions en paiement du bailleur pour le recouvrement des loyers et charges, mais également aux actions du locataires en indemnisation de son préjudice de jouissance par exemple, de sorte que ce délai n'est pas toujours plus protecteur pour le locataire que celui du droit commun, quel qu'est été l'esprit initial de ce texte.
En l'espèce, Monsieur [K] [P] et Madame [X] [P] ont produit leurs premières conclusions en défense postérieures à l’assignation pour l’audience du 4 avril 2024. La prescription serait donc acquise au 4 avril 2021. Or, Monsieur [K] [P] et Madame [X] [P] invoquent un trouble de jouissance supposé, à savoir une humidité persistante, qui aurait perduré au-delà de cette date jusqu’à leur départ du logement en mars 2023. L’action des locataires n’est en conséquence pas couverte par la prescription.
Au fond, aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser qu'un logement décent doit assurer le clos et le couvert et que le gros œuvre du logement et de ses accès doit être en bon état d'entretien et de solidité et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Par ailleurs, la nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne doivent pas présenter pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires et les réseaux et branchements d'électricité doivent être conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et être en bon état d'usage et de fonctionnement.
Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.
Sur l’aération, le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 impose des dispositifs d'ouverture et de ventilation des logements qui permettent un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. Une ventilation insuffisante peut générer une humidité importante et engager la responsabilité du propriétaire (CA Versailles, 1re ch., 2e sect., 30 nov. 2010, n° 09/09539 ; CA Aix-en-Provence, 11e ch. B, 7 mai 2013, n° 2013/240).
La charge de la preuve du défaut de délivrance, qu'il concerne la décence du logement ou le bon état d'usage et de réparation, incombe au preneur.
En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l'action en exécution des travaux avec demande d'indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d'usage ou le préjudice d'agrément.
En matière d'indécence en particulier, l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit deux sanctions. La première consiste pour le locataire à demander au bailleur ou à exiger judiciairement de lui une mise en conformité des locaux lorsque le logement loué ne satisfait pas aux normes de décence fixées par les textes. La deuxième lui reconnaît le droit, à défaut de mise en conformité, d'obtenir du juge une réduction du loyer.
En revanche, le locataire n'a pas d'autres droits, particulièrement celui de répondre à l'indécence par une suspension du paiement des loyers. L'exception d'inexécution n'est en effet pas plus admise sauf en cas d'impossibilité totale d'habiter les lieux. Le locataire ne peut non plus exiger son relogement au bailleur et, réciproquement, un bailleur tenu d’une obligation de délivrance d’un logement décent ne peut se dégager de cette obligation en lui substituant une simple proposition de relogement (Ccass. 3e civ., 15 déc. 2004, n°02-20.614). Cette sanction du relogement existe uniquement dans des cas plus graves où le logement est non seulement indécent mais aussi insalubre ou dangereux parce qu'il menace ruine. Pour protéger la santé ou la sécurité d'occupants de tels logements, l'article L.521-1du Code de la construction et de l'habitation met à la charge des propriétaires une obligation d'hébergement ou de relogement, en fonction du degré d'insalubrité ou de péril, le tout étant conditionné à un arrêté du maire ou du préfet assorti d'une interdiction temporaire ou définitive d'habiter.
Il ressort de ces dispositions que le responsable éventuel d’un trouble de jouissance est le propriétaire bailleur. Monsieur [K] [P] et Madame [X] [P] sont donc fondés à engager la responsabilité éventuelle de Monsieur [Y] [I] [C].
En l’espèce, au fond, Monsieur [K] [P] et Madame [X] [P] se plaignent de l’humidité de l’appartement générant un trouble de jouissance. En janvier 2019, l’entreprise FITUSSI constate « 100% d’humidité » dans le logement. Un échange de courriers électroniques du 12 novembre 2020 fait état d’un taux d’humidité « à 60% » à cette date et les photographies qui y sont jointes mettent en évidence de la moisissure et un décollement de la peinture. La société 3ID relève un taux d’humidité à « 78% » au 25 novembre 2020. En outre, dans son constat du 28 mars 2022, le commissaire de justice relève « une forte odeur de moisi, cette odeur pique la gorge et les yeux », des murs « recouverts de champignons et de moisissures », « que la peinture est écaillée » dans plusieurs pièces. Le constat du 28 mars 2023 montre que les moisissures sont toujours présentes sur l’ensemble des murs de l’appartement.
En ce que l'obligation de délivrance du bien du bailleur ne nécessite pas de rapporter la preuve de la faute du bailleur, sa violation sera retenue nonobstant les diligences de ce dernier et de son mandataire de gestion locative. La demande d'indemnisation est ainsi fondée en son principe.
Sur le préjudice de jouissance, il sera relevé que l’humidité de l’appartement avec présence de moisissure a duré pendant au moins 4 années et que le taux d’humidité relevé a systématiquement été important, au point que le commissaire de justice considère opportun de relever dans son constat que l’odeur de moisi « pique la gorge et les yeux ». L’indemnité sera toutefois revue à plus juste proportion. D’une part, les locataires ne justifient notamment pas de la réalité ni de l’étendue des dégradations de leurs meubles qu’ils incluent dans leur demande au titre du préjudice de jouissance. D’autre part, le syndic de copropriété pose dans un courrier du 4 novembre 2022 faisant suite à la visite de la société AED que, parmi les causes de l’humidité, « il apparaît clairement un défaut d’usage, insuffisamment aéré, du logement » par les locataires. En ce sens, le rapport de la société AED produit aux débats relève « un manque de ventilation du logement » par les locataires qui est venu aggraver les désordres. Monsieur [Y] [I] [C] sera en conséquence tenu au paiement de la somme de 8000 euros.
Il est en outre certain que l’occupation du logement dans un tel état de désordre n’a pu que provoquer un préjudice moral important pour les preneurs en raison de l’inconfort, des craintes pour leur santé et des multiples démarches effectuées pour qu’il soit mis fin aux désordres ainsi constatés. Il sera fait droit à leur demande à plus juste proportion, en l’absence de pièce communiquée aux débats autres que celles portant sur les démarches entreprises, à hauteur de 2000 euros (1000 euros chacun).
En revanche, il ne sera pas fait droit à la demande de prise en charge des frais de saisie conservatoire de 243 euros, les locataires ayant suspendu le paiement des loyers alors qu’ils y demeuraient tenus.
Sur l’appel en garantie du bailleur visant Madame [Z] [R] et le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] et ses conséquences
L'article 331 du code de procédure civile pose qu'un tiers peut être mis en cause aux fins de condamnation par toute partie qui est en droit d'agir contre lui à titre principal.
A titre liminaire, il sera relevé que Monsieur [Y] [I] [C] a directement participé du préjudice subi par Monsieur [K] [P] et Madame [X] [P]. En effet, lors de sa visite de l’appartement le 30 septembre 2022 pour rechercher d‘éventuelles fuites, la société MAN a mis en évidence un défaut de ventilation et d’aération de l’appartement et a préconisé « l’installation d’une VMC électronique dans la salle de bain, le retrait de la vitre de séparation de la cuisine et de la salle de bain et le détalonnage de la porte de la salle d’eau », comme repris par le cabinet FONCIA PARIS RIVE GAUCHE dans son courrier électronique du 17 novembre 2022. Le rapport de la société AED du 4 novembre 2022 fait état en ce sens que l’appartement rencontre un problème « d’étalonnage », que l’entrée d’air est « insuffisante au niveau de la chambre et de la cuisine » et soulève « l’absence d’entrée d’air au niveau de la pièce de vie ».
Sur l’appel en garantie visant Madame [Z] [R] et ses conséquences
En l'espèce, D’une part, une fuite dans l’appartement de Madame [Z] [R], situé au-dessus de celui objet du litige, a généré un dégât des eaux le 6 novembre 2018, date à partir de laquelle Monsieur [K] [P] et Madame [X] [P] ont signalé le problème d’humidité. Par suite, il est constant qu’une visite de l’entreprise FITUSSI du 1er février 2020 a mis en évidence que la « faïence murale se décolle » au niveau de la baignoire, ce qui n’assurait plus l’étanchéité et permettait à l’eau de s’écouler dans les murs. Les travaux ont été effectués par Madame [Z] [R] le 20 février 2019. Néanmoins, face à la persistance d’un taux d’humidité élevé dans l’appartement de Monsieur [Y] [I] [C], et après une nouvelle recherche de fuite, il sera procédé selon devis du 15 décembre 2020 au raccordement du chauffe-eau de Madame [Z] [R] et d’évacuation de ses WC qui étaient aussi fuyards.
En conséquence, Madame [Z] [R] a participé au préjudice de Monsieur [K] [P] et Madame [X] [P].
Sur l’appel en garantie visant le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] et ses conséquences
Il n’est pas contesté qu’après recherche de fuite sur les parties communes, il est apparu que les WC communs étaient aussi fuyards, selon un rapport d’expertise du 28 décembre 2021. Il a en outre été procédé au changement de la fonte commune de la copropriété, selon devis du 14 février 2022, laquelle était également source de fuite s’écoulant jusque dans l’appartement pris à bail par Monsieur [K] [P] et Madame [X] [P].
En conséquence, le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] a participé au préjudice de Monsieur [K] [P] et Madame [X] [P].
Au final, l’appel en garantie de Monsieur [Y] [I] [C] sera partiellement reçu. Madame [Z] [R] et le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] seront condamnés à lui verser 3000 euros chacun, au titre des condamnations précédentes à son encontre.
Sur la responsabilité invoquée contre le cabinet FONCIA PARIS RIVE GAUCHE
Sur les demandes de Monsieur [Y] [I] [C] contre son mandataire
L'agent immobilier, dans sa mission d'administrateur de bien, est tenu contractuellement à l'égard de son mandant d'une obligation de conseil et de diligences à l'occasion des opérations réalisées par son entremise. En l’absence de dispositions spécifiques de la loi du 2 janvier 1970 n°70-9 et du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, la responsabilité civile de l’agence immobilière suit les règles du droit commun de la responsabilité contractuelle (article 1147 du code civil devenu article 1231-1) et du mandat (articles 1991 et 1992 du code civil).
La charge de la preuve d'une faute de l'agence immobilière incombe au mandant, étant rappelé toutefois qu'il appartient au mandataire de rendre compte de sa gestion en application de l'article 1993 du code civil.
L'agent immobilier, négociateur professionnel d'une opération locative, est tenu, lorsqu'il réalise au nom et pour le compte du propriétaire l'ensemble des actes usuels d'administration et de gestion des biens gérés, la conclusion des baux et leur exécution par les parties, de s'assurer de la solvabilité des candidats à la location à l'aide de vérifications sérieuses, mais également de procéder à toutes les diligences utiles pour assurer le respect de ses obligations vis-à-vis du bailleur en respectant les délais légaux ou contractuels prévus pendant la durée d'exécution du bail et d'aviser le bailleur du non-paiement prolongé des loyers.
Cette obligation, qui s'analyse en une obligation de moyens, doit s'apprécier en fonction des circonstances de la cause.
Il sera enfin rappelé qu'en cas de responsabilité engagée du mandataire, le préjudice du mandant ne réside pas dans les conséquences de la défaillance des locataires (imputables aux seuls locataires) mais uniquement dans la perte de chance d'en limiter les effets et de bénéficier des garanties souscrites. Le préjudice ne peut être ainsi équivalent au montant des loyers qui auraient été perçus.
En l'espèce, il sera relevé que le cabinet FONCIA PARIS RIVE GAUCHE a procédé à de nombreuses démarches auprès des différentes parties en vue de résoudre le problème d’humidité persistant dans l’appartement de Monsieur [Y] [I] [C] : échanges électroniques, démarchage d’entreprises en recherche de fuite et pour des devis, lien avec les assureurs, liens avec le syndic de copropriété, etc. Il n’apparaît donc pas de défaillance particulière au vu des pièces du dossier s’agissant de la réactivité du mandataire comme des démarches entreprises pouvant constituer une faute.
En conséquence, les demandes de Monsieur [Y] [I] [C] contre le cabinet FONCIA PARIS RIVE GAUCHE seront rejetées.
Sur les demandes des autres parties contre le gestionnaire locatif
L'article 331 du code de procédure civile pose qu'un tiers peut être mis en cause aux fins de condamnation par toute partie qui est en droit d'agir contre lui à titre principal.
En l'espèce, comme indiqué précédemment, le cabinet FONCIA PARIS RIVE GAUCHE a procédé à de nombreuses démarches auprès des différentes parties en vue de résoudre le problème d’humidité persistant dans l’appartement de Monsieur [Y] [I] [C]. Il n’apparaît donc pas de défaillance particulière à même de constituer une faute.
Les demandes indemnitaires des autres parties contre le cabinet FONCIA PARIS RIVE GAUCHE seront en conséquence rejetées.
Sur l’appel en garantie du syndicat des copropriétaires visant les assureurs la société AREAS DOMMAGES et la société MMA IARD et ses conséquences
Aux termes de l'article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
S'agissant plus précisément des contrats d'assurance, en application de l'article 1353 du code civil, les assurés qui déclarent un sinistre et en réclament la prise en charge par leur assureur doivent établir que les conditions de la garantie sont réunies.
En revanche, c'est à l'assureur qui invoque une exclusion de garantie restreignant le périmètre de la garantie de démontrer la réunion des conditions de fait de cette exclusion, étant précisé que les clauses d'exclusion de garantie sont d'interprétation stricte et qu'en cas d'ambiguïté elles doivent être interprétées en faveur de celui qui a contracté la police. Une telle clause d'exclusion de garantie doit être formelle et limitée au sens des dispositions de l'article L.113-1 du code des assurances et apparaître en caractères gras ou très apparents au sens des dispositions de l'article L.112-4 du même code.
En l’espèce, la copropriété a été assurée par la société MMA IARD jusqu’au 31 décembre 2019 et l’est désormais par la société AREAS DOMMAGES depuis le 1er janvier 2020, aux termes du contrat conclu entre le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] et la société AREAS DOMMAGES le 19 décembre 2019. Or, les sinistres touchant la copropriété, (WC et colonnes) ont été connus à compter du rapport d’expertise du 28 décembre 2021. Les demandes visant la société MMA IARD seront donc rejetées puisqu’elle n’était plus l’assureur. S’agissant de celles à l’encontre de la société AREAS DOMMAGES, les conditions générales du contrat versées aux débats montre que le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] est assuré contre les « dégâts des eaux », notamment en cas de responsabilité de l’assuré engagée à l’égard « de vos voisins, de vos locataires ou des tiers, y compris en cas d’infiltration par les joints d’étanchéité » (point n°71, page 12). Dans ces conditions, la société AREAS DOMMAGES est tenue de garantir le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] de toute condamnation consécutive de dégâts des eaux, « dans la limite des montants et sous déduction des franchises indiqués au tableau des montants de garantie et selon mention aux conditions particulières », comme indiqué dans les conditions générales (page 11). La société AREAS DOMMAGES ne produit toutefois pas des conditions particulières du contrat à même d’évaluer le montant de la franchise. Pas plus, elle ne justifie d’une des causes d’exonération de sa garantie prévue dans les conditions générales (points n°81 et 82, page 12). En conséquence, elle sera condamnée à garantir le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] pour la totalité de sa condamnation envers Monsieur [Y] [I] [C], soit la somme de 3000 euros.
Sur les demandes accessoires
En équité, chaque partie conservera la charge de ses dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. Il sera rappelé que la distraction éventuelle au profit d’un avocat n’est pas prévue par la loi en l’espèce.
Il serait inéquitable de laisser à la charge de le cabinet FONCIA PARIS RIVE GAUCHE, Monsieur [K] [P] et Madame [X] [P] et la société MMA IARD les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. Monsieur [K] [P] et Madame [X] [P] seront condamnés à verser au cabinet FONCIA PARIS RIVE GAUCHE la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles. Monsieur [Y] [I] [C], Madame [Z] [R] et la société AREAS DOMMAGES seront condamnés in solidum à payer à Monsieur [K] [P] et Madame [X] [P] la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] sera condamné à verser 1500 euros au titre des frais engagés par la société MMA IARD pour sa défense.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,
ORDONNE la jonction des procédures 22/08398 et 23/9411 ;
DECLARE que les assignations des 17 octobre 2022, 13 et 15 février 2023 ne sont entachées d’aucune nullité ;
RECOIT l’intervention volontaire de le cabinet FONCIA PARIS RIVE GAUCHE ;
DECLARE recevable la demande reconventionnelle de Monsieur [K] [P] et Madame [X] [P] contre Monsieur [Y] [I] [C] ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [P] et Madame [X] [P] à verser à le cabinet FONCIA PARIS RIVE GAUCHE la somme de 4008,70 euros d’arriéré de loyers et charges, déduction faite du montant du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du 17 octobre 2022 ;
CONDAMNE Monsieur [Y] [I] [C] à verser à Monsieur [K] [P] et Madame [X] [P] la somme de 10000 euros de dommages et intérêts ;
CONDAMNE Madame [Z] [R] à garantir Monsieur [Y] [I] [C] de sa condamnation à hauteur de 3000 euros ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] à garantir Monsieur [Y] [I] [C] de sa condamnation à hauteur de 3000 euros ;
CONDAMNE la société AREAS DOMMAGES à garantir le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] de la totalité de sa condamnation ;
CONDAMNE Monsieur [K] [P] et Madame [X] [P] à verser au cabinet FONCIA PARIS RIVE GAUCHE la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [Y] [I] [C], Madame [Z] [R] et la société AREAS DOMMAGES à verser à Monsieur [K] [P] et Madame [X] [P] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] à verser à la société MMA IARD la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE les surplus des demandes ;
DIT que chaque partie conservera la charge de ses dépens ;
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.
Le greffier Le juge des contentieux de la protection