TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le:
■
Charges de copropriété
N° RG 22/15414
N° Portalis 352J-W-B7G-CYSEK
N° MINUTE :
Assignation du :
16 Décembre 2022
JUGEMENT
rendu le 06 Juin 2024
DEMANDEUR
Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] sise [Adresse 4], représenté par son syndic, la SARL KGS PRESTIGE
[Adresse 3]
[Localité 6]
représenté par Maître Christophe BORÉ de la SELARL A.K.P.R., avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, avocat plaidant, vestiaire #PC19
DÉFENDEUR
Monsieur [M] [B]
[Adresse 2]
[Localité 9]
non- représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.
Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.
Madame Caroline ROSIO, Vice-Présidente, statuant en juge unique.
assistée de Line-Joyce GUY, Greffière.
Décision du 06 Juin 2024
Charges de copropriété
N° RG 22/15414 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYSEK
DÉBATS
A l’audience publique du 04 Avril 2024
JUGEMENT
- Réputé contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Monsieur [M] [B] est propriétaire avec Madame [H]-[J] [B] des lots de copropriété n°314, 383 et 427 d'un ensemble immobilier comprenant trois bâtiments et un garage situés au [Adresse 10], 2 à [Adresse 1], 2 à [Adresse 5] et 2 à [Adresse 2] à [Localité 9] arrondissement).
Par jugement du 25 octobre 2018, le tribunal de grande instance de Paris a condamné in solidum Madame [H]-[J] [B] et Monsieur [M] [B] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 9], représenté par son syndic la SARL KGS Prestige, la somme de 30.289,21 euros au titre de leur quote-part de charges de copropriété et de charges travaux, sur la période du 1er trimestre 2015 au 4ème trimestre 2017 inclus.
Par lettre recommandée avec avis de réception du 17 mai 2021, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a fait mettre en demeure l’indivision [B] [H]-[J] de payer des charges de copropriété impayées d’un montant de 746,01 euros.
Par lettre recommandée avec avis de réception du 30 août 2021, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a fait mettre en demeure l’indivision [B] [H]-[J] de payer des charges de copropriété impayées d’un montant de 1.529,02 euros.
Par lettre recommandée avec avis de réception du 22 novembre 2021, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a fait mettre en demeure l’indivision [B] [H]-[J] de payer des charges de copropriété impayées d’un montant de 9.123,72 euros.
Par lettre recommandée avec avis de réception du 16 décembre 2021, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a fait mettre en demeure l’indivision [B] [H]-[J] de payer des charges de copropriété impayées d’un montant de 9.195,72 euros.
Par lettre recommandée avec avis de réception du 17 février 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a fait mettre en demeure l’indivision [B] [H]-[J] de payer des charges de copropriété impayées d’un montant de 10.016,61 euros.
Par lettre recommandée avec avis de réception du 11 mars 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a fait mettre en demeure l’indivision [B] [H]-[J] de payer des charges de copropriété impayées d’un montant de 10.088,61 euros.
Par lettre recommandée avec avis de réception du 09 juin 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a fait mettre en demeure l’indivision [B] [H]-[J] de payer des charges de copropriété impayées d’un montant de 10.909,50 euros.
Par lettre recommandée avec avis de réception du 15 septembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a fait mettre en demeure l’indivision [B] [H]-[J] de payer des charges de copropriété impayées d’un montant de 12.705,84 euros. L’avis de réception a été retourné avec la mention « décédé des années ».
Par exploit de commissaire de justice signifié le 16 décembre 2022, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] sise [Adresse 4] à [Localité 9] représenté par son syndic la SARL KGS Prestige, a fait assigner Monsieur [M] [B] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l'audience du 19 avril 2023.
Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, il demande au tribunal de :
- condamner Monsieur [M] [B] au paiement de la somme de 17.778,38 euros au titre des charges dues au 24 novembre 2022, sur la période du 3ème trimestre 2019 au 4ème trimestre 2022 inclus, avec intérêts de droit à compter de l’assignation ;
- condamner Monsieur [M] [B] au paiement de la somme de 396 euros, au titre des frais nécessaires de recouvrement ;
- condamner Monsieur [M] [B] au paiement de la somme de 3.000 euros, à titre de dommages et intérêts ;
- condamner Monsieur [M] [B] au paiement des entiers dépens ;
- condamner Monsieur [M] [B] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ;
- rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.
En application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.
Monsieur [M] [B] a été assigné le 16 décembre 2022 en l’étude de commissaire de justice. Il n’a pas constitué avocat. La décision sera réputée contradictoire.
La clôture de l'instruction a été prononcée le 12 octobre 2023, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 04 avril 2024. La décision a été mise en délibéré au 06 juin 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande principale en paiement
Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.
En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Monsieur [M] [B], né le 2 mai 1948 à [Localité 8], et Madame [H] [J] [B], née le 14 mars 1917 à [Localité 8], sont propriétaires en indivision des lots 314, 383 et 427 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 2] à [Localité 9].
Le syndicat des copropriétaires n’a attrait que Monsieur [M] [B], supposant que Madame [H] [J] [B], qui serait sa mère, est décédée.
Décision du 06 Juin 2024
Charges de copropriété
N° RG 22/15414 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYSEK
Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :
- les procès-verbaux des assemblées générales des 17 septembre 2020, 30 septembre 2021 et 23 juin 2022, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2019 à 2021, fixé les budgets prévisionnels des années 2020 à 2022 et voté la réalisation de divers travaux ;
- les attestations de non-recours correspondantes ;
- un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;
- un décompte de créance actualisé au 24 novembre 2022.
Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de Monsieur [M] [B], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 17.778,38 euros.
Monsieur [M] [B] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, il sera en conséquence condamné au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.
Au regard de la demande formée par le syndicat des copropriétaires quant aux intérêts, ceux-ci seront dus à compter du 16 décembre 2022.
Si la solidarité ne s’attache pas de plein droit à la qualité d’indivisaire, la clause de solidarité au paiement des charges stipulée dans le règlement de copropriété du 29 juillet 1975 prévoit page 75 que « en cas d’indivision de la propriété d’un lot, tous les propriétaires indivis et leurs héritiers et représentants seront solidairement et indivisément responsables entre eux, vis-à-vis du syndicat des copropriétaires, sans bénéfice de discussion de toutes sommes dues afférentes audit lot ».
Sur les frais de recouvrement
Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d'un pouvoir d'appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.
En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :
- les frais de relance antérieurs à l'envoi d'une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l'assignation ;
- les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, dès lors qu'il n'est pas justifié de l'accomplissement de diligences exceptionnelles ;
- les frais d'huissier engagés pour l'introduction de l'instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile (6°) ;
- les frais d'avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 396 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.
Les frais exposés pour une mise en demeure adressée le 17 mai 2021, ainsi que les frais de relance exposés le 30 août 2021, 22 novembre 2021, 16 décembre 2021, 17 février 2022, 11 mars 2022, 09 juin 2022 et 15 septembre 2022 – soit postérieurement à la mise en demeure et antérieurement à la signification de l'assignation -, constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires.
Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires
L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).
*
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution par Monsieur [M] [B] de ses obligations.
A l'examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que Monsieur [M] [B] a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l'égard de la copropriété dès 2019.
Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d'une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu'il est établi qu'elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble.
Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu'elle aurait nécessité le vote d'appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d'être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l'exécution de l'obligation.
En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n'est pas démontré que Monsieur [M] [B] a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.
Faute de justifier de l'existence d'un préjudice distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires
Monsieur [M] [B], qui succombe, supportera les dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.
Il apparaît en outre équitable, compte tenu des éléments soumis aux débats, d’allouer au syndicat demandeur une somme de 1.200 euros en applications des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Enfin il sera rappelé, au visa de l'article 514 du code de procédure civile, que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,
CONDAMNE Monsieur [M] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] sise [Adresse 4] à [Localité 9] représenté par son syndic la SARL KGS Prestige les sommes de :
- 17.778,38 euros au titre d'arriérés de charges de copropriété impayées, arrêtées au 24 novembre 2022, sur la période du 3ème trimestre 2019 au 4ème trimestre 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 16 décembre 2022 ;
- 396 euros au titre des frais de recouvrement ;
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] sise [Adresse 4] à [Localité 9] représenté par son syndic la SARL KGS Prestige de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;
CONDAMNE Monsieur [M] [B] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] sise [Adresse 4] à [Localité 9] représenté par son syndic la SARL KGS Prestige une somme de 1.200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Monsieur [M] [B] aux entiers dépens de l’instance ;
RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.
Fait et jugé à Paris le 06 Juin 2024
La Greffière La Présidente