RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS
MINUTE N°
CHAMBRE DES REFERES
AFFAIRE N° RG 23/00481 - N° Portalis DB3Z-W-B7H-GPVF
NAC : 30B
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
AUDIENCE DU 06 Juin 2024
DEMANDERESSE
SOCIETE D’EQUIPEMENT DU DEPARTEMENT DE LA REUNION
[Adresse 2]
[Localité 3]
Rep/assistant : Maître Fabrice SAUBERT de la SCP GAILLARD - SAUBERT, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
DEFENDERESSES
S.A.R.L. D ET F
[Adresse 7]
[Adresse 7]
[Localité 5]
Rep/assistant : Maître Réza BADAT de REZA BADAT, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
LA SARL D & F
[Adresse 8]
[Adresse 8]
[Localité 4]
Rep/assistant : Maître Réza BADAT de REZA BADAT, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
S.A.R.L. PAIN&VIE, intervenante volontaire
[Adresse 7]
[Localité 4]
Rep/assistant : Maître Anthony GUESDON de la SELARL AG AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
COMPOSITION DE LA JURIDICTION
LORS DES DÉBATS :
Président : Emmanuelle WACONGNE
Greffier : Marina GARCIA
Audience Publique du : 04 Avril 2024
LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Ordonnance prononcée le 06 Juin 2024 , par décision contradictoire en premier ressort, et par mise à disposition au greffe de la juridiction par Madame Emmanuelle WACONGNE, Présidente, assistée de Madame Marina GARCIA, Greffier
Copie exécutoire à Maître SAUBERTdélivrée le :
Copie certifiée conforme à Maître BADAT et Maître GUESDON délivrée le :
EXPOSE DU LITIGE
Par acte de commissaire de justice déposé en étude le 27 octobre 2023, La SOCIETE D’EQUIPEMENT DU DEPARTEMENT DE LA REUNION a fait assigner la SARL D&F par devant le Président du Tribunal Judiciaire de Saint-Denis de La Réunion, statuant en référé, sur le fondement de l’article L.145-41 du code de commerce, aux fins de voir :
Constater que la clause résolutoire contenue au bail en date du 1er octobre 2019, consenti par la SOCIETE D'EQUIPEMENT DU DEPARTEMENT DE LA REUNION (SEDRE) à la SARL D & F pour les locaux loués sis à [Adresse 8], rez-de-chaussée, est acquise depuis le 23 septembre 2023,Constater, en conséquence, la résiliation dudit bail à compter de cette date,Condamner la SARL D & F au règlement de la somme provisionnelle de 5408,43 euros correspondant aux loyers et charges impayés à cette date,Ordonner l'expulsion de la SARL D & F, et de tous occupants de son chef, des locaux en cause, et ce sous astreinte de 200 euros, par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,Condamner la SARL D & F au paiement d'une somme provisionnelle mensuelle de 1000,88 euros à compter du 23 septembre 2023, à titre d'indemnité provisionnelle d'occupation, jusqu'à justification de la libération totale des lieux et la remise des clés, correspondant à une indemnité d'occupation provisionnelle annuelle de 12 010,56 euros TTC,Juger que cette indemnité d'occupation sera révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges, et que tout mois commencé sera dû en entier,Juger que la SEDRE est autorisée à conserver le dépôt de garantie en application de la clause 3.7.2 du bail,Condamner la SARL D & F à payer la somme de 760 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile, Condamner la SARI. D & F aux entiers dépens, en ceux compris les frais du commandement de payer.
En défense, la Société D & F demande au juge des référés de bien vouloir :
Autoriser la Société D & F à se libérer de sa dette en 23 échéances mensuelles de 400,00€ chacune et le solde reliquataire de la dette en une 24ème et dernière échéance.Dire que le paiement de la première échéance interviendra le mois suivant la signification du jugement à intervenir.
En tout état de cause,
Dire n’y avoir lieu à statuer sur la demande d’expulsion, devenue sans objet,Débouter la SEDRE de sa demande présentée du chef des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;Dépens comme de droit.
Intervenant volontairement en défense, la SARL PAIN& VIE sollicite de :
Donner acte à la Société à responsabilité limitée PAIN&VIE de son intervention ; Dire et juger recevable et bien fondée la présente intervention, et y faisant droit ; A titre principal:
Rejeter la demande de la société SOCIETE D'EQUIPEMENT DU DEPARTEMENT DE LA REUNION en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial portant sur le local sis [Adresse 8] à [Localité 6] [Adresse 8] lot C6,Autoriser le paiement des loyers directement entre les mains du bailleur à compter de ce jour,Accorder les délais les plus larges à la société D&F pour s'acquitter de son arriéré de loyersA titre subsidiaire, pour le cas où l'acquisition de la clause résolutoire serait prononcée : Prononcer la nullité du contrat conclu entre la société PAIN & VIE et la société D&F,Condamner la société D&F à verser à la société PAIN & VIE des dommages intérêts correspondant à la perte d'exploitation subie du fait de l'éviction causée par la résiliation du bail,Dire et juger que le montant de cette indemnité sera fixé provisoirement sur la base de la perte d'exploitation subie par la société PAIN & VIE entre le moment de son éviction et le terme initialement prévu au contrat de location gérance,Condamner la Société à responsabilité limitée D&F et la Société anonyme SOCIETE D'EQUIPEMENT DU DEPARTEMENT DE LA REUNION à payer la somme de 1200 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;Condamner la Société à responsabilité limitée D&F et la Société anonyme SOCIETE D'EQUIPEMENT DU DEPARTEMENT DE LA REUNION aux entiers dépens.
Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens et des prétentions des parties, il convient de se référer à l’assignation et aux conclusions des parties conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
Lors de l’audience qui s’est tenue le 04 avril 2024, le juge des référés a indiqué que la décision serait prononcée le 02 mai 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction, prorogée à ce jour.
MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire, il convient de rappeler qu’en application des dispositions de l’article 768 du Code de Procédure Civile, le Tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif. Lorsque la procédure est diligentée par devant le Juge des référés, ce dernier ne statue également que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties, en cas de dépôt, ou sur les prétentions invoquées lors l’audience, la procédure étant orale. Toutefois les « dire », « juger » et « constater » ne sont pas des prétentions en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les sollicitent, hormis les cas prévus par la loi. En conséquence, il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci, qui ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués.
Sur la demande d’intervention volontaire de la SARL PAIN & VIE
Selon l’art. 328 du code de procédure civile, l'intervention volontaire est principale ou accessoire.
En l’espèce, la société PAIN & VIE a pris en location gérance un fonds de commerce sis [Adresse 8] à [Localité 6], [Adresse 8] lot C6 (et non le local C2 au [Adresse 1] comme indiqué par erreur dans la première version du contrat dont est propriétaire la société D&F) suivant acte en date du 21 avril 2023. Il est notamment indiqué, à l’article 4 dudit contrat de location gérance, que la jouissance des locaux résulte d’un bail commercial conclu avec la SEDRE à compter du 16 mai 2019.
Au vu de ces éléments, la SARL PAIN & VIE justifie d’un intérêt légitime à intervenir dans la présente instance, de sorte qu’il sera donné acte à sa demande d’intervention.
Sur la demande principale
En application des dispositions de l’article L 145-41 du Code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Conformément aux dispositions du second alinéa de l’article 835 du Code de Procédure Civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut être accordé une provision au créancier ou ordonné l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En l’espèce, suivant exploit de commissaire de justice en date du 23 août 2023, , La SOCIETE D’EQUIPEMENT DU DEPARTEMENT DE LA REUNION démontre avoir fait délivrer à La SARL D & F un commandement de payer les loyers, pour un montant de 3037, 39 euros selon décompte arrêté le 18 août 2023, étant précisé que ce commandement de payer visait expressément la clause résolutoire prévue au bail.
La clause résolutoire contenue dans le contrat de bail commercial liant les parties prévoit en effet une résiliation de plein droit un mois après une sommation d'exécuter ou un commandement de payer délivré par acte extra-judiciaire au preneur ou à son représentant légal.
Ainsi, le commandement de payer n’a fait qu’appliquer ladite clause, respectant les obligations légales quant à la durée impartie au locataire pour régulariser sa situation.
La SARL D & F n'a pas satisfait au commandement de payer dans le délai d'un mois suivant sa délivrance, de sorte que, conformément à l'article L 145-41 du code de commerce, la clause résolutoire se trouve acquise.
Dès lors, il sera prononcé la résiliation du bail commercial, acquise à la date du 23 septembre 2023.
En effet, les demandes de la SARL PAIN&VIN tendant à se voir autoriser le paiement des loyers directement entre les mains du bailleur à compter de ce jour, et voir accorder des délais de paiement à la société D&F afin que celle-ci s'acquitte de son arriéré de loyers, ne pourront qu’être rejetées.
En effet, il est constant que la résiliation du bail principal emporte la fin du contrat de location gérance.
Il convient d’ailleurs d’observer que la clause résolutoire visée par le commandement du 23 août 2023 est celle, non pas du contrat liant la SARL PAIN&VIN à la SARL D&F, mais celle du bail principal auquel seule la SARL D&F est partie. Les stipulations contractuelles reproduites dans le commandement, et servant de fondement aux infractions contractuelles reprochées à la société, sont issues du bail principal.
Sur l'expulsion du locataire
Il ressort des dispositions de l’article 809 du Code de procédure civile que « Le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. ».
En l'espèce le preneur occupe sans droit ni titre le local loué depuis le 23 septembre 2023, date de résiliation du bail commercial.
Cependant, justifiant de l’état des lieux de sortie portant sur les deux locaux commerciaux, daté du 23 février 2023, desquels il ressort, en outre, que les clés des locaux ont été remises à cette même date, la demande d’expulsion sous astreinte est devenue sans objet.
Sur la demande de provision
Au regard des dispositions de l'article 809 alinéa 2 du code de procédure civile, « dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier. ».
Selon le commandement de payer en date du 23 août 2023, l'arriéré locatif s'élevait à la somme de 3037, 39 euros comptant le solde des loyers et charges impayés arrêté au mois d’août 2023. A cette somme, il convient d’y ajouter le mois de septembre 2023.
En effet, s’il n'existe aucune contestation sérieuse quant à l'obligation du preneur de payer les arriérés locatifs, ceux-ci prennent fin à l’acquisition de la clause résolutoire, soit le 23 septembre 2023, si bien que tout loyer postérieur doit être examiné au titre de l’indemnité d’occupation.
En conséquence, La SARL D & F sera condamnée à payer à bailleresse une provision correspondant à l'ensemble des sommes contractuellement prévues jusqu’au 23 septembre 2023, soit la somme non sérieusement contestable de 3804, 73 €.
En effet, il convient de rejeter la demande d’échelonnement de la dette en l’absence de tout document comptable permettant de justifier d’un retour à meilleure fortune, et une garantie de paiement.
Sur l’indemnité d'occupation
L'article 1231-5 du code civil dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
La SARL D & F sera condamnée à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire en date du 23 septembre 2023, à une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, charges comprises, soit la somme de 1000,88 € par mois, jusqu’au 23 février 2024.
Il convient cependant de préciser que la demande tendant à voir juger que cette indemnité provisionnelle d'occupation sera révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges, et que tout mois commencé sera dû en entier conformément aux stipulations contractuelles, correspondent à une clause pénale susceptible d’appréciation par le Juge du fond. Celle-ci sera rejetée.
Sur le dépôt de garantie
Dès lors que la SARL D & F a été condamnée au versement de l’ensemble des arriérés locatifs, ainsi qu’à une indemnité d’occupation jusqu’à parfait délaissement des lieux, la demande tendant à pouvoir conserver le dépôt de garantie sera rejetée, dès lors qu’aucune compensation ne peut intervenir entre les loyers et le dépôt de garantie.
Sur la demande de prononciation de la nullité du contrat conclu entre la SARL D&F et la SARL PAIN&VIE
Le juge des référés, juge de l'évidence, ne peut pas prononcer la nullité d'un contrat sans excéder les pouvoirs qu'il tient des articles 872 et 873 du Code de procédure civile.
Cette demande qui, par sa nature relève du juge du fond, ne peut qu'être rejetée.
Sur la demande de dommages intérêts
La demande de condamnation correspondant à la perte d'exploitation subie du fait de l'éviction causée par la résiliation du bail par la SARL PAIN&VIE sera rejetée.
En effet, il convient de rappeler que l’appréciation d’un préjudice résultant d’une perte d’exploitation ne relève pas de la compétence du juge des référés.
Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile et les dépens
Il ne parait pas contraire à l’équité de condamner La SARL D & F à payer à , La SOCIETE D’EQUIPEMENT DU DEPARTEMENT DE LA REUNION une somme de 760€ en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer délivré le 23 août 2023.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe, en premier ressort et en matière de référé,
Vu l’article L 145-41 du Code du commerce,
Vu les articles 835 et 700 du code de procédure civile,
DONNONS acte à la Société à responsabilité limitée PAIN&VIE de son intervention ;
CONSTATONS la résolution du bail commercial liant, La SOCIETE D’EQUIPEMENT DU DEPARTEMENT DE LA REUNION et La SARL D & F par acquisition de la clause résolutoire en date du 23 septembre 2023 ;
DISONS qu’à compter du 23 septembre 2023, La SARL D & F est devenue occupante sans droit ni titre des locaux à usage commercial sis à [Adresse 8] ;
DECLARONS sans objet la demande d'expulsion de la SARL D & F, et de tous occupants de son chef, des locaux en cause, et ce sous astreinte de 200 euros, par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;
CONDAMNONS La SARL D & F à payer à La SOCIETE D’EQUIPEMENT DU DEPARTEMENT DE LA REUNION la somme de 3804, 73 € correspondant aux loyers échus et impayés à la date de l'acquisition de la clause résolutoire le 23 septembre 2023 ;
FIXONS l'indemnité d'occupation à la somme de 1000,88 € par mois à compter de la date d'acquisition de la clause résolutoire le 23 septembre 2023, jusqu’à la libération effective et complète des locaux et la restitution des clés ;
CONDAMNONS La SARL D & F à payer à la SOCIETE D’EQUIPEMENT DU DEPARTEMENT DE LA REUNION la somme 760 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;
CONDAMNONS La SARL D & F aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer délivré le 23 août 2023 ;
REJETONS la demande de conservation du dépôt de garantie ;
REJETONS la demande tendant à la prononciation de la nullité du contrat conclu entre la SARL PAIN & VIE et la société D&F ;
REJETONS la demande de dommages et intérêts ;
REJETONS le surplus des demandes ;
RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.
LE GREFFIER LA PRESIDENTE