TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le:
■
Charges de copropriété
N° RG 23/01981
N° Portalis 352J-W-B7G-CYLCE
N° MINUTE :
Assignation du :
09 Février 2023
JUGEMENT
rendu le 06 Juin 2024
DEMANDEUR
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], représenté par son syndic, le Cabinet PASSET, S.A.R.L
[Adresse 2]
[Localité 4]
représenté par Me Selviye CERRAHOGLU, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0807
DÉFENDEUR
Monsieur [Z] [J]
[Adresse 1]
[Localité 5]
non- représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.
Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.
Madame Caroline ROSIO, Vice-Présidente, statuant en juge unique.
assistée de Line-Joyce GUY, Greffière.
Décision du 06 Juin 2024
Charges de copropriété
N° RG 23/01981 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYLCE
DÉBATS
A l’audience publique du 04 Avril 2024
JUGEMENT
- Réputé contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Monsieur [Z] [J] est propriétaire des lots de copropriété n°5 et 34 d'un immeuble situé au [Adresse 3] à [Localité 7].
Par acte d’huissier du 27 avril 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a fait commandement à Monsieur [Z] [J] de payer des charges de copropriété impayées pour un montant de 17.289,11 euros.
Par exploit de commissaire de justice signifié le 09 février 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 3] à [Localité 6] a fait assigner Monsieur [Z] [J] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l'audience du 9 mars 2023.
Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, il demande au tribunal de :
- condamner Monsieur [Z] [J] au paiement de la somme de 17.177,46 euros au titre des charges dues avec intérêts de droit à compter du 27 avril 2022, date du commandement de payer;
- dire que les intérêts ayant plus d’un an d’ancienneté seront productifs d’intérêts, ce au taux de l’intérêt légal en application de l’article 1343-2 du code civil ;
- condamner Monsieur [Z] [J] au paiement de la somme de 1.500 euros, à titre de dommages et intérêts ;
- condamner Monsieur [Z] [J] au paiement des entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 27 avril 2022 ;
- condamner Monsieur [Z] [J] au paiement de la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles ;
- rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.
Décision du 06 Juin 2024
Charges de copropriété
N° RG 23/01981 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYLCE
En application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation pour l’exposé exhaustif des moyens en fait et en droit du syndicat des copropriétaires.
Monsieur [Z] [J] a été assigné le 09 février 2023 en l’étude de commissaire de justice. Il n’a pas constitué avocat. La décision sera réputée contradictoire.
La clôture de l'instruction a été prononcée le 12 octobre 2023 et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 4 avril 2024. La décision a été mise en délibéré au 6 juin 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DÉCISION
En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
la demande principale en paiement
Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.
En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Monsieur [Z] [J] est propriétaire des lots n°5 et 34 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 3] à [Localité 6].
Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :
- les procès-verbaux des assemblées générales des 26 novembre 2012, 27 mai 2013, 12 juin 2013, 15 mai 2014, 11 juin 2014, 19 mai 2015, 10 mars 2016, 7 mars 2017, 28 mars 2018, 14 mai 2019, 17 octobre 2019, 13 octobre 2020, 29 novembre 2021 et 10 janvier 2022 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2012 à 2020, fixé les budgets prévisionnels des années 2013 à 2022 et voté la réalisation de divers travaux ;
- les attestations de non-recours correspondantes ;
- un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;
- un décompte de créance actualisé au 08 novembre 2022.
Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de Monsieur [Z] [J], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 17.027,46 euros.
Monsieur [Z] [J] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, il sera en conséquence condamné au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.
En application de l'article 1231-6 du code civil, l'intérêt au taux légal sera dû à compter de la mise en demeure du 27 avril 2022.
Sur la demande de capitalisation des intérêts
L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.
La demande ayant été formée judiciairement, il y a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts. Celle-ci portera sur des intérêts dus au moins pour une année entière et le point de départ sera fixé au jour de la demande, soit le 09 février 2023, date de l’assignation.
Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires
L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).
*
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution par Monsieur [Z] [J] de ses obligations.
A l'examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance, il apparaît que Monsieur [Z] [J] a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l'égard de la copropriété dès 2015.
Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d'une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu'il est établi qu'elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble.
Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu'elle aurait nécessité le vote d'appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d'être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l'exécution de l'obligation.
En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n'est pas démontré que Monsieur [Z] [J] a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.
Faute de justifier de l'existence d'un préjudice distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires
Monsieur [Z] [J], qui succombe, supportera les dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer du 27 avril 2022.
Il apparaît en outre équitable, compte tenu des éléments soumis aux débats, d’allouer au syndicat demandeur une somme de 1.200 euros en applications des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Enfin il sera rappelé, au visa de l'article 514 du code de procédure civile, que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,
CONDAMNE Monsieur [Z] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] les sommes de :
- 17.027,46 euros au titre d'arriérés de charges de copropriété impayées, arrêtées au 08 novembre 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 27 avril 2022 ;
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] du surplus de ses demandes ;
ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière, à compter du 09 février 2023 ;
CONDAMNE Monsieur [Z] [J] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] une somme de 1.200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Monsieur [Z] [J] aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer du 27 avril 2022 ;
RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.
Fait et jugé à Paris le 06 Juin 2024
La Greffière La Présidente