TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le:
■
Charges de copropriété
N° RG 23/04330
N° Portalis 352J-W-B7H-CZGHR
N° MINUTE :
Assignation du :
15 Mars 2023
JUGEMENT
rendu le 06 Juin 2024
DEMANDEUR
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, Monsieur [D] [I], Administrateur de Biens, exerçant sous l’enseigne “ Cabinet C.P. [I] ”
[Adresse 2]
[Localité 4]
représenté par Me Jean-Claude BOUCTOT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0998
DÉFENDERESSE
Madame [V] [H] [X]
[Adresse 1]
[Localité 3]
non- représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.
Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.
Madame Caroline ROSIO, Vice-Présidente, statuant en juge unique.
assistée de Line-Joyce GUY, Greffière.
Décision du 06 Juin 2024
Charges de copropriété
N° RG 23/04330 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZGHR
DÉBATS
A l’audience publique du 04 Avril 2024
JUGEMENT
- Réputé contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Madame [V] [X] est propriétaire du lot de copropriété n°2 correspondant à une boutique située au rez-de-chaussée du bâtiment A d'un ensemble immobilier situé au [Adresse 1]).
Par lettre recommandée avec avis de réception du 17 septembre 2021, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a mis en demeure Madame [V] [X] de payer des charges de copropriété impayées de 6.639,15 euros outre 46,25 euros de frais de mise en demeure.
Par exploit de commissaire de justice signifié le 15 mars 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 1] a fait assigner Madame [V] [X] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l'audience du 12 octobre 2023.
Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que les articles 1231-6 alinéa 2 et 1343-2 du code civil, il demande au tribunal de :
- condamner Madame [V] [X] au paiement de la somme de 17.005,96 euros au titre des charges dues au 2 février 2023, avec intérêts de droit depuis le 16 septembre 2021 sur la somme de 6.685,40 euros; avec intérêts de droit depuis le 6 décembre 2021 sur la somme de 7.226,08 euros et avec intérêts de droit depuis la présente assignation sur le surplus au titre des charges arrêtées au 2 février 2023;
- condamner Madame [V] [X] au paiement de la somme de 209,95 euros, au titre des frais nécessaires de recouvrement;
- condamner Madame [V] [X] au paiement de la somme de 2.000 euros, à titre de dommages et intérêts;
- condamner Madame [V] [X] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ;
- ordonner la capitalisation des intérêts au taux légal sur le fondement et les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;
- condamner Madame [V] [X] au paiement des entiers dépens.
En application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation pour l’exposé exhaustif des moyens en fait et en droit.
Citée le 15 mars 2023 suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l'acte en l'étude), Madame [V] [X] n’a pas constitué avocat. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.
La clôture de l'instruction a été prononcée le 12 octobre 2023, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 04 avril 2024. La décision a été mise en délibéré au 06 juin 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DÉCISION
En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande principale en paiement
Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.
En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale au nom de [V] [R] et d’un titre de propriété au nom de [V] [X] que Madame [V] [M] est propriétaire du lot n°2 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 1].
Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :
- les procès-verbaux des assemblées générales des 28 janvier 2020, 30 novembre 2020, 29 avril 2021, 10 mai 2022 et 6 juin 2023 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2019 à 2022, fixé les budgets prévisionnels des années 2021 à 2024 et voté la réalisation de divers travaux ;
- les attestations de non-recours correspondantes aux assemblées générales des 28 janvier 2020, 30 novembre 2020, 29 avril 2021 et 10 mai 2022 ;
- un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;
- un décompte de créance actualisé au 02 février 2023.
Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de Madame [V] [X], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 17.005,96 euros au 2 février 2023. Le syndicat des copropriétaires a indiqué postérieurement à la clôture de l’instruction que Madame [V] [X] avait versé la somme totale de 19.778,90 euros.
Ainsi le compte individuel de copropriétaire de Madame [V] [X], déduction faite des frais de recouvrement, est créditeur de 2.772,94 euros au 2 février 2023.
La demande en paiement du syndicat des copropriétaire sera donc rejetée.
Sur les frais de recouvrement
Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d'un pouvoir d'appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.
En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :
- les frais de relance antérieurs à l'envoi d'une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l'assignation ;
- les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, dès lors qu'il n'est pas justifié de l'accomplissement de diligences exceptionnelles ;
- les frais d'huissier engagés pour l'introduction de l'instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile (6°) ;
- les frais d'avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 209,95 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.
Les frais exposés pour une mise en demeure adressée le 17 septembre 2021 constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires.
Il s'évince de l'examen des pièces versées au débat que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas des frais libellés « CP [I] COMMANDEMENT DE PAYER 02/12/2021 » et de ceux libellés « BENHAMOUR SOMMATION DE PAYER LE 07/12/21 ».
En outre, il est relevé que le recouvrement d'une créance de charges constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n'est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais d'envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu'en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l'espèce.
En conséquence, seuls les frais de mise en demeure d’un montant de 46,25 euros constituent des frais de recouvrement.
Madame [V] [X] ayant payé cette somme au syndicat des copropriétaires après l’ordonnance de clôture, selon les informations produites par le syndicat des copropriétaires dans son dossier de plaidoirie, celui-ci sera débouté de sa demande de paiement au titre des frais de recouvrement ainsi que de sa demande subséquente de capitalisation des intérêts.
Le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande subséquente de capitalisation des intérêts.
Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires
L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).
*
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution par Madame [V] [X] de ses obligations. Cependant celle-ci a réglé l’intégralité des sommes dues avant l’audience de plaidoirie ce qui atteste de sa bonne foi. Le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires
Compte tenu de la solution donnée au litige, le syndicat des copropriétaires conservera la charge de ses dépens et ses demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile seront rejetées.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] de sa demande en paiement au titre d'arriérés de charges de copropriété impayées, arrêtées au 2 février 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 16 septembre 2021 sur la somme de 6.685,40 euros; avec intérêts de droit depuis le 6 décembre 2021 sur la somme de 7.226,08 euros et avec intérêts de droit depuis la présente assignation sur le surplus au titre des charges arrêtées au 2 février 2023;
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] de sa demande en paiement au titre des frais de recouvrement qui seront arrêtés à la somme de 46,25 euros ;
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] du surplus de ses demandes ;
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] de sa demande de capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière;
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] de sa demande de condamnation de Madame [V] [X] à lui verser une somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
DIT que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] conservera la charge de ses propres dépens.
Fait et jugé à Paris le 06 Juin 2024
La Greffière La Présidente