TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 5]
[Localité 6]
Téléphone : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 8]
REFERENCES : N° RG 24/00053 - N° Portalis DB3S-W-B7I-YUQA
Minute : 24/187
S.D.C. [Adresse 9]
Représentant : Me François THOMAS, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB186
C/
Madame [U] [Z] épouse [B]
Exécutoire délivrée le :
à :
Copie certifiée conforme délivrée le :
à :
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT
Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 06 juin 2024 ;
Par Madame Céline MARION, en qualité de juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;
Après débats à l'audience publique du 04 avril 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;
ENTRE DEMANDEUR :
S.D.C. [Adresse 9]
[Adresse 3],
représenté par son syndic la SOCIETE DE GERANCE RICHELIEU [Adresse 2]
ayant pour avocat Me François THOMAS, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS
D'UNE PART
ET DÉFENDEUR :
Madame [U] [Z] épouse [B],
demeurant [Adresse 4]
[Localité 7]
non comparante, ni représentée
D'AUTRE PART
EXPOSE DU LITIGE :
Madame [U] [Z] épouse [B] est propriétaire du lot de copropriété numéro 26 au sein d’un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 6] (le syndicat des copropriétaires) soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Par acte de commissaire de justice en date du 24 mars 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] située [Adresse 3] à [Localité 6] (le syndicat des copropriétaires) a fait signifier à Madame [U] [Z] épouse [B] une sommation de payer la somme 4527,20 euros au titre de l'arriéré de charges de copropriété.
Par acte de commissaire de justice en date du 21 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Madame [U] [B] devant le tribunal de proximité du Raincy aux fins d'obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
6686,56 euros au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 5 décembre 2023 et appel de fonds du 4eme trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure par huissier du 30 janvier 2023 sur 4527,20 euros et pour le surplus à compter de la présente assignation,700 euros à titre de dommages et intérêts,36,61 euros au titre de la mise en demeure, 271,63 euros au titre des honoraires du syndic et 154,98 euros au titre des frais de commissaire de justice,1000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens,Rappeler que l’exécutoire provisoire de la décision à intervenir est de droit, et juger qu’il n’y a pas lieu de l’écarter en l’espèce ;
A l’audience du 4 avril 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté, actualise sa demande au titre des charges de copropriété à 4685,56 euros, compte tenu d’un paiement de 2000 euros, et maintient ses autres demandes.
Il expose que Madame [U] [Z] épouse [B] propriétaire de lots au sein de l’immeuble, est à ce titre redevable de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation au paiement de dommages et intérêts.
Madame [U] [Z] épouse [B], régulièrement assignée à l’étude ne comparait pas et n’est pas représenté.
L’affaire a été mise en délibéré au 6 juin 2024.
MOTIVATION
Sur les demandes principales :
Sur le paiement des charges de copropriété
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
L’article 14-1 de la même loi précise que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel, que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, sauf à ce que l’assemblée générale fixe des modalités différentes et que la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale.
En vertu de l'article 1353 du code civil, il appartient au créancier qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale des 24 mars 2021, 15 mars 2022 et 22 mars 2023 approuvant les comptes pour l’exercice du 1er janvier 2022 au 31 janvier 2022 et approuvant le budget prévisionnel pour les exercices 2023, et l'attestation du syndic de l’immeuble en date du 5 décembre 2023 indiquant l’absence de contestation des procès-verbaux des assemblées générales communiqués, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.
Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds.
Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.
Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour l’année 2023, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.
Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.
Il convient de déduire le paiement intervenu le 7 décembre 2023 à hauteur de 2000 euros.
En conséquence, il convient de condamner Madame [U] [Z] épouse [B] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4686,56 euros au titre des charges de copropriété dues au 7 décembre 2023, appel du 4ème trimestre 2023 inclus et paiement du 7 décembre 2023 déduit avec intérêts au taux légal à compter du 24 mars 2023 sur la somme de 2290,59 euros et de l’assignation du 21 décembre 2023 sur le surplus.
Sur les frais de recouvrement
En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.
En l'espèce, il est justifié de l'envoi d'une mise en demeure le 30 janvier 2023, facturée 36,61 euros conformément au contrat de syndic. Il convient de faire droit à la demande.
Il y a lieu de retenir les frais de commissaire de justice pour la signification de la sommation de payer à hauteur de 154,98 euros, dont il est justifié.
En revanche, il convient de déduire les « honoraires de recouvrement », qui correspondent à des frais de constitution et transmission de dossier, qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.
Il convient de condamner Madame [U] [Z] épouse [B] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 191,59 euros au titre des frais de recouvrement.
Sur les dommages et intérêts
Selon l’article 1231-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts moratoires, ce qui suppose de rapporter la preuve de la mauvaise foi, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux.
En l'espèce, les charges de copropriété sont payées irrégulièrement par la copropriétaire ce qui cause un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires, avec désorganisation de la trésorerie et implique des avances par les autres copropriétaires.
Le syndicat des copropriétaires justifie d'un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement.
Il convient de condamner Madame [U] [Z] épouse [B] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires
En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [U] [Z] épouse [B] qui succombe sera condamnée aux dépens de l’instance.
Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu'il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner Madame [U] [Z] épouse [B] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,
CONDAMNE Madame [U] [Z] épouse [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] située [Adresse 3] à [Localité 6] la somme de 4686,56 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 7 décembre 2023, appel de fonds du 4eme trimestre 2023 compris, paiement du 7 décembre 2023 déduit, avec intérêt au taux légal à compter du 24 mars 2023 sur la somme de 2290,59 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,
CONDAMNE Madame [U] [Z] épouse [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] située [Adresse 3] à [Localité 6] de la somme de 191,59 euros au titre des frais de recouvrement,
CONDAMNE Madame [U] [Z] épouse [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] située [Adresse 3] à [Localité 6] de la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts,
CONDAMNE Madame [U] [Z] épouse [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] située [Adresse 3] à [Localité 6] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Madame [U] [Z] épouse [B] aux dépens,
RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT