Minute n° :
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
JUGEMENT
PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND
06 JUIN 2024
N° RG 24/00260 - N° Portalis DB22-W-B7I-R265
Code NAC : 72I
DEMANDEUR :
Le syndicat des copropriétaires de la Résidence LES NOUVEAUX HORIZONS BAT. A sis [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 529 196 412 dont le siège social est situé [Adresse 3], prise en la personne de son Président domicilié en cette qualité audit siège,
Non comparant, représenté par Maître Agathe MONCHAUX-FIORAMONTI de la SELEURL MONCHAUX-FIORAMONTI, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.
DÉFENDEURS :
1/ Monsieur [I] [M]
né le 05 Septembre 1987 à [Localité 6] (SRI LANKA),
demeurant [Adresse 2],
Non comparant, ni représenté.
2/ Madame [U] [T] épouse [M]
née le 09 Janvier 1992 à [Localité 5] (SRI LANKA),
demeurant [Adresse 2],
Non comparante, ni représentée.
DÉBATS TENUS À L'AUDIENCE DU : 22 AVRIL 2024
Nous, Angéline GARDE, Juge, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier,
Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du
22 Avril 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 06 Juin 2024, date à laquelle le jugement suivant a été rendu.
EXPOSE DU LITIGE
Monsieur [I] [M] et Madame [U] [T], son épouse, sont propriétaires des lots n° 213 et 203 dépendant de la résidence les Nouveaux Horizons - bâtiment A soumise au statut de la copropriété située à [Localité 4] (78).
Le syndic de la copropriété est la société Immo de France [Localité 7] Île-de-France.
Faisant grief à Monsieur et Madame [M] de ne plus s’acquitter de leurs charges de copropriété depuis plusieurs années, le syndicat des copropriétaires de la résidence les Nouveaux Horizons - bâtiment A à [Localité 4] (78), représenté par son syndic en exercice, la société Immo de France [Localité 7] Île-de-France, les a fait assigner, par exploit introductif d’instance délivré à étude le 22 février 2024, soutenu oralement à l’audience, devant le président du tribunal judiciaire de Versailles statuant selon la procédure accélérée au fond aux fins de :
- Condamner solidairement Monsieur [I] [M] et son épouse, Madame [U] [T] à lui payer la somme de 4.351,03 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er janvier 2024,
- Condamner solidairement Monsieur [I] [M] et son épouse, Madame [U] [T] à lui payer la somme de 834,74 € au titre des appels provisionnels de charges et travaux à échoir devenus exigibles,
- Condamner solidairement Monsieur [I] [M] et son épouse, Madame [U] [T] à lui payer la somme de 439 € au titre des frais de recouvrement exposés par lui,
- Condamner in solidum Monsieur [I] [M] et son épouse, Madame [U] [T] à lui payer la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- Condamner in solidum Monsieur [I] [M] et son épouse, Madame [U] [T] à lui payer la somme de 1.859,34 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
- Condamner Monsieur [I] [M] et son épouse, Madame [U] [T] aux entiers dépens.
Le syndicat des copropriétaires soutient, au visa des pièces versées aux débats, que sa créance est certaine, liquide et exigible et que les dispositions de l’article
19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ont été respectées. Il relève que Monsieur et Madame [M] ont déjà été condamnés en 2022 par le tribunal de proximité de Rambouillet pour le recouvrement de leurs charges de copropriété et que, pour autant, ils n’ont jamais repris le paiement des sommes dues à échéance. Il précise que Monsieur et Madame [M] doivent, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et aux stipulations du contrat de syndic, supporter les frais de recouvrement de leur dette.
Il considère que le non paiement par Monsieur et Madame [M] de leur quote-part de charges de copropriété génère des difficultés de trésorerie à la copropriété, laquelle est tenue de faire l’avance des sommes dues à ses créanciers. Il affirme que le préjudice causé est distinct de celui consistant en un simple retard de paiement.
Monsieur et Madame [M], bien que régulièrement assignés à la présente procédure par acte remis à étude, n’ont pas constitué avocat et n’ont pas comparu à l’audience. Le jugement sera donc qualifié de réputé contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 474 du code de procédure civile.
MOTIFS
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la réouverture des débats
Aux termes de l’article 444 du code de procédure civile, le président peut ordonner la réouverture des débats. Il doit le faire chaque fois que les parties n'ont pas été à même de s'expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandés.
En vertu de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.
Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.
Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.
L’article L. 213-2 du code de l’organisation judiciaire dispose qu’en toutes matières, le président du tribunal judiciaire statue en référé ou sur requête. Dans les cas prévus par la loi ou le règlement, il statue selon la procédure accélérée au fond.
Selon l’article 839, alinéa 1, du code de procédure civile, lorsqu'il est prévu par la loi ou le règlement qu'il est statué selon la procédure accélérée au fond, le président du tribunal judiciaire connaît de l'affaire dans les conditions de l'article 481-1.
En vertu de l’article 481-1 du code de procédure civile, l’introduction d’une procédure accélérée au fond est subordonnée au respect d’une disposition légale ou réglementaire spécifique.
L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version en vigueur depuis le
1er janvier 2023, dispose qu’à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.
Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires, avant d’introduire une procédure accélérée au fond en matière de recouvrement de charges de copropriété, dérogatoire au droit commun, de rapporter la preuve, d’une part, de l’envoi d’une mise en demeure relative au défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 et, d’autre part, du caractère infructueux de cette mise en demeure passé un délai de trente jours.
Si tel est le cas, il est alors fondé, en application des dispositions susvisées, à réclamer le paiement de l’arriéré de charges, de la provision ayant fait l’objet de la mise en demeure et des provisions non encore échues de l’exercice en cours.
Corrélativement, le mécanisme de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 n’a pas vocation à permettre le recouvrement des appels de fonds postérieurs à la mise en demeure prévue par le texte, celle-ci figeant l’objet du litige.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit une mise en demeure par courrier d’avocat reçue le 17 octobre 2023 portant sur le paiement d’un solde restant dû de 6.532,78 € selon décompte arrêté au 1er octobre 2023 inclus. Cette missive vise l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.
La régularité de la mise en demeure adressée étant susceptible d’avoir une incidence directe sur la compétence du tribunal pour statuer, dans le cadre de la procédure accélérée au fond, sur les demandes présentées, il est essentiel que les parties puissent s’expliquer, de manière contradictoire, sur ce point.
Il apparaît tout aussi opportun qu’elles s’expliquent sur la compétence du tribunal pour statuer, en matière de procédure accélérée au fond, sur la demande de dommages et intérêts et de remboursement des frais dits nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Par conséquent, il convient d’ordonner la réouverture des débats et de renvoyer l’affaire à l’audience du lundi 10 juin 2024 à 14h en présence des parties pour évoquer les irrecevabilités soulevées et déterminer une date de renvoi.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire non susceptible de recours, rendue en application de l’article 444 du code de procédure civile,
ORDONNE la réouverture des débats pour que les parties s’expliquent sur :
la configuration du syndicat des copropriétaires et son incidence sur la version de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 applicable au présent litige (se reporter aux conditions et dates d’entrée en vigueur prévues au VI de l’article 171 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021),
la régularité de la mise en demeure adressée au regard des dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965,
* la compétence du président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond pour octroyer des dommages et intérêts ou mettre à la charge du débiteur les frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
RENVOIE la cause et les parties à l’audience de procédure accélérée au fond du tribunal judiciaire de Versailles du 10 juin 2024 à 14h pour évoquer, en présence des parties, les difficultés soulevées.
Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 JUIN 2024 par Angéline GARDE, Juge, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.
LE GREFFIER LE JUGE
Carla LOPES DOS SANTOS Angéline GARDE