TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 3]
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4ème étage
[Localité 6]
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N° RG 24/00305 - N° Portalis DB3S-W-B7I-YZ2B
Minute : 24/00317
Monsieur [S] [Z]
Représentant : Me Asif ARIF, avocat au barreau de Paris, vestiaire : D 1752
Madame [F] [M]
Représentant : Me Asif ARIF, avocat au barreau de Paris, vestiaire : D 1752
C/
Monsieur [O] [C]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 07 Juin 2024
DEMANDEURS :
Monsieur [S] [Z]
[Adresse 5]
[Localité 7]
Madame [F] [M]
[Adresse 5]
[Localité 7]
représentés par Maître Aïchata BA, substituant Maître Asif ARIF, avocat au barreau de Paris
DÉFENDEUR :
Monsieur [O] [C]
[Adresse 4]
[Localité 9]
non comparant, ni représenté
DÉBATS :
Audience publique du 26 Avril 2024
DÉCISION:
Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 07 Juin 2024, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.
EXPOSE DU LITIGE
Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 4 février 2022, Monsieur [S] [Z] et Madame [F] [M] ont consenti à M. [O] [C] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation, situé [Adresse 4] sur la commune de [Localité 9], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 611,91 €, outre les provisions mensuelles sur charges de 75 €, et le versement d'un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer en principal.
Le 20 octobre 2023, les bailleurs ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme en principal de 2109,96€ arrêtée au 14 octobre 2023 au titre des loyers et charges impayés visant la clause résolutoire insérée au bail.
PROCEDURE
Par exploit de commissaire de justice délivré le 31 janvier 2024, Monsieur [S] [Z] et Madame [F] [M] ont fait citer M. [O] [C] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins de :
"constater la résiliation du bail,
"ordonner l'expulsion de M. [O] [C] et de tous occupants de son chef des lieux litigieux, avec si besoin est, l'assistance du commissaire de police et l'intervention d'un serrurier,
"autoriser les requérants à sequestrer les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meuble de leur choix, aux frais, risques et périls de Monsieur [O] [C], conformément aux dispositions des articles L433-1, du code des procédures civiles d'exécution.
"condammner M. [O] [C] au paiement :
æde la somme provisionnelle de 2109,96 € augmentée des intérêts légaux du jour du commandement de payer,
æd'une indemnité provisionnelle d'occupation au moins égale au montant du loyer actuel et aux charges jusqu'à libération complète, effective et définitive des lieux, outre revalorisation légale,
æde la somme de 800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
ædes entiers dépens, en application des articles 696 et suivants du code de procédure civile.
A l'appui de ses prétentions, les requérants exposent que le défendeur a cessé de respecter ses obligations contractuelles, qu'il n'a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti de sorte que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.
A l'audience du 26 avril 2024, la partie demanderesse, représentée, a actualisé à la hausse ses prétentions à la somme de 6487,89 € selon un décompte arrêté au 13 avril 2024. Elle a indiqué que le locataire n'a pas repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience et s'est opposée à l'octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire à la partie adverse.
M. [O] [C], cité à étude, n'a pas comparu à l'audience et ne s'est pas fait représenter.
L'affaire est mise en délibéré au 7 juin 2024.
MOTIFS
L'article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Sur la recevabilité
Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 1er février 2024, soit plus de six semaines avant l'audience du 26 avril 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L'action est donc recevable.
Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire
L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
L'article 1102 du code civil dispose que chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi. La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l'ordre public.
L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
L'article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
Le bail conclu le 4 février 2022 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 20 octobre 2023, pour la somme en principal de 2109,96 €, arrêtée au 14 octobre 2023.
Cependant, force est de constater que ladite clause résolutoire stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s'exécuter, de sorte qu'il déroge aux dispositions légales dans un sens favorable au locataire.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 décembre 2023.
L'expulsion de M. [O] [C] sera ordonnée, en conséquence, avec l'assistance éventuelle de la force publique.
Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.
Sur les demandes de condamnation au paiement
M. [O] [C] est devenu occupant des lieux sans droit ni titre à compter du 21 décembre 2023.
Il sera condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant du 21 décembre 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout justifié au stade de l'exécution.
Le défendeur n'ayant pas comparu à l'audience, l'actualisation de la dette n'est pas contradictoire, et l'objet du litige sera circonscrit aux demandes de la citation.
Monsieur [S] [Z] et Madame [F] [M] demandent dans leur acte introductif d'instance que Monsieur [O] [C] soit condamné au paiement d'une provision de 2109,96 euros et produisent un décompte démontrant que M. [O] [C] reste bien leur devoir cette somme à la date du 14 octobre 2023.
Monsieur [O] [C], non-comparant, n'a pas, par définition, apporté d'élément de nature à contester cette dette locative.
M. [O] [C] sera par conséquent condamné à verser à Monsieur [S] [Z] et Madame [F] [M] la somme provisionnelle de 2109,96 € échéance du mois d'octobre 2023 incluse, assortie des intérêts de retard à compter du 20 octobre 2023, date du commandement de payer.
Sur les demandes accessoires
M. [O] [C], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.
Compte tenu des démarches judiciaires qu'ont dû accomplir Monsieur [S] [Z] et Madame [F] [M], M. [O] [C] sera condamné à leur verser une somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS,
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort ;
Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'il leur appartiendra et dès à présent, vu l'urgence,
Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail consenti le 4 février 2022 par Monsieur [S] [Z] et Madame [F] [M] à M. [O] [C] concernant l'appartement, situé [Adresse 4] sur la commune de [Localité 9] sont réunies à la date du 20 décembre 2023 ;
Ordonnons en conséquence à M. [O] [C] et à tous occupants de son chef de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance;
Disons qu'à défaut pour M. [O] [C] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [S] [Z] et Madame [F] [M] pourront, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;
Rappelons que le sort des meubles laissés sur place est régi aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
Condamnons M. [O] [C] à payer à Monsieur [S] [Z] et Madame [F] [M] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 21 décembre 2023 et ce jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;
Fixons cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l'exécution ;
Condamnons M. [O] [C] à verser à Monsieur [S] [Z] et Madame [F] [M] à titre provisionnel la somme de 2109,96 € échéance du mois d'octobre 2023 incluse, assortie des intérêts de retard à compter du 20 octobre 2023 ;
Condamnons M. [O] [C] à verser à Monsieur [S] [Z] et Madame [F] [M] une somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamnons M. [O] [C] aux entiers dépens de la procédure, lesquels comprendront notamment le coût de la délivrance du commandement de payer ;
Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;
Ainsi ordonné par mise à disposition de la décision au greffe le 7 juin 2024.
La greffière Le juge