Du 07 juin 2024
5AA
SCI/FH
PPP Référés
N° RG 24/00370 - N° Portalis DBX6-W-B7I-Y2OD
[I] [J]
C/
[K] [H]
- Expéditions délivrées à
Mme [K] [H]
- FE délivrée à
Me Nicolas ROUSSEAU
Le
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 07 juin 2024
PRÉSIDENT : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat
GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,
DEMANDERESSE :
Madame [I] [J]
née le 17 Mai 1964 à [Localité 3]
[Adresse 4]
[Localité 5]
Représentée par Maître Nicolas ROUSSEAU, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SELARL LEX URBA - NICOLAS ROUSSEAU ET ASSOCIÉS
DEFENDERESSE :
Madame [K] [H]
née le 15 Avril 1989 à [Localité 6]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Présente
DÉBATS :
Audience publique en date du 26 Avril 2024
PROCÉDURE :
Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 12 Février 2024
Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile
QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:
Contradictoire et en premier ressort
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 23 juin 2017, à effet du 26 juin 2017, Madame [J] [I] a donné à bail à Madame [H] [K] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 3], Etage 1.
Par acte de commissaire de justice du 21 septembre 2023, Madame [J] [I] a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 907,06 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.
Par acte de commissaire de justice du 12 février 2024, Madame [J] [I] a assigné Madame [H] [K] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 26 avril 2024 aux fins de voir :
CONSTATER le jeu de la clause résolutoire et prononcer la résiliation du bail survenue le 22 novembre 2023, du fait de l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail conclu le 23 juin 2017,PRONONCER l'expulsion et ordonner la libération des lieux par la défenderesse et de tous occupants de leur chef, ainsi que la remise des clés après établissement d'un état des lieux de sortie avec, au besoin, le concours et l'assistance de la force publique,
ASSORTIR l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte de 80 euros par jour de retard passé le délai de huit jours à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir, et ce jusqu'à complète libération des lieux et remise des clés,
ORDONNER l'enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls la défenderesse,
FIXER l'indemnité d'occupation due par Madame [K] [H] à compter de la date de résiliation du bail jusqu'à parfaite libération des lieux, à hauteur de la somme de 450,86 euros par mois, devenue exigible le 1er de chaque mois,
CONDAMNER à titre provisionnel Madame [K] [H] au paiement de la somme de 2.097,88 euros à parfaire au titre de la dette locative,
CONDAMNER à titre provisionnel et en tant que de besoin Madame [K] [H] à payer le 1er de chaque mois l'indemnité d'occupation fixée par le Juge à hauteur de 450.86 euros par mois, devenue exigible le 1er du mois suivant,
CONDAMNER Madame [K] [H] au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement délivrés le 21 septembre 2023 soit 83,48 euros.
Lors de l’audience du 26 avril 2024, Madame [J] [I], représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 3476,98 euros au 23 avril 2024 et confirme les termes de sa demande initiale.
En défense, Madame [H] [K] comparaît et expose qu’elle ne conteste pas la dette. Elle indique qu’elle va quitter le logement compte tenu de son impossibilité de payer le loyer et les charges locatives. Elle précise qu’elle présente ses excuses à la bailleresse.
La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.
A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 7 juin 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la régularité de la procédure
Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 14 février 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 26 avril 2024.
La bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 25 septembre 2023.
L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.
Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion
L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.
En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.
Toutefois, il apparaît que le commandement de payer en date du 21 septembre 2023 vise le délai de deux mois antérieur à la réforme du 27 juillet 2023. Par conséquent, dans un souci de protection du locataire, il convient de retenir le délai énoncé par le commandement.
En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiements.
Madame [J] [I] a fait signifier à Madame [H] [K] un commandement d’avoir à payer la somme de 907,06 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 21 septembre 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.
Madame [H] [K] n’ayant pas, dans le délai légal de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 21 septembre 2023, réglé les causes dudit commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 22 novembre 2023, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.
En conséquence, la bailleresse est fondée à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 22 novembre 2023.
Dès lors, Madame [H] [K] est occupante sans droit ni titre du logement depuis le 22 novembre 2023, ce qui constitue pour Madame [J] [I] un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de la défenderesse à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.
Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.
Sur la demande d’astreinte
L'expulsion de l'occupante étant autorisée, il ne paraît pas nécessaire d'ordonner une astreinte en vue de la contraindre à quitter les lieux.
De surcroît, aux termes des articles L.421-1 et L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution applicables s’agissant de l’expulsion des lieux habités, le montant de l’astreinte ne peut excéder le montant du préjudice effectivement causé.
Dès lors, le préjudice résultant de l’occupation des lieux étant déjà réparé par l’indemnité d’occupation fixée ci-dessus, il n'y a pas lieu de prononcer en outre une astreinte.
Sur la provision et les indemnités d’occupation
En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.
En l’espèce, au soutien de sa demande, Madame [J] [I] produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établit à la somme de 3476,98 euros à la date du 23 avril 2024.
Cette créance n’étant pas sérieusement contestée ni contestable, Madame [H] [K] sera donc condamnée au paiement de la somme de 3476,98 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 23 avril 2024 – échéance du mois d'avril 2024 incluse. Madame [H] [K] sera, en outre, condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (459,70 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 1er mai 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.
S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.
Sur le sort des meubles
En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.
Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [H] [K].
Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Madame [H] [K] à verser à Madame [J] [I] la somme de 700 euros.
Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :
CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de la bailleresse, à la date du 22 novembre 2023 ;
CONDAMNONS Madame [H] [K] à quitter les lieux loués situés [Adresse 2] à [Localité 3], Etage 1 ;
AUTORISONS, à défaut pour Madame [H] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (459.70 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;
CONDAMNONS Madame [H] [K] à payer à Madame [J] [I] la somme de 3476.98 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 23 avril 2024 (échéance du mois d'avril 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;
CONDAMNONS Madame [H] [K] à payer à Madame [J] [I], à compter du 1er mai 2024 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;
CONDAMNONS Madame [H] [K] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;
CONDAMNONS Madame [H] [K] à payer à Madame [J] [I] une indemnité de 700 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETONS le surplus des demandes ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;
Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.
LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION