Du 07 juin 2024
5AA
SCI/FH
PPP Référés
N° RG 24/00472 - N° Portalis DBX6-W-B7I-Y6YR
[H] [K], [V] [K]
C/
[C] [Y],
[S] [T]
- Expéditions délivrées à
- FE délivrée à
Me Blandine CACHELOU
Le
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 07 juin 2024
PRÉSIDENT : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat
GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,
DEMANDEURS :
Monsieur [H] [K]
né le 05 Octobre 1974 à [Localité 5]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Madame [V] [K]
née le 02 Octobre 1973 à [Localité 5]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Tous deux représentés par Me Blandine CACHELOU, Avocat au barreau de BORDEAUX
DEFENDEURS :
Monsieur [C] [Y]
né le 05 Septembre 1983 à [Localité 6]
[Adresse 4]
[Localité 8]
Absent
Madame [S] [T]
née le 14 Avril 1997 à [Localité 7]
[Adresse 4]
[Localité 8]
Absente
DÉBATS :
Audience publique en date du 26 Avril 2024
PROCÉDURE :
Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 17 Février 2024
Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile
QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:
Réputée contradictoire et en premier ressort
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 19 octobre 2021, prenant effet le même jour, Monsieur [K] [H] et Madame [K] [V] ont donné à bail à Monsieur [Y] [C] et Madame [T] [S] un logement situé [Adresse 4] à [Localité 8] et une place de stationnement n°31 située à la même adresse.
Par acte de commissaire de justice du 6 novembre 2023, Monsieur [K] [H] et Madame [K] [V] ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 3817.37 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.
Par acte de commissaire de justice du 17 février 2024, Monsieur [K] [H] et Madame [K] [V] ont assigné Monsieur [Y] [C] et Madame [T] [S] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 26 avril 2024 aux fins de voir :
PRONONCER l'acquisition de la clause résolutoire au 19 décembre 2023,ORDONNER la résiliation de plein droit du bail d'habitation liant Monsieur [H] [K] et Madame [V] [K] à Monsieur [C] [Y] et Madame [S] [T],
ORDONNER en conséquence l'expulsion des locataires Monsieur [C] [Y] et Madame [S] [T], ainsi que de tous occupants de leur chef et ce, avec l'assistance de la force publique s'il y a lieu,
ORDONNER qu'en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
CONDAMNER in solidum Monsieur [C] [Y] et Madame [S] [T], au paiement de la somme de4 729,29 € due au 19 décembre 2023, actualisée au jour de l'audience des plaidoiries au titre de l'arriéré de loyer et d'indemnités d'occupation, avec intérêts au taux légal à compter du commandement en date du 6 novembre 2023,
CONDAMNER in solidum Monsieur [C] [Y] et Madame [S] [T] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 780,92 €, à compter de la date de l'audience jusqu'à libération effective des lieux par remise des clés,
ORDONNER que si l'occupation devait se prolonger plus d'un an, l'indemnité d'occupation serait indexée sur l'indice INSEE du coût de la construction s'il évolue à la hausse, l'indice de base étant le dernier indice paru à la date de l'ordonnance à intervenir,
CONDAMNER in solidum Monsieur [C] [Y] et Madame [S] [T] au paiement d'une indemnité de 613 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
LES CONDAMNER in solidum aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement en date du 6 novembre 2023 et les frais éventuels d'exécution forcée.
Lors de l’audience du 26 avril 2024, Monsieur [K] [H] et Madame [K] [V], représentés par leur conseil, exposent que la dette locative s’élève désormais à la somme de 7852.97 euros au 2 avril 2024 et confirment les termes de leur demande initiale.
Régulièrement assignés à domicile avec dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, Monsieur [Y] [C] et Madame [T] [S] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.
Monsieur [Y] [C] et Madame [T] [S] n’ont pas répondu aux propositions de contact de l’équipe mobile chargée par le préfet de la Gironde d’établir un diagnostic social et financier.
A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 7 juin 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la non-comparution des défendeurs
En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.
Les défendeurs non comparants ayant été régulièrement assignés et ayant disposé d’un temps suffisant pour organiser leur défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.
Sur la régularité de la procédure
Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 20 février 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 26 avril 2024.
Les bailleurs justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 6 novembre 2023.
L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.
Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion
L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.
En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.
En outre, l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette loi s'applique également aux places de stationnement louées accessoirement au local principal par le même bailleur, ainsi l'article 24 de ladite loi s'applique à la place de stationnement louée par Monsieur [K] [H] et Madame [K] [V] à Monsieur [Y] [C] et Madame [T] [S].
En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.
Monsieur [K] [H] et Madame [K] [V] ont fait signifier à Monsieur [Y] [C] et Madame [T] [S] un commandement d’avoir à payer la somme de 3817.37 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 6 novembre 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.
Monsieur [Y] [C] et Madame [T] [S] n’ayant pas, dans le délai légal de six semaines à compter de la délivrance du commandement du 6 novembre 2023, réglé les causes dudit commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 19 décembre 2023, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.
En conséquence, les bailleurs sont fondés à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 19 décembre 2023.
Dès lors, Monsieur [Y] [C] et Madame [T] [S] sont occupants sans droit ni titre du logement depuis le 19 décembre 2023, ce qui constitue pour Monsieur [K] [H] et Madame [K] [V] un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion des défendeurs à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.
Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.
Sur la provision et les indemnités d’occupation
En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.
En l’espèce, au soutien de leur demande, Monsieur [K] [H] et Madame [K] [V] produisent un décompte actualisé, selon lequel leur créance s’établirait à la somme de 7852.97 euros à la date du 2 avril 2024.
Cette créance n’étant pas sérieusement contestée ni contestable, Monsieur [Y] [C] et Madame [T] [S] seront donc condamnés au paiement de la somme de 7852.97 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 2 avril 2024 – échéance du mois d'avril 2024 incluse. Monsieur [Y] [C] et Madame [T] [S] seront, en outre, condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (780.92 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 1er mai 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.
S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.
Sur la solidarité
Selon l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.
En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de solidarité prévoyant que «les colocataires seront tenus solidairement et indivisiblement de l'exécution des obligations du présent contrat et de toutes obligations ordonnées par décision judiciaire».
Monsieur [Y] [C] et Madame [T] [S] sont donc déclarés solidaires dans le paiement de leur dette, par application de la clause de solidarité insérée dans le contrat de bail.
Sur le sort des meubles
En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.
Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [Y] [C] et Madame [T] [S].
Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Monsieur [Y] [C] et Madame [T] [S] à verser à Monsieur [K] [H] et Madame [K] [V] la somme de 613 euros.
Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :
CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice des bailleurs, à la date du 19 décembre 2023 ;
CONDAMNONS Monsieur [Y] [C] et Madame [T] [S] à quitter les lieux loués situés [Adresse 4] à [Localité 8] et la place de stationnement n°31 située à la même adresse ;
AUTORISONS, à défaut pour Monsieur [Y] [C] et Madame [T] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (780,92 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;
CONDAMNONS solidairement Monsieur [Y] [C] et Madame [T] [S] à payer à Monsieur [K] [H] et Madame [K] [V] la somme de 7852.97 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 2 avril 2024 (échéance du mois d'avril 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;
CONDAMNONS solidairement Monsieur [Y] [C] et Madame [T] [S] à payer à Monsieur [K] [H] et Madame [K] [V], à compter du 1er mai 2024 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;
CONDAMNONS in solidum Monsieur [Y] [C] et Madame [T] [S] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;
CONDAMNONS in solidum Monsieur [Y] [C] et Madame [T] [S] à payer à Monsieur [K] [H] et Madame [K] [V] une indemnité de 613 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETONS le surplus des demandes ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.
Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.
LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION