TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [P] [B]
Madame [E] [B]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Elisabeth WEILLER
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
N° RG 24/00867 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3Z3Z
N° MINUTE :
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 07 juin 2024
DEMANDERESSE
Etablissement public [Localité 3] HABITAT- OPH
[Adresse 2]
représentée par Maître Elisabeth WEILLER de la SCP MENARD - WEILLER, avocats au barreau de PARIS,
DÉFENDEURS
Monsieur [P] [B],
[Adresse 1]
non comparant, ni représenté
Madame [E] [B],
[Adresse 1]
non comparante, ni représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Pascal CHASLONS, Vice-président, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 26 mars 2024
ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 07 juin 2024 par Pascal CHASLONS, Vice-président, assisté de Aurélia DENIS, Greffier
Décision du 07 juin 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/00867 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3Z3Z
FAITS ET PROCEDURE
Par contrat du 15/10/1997, modifié par avenant du 20/12/2001, l'OPAC de [Localité 3], aux droits duquel vient [Localité 3] HABITAT- OPH, avait donné en location à Monsieur [P] [B] et à Madame [E] [B] un appartement (type 2/1) situé [Adresse 1] à [Localité 4] ([Adresse 1]) moyennant le paiement d'un loyer mensuel actualisé de 350,81 €, provisions sur charges comprises.
Par acte du 13/10/2023, [Localité 3] HABITAT- OPH a fait délivrer à Monsieur [P] [B] et à Madame [E] [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire et faisant état d'impayés à hauteur de 1277,16 €.
Par acte du 28/12/2023, PARIS HABITAT- OPH a assigné Monsieur [P] [B] et Madame [E] [B] devant le tribunal judiciaire de PARIS (juge des contentieux de la protection), en référé, aux fins d'obtenir :
la constatation de la résiliation de plein droit du bail du fait de l'acquisition de la clause résolutoire ;l'expulsion des locataire et de tous occupants de leur chef, au besoin avec l'assistance de la force publique ;le transport et la séquestration des meubles et objets garnissant les lieux loués dans un garde-meuble ou dans un local désigné par [Localité 3] HABITAT- OPH, aux frais, risques et périls des époux [B] ;le paiement de la somme provisionnelle de 1892,80 € au titre des loyers et charges impayés ;le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer normalement exigible, majoré de 50%, outre les charges, jusqu'à la reprise effective des lieux.
Enfin, [Localité 3] HABITAT-OPH a réclamé une indemnité de 350 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Le préfet de [Localité 3] a été avisé de la présente affaire par notification avec accusé de réception électronique du 29/12/2023. La CCAPEX a été régulièrement saisie.
Régulièrement cités, l'acte ayant été déposé à l'étude pour chacun, Monsieur [P] [B] et Madame [E] [B] ne se sont pas présentés à l'instance.
A l'audience, [Localité 3] HABITAT-OPH a actualisé sa créance, réduisant sa demande au titre de la dette locative à 1185,54 €. Il ne s'est pas opposé à l'octroi d'office de délais de paiement, indiquant que les locataires avaient repris le paiement du loyer courant.
MOTIVATIONS
Sur la résiliation en application de la clause résolutoire
Il est produit à l'instance :
le contrat de bail dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable en cas de loyers et charges impayés ;un commandement de payer en date du 13/10/2023, faisant référence à cette clause résolutoire ;un décompte actualisé des loyers et charges impayés au 12/03/2024.
Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989, tel qu'applicable au litige, lorsque des loyers et charges sont impayés, la résiliation de plein droit du bail est acquise à raison de la clause résolutoire qui y figure, 6 semaines après le commandement de payer visant cette clause résolutoire, si celui-ci est demeuré infructueux.
Il apparaît en l'espèce d'une part, que les sommes visées au commandement étaient effectivement dues à la date de délivrance de l'acte, d'autre part que les locataires ne s'en sont pas acquittés totalement à la date du 24/11/2023.
Si en conséquence, au 25/11/2023, la clause résolutoire a été acquise de plein droit, il convient d'accorder d'office à Monsieur [P] [B] et à Madame [E] [B] des délais de paiement, en application de l'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989. En effet, le bail est ancien, le paiement des loyers courants a été a priori repris et le bailleur a donné son accord sur l'octroi d'office de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire en conséquence.
L'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989 prévoit que :
Le juge peut accorder d'office au locataire en situation de régler sa dette locative et qui a repris le paiement du loyer courant, des délais de paiement dans la limite de 3 ans, dans les conditions prévues par l'article 1343-5 du code civil. S'agissant de la suspension des effets de la clause résolutoire en conséquence, elle ne peut intervenir, en l'absence du défendeur à l'instance, qu'au cas où le paiement des loyers courants a été repris, d'une part, et d'autre part, si le bailleur est lui même demandeur de cette suspension. Or ces deux conditions sont réunies en l'espèce.Dans cette hypothèse, pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, reprenant son plein effet dans le cas contraire. En tout état de cause, il peut être dérogé à la condition de reprise du paiement du loyer courant si le bailleur consent aux délais de paiement demandés par le locataire ainsi qu'à la suspension des effets de la clause résolutoire en conséquence, l'accord des parties, plus favorable au locataire, se substituant à l'exigence légale susvisée.
Il y a lieu au vu de ce qui précède de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant la durée des délais de paiement, de surseoir à la résiliation du bail et à l'expulsion des locataires, la clause résolutoire reprenant néanmoins ses effets et entraînant toutes conséquences légales en cas de défaut de paiement tant des échéances fixées que du loyer et des charges courantes.
Sur les loyers et charges échus et les délais de paiement
A ce titre, [Localité 3] HABITAT-OPH justifie d'une créance de 1185,54 €, arrêtée au 12/03/2024 (le dernier loyer compris dans cette somme étend celui de février 2024, devenu exigible à terme échu, le 01/03/2024).
Il y a lieu de permettre à Monsieur [P] [B] et à Madame [E] [B] de s'acquitter de la dette en 36 échéance mensuelles, en plus du paiement du loyer et des charges.
Sur l'indemnité d'occupation à échoir en cas de non respect des délais de paiement
Les locataires, s'ils ne s'acquittent pas des sommes dont ils seront redevables au titre du présent jugement, deviendront occupants sans droit ni titre des lieux loués, le défaut de paiement entraînant la résiliation immédiate du bail. Il y aura lieu alors d'indemniser [Localité 3] HABITAT- OPH du préjudice qui en résultera en fixant le montant de l'indemnité d'occupation due jusqu'à complète libération des lieux au montant du loyer et des charges normalement exigibles.
La fixation de l'indemnité d'occupation un montant supérieur à celui du loyer et des charges normalement exigibles correspondrait à une sanction manifestement excessive qui ne relèverait pas en tout état de cause de l'appréciation du juge des référés.
Sur les demandes accessoires
Il serait inéquitable de laisser à la charge de [Localité 3] HABITAT-OPH les frais irrépétibles de l'instance.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort
Constate l'acquisition au 25/11/2023 de la clause de résiliation de plein droit figurant au bail consenti le 15/10/1997 (modifié le 20/12/2021) par l'OPAC de [Localité 3] (aux droits duquel vient [Localité 3] HABITAT-OPH) à Monsieur [P] [B] et à Madame [E] [B], bail portant sur le logement situé [Adresse 1] à [Localité 4] ([Adresse 1]).
Condamne solidairement Monsieur [P] [B] et Madame [E] [B] à payer à [Localité 3] HABITAT-OPH la somme provisionnelle de 1185,54 € au titre des loyers et appels de charges impayés au 12/03/2024, avec intérêts au taux légal à compter du 28/12/2023.
Accorde d'office à Monsieur [P] [B] et à Madame [E] [B] des délais de paiement et les autorise à s'acquitter de leur dette en 36 échéances mensuelles de 32,94 €, exigibles à la date d'exigibilité du loyer, la première le 05/09/2024 et la dernière étant majorée des intérêts, dépens et frais.
Suspend l'effet de la clause de résiliation de plein droit pendant la durée des délais de paiement.
Dit que si Monsieur [P] [B] et Madame [E] [B] se libèrent de leur dette au titre des loyers et charges impayés dans le délai et selon les modalités prévues par le présent jugement, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.
Dit qu'en revanche, à défaut de paiement d'une seule échéance mensuelle ou du loyer à leur terme exact : 1/la clause de résiliation de plein droit retrouvera son plein effet.
2/le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.
3/à défaut par Monsieur [P] [B] et Madame [E] [B] d'avoir libéré le logement deux mois après le commandement d'avoir à quitter les lieux, délivré aux locataires, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin, le sort des meubles garnissant le logement loué étant régi selon les modalités des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
4/Monsieur [P] [B] et Madame [E] [B] seront solidairement condamnés, à titre de provision, au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges normalement exigibles, avec possibilité d'indexation du loyer, selon les dispositions du bail et de régularisation des charges, sur justificatif.
Condamne solidairement Monsieur [P] [B] et Madame [E] [B] à payer à [Localité 3] HABITAT-OPH la somme de 200 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Déboute [Localité 3] HABITAT-OPH du surplus de ses demandes.
Condamne Monsieur [P] [B] et Madame [E] [B] solidairement aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire et les frais de notification à la préfecture.
Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.
La Greffière,Le Président