TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [Z] [S]
Madame [E] [U]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Elisabeth WEILLER
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
N° RG 24/00983 - N° Portalis 352J-W-B7H-C32ZF
N° MINUTE :
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 07 juin 2024
DEMANDERESSE
S.A. IMMOBILIERE 3F,
[Adresse 1]
représentée par Maître Elisabeth WEILLER de la SCP MENARD - WEILLER, avocats au barreau de PARIS,
DÉFENDEURS
Monsieur [Z] [S],
[Adresse 2]
comparant en personne
Madame [E] [U],
[Adresse 2]
non comparante, ni représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Pascal CHASLONS, Vice-président, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 26 mars 2024
ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 07 juin 2024 par Pascal CHASLONS, Vice-président, assisté de Aurélia DENIS, Greffier
Décision du 07 juin 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/00983 - N° Portalis 352J-W-B7H-C32ZF
FAITS ET PROCEDURE
Par contrat du 27/06/2019, la société IMMOBILIERE 3F avait donné en location à Monsieur [Z] [S] et Madame [E] [U] un appartement situé [Adresse 2] (logement 153 avec parking) moyennant le paiement d'un loyer mensuel actualisé de 1059,27 €, provisions sur charges comprises.
Par acte du 01/08/2023, la société IMMOBILIERE 3F a fait délivrer à Monsieur [Z] [S] et à Madame [E] [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire et faisant état d'impayés à hauteur de 2271,45 €.
Par acte du 22/12/2023, la société IMMOBILIERE 3F a assigné Monsieur [Z] [S] et Madame [E] [U] devant le tribunal judiciaire de de PARIS (juge des contentieux de la protection), statuant en référé, aux fins d'obtenir :
la constatation de la résiliation de plein droit du bail du fait de l'acquisition de la clause résolutoire ;l'expulsion des locataire et de tous occupants de leur chef, au besoin avec l'assistance de la force publique ;le transport et la séquestration des meubles et objets garnissant les lieux loués dans un garde-meuble ou local désigné par la société IMMOBILIERE 3F aux frais, risques et périls des époux [S] ;le paiement solidairement par les défendeurs de la somme provisionnelle de 3536,50 € au titre des loyers et charges impayés ;le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer normalement exigibles, majoré de 50 %, outre les charges, jusqu'à la reprise effective des lieux.
Enfin, la société IMMOBILIERE 3F a réclamé une indemnité de 350 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Le Préfet de PARIS a été avisé de la présente affaire par notification avec accusé de réception électronique du 27/12/2023. Il a été justifié de la saisine de la CCAPEX.
Régulièrement citée, l'acte ayant été déposé à l'étude, Madame [E] [U] ne s'est pas présentée à l'instance.
Régulièrement cité, Monsieur [Z] [S] a comparu. Il a indiqué que son épouse vivait avec lui dans le logement loué mais qu'elle était indisponible.
Monsieur [S] a expliqué qu'il n'avait pas de problème financier mais qu'il contestait la créance. Il a précisé que du fait de troubles affectant la jouissance de son parking dans le cadre de la réalisation de travaux, la société bailleresse s'était engagée à lui rembourser une somme de 2000 €. Il a indiqué qu'il avait adressé des mails de relance. En définitive il s'est reconnu débiteur de la seule somme de 1000 €.
Il a sollicité en tout état de cause des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Il a proposé de verser la somme mensuelle de 500 € en plus du loyer courant.
A l'audience, la société IMMOBILIERE 3F a actualisé sa créance, portant sa demande à 5653,24 € titre des loyers et charges impayés arrêtés au 12/03/2024, Précisons que le dernier règlement datait du 29/02/2024. Elle a souligné l'irrégularité des paiements.
S'agissant de la perte de licence de parking, la société IMMOBILIÈRE 3F a fait valoir que Monsieur [S] n'avait fourni aucun justificatif du préjudice qu'il avançait, ni de l'accord de la société bailleresse sur une indemnisation, ni enfin sur l'inaccessibilité du parking à raison de travaux.
Enfin, la société IMMOBILIÈRE 3F a accepté la demande de délais de paiement et en suspension des effets de la clause résolutoire.
MOTIVATIONS
Sur le trouble de jouissance invoqué par Monsieur [S] s'agissant de l'emplacement de parking
Force est de constater que Monsieur [S], qui évoque des événements de 2021, n'a fourni que des mails qu'il avait adressé en 2022 et surtout en 2023, réclamant une indemnisation de préjudice. Par ailleurs, le seul courrier adressé à la société bailleresse est un courrier simple en réponse à l'assignation.
Il n'est apporté par Monsieur [S] aucun indice, hors de ses affirmations, d'une atteinte à la jouissance de son emplacement de parking, d'un quelconque engagement d'indemnisation de la société IMMOBILIERE 3F, ni même de la réalisation de travaux dans l'immeuble, au niveau des parkings.
En conséquence, la contestation formée par Monsieur [S] ne saurait être sérieuse, d'autant que les impayés dépassent largement l'indemnisation qu'il a réclamée.
Sur la résiliation en application de la clause résolutoire
Il est produit à l'instance :
le contrat de bail dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable en cas de loyers et charges impayés ;un commandement de payer en date du 01/08/2023, faisant référence à cette clause résolutoire ;un décompte actualisé des loyers et charges impayés au 12/03/2024.
Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989 tel qu'applicable au litige, lorsque des loyers et charges sont impayés, la résiliation de plein droit du bail est acquise à raison de la clause résolutoire qui y figure, 6 semaines après le commandement de payer visant cette clause résolutoire, si celui-ci est demeuré infructueux.
Il apparaît en l'espèce d'une part, que les sommes visées au commandement étaient effectivement dues à la date de délivrance de l'acte, d'autre part que les locataires ne s'en sont pas acquittés totalement à la date du 12/09/2023.
Si en conséquence, au 13/09/2023, la clause résolutoire a été acquise de plein droit, la demande de délais de paiement formée par Monsieur [Z] [S] doit être suivie d'effets, en application de l'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.
En effet, tout d'abord Monsieur [Z] [S] et Madame [E] [U] ont repris apparemment le paiement du loyer courant. Par ailleurs, la société IMMOBILIERE 3F a accepté l'octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire en conséquence. Enfin, Monsieur [S] a fait des propositions permettant le règlement rapide de la dette.
L'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989 prévoit que :
Le juge peut accorder au locataire en situation de régler sa dette locative et qui a repris le paiement du loyer courant, des délais de paiement dans la limite de 3 ans, dans les conditions prévues par l'article 1343-5 du code civil.Dans cette hypothèse, pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire de plein droit sont suspendus si l'une des parties le demande.Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, reprenant son plein effet dans le cas contraire. En tout état de cause, il peut être dérogé à la condition de reprise du paiement du loyer courant si le bailleur consent aux délais de paiement demandés par le locataire ainsi qu'à la suspension des effets de la clause résolutoire en conséquence, l'accord des parties, plus favorable au locataire, se substituant à l'exigence légale susvisée. Or tel est le cas en l'espèce.
Il y a lieu, au vu de ce qui précède, de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant la durée des délais de paiement, de surseoir à la résiliation du bail et à l'expulsion des locataires, la clause résolutoire reprenant néanmoins ses effets et entraînant toutes conséquences légales en cas de défaut de paiement tant des échéances fixées que du loyer et des charges courantes.
Sur les loyers et charges échus et les délais de paiement
A ce titre, le propriétaire justifie d'une créance de 5653,24 €, arrêtée au 12/03/2024.
Bien que Madame [S] ne soit pas présente à l'instance, il sera retenu, s'agissant de la dette locative, son montant actualisé au 12/03/2024, Monsieur [S] ayant comparu et des délais de paiement étant accordés.
La proposition de Monsieur [Z] [S] de s'acquitter de la somme due en échéances mensuelles de 500 € en plus des loyer et charges exigibles doit être retenue.
Sur l'indemnité d'occupation à échoir en cas de non respect des délais de paiement
Les locataires, s'ils ne s'acquittent pas des sommes dont ils seront redevables au titre du présent jugement, deviendront occupants sans droit ni titre des lieux loués, le défaut de paiement entraînant la résiliation immédiate du bail. Il y aura lieu alors d'indemniser la société IMMOBILIERE 3F du préjudice qui en résultera en fixant le montant de l'indemnité d'occupation due jusqu'à complète libération des lieux au montant du loyer et des charges normalement exigibles.
La fixation de l'indemnité d'occupation mensuelle un montant supérieur à celui des loyer et charges normalement exigibles constituerait une sanction manifestement excessive qui ne relèverait pas en tout état de cause de la compétence du juge des référés.
Sur les demandes accessoires
Il n'est pas inéquitable de laisser à la charge de la société IMMOBILIERE 3F les frais irrépétibles de l'instance.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort
Constate l'acquisition au 13/09/2023 de la clause de résiliation de plein droit figurant au bail consenti le 27/06/2019 par la société IMMOBILIERE 3F à Monsieur [Z] [S] et à Madame [E] [U], portant sur le logement situé [Adresse 2] (logement 153).
Condamne solidairement Monsieur [Z] [S] et Madame [E] [U] à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme provisionnelle de 5653,24 € au titre des loyers et appels de charges impayés au 12/03/2024, avec intérêts au taux légal sur à compter du 22/12/2023 sur 3536,50 € et à compter de ce jour sur le surplus.
Accorde à Monsieur [Z] [S] et à Madame [E] [U] des délais de paiement et les autorise à s'acquitter de leur dette en 11 échéances mensuelles de 500 € puis en une 12ème échéance mensuelle correspondant au solde, étant précisé que ces échéances seront exigibles à la date d'exigibilité du loyer, la première le 05/09/2024, et que la dernière sera majorée des intérêts et dépens.
Suspend l'effet de la clause de résiliation de plein droit pendant la durée des délais de paiement.
Dit que si Monsieur [Z] [S] et Madame [E] [U] se libèrent de leur dette au titre des loyers et charges impayés dans le délai et selon les modalités prévues par le présent jugement, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.
Dit qu'en revanche, à défaut de paiement d'une seule échéance mensuelle ou du loyer à leur terme exact :1/la clause de résiliation de plein droit retrouvera son plein effet.
2/le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.
3/à défaut par Monsieur [Z] [S] et Madame [E] [U] d'avoirlibéré le logement deux mois après le commandement d'avoir à quitter les lieux, délivré aux locataires, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin, le sort des meubles garnissant le logement loué étant régi selon les modalités des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
4/Monsieur [Z] [S] et Madame [E] [U] seront condamnés solidairement au paiement, à titre de provision, d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges normalement exigibles, avec possibilité d'indexation du loyer selon les dispositions du bail et de régularisation des charges, sur justificatif.
Déboute les parties du surplus de leurs demandes.
Condamne Monsieur [Z] [S] et Madame [E] [U] solidairement aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire et les frais de notification à la préfecture.
Rappelle que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.
Fait et jugé à Paris le 07 juin 2024
Le greffier, Le Président,