TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Service des contentieux de la protection
[Adresse 7]
[Localité 6]
JUGEMENT DU 07 Juin 2024
N° RG 24/02408 - N° Portalis DBYC-W-B7I-K42H
Jugement du 07 Juin 2024
N° 24/380
OPH ARCHIPEL HABITAT
C/
[H] [C] épouse [B]
EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE 07/04/24
à ARCHIPEL HABITAT
Au nom du Peuple Français ;
Rendu par mise à disposition le 07 Juin 2024 ;
Par Maud CASAGRANDE, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Annie SIMON, Greffier ;
Audience des débats : 19 Avril 2024.
Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 07 Juin 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
ENTRE :
DEMANDEUR
OPH ARCHIPEL HABITAT
[Adresse 4]
[Localité 6]
représentée par Mme [I] [Z], munie d’un pouvoir
ET :
DEFENDEUR :
Mme [H] [C] épouse [B]
[Adresse 5]
[Localité 3]
non comparante, ni représentée
RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :
Par acte sous seing privé en date du 18 avril 2016, l'établissement public Archipel Habitat a donné à bail d'habitation à Mme [H] [B] un local à usage d'habitation situé [Adresse 1].
Suivant bail verbal, le bailleur a également donné à bail un box n°35 situé [Adresse 2], à compter du 18 avril 2016 pour un loyer mensuel de 50,20€ hors charges.
Par courrier en date du 1er octobre 2021, Mme [H] [B] a donné congé de son logement, tout en conservant le box.
Suite au départ de la locataire du logement, des dégradations constatées par le bailleur au sein de celui-ci et des défauts de paiement sur le box, le bailleur a sollicité le paiement des travaux de remise en état du logement et des loyers impayés auprès de Mme [H] [B].
Faute de paiement de la part de Mme [H] [B], le bailleur a demandé, par assignation délivrée le 3 avril 2024, au Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Rennes de bien vouloir :
- prononcer la résiliation du bail consenti pour le box situé [Adresse 2],
- ordonner l'expulsion des lieux sans délai et au besoin avec le concours de la force publique,
- condamner Mme [H] [B] à payer la somme de 1 334,28€ au titre des arriérés de loyers et charges dus au 2 avril 2024, avec intérêts de droit à compter de la date d'assignation,
- condamner Mme [H] [B] à payer les loyers du 2 avril 2024 à la date de la résiliation judiciaire du bail,
- condamner Mme [H] [B] à payer une indemnité d'occupation égale au montant du prix du loyer révisable conformément à la législation en vigueur et des charges, à compter de la résiliation judiciaire du bail jusqu'à la libération effective des lieux de tout occupant et biens de leur chef,
- condamner Mme [H] [B] à payer la somme de 347,60€ correspondant aux loyers et charges impayés, ainsi qu'aux réparations locatives du logement, situé [Adresse 1],
- condamner Mme [H] [B] au paiement de la somme de 50€ au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'au paiement des dépens.
L'affaire a été appelée et plaidée à l'audience du 19 avril 2024.
A cette audience, l'établissement public Archipel Habitat a maintenu l'intégralité de ses demandes, précisant que la dette locative s'élevait désormais à 1 334,28€. La représentante du service ajoutait ne plus avoir de nouvelle de Mme [H] [B].
Bien que régulièrement assignée par acte remis à personne, Mme [H] [B] ne s'est pas présentée, ni fait représenter à l'audience. Elle n'a pas fait connaître les motifs de son absence.
En cet état l'affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 07 juin 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur l'existence d'un bail verbal concernant le box n°35 :
L'établissement public Archipel Habitat évoque l'existence d'un bail verbal avec Mme [H] [B] concernant un box n°35 situé [Adresse 2], à compter du 18 avril 2016. En l'absence de contrat écrit, il appartient au demandeur d'apporter la preuve de l'existence de ce bail verbal.
L'article 1 715 du Code Civil prévoit que " Si le bail fait sans écrit n'a encore reçu aucune exécution, et que l'une des parties le nie, la preuve ne peut être reçue par témoins, quelque modique qu'en soit le prix, et quoiqu'on allègue qu'il y a eu des arrhes données. Le serment peut seulement être déféré à celui qui nie le bail".
Il résulte de ces dispositions, que la preuve d'un bail verbal qui a commencé à s'exécuter peut s'effectuer par tous moyens. La personne invoquant un bail verbal doit donc rapporter la preuve d'une occupation du bien en qualité de locataire. A ce titre, le bailleur doit démontrer le paiement d'un loyer de la part du locataire.
L'établissement public Archipel Habitat verse aux débats les extraits d'avis d'échéance pour les mois de mai 2016, janvier 2017, janvier 2018, janvier 2019, janvier 2020, janvier 2020, octobre et novembre 2021 concernant le logement loué par Mme [H] [B], sur lesquels figurent la mention " loyer garage " :38,71€.
Le bailleur produit également les extraits d'avis d'échéance pour les mois de décembre 2021, janvier 2022, janvier 2023, janvier 2024 et mars 2024 concernant la seule location du box, suite au congé de Mme [H] [B] sur le logement.
Il ressort de ces pièces que Mme [H] [B] a versé un loyer durant plusieurs années pour le box précité, s'étant ainsi comportée comme un locataire de ce lieu. Il convient donc d'en conclure l'existence d'un bail verbal entre les parties concernant le box n°35, situé [Adresse 2].
Sur la demande de résiliation du bail et d'expulsion du box :
L'article 1709 du code civil définit le louage de choses comme "un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer ".
L'article 1 728 du Code Civil prévoit que "le preneur est tenu de deux obligations principales :1° D'user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donné par le bail"
2° de payer le prix du bail aux termes convenus ".
L'article 1 224 du Code Civil prévoit ensuite que "la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice".
Il se déduit de l'ensemble de ces dispositions que l'obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.
En l'espèce, malgré la mise en demeure qui lui a été délivrée le 11 mai 2023, Mme [H] [B] n'a pas réglé la dette mentionnée d'un montant de 793,25€. Plusieurs lettres de relance lui ont été adressées postérieurement.
L'établissement public Archipel Habitat verse aux débats un décompte permettant de constater que depuis le mois de mars 2022, Mme [H] [B] ne s'est pas acquittée du paiement du loyer du box. Aucun paiement n'est donc intervenu depuis plus de 2 années.
Le paiement du loyer étant une obligation essentielle du contrat de location, ce défaut de paiement pendant plusieurs mois et années, ainsi que l'absence de réaction de Mme [H] [B] suite aux courriers de son bailleur, caractérisent un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts de la locataire à compter de la présente décision et son expulsion des lieux.
Sur la dette locative et les indemnités d'occupation du box :
Aux termes de l'article 1103 du Code civil : " Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ".
Aux termes de l'article de l'article 1353 du Code civil : " Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ".
Selon le décompte précité produit par l'établissement public Archipel Habitat, la dette locative s'élève désormais à la somme de 1 334,28€ au 18 avril 2024 (loyer du mois de mars 2024 inclus). Défaillante dans le cadre de cette procédure, Mme [H] [B] n'apporte par définition aucun élément de nature à contester ce montant.
Il y a donc lieu de retenir la somme justifiée par l'établissement public Archipel Habitat et de condamner Mme [H] [B] au paiement de cette somme.
En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, Mme [H] [B] sera également condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation, fixée au 19 avril 2024, et jusqu'à libération effective et définitive des lieux avec remise des clés.
Sur la demande en paiement au titre des impayés de loyers et des dégradations locatives au sein du logement :
L'article 1315 du code civil, devenu 1353, dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et que, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
L'établissement public Archipel Habitat verse aux débats un décompte permettant de constater que Mme [H] [B] présentait un solde débiteur au titre de ses loyers et charges d'un montant de 893,98€. Défaillante dans le cadre de cette procédure, Mme [H] [B] ne verse aux débats aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.
En vertu des articles 7 a), 7 c) et 7 d) de la loi du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus, de répondre des dégradations ou des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive et de prendre à sa charge l'entretien courant du logement et les menues réparations, ainsi que les réparations locatives définies par le décret n° 87-712 du 26 août 1987.
Ce décret précise que " sont des réparations locatives les travaux d'entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif " et notamment celles énumérées en annexe du décret.
Il ressort de ces dispositions précitées que le locataire est tenu de l'entretien courant du logement et des menues réparations. Il est exonéré de la détérioration due à la vétusté, dès lors qu'il a fait un usage normal des lieux loués.
En l'espèce, aucun état des lieux d'entrée n'est versé aux débats, le logement est donc réputé avoir été remis à la locataire en bon état. L'état des lieux de sortie, réalisé le 22 novembre 2021 mentionne quelques dégradations justifiant des travaux.
L'établissement public Archipel Habitat sollicite :
- le remplacement de la douille dans la cuisine,
- le nettoyage du balcon et le lessivage de la porte-fenêtre,
- le lessivage des volets dans les chambres 1 et 2,
- le remplacement du sol vinyle dans les WC,
- le remplacement de 3 clés non restituées.
Les travaux sollicités à ce titre sont conformes aux constations de l'état des lieux et les sommes demandées sont adaptées à la teneur des travaux et à l'application de la vétusté sur le remplacement du sol vinyle, les autres dégradations ne résultant pas de l'usure normale du bien, aucune vétusté ne peut être retenue.
Mme [H] [B] est donc redevable de la somme de totale de 78,01€ au titre des dégradations locatives.
Au regard de l'ensemble de ces observations, il convient de condamner Mme [H] [B] au paiement de la somme de 347,60€ au titre des impayés de loyers et dégradations locatives, déduction faite du dépôt de garantie d'un montant de 578€ et d'une régularisation de charges créditrice de 46,39€.
Sur les demandes accessoires :
L'article 696 du Code de Procédure civile dispose que "la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie".
En l'espèce, il convient de mettre à la charge de Mme [H] [B] les dépens de la présente instance. Les dépens comprendront notamment le coût de la mise en demeure, de l'assignation et la moitié du coût du procès-verbal de constat.
L'article 700 du Code de Procédure Civile dispose que "le juge condamne la partie tenue aux dépens [...] à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; [...] Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée".
Tenus aux dépens, Mme [H] [B] sera condamnée à payer à la somme de 50 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
L'exécution provisoire de la présente décision est de droit.
PAR CES MOTIFS,
Le Tribunal Judiciaire, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort,
PRONONCE la résiliation du bail verbal consenti à Mme [H] [B] pour le box n°35 situé [Adresse 2], à compter du 19 avril 2024,
AUTORISE l'établissement public Archipel Habitat, à défaut de libération spontanée des lieux et après la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, à faire procéder à l'expulsion de Mme [H] [B] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique ;
CONDAMNE Mme [H] [B] à payer l'établissement public Archipel Habitat la somme de 1 334,28euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 19 avril 2024 (loyer du mois de mars 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
CONDAMNE Mme [H] [B] à verser à l'établissement public Archipel Habitat une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, à compter de la résiliation judiciaire du bail et jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux ;
CONDAMNE Mme [H] [B] à payer à l'établissement public Archipel Habitat la somme de 347,60 euros au titre des impayés de loyers et réparations locatives,
CONDAMNE Mme [H] [B] à payer à l'établissement public Archipel Habitat la somme de 50€ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
CONDAMNE Mme [H] [B] aux dépens,
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.
La présente décision a été signée par Madame CASAGRANDE, Vice-Présidente et par Madame SIMON, greffière présente lors de son prononcé,
LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE