DEUXIEME CHAMBRE CIVILE
10 Juin 2024
N° RG 19/07276 - N° Portalis DB3U-W-B7D-LKVO
Code NAC : 50G
[J] [W]
[B] [Z]
C/
[H] [K]
[E] [M] épouse [K]
SA LLOYD’S INSURANCE COMPANY
EURL TRANSAC IMMO représentée par Monsieur [U] [R]
[U] [R]
SELARL [Localité 10] OUEST NOTAIRES
[Y] [V]
[L] [C]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE
La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décisioncontradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, greffier a rendu le 10 juin 2024, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :
Madame CITRAY, vice-présidente
Madame PERRET, juge
Monsieur BARUCQ, magistrat à titre temporaire
Sans opposition des parties l'affaire a été plaidée le 29 Avril 2024 devant Charles BARUCQ, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. Le jugement a été rédigé par Charles BARUCQ.
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DEMANDEURS
Monsieur [J] [O] [W], né le 24 décembre 1982 à [Localité 7], demeurant [Adresse 3]
Madame [B] [G] [A] [Z], née le 10 juillet 1985 à [Localité 8], demeurant [Adresse 3]
représentés par Me Eric AZOULAY, avocat au barreau du Val d’Oise et assistés de Me Julie RAIGNAULT avocat plaidant au barreau de Paris
DÉFENDEURS
Monsieur [H] [F] [T] [K], né le 01 mars 1972 à [Localité 11], demeurant [Adresse 3]
Madame [E] [M] épouse [K], née le 20 mai 1977 à [Localité 13] (93), demeurant [Adresse 3]
représentés par Me Caty RICHARD, avocat au barreau du Val d’Oise et assistés de Me Michel GENTILHOMME, avocat plaidant au barreau de Paris
SA LLOYD’S INSURANCE COMPANY, immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 844 091 793 en France prise en son établissement en France sis [Adresse 4]
représentée par Me Michel RONZEAU, avocat au barreau du Val d’Oise et assistée de Me Manuel RAISON, avocat plaidant au barreau de Paris
EURL TRANSAC IMMO, immatriculée au RCS de Pontoise sous le numéro 479 785 172 dont le siège social est sis [Adresse 1], représentée par Monsieur [U] [P] [I] [R], en sa qualité de mandataire ad’hoc, nommé par ordonnance rendue par le président du tribunal de commerce de Pontoise en date du 15 mars 2021
Monsieur [U] [R], né le 5 mai 1969 à [Localité 14],demeurant [Adresse 1]
représentés par Me Marie-Eva BIRRIEN, avocat au barreau du Val d’Oise et assistés de Me Kyra RUBINSTEIN, avocat plaidant au barreau de Paris
SELARL [Localité 10] OUEST NOTAIRES, immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 450 908 850titulaire d’un office notarial dont le siège social est sis [Adresse 5]
Maître [Y] [V] notaire membre de la SELARL [Localité 10] OUEST NOTAIRES, domiciliée [Adresse 5]
représentées par Me Michel RONZEAU, avocat au barreau du Val d’Oise et assistées de Me Valérie TOUTAIN de HAUTECLOCQUE, avocat plaidant au barreau de Paris
Maître [L] [C], notaire associé de la SCP [C] LHERBIER domicilié [Adresse 2]
représenté par Me Michel RONZEAU, avocat au barreau du Val d’Oise
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FAITS ET PROCEDURE
Par acte authentique reçu le 22 février 2019 par Maître [Y] [V], notaire associé à [Localité 6], avec la participation de Maître [L] [C], notaire à [Localité 9], Monsieur et Madame [K] ont vendu à Monsieur [W] et Madame [Z] une maison à usage d'habitation constituant le lot n° 9 d’un ensemble immobilier en copropriété dit « [Adresse 12] » situé [Adresse 3], moyennant le prix de 350.000 €. Cette vente a été précédée d'un avant-contrat sous signature privée le 3 novembre 2018, complété par un avenant le 21 novembre suivant.
S’agissant de la superficie du lot vendu, l’acte énonce une surface de 85 m² au sens de la loi Carrez.
Au mois de juin 2019, dans le cadre de travaux projetés, les demandeurs ont souhaité faire mesurer leur bien. Le 4 juin 2019, la société Geodatis a délivré une attestation de mesurage selon la loi Carrez, faisant ressortir une superficie de 69,7 m².
Le 25 juin 2019, le conseil des demandeurs a réclamé aux époux [K] la somme de 63.000 € correspondant à la différence de superficie. Ces derniers n’ont pas donné de suite à la demande.
Par exploit du 24 septembre 2019, réitéré le 14 octobre 2019, Monsieur [W] et Madame [Z] ont fait assigner Monsieur et Madame [K] devant le tribunal de grande instance de Pontoise aux fins de les voir condamner à indemniser leur préjudice.
Par exploit du 13 août 2020, les époux [K] ont assigné en intervention forcée l’agence Transac Immo, Maître [L] [C], Maître [Y] [V], ainsi que la SELARL [Localité 10] Ouest Notaires. Par ordonnance du 17 décembre 2020, le Président de la deuxième chambre de ce tribunal a ordonné la jonction avec l’instance précédente.
Par jugement avant dire droit du 6 décembre 2021, le tribunal a invité les époux [K] à régulariser la procédure à l’encontre de la société Transac Immo, qui était radiée, et à mettre en cause [U] [R], désigné en qualité de mandataire ad hoc de cette société.
Par exploit du 21 février 2022, les époux [K] ont assigné en intervention forcée Monsieur [U] [R] ès qualités. Par ordonnance du 12 mai 2022, le Président de la deuxième chambre de ce tribunal a ordonné la jonction avec les deux instances précédentes.
Par exploit du 13 septembre 2022, la société Transac Immo, représentée par son mandataire ad hoc Monsieur [R], a assigné en intervention forcée la société Lloyd’s Insurance Company. Par ordonnance du 17 novembre 2022, le Président de la deuxième chambre de ce tribunal a ordonné la jonction avec les trois instances précédentes.
L’ordonnance de clôture a été prononcée le 28 mars 2024.
PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 3 janvier 2024, Monsieur [W] et Madame [Z] demandent au tribunal de :
Prononcer la diminution du prix du bien immobilier acquis au prorata de la surface manquante et condamner solidairement les époux [K] à leur payer la somme de 63.000 € assortie des intérêts au taux légal à compter du 22 février 2019,Les condamner solidairement à leur rembourser la somme de 792 € au titre des frais d’expertise de l’entreprise Geodatis mandatée par eux,Les débouter, ainsi que toutes autres parties de toutes demandes formulées à leur encontre,Les condamner solidairement et/ou toute autre partie défaillante à leur payer la somme de 8.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
Ils font valoir, au visa de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, que la superficie du bien acquis a été surestimée de plus de 1/20ème, la surface conforme à la loi Carrez étant de 69,7 m² au lieu de 85 m² comme indiqué dans l’acte de vente, soit une différence de 15,30 m². Le prix de vente étant de 350.000 € pour 85 m², la différence de 15,30 m² représente 63.000 €. Ils font observer que les défendeurs ne contestent ni le métré réel ni le fait que les 85 m² ne correspondaient pas à un métré conforme à la loi Carrez, et ajoutent que c’est en vain qu’ils soutiennent que le bien vendu n’était plus un lot de copropriété, ce qui est démenti par les pièces annexées à l’acte de vente, dont les vendeurs ont eu communication avant la vente, la preuve de la dissolution effective de la copropriété n’étant pas rapportée.
Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 9 janvier 2024, Monsieur et Madame [K] demandent au tribunal de :
Déclarer irrecevables Monsieur [W] et Madame [Z] en toutes leurs demandes,Les débouter de toutes leurs demandes,Rejeter les conclusions de la société Lloyd’s et de la société Transac Immobilier,Subsidiairement :
Condamner la société Transac Immobilier représentée par M. [U] [R], mandataire ad hoc, ainsi que Maître [L] [C], Maître [Y] [V] et la SELARL [Localité 10] Ouest Notaires à les garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre, en principal, intérêts et accessoires,Condamner solidairement Monsieur [W], Madame [Z], la SELARL [Localité 10] Ouest Notaires, Maître [Y] [V], Maître [L] [C] et la société Transac Immo représentée par Monsieur [U] [R], mandataire ad hoc, à leur verser la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner Monsieur [W] et Madame [Z] aux entiers dépens, en application de l’article 699 du code de procédure civile.
Ils soulèvent en premier lieu une fin de non-recevoir, tirée du défaut d’intérêt à agir des demandeurs, l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 n’étant pas selon eux applicable à l’espèce, du fait de la dissolution de la copropriété. Au fond, ils soulèvent une absence de faute de leur part, puisqu’ils ont établi une fiche descriptive faisant état de 85 m² de surface habitable, et non de surface loi Carrez, croyant de bonne foi que le bien n’était plus en copropriété, et que les acquéreurs ont pu visiter le bien. Ils ajoutent que la loi Carrez n’exige pas que le métrage soit réalisé par un professionnel. Sur le préjudice des acquéreurs, ils font valoir que la valeur du bien a été fixée selon la valeur du marché au m² au sens de la surface utile, et non au sens de la loi Carrez. Ils en déduisent que le préjudice des demandeurs est largement inférieur à la somme de 63.000 €. Ils contestent également la prise en charge des frais du géomètre-expert.
A titre subsidiaire, ils s’estiment bien fondés à appeler en garantie l’agence immobilière et les notaires. A Maître [V], notaire rédacteur, ils reprochent de ne pas avoir veillé à assurer l’efficacité de son acte en n’attirant pas leur attention sur l’absence d’un métré par un professionnel. A Maître [C], qui les a assistés, ils reprochent un défaut de conseil et d’information en ne s’assurant pas de la fiabilité de l’avenant au compromis de vente qui énonçait une surface de 85 m² au sens de la loi Carrez. A l’agence immobilière, ils reprochent de les avoir dans un premier temps confortés dans l’idée que le bien n’était plus en copropriété, et par la suite d’avoir établi un avenant au compromis de vente mentionnant une superficie de 85 m² au sens de la loi Carrez, sans attirer leur attention sur les conséquences de cette déclaration, alors qu’elle savait qu’aucun professionnel n’était intervenu pour effectuer le métré. Elle conteste donc les conclusions de la compagnie d’assurance de cette dernière, selon lesquelles il n’y aurait ni faute ni lien de causalité avec le préjudice invoqué par les demandeurs.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 17 février 2021, Maître [L] [C] demande au tribunal de :
Juger les époux [K] irrecevables en leurs demandes formulées à son encontre au visa de l’article 1147 du code civil,Les débouter en conséquence de toutes leurs demande à son encontre,Les condamner à lui payer une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,A titre subsidiaire et en tout état de cause :
Juger que les époux [K] n’établissent pas l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité pour engager sa responsabilité sur le fondement de l’article 1240 du code civil,Les débouter en conséquence de leur demande de garantie formulée à son encontre,Les condamner à lui payer une somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,A titre infiniment subsidiaire, en cas de condamnation :
Juger que sa condamnation ne saurait être égale à la demande de Monsieur [W] et Madame [Z] à l’encontre des époux [K],Juger que les époux [K] ne peuvent se prévaloir que d’une perte de chance dont le quantum ne saurait être fixé à la somme de 63.000 €,Rejeter l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.
Il fait valoir en premier lieu que les époux [K] sont irrecevables en leurs demandes sur le fondement de la responsabilité contractuelle, le devoir d’information et de conseil des notaires devant s’apprécier au regard des dispositions relatives à la responsabilité délictuelle ou quasi- délictuelle. Sur ce fondement, il fait valoir que les demandeurs à l’action en garantie ne démontrent pas l’existence d’une faute ou un d’un manquement à une obligation professionnelle. Il rappelle que le compromis de vente du 3 novembre 2018 a été négocié entre les parties sans son intervention, mais avec l’intervention d’une agence immobilière, les époux [K] prétendant alors que le bien immobilier n’était pas soumis au régime de la copropriété, que par la suite les vendeurs ont déclaré, hors de son intervention, une surface loi Carrez de 85 m², et qu’après que les notaires ont confirmé l’existence d’une copropriété, ils ont maintenu leur déclaration, étant observé que le recours à un professionnel n’est pas obligatoire, que le notaire n’est pas tenu de vérifier sur place les surfaces, et que les risques encourus ont été clairement exposés dans l’acte. S’agissant du lien de causalité, il fait valoir que le préjudice découlant de l’erreur de mesurage a son origine dans l’avenant du 21 novembre 2018 approuvé par les vendeurs, et non par son intervention. S’agissant du préjudice, il rappelle que la diminution du prix de vente n’est pas susceptible d’être supportée par un tiers, et qu’une perte de chance éventuelle ne peut jamais être égale à l’avantage qu’aurait procuré la chance si elle s’était réalisée.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 17 février 2021, Maître [Y] [V] et la SELARL [Localité 10] Ouest Notaires demandent au tribunal de :
Débouter Monsieur et Madame [K] de leur demande en garantie,Condamner la partie qui succombera au paiement d’une somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner la partie qui succombera aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Valérie Toutain de Hauteclocque, en application de l’article 699 du code de procédure civile.
Elles font valoir que le notaire rédacteur a été particulièrement vigilant sur les conseils et informations dispensés dans le cadre de la vente puisqu’il a visé les dispositions de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 et les a explicitées en page 25 et qu’il a remis aux parties le certificat conforme au décret du 23 mai 1997, que celles-ci ont contresigné, ajoutant qu’il n’avait aucune raison de douter de la surface communiquée, puisqu’elle résultait d’un avenant au compromis de vente, daté du 21 novembre 2018 et signé par les vendeurs. Elles rappellent également que le notaire n’est pas tenu de se rendre sur place ni de contrôler le travail du métreur, de sorte qu’aucune faute n’est établie à l’encontre du notaire rédacteur. S’agissant du lien de causalité, elles rappellent que les conditions de la vente ont été fixées dans un compromis antérieur à l’intervention des notaires, et notamment dans l’avenant du 21 novembre 2018, de sorte que la cause du préjudice allégué se trouve dans l’acte sous seing privé et non dans l’acte authentique.
Elles soulignent également que l’action fondée sur l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est une action en restitution et non en indemnisation, et que la restitution à laquelle un contractant est condamné ne constitue pas un préjudice indemnisable par le rédacteur de l’acte.
Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 28 juin 2023, la société Transac Immo, représentée par son mandataire ad hoc Monsieur [U] [R], demande au tribunal de :
Débouter Monsieur et Madame [K] de l’intégralité de leurs demandes dirigées contre elle, A titre subsidiaire :
Dire n’y avoir lieu à exécution provisoire, Condamner la société Lloyd’s Insurance Company à la garantir des conséquences de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre en principal, intérêts, frais et accessoires au profit des autres parties,La condamner à lui payer la somme de 4.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, La condamner aux dépens de la procédure relative à sa mise en cause,En tout état de cause :
Condamner solidairement Monsieur et Madame [K] à lui payer 6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Les condamner solidairement aux entiers dépens de la procédure.
Elle fait valoir qu’elle n’a commis aucune faute susceptible d’engager sa responsabilité contractuelle, dans la mesure où dans un premier temps les époux [K] lui ont affirmé que la copropriété était dissoute et que, la maison n’étant plus un lot de copropriété, un métré loi Carrez n’était pas exigé, mais que lorsque les notaires ont démontré que la copropriété n’avait pas disparu, ils n’ont pas souhaité solliciter un mesureur professionnel. Elle affirme donc que les époux [K] ont souhaité déclarer une superficie de 85 m² au sens de la loi Carrez, et qu’ils en portent seuls la responsabilité. A titre subsidiaire, elle indique qu’elle était assurée, au titre de la responsabilité civile « transaction immobilière », auprès de la compagnie Lloyd’s Insurance Company, qu’elle a assignée en intervention forcée. Elle sollicite donc sa garantie, faisant observer que la compagnie n’a élevé aucune contestation sur le principe de la mise en œuvre de cette garantie, celle-ci se bornant à conclure à l’absence de responsabilité de la société Transac Immo à l’égard des époux [K].
Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 10 janvier 2024, la société Lloyd’s Insurance Company demande au tribunal de :
Débouter les époux [K] de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre de la société Transac Immo, ainsi qu’à son encontre,A titre subsidiaire :
Minorer très substantiellement le montant des condamnations pouvant être mises à la charge de la société Transac Immo, et par voie de conséquence à sa charge,En toutes hypothèses :
Déduire des condamnations pouvant être mises à sa charge le montant de la franchise restant due par l’assuré, soit la somme forfaitaire de 763 €,Ecarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir,Condamner tout succombant, au besoin in solidum, à lui verser la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens, conformément à l’article 699 du code de procédure civile, dont distraction au profit de la SCP Ronzeau et Associés.
Elle fait valoir que l’obligation d’information et de conseil de l’agent immobilier est une obligation de moyens, strictement limitée aux informations matériellement détenues par lui, le vendeur ayant lui aussi une obligation d’information et de loyauté envers son mandataire pour lui permettre de mener à bien son mandat. Elle considère qu’en l’espèce, l’agence Transac Immo n’a commis aucune faute dans la mesure où initialement, les époux [K] avaient déclaré que leur bien n’était pas en copropriété, la superficie établie conformément à la loi Carrez n’étant pas obligatoire, et lorsque les notaires ont révélé que la copropriété du sol n’avait pas été dissoute, l’agence a indiqué que ce métré était indispensable. Elle affirme, comme son assurée, que les époux [K] n’ont pas souhaité missionner un mesureur professionnel, et qu’ils ont souhaité mentionner une surface de 85 m², l’avenant mentionnant cette surface « selon déclaration vendeur ». Elle conclut donc à l’absence de faute de l’agence. Elle conteste également tout lien de causalité entre la prétendue faute de l’agence et le préjudice subi par les demandeurs au principal, et rappelle que l’action en diminution du prix est une action contractuelle, l’agence n’étant pas partie au contrat de vente, et que la diminution de prix opérée sur le fondement de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ne correspond pas à un préjudice indemnisable. Elle fait valoir enfin une franchise dans la police d’assurance.
Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, le tribunal renvoie aux conclusions des 17 février 2021, 28 juin 2023, 3 janvier 2024, 9 janvier 2024 et 10 janvier 2024, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la fin de recevoir soulevée par les époux [K]
Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.
Selon l’article 31 du même code, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.
En l’espèce, les époux [K] soulèvent une fin de non-recevoir tirée d’un défaut d’intérêt à agir de Monsieur [W] et Madame [Z] du fait d’une inapplication éventuelle de la loi Carrez. Toutefois, les demandeurs ont la qualité d’acquéreurs du bien immobilier vendu par les époux [K], et ils ont de toute évidence un intérêt à invoquer, à tort ou à raison, une insuffisance de surface de ce bien.
Dès lors, la question de savoir si l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est ou non applicable au cas d’espèce concerne le bien-fondé de l’action et non sa recevabilité. La fin de non-recevoir sera donc rejetée.
Sur les demandes de Monsieur [W] et Madame [Z]
L’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 dispose : «…tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. La nullité de l’acte peut être invoquée sur le fondement de l’absence de toute mention de la superficie.
Cette superficie est définie par décret en conseil d’Etat prévu à l’article 47.
…..
Si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l’acte, l’excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix.
Si la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.
L’action en diminution du prix doit être intentée par l’acquéreur dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance. »
Il est constant que les époux [K] ne contestent pas le calcul de surface effectué le 4 juin 2019 selon la loi Carrez par le Cabinet Geodatis, puisqu’ils n’ont pas jugé utile de solliciter une contre-expertise, mais simplement que le bien vendu soit un lot de copropriété.
Il est vrai que lors d’une assemblée générale ordinaire du 1er décembre 2000, les copropriétaires de la [Adresse 12] à [Localité 14] ont voté une résolution « concernant la sortie de la copropriété ». Il ressort toutefois de la lecture de cette résolution qu’il ne s’agit nullement d’une décision, mais d’une série d’informations sur l’avancement du dossier de dissolution. La lettre du syndic en date du 21 décembre 2000 se borne à énoncer que « le dossier de dissolution de la copropriété avance », mais que des obstacles sont encore à franchir par le notaire. De fait, aucun procès-verbal d’assemblée actant la dissolution de la copropriété n’a été communiqué, d’autant que les notaires qui sont intervenus dans la vente du bien des époux [K] ont pu démontrer que la copropriété du [Adresse 3] à [Localité 14] n’a jamais été dissoute.
Si, au moment de la signature de l’avant-contrat du 3 novembre 2018, les époux [K] ont pu penser de bonne foi que leur maison n’était plus en copropriété, il n’en n’est pas moins vrai qu’ils ont été ultérieurement informés de la réalité de la situation par les notaires, ce qui a entraîné l’obligation de déclarer une surface privative du lot de copropriété conforme aux dispositions de la loi Carrez. C’est ainsi que l’agence immobilière a rédigé le 21 novembre 2018 un avenant au compromis de vente ainsi libellé : « La superficie privative au sens de la loi Carrez, est, selon déclaration vendeur, de 85 m². » Les époux [K] ont acquiescé à cette affirmation en apposant leur signature sur cet avenant avec la mention « lu et approuvé, bon pour accord ».
Il n’est pas contesté que les parties ont eu communication du projet d’acte de vente du 22 février 2019 avant le rendez-vous de signature. Cet acte mentionne bien que les époux [K] vendent le lot n° 9 de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 14], dont les références cadastrales sont rappelées. Il a été remis en mains propres aux acquéreurs les 8 et 22 décembre 2018 le règlement de copropriété et l’état descriptif de division ainsi que tous leurs modificatifs publiés (p. 10-11). L’acte rappelle les dispositions de l’article 46 précité de la loi du 10 juillet 1965 et énonce que le vendeur déclare sous sa seule et entière responsabilité (souligné dans l’acte) que la superficie de la partie privative des biens soumis à la loi ainsi qu’à ses textes subséquents est de 85,00 m² pour le lot n° 9. Il informe de la possibilité pour l’acquéreur d’agir en révision du prix si la superficie réelle est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, et rappelle au vendeur, qui est l’auteur du mesurage, les termes de l’article 4-1 du décret d’application de la loi Carrez (p. 25).
Dès lors, si les époux [K] ignoraient auparavant les tenants et les aboutissants de la loi Carrez – ce qu’ils soutiennent – ils ne pouvaient plus rien ignorer à la lecture du projet.
L’attestation de mesurage effectuée selon la loi Carrez le 4 juin 2019 par le Cabinet Geodatis, qui n’est pas contestée, fait état d’une superficie de 69,7 m² pour le lot n° 9. Il en ressort une superficie réelle inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, la différence étant de 15,30 m². Les demandeurs sont donc bien fondés à solliciter la réduction du prix à hauteur de 15,30 m². Le prix payé étant de 350.000 € pour 85 m², la réduction du prix est égale à : 350.000 / 85 x 15,30 = 63.000 €, les développements des vendeurs sur la différence de prix qui existerait entre les m² « loi Carrez » et les m² hors loi Carrez étant dépourvus de pertinence. Monsieur et Madame [K] seront donc condamnés solidairement à payer à Monsieur [W] et Madame [Z] cette somme de 63.000 €.
Les demandeurs sollicitent le paiement des intérêts au taux légal sur cette somme à compter du 22 février 2019, date de la vente. Toutefois, conformément à l’article 1231-6 du code civil, les intérêts au taux légal sont dus à compter de la mise en demeure. En l’espèce, la mise en demeure adressée par les demandeurs aux époux [K] le 25 juin 2019 n’a été transmise que par l’intermédiaire de leur notaire Maître [C], et la date de réception de cette lettre par le notaire, de même que la date de transmission aux destinataires, sont inconnues. Le point de départ des intérêts sera donc fixé à la date de l’assignation du 14 octobre 2019, valant mise en demeure, étant observé que l’assignation du 24 septembre 2019 est irrégulière, puisqu’elle a été délivrée à domicile élu au cabinet de Maître Gentilhomme, alors qu’il ne résulte d’aucun élément du dossier que les époux [K] aient élu domicile au cabinet de cet avocat.
Les demandeurs sollicitent également le remboursement de la note d’honoraires du cabinet Geodatis, dont le montant de 792 € est justifié. Compte tenu de l’insuffisance de surface, et de l’obligation pour les demandeurs de recourir à un professionnel pour justifier du quantum de cette insuffisance, il sera fait droit à cette demande.
Sur les appels en garantie
A l’égard de l’agence immobilière
Les époux [K] reprochent à la société Transac Immo à l’enseigne Guy Hocquet Immobilier de ne pas avoir attiré leur attention sur le contenu et la portée de l’avenant au compromis de vente soumis à leur signature le 21 novembre 2018.
Les vendeurs étant persuadés que la copropriété était dissoute, on peut croire sans difficulté qu’ils ont affirmé péremptoirement à l’agence que tel était le cas, et ce d’autant plus qu’ils persistent encore, dans des conclusions du 9 janvier 2024, à soutenir contre l’évidence que la maison ne faisait plus partie d’une copropriété au moment de la vente (p. 12 notamment). On ne voit pas pourquoi dès lors l’agence aurait dû mettre en doute une telle affirmation claire et précise et procéder à des recherches qui ne lui incombaient pas. C’est donc logiquement que le compromis de vente rédigé par l’agence le 3 novembre 2018 ne mentionne aucune surface.
Lorsque les notaires ont fait part de leur découverte que la copropriété n’avait en fait jamais été dissoute, l’agence a réagi de manière professionnelle en indiquant qu’il convenait d’ajouter au compromis la mention d’une surface conforme à la loi Carrez. En effet, aux termes de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot de copropriété doit mentionner la surface de la partie privative de ce lot, à peine de nullité.
Les époux [K] soutiennent qu’ils ignoraient ce qu’impliquait la loi Carrez. La société Transac Immo affirme au contraire que les époux [K] n’ont délibérément pas souhaité recourir à un mesureur professionnel – ce qui n’est pas obligatoire – et qu’ils ont préféré recourir à la déclaration vendeur. Ces affirmations sont difficilement vérifiables en l’absence d’échanges écrits. Toutefois, il ressort d’une lettre adressée le 6 août 2019 à l’agence immobilière par Maître Gentilhomme que ce sont bien les époux [K] qui ont établi avant la vente une fiche « maison informations descriptives ». A la rubrique « Votre maison fait-elle partie d’une copropriété horizontale ? » il est répondu non. Dans la colonne « Si non, surface habitable », il est mentionné 85 m². La colonne « si oui, surface Carrez » est vierge. Il en résulte qu’ils étaient parfaitement conscients qu’il existait une différence entre les deux surfaces – à défaut l’existence de deux colonnes serait absurde – et que la surface habitable de 85 m² ne correspondait pas forcément à la surface loi Carrez.
La rédaction de l’avenant du 21 novembre 2018 accrédite la version de l’agence. Il est en effet mentionné : « La superficie privative au sens de la loi Carrez est, selon déclaration vendeur, de 85 m². » Cette phrase est suffisamment courte et claire pour que l’on comprenne que l’agence prend ses distances avec la surface déclarée et laisse aux vendeurs la responsabilité pleine et entière de leur déclaration, ce que ces derniers ont approuvé sans discussion. Si, comme ils le prétendent, ils n’avaient aucune idée de ce qu’était la loi Carrez, c’était le moment ou jamais de demander des explications avant de signer, ce qu’ils n’ont pas fait. Quoi qu’il en soit, ainsi qu’il a déjà été observé, la lecture du projet d’acte authentique devait dissiper toutes les interrogations, et il était encore temps, avant de signer l’acte, de faire intervenir un mesureur professionnel.
Il en résulte que le défaut de conseil et d’information imputé à la société Transac Immo n’est pas suffisamment caractérisé.
En tout état de cause, il convient de rappeler que conformément à l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions. En l’espèce, les époux [K] se bornent, dans le dispositif de leurs conclusions, à solliciter la condamnation de la société Transac Immobilier à les garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre, en l’espèce la condamnation à restituer une partie du prix de vente proportionnellement au déficit de superficie. Or il est de principe qu’une telle condamnation, qui n’a pour conséquence que de ramener le prix de la vente au montant que les vendeurs auraient dû normalement percevoir, ne constitue pas, en elle-même, un préjudice indemnisable.
La demande de garantie formée à l’encontre de la société Transac Immo sera donc rejetée.
Par voie de conséquence, l’appel en garantie formé par la société Transac Immo à l’encontre de la société Lloyd’s Insurance Company, bien fondé dans son principe, devient sans objet.
A l’égard des notaires
Les époux [K] recherchent la responsabilité extracontractuelle de Maître [V], rédacteur de l’acte de vente, en ce qu’elle n’aurait pas veillé à assurer l’efficacité de son acte. Ils lui reprochent de ne pas avoir été vigilante concernant l’avenant au compromis établi par l’agence immobilière sans métré établi par un professionnel. Ils estiment qu’elle ne leur a pas délivré une information suffisante. Ils recherchent également la responsabilité contractuelle de Maître [C], qui est intervenu en qualité de conseil, auquel ils adressent le même grief de ne pas s’être assuré de la fiabilité de l’avenant au compromis de vente et de ne pas avoir attiré leur attention sur la déclaration de superficie.
Maître [C] fait observer à juste titre qu’il est dorénavant de principe que le devoir d’information et de conseil d’un notaire ne peut s’apprécier que sous l’angle de la responsabilité extracontractuelle. Toutefois, la demande n’est pas irrecevable pour autant, seul le fondement juridique étant erroné.
Il n’est pas contesté que les notaires ne sont pas intervenus au stade de l’avant-contrat, et que les conditions de la vente ont été déterminées par le compromis du 3 novembre 2018 et son avenant du 21 novembre suivant, de sorte que la vente était parfaite dès avant l’élaboration de l’acte authentique.
Il est de principe qu’en matière d’application de la loi Carrez, le notaire rédacteur a pour obligation d’informer les parties des disposition légales et de les alerter sur un mesurage inexact. En l’espèce, l’acte mentionne explicitement les dispositions de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 et alerte très clairement les parties sur les conséquences d’un mesurage inexact. Le certificat de l’article 4-3 du décret du 17 mars 1967 a été remis aux parties, qui l’ont contresigné. De son côté, le notaire conseil a pu vérifier, ce qui est son rôle, que ces obligations étaient parfaitement respectées.
Il n’appartient aux notaires ni d’obliger les parties à faire appel à un métreur professionnel, ce qui n’est pas obligatoire, ni de vérifier sur place le mesurage, d’autant que la superficie est déclarée sous la responsabilité du vendeur, et qu’en l’espèce, les vendeurs ont expressément déclaré sous leur responsabilité que la superficie privative, au sens de la loi Carrez, était de 85 m². Les notaires n’avaient pas d’autre information à fournir sur ce terrain, et la transmission préalable du projet d’acte, qui permet aux parties de solliciter tous éclaircissements nécessaires, suffit à assurer l’obligation d’information des notaires. Les griefs ne sont donc pas établis.
Comme pour l’agence immobilière, les époux [K] sollicitent exclusivement d’être garantis par le notaire rédacteur et par leur notaire conseil de l’ensemble des condamnations qui pourraient être mises à leur charge, et principalement la condamnation à la restitution d’une partie du prix de vente, condamnation qui ne constitue pas, ainsi qu’il a été rappelé, un préjudice indemnisable.
La demande de garantie à l’égard des notaires sera également rejetée.
Sur les demandes accessoires
Il serait inéquitable de laisser à Monsieur [W] et Madame [Z] la charge de leurs frais irrépétibles. Monsieur et Madame [K] seront dès lors condamnés à leur verser la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Ils serait tout aussi inéquitable de laisser cette charge aux parties injustement appelées en intervention forcée. Monsieur et Madame [K] seront condamnés à verser à Maître [L] [C], à Maître [Y] [V], membre de la SELARL [Localité 10] Ouest Notaires, à la société Transac Immo représentée par son mandataire ad hoc Monsieur [U] [R], et à la société Lloyd’s Insurance Company la somme de 3.000 € chacun sur le fondement du même texte.
Monsieur et Madame [K], qui succombent, seront condamnés aux dépens, qui seront recouvrés selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.
L’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire, et justifiée par l’ancienneté du litige, sera ordonnée sur le fondement de l’article 515 ancien du code de procédure civile, la présente instance ayant été introduite avant le 1er janvier 2020.
PAR CES MOTIFS
Rejette la fin de non-recevoir soulevée par Monsieur et Madame [K] ;
Condamne solidairement Monsieur [H] [K] et Madame [E] [M] épouse [K] à payer à Monsieur [J] [W] et Madame [B] [Z] :
La somme de 63.000 € au titre de la réduction du prix de vente, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 14 octobre 2019,La somme de 792 € au titre du remboursement des frais de diagnostic ;
Déboute Monsieur [H] [K] et Madame [E] [M] épouse [K] de leurs appels en garantie ;
Dit sans objet l’appel en garantie de la société Lloyd’s Insurance Company ;
Condamne solidairement Monsieur [H] [K] et Madame [E] [M] épouse [K] à payer à Monsieur [W] et Madame [Z], la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamne solidairement Monsieur [H] [K] et Madame [E] [M] épouse [K], sur le même fondement, à payer à Maître [L] [C], à Maître [Y] [V], membre de la SELARL [Localité 10] Ouest Notaires, à la société Transac Immo représentée par son mandataire ad hoc Monsieur [U] [R], et à la société Lloyd’s Insurance Company la somme de 3.000 € chacun ;
Condamne solidairement Monsieur [H] [K] et Madame [E] [M] épouse [K] aux dépens, qui seront recouvrés selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;
Ordonne l’exécution provisoire du présent jugement.
Ainsi jugé le 10 juin 2024, et signé par le président et le greffier,
Le greffier, Le président
Emmanuelle MAGDALOUStéphanie CITRAY