TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN
[Adresse 3]
[Localité 6]
Tél:[XXXXXXXX02]
Fax : [XXXXXXXX01]
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REFERENCES : N° RG 23/01667 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YI23
Minute :
JUGEMENT
Du : 10 Juin 2024
Monsieur [S] [V]
C/
Monsieur [E] [D]
Madame [F] [K] [J] [P] épouse [D]
JUGEMENT
Après débats à l'audience publique du 08 Avril 2024, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 10 Juin 2024;
Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier ;
ENTRE :
DEMANDEUR :
Monsieur [S] [V]
[Adresse 7]
[Localité 9]
CAMEROUN
Représenté par Me Jean-claude MIDELEL A DON, avocat au barreau de PARIS
DÉFENDEURS :
Monsieur [E] [D]
[Adresse 5]
[Localité 6]
Présent et assisté de Me Jean briand MBOUTOU ZEH, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS
Madame [F] [K] [J] [P] épouse [D]
[Adresse 5]
[Localité 6]
Représentée par Me Jean briand MBOUTOU ZEH, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS
Copie exécutoire délivrée le :
à : Me Jean-claude MIDELEL A DON
Me Jean briand MBOUTOU ZEH
Expédition délivrée à :
EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant bail verbal puis contrat signé le 27 septembre 2019, Monsieur [S] [V] a donné en location à Monsieur [E] [D] et Madame [F] [K] [J] [P] épouse [D] un immeuble à usage d'habitation sis [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel révisable de 950,00 €, outre 100 € de provision sur charges.
Le 3 juillet 2023, Monsieur [S] [V] a fait délivrer à Monsieur [E] [D] et Madame
[F] [K] [J] [P] épouse [D] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 69 300,00 € selon décompte arrêté au 3 juillet 2023.
Par notification électronique du 3 juillet 2023, Monsieur [S] [V] a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.
Suivant citation délivrée à domicile le 27 septembre 2023, Monsieur [S] [V] a attrait Monsieur [E] [D] et Madame [F] [K] [J] [P] épouse [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pantin, le commandement de payer n'ayant pas été suivi d'effet dans le délai imparti.
Monsieur [S] [V] a demandé à la juridiction :
De constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d'habitation ou subsidiairement de résilier le bail pour défaut de paiement des loyers ;D'ordonner l'expulsion de Monsieur [E] [D] et Madame [F] [K] [J] [P] épouse [D] ainsi que de tous occupants de leur chef, avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;D'ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il plaira à Monsieur [S] [V], aux frais et aux risques et périls de Monsieur [E] [D] et Madame [F] [K] [J] [P] épouse [D] ;De condamner solidairement Monsieur [E] [D] et Madame [F] [K] [J] [P] épouse [D] au paiement des sommes suivantes :69 675,44 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au mois de novembre 2023, somme à parfaire, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer indexé et des charges majorés de 30 % ou subsidiairement tels que résultant du bail, dus à compter de la résiliation du bail jusqu'au départ effectif des lieux ;2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer.Le 24 octobre 2023, Monsieur [S] [V] a notifié son acte introductif d'instance au représentant de l'État dans le département.
L'audience s'est tenue le 8 avril 2024 après deux renvois.
Lors de l'audience, Monsieur [S] [V], représenté par son conseil qui a repris oralement ses dernières conclusions visées à l'audience et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens, maintient ses demandes en paiement et se désiste de celles relatives à l'expulsion, les locataires ayant quitté les lieux le 16 janvier 2024.
Il expose que le bail verbal a débuté le 6 décembre 2015 et que dans le bail écrit en date du 27 septembre 2019, une clause fait état d'une reconnaissance de dette locative antérieure de 31 641 €, ce qui résulte également d'une reconnaissance de dette de Monsieur [E] [D] en date du 26 novembre 2018. Il reconnaît devoir déduire 4 200 € de la somme demandée suite aux justificatifs produits par les défendeurs, et il précise maintenir sa demande en paiement d'indemnités d'occupation pour les mois de novembre et décembre 2023.
Monsieur [E] [D] présent et assisté de son conseil et Madame [F] [K] [J] [P] épouse [D], représentée par le même conseil qui a repris oralement ses dernières conclusions visées à l'audience auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens, sollicite du juge de :
constater que le solde actualisé de leur dette s'élève à la somme de 58 800 € ;leur accorder des délais de paiement de 500 € par mois ;rejeter la demande en paiement au titre de l'article 700 du code de procédure civile.Ils ne contestent pas le principe de leur dette locative mais soutiennent que certains montants payés n'ont pas été pris en compte. Ils expliquent avoir eu plusieurs interlocuteurs différents au cours des années à qui ils remettaient les loyers en espèces. Ils font valoir être de bonne foi, et qu'ils n'ont pas payé une partie des loyers en raison d'une situation d'insécurité et de plusieurs violations de leur domicile de la part d'envoyés du bailleur. Madame [F] [K] [J] [P] épouse [D] indique être aide-soignante et être rémunérée environ 2 300 € par mois, Monsieur [E] [D] déclare être inscrit à Pôle emploi depuis février 2024. Ils précisent avoir deux enfants à charge.
L'enquête sociale n'est pas parvenue au greffe de la juridiction avant l'audience.
L'affaire a été mise en délibéré au 10 juin 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE
Une copie de l'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 24 octobre 2023, soit plus de deux mois avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.
L'action est donc recevable.
SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L'ARRIÉRÉ LOCATIF
Il résulte de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.
Conformément aux dispositions de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.
Conformément à la clause de solidarité stipulée audit bail (article VII), les locataires sont également tenus solidairement d'exécuter l'ensemble des obligations en résultant.
En l'espèce, Monsieur [S] [V] verse aux débats un décompte annexé au commandement de payer et arrêté à cette date (échéance du mois de novembre 2023 incluse) établissant l'arriéré locatif à la somme de 69 675, 44 €, dont il convient de retirer la somme de 375, 44 € de frais de recouvrement.
En premier lieu, il convient de relever que ce décompte a été établi au mois de juillet 2023 et est daté du jour du commandement de payer (soit le 3 juillet), mais inclut des sommes pour les mois d'août à novembre 2023 alors que ces échéances n'étaient pas encore dues. Aucun décompte ultérieur n'a été produit dans le cadre de l'instance par le bailleur. Ainsi au regard de cette incohérence, il conviendra d'arrêter les comptes au mois de juin 2023 inclus.
En second lieu, les parties s'accordant sur le montant du loyer y compris pour la période du bail verbal, le montant de 1 050 € par mois de loyer provision sur charges incluse sera retenu.
En troisième lieu, dans le cadre de la présente instance, Monsieur [E] [D] et Madame [F] [K] [J] [P] épouse [D] ont contesté une partie des sommes dues et ont fait état de violences à leur encontre qui, si elles ne sont pas démontrées, sont de nature à faire douter de la force probante des reconnaissances de dette signées le 26 novembre 2018 et dans le bail du 27 septembre 2019.
Il convient donc de comparer les décomptes respectifs des parties et d'examiner les justificatifs de paiement produits par Monsieur [E] [D] et Madame [F] [K] [J] [P] épouse [D].
Concernant l'année 2016 : les locataires produisent une attestation de Monsieur [L] [A] [I] indiquant avoir perçu les loyers de leur part jusqu'au 12 août 2016 concernant le logement litigieux. Cependant, il n'est pas justifié du lien de cette personne avec le bailleur, qu'il aurait effectivement perçu les sommes pour son compte ni a fortiori qu'il les lui a remises. Par conséquent, les sommes alléguées de ce chef ne pourront être déduites.Concernant l'année 2017 : les locataires indiquent que deux mandats Western Union en date du 24 et du 28 mars 2017 n'ont pas été pris en compte. Ils en produisent les reçus. Ces derniers ont été adressés à la fille du bailleur qui a au surplus reconnu que les sommes indiquées devait être déduites, à savoir la somme totale de 2 100 €.Concernant l'année 2021 : les locataires indiquent avoir fait des virements en date du 30 mars 2021, 30 avril 2021, 18 août 2021, 28 octobre 2021, 27 novembre 2021 et produisent leurs relevés de compte afférents sur lesquels ces virements sont visibles sous l'intitulé « loyer [Adresse 4] ». Le décompte du bailleur n'inclue pas les paiements pour les mois d'avril, août et octobre, par conséquent à déduire, soit la somme totale de 3 150 €.Il n'y a pas de justificatifs produits pour les années 2018, 2019, 2020, 2022, 2023 de telle sorte que le décompte du bailleur sera suivi sur ce point. Ainsi, il y a lieu de retenir les sommes suivantes au titre de l'arriéré locatif :
2016 : 8 400 €2017 : 6 300 €2018 : 9 450 €2019 : 6 300 €2020 : 8 400 €2021 : 4 200 €2022 : 9 450 €2023 : 5 250 € arrêté au mois de juin 2023 inclus.Il convient par conséquent de condamner solidairement Monsieur [E] [D] et Madame [F] [K] [J] [P] épouse [D] en application des stipulations du bail à verser à Monsieur [S] [V] la somme de 57 750,00 €, échéance du mois de juin 2023 incluse, au titre de l'arriéré locatif, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.
Ils seront également condamnés in solidum au paiement des loyers et des charges dus depuis l'échéance du mois de juin 2023 et jusqu'à la résiliation du bail le 4 septembre 2023, tels que résultant d'un décompte dûment établi, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.
SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT D'UNE INDEMNITÉ D'OCCUPATION
Monsieur [E] [D] et Madame [F] [K] [J] [P] épouse [D] ont occupé les lieux sans droit ni titre de la résiliation du bail le 4 septembre 2023 et jusqu'au 16 janvier 2024, et ont causé par ce fait un préjudice au bailleur qu'il convient de réparer.
L'indemnité d'occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien. Elle entre donc dans le champ d'application de l'article 1231-5 du code civil, qui permet au juge, même d'office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.
En tout état de cause, il y a lieu d'observer que le bail litigieux ne contient aucune clause prévoyant la majoration sollicitée des indemnités d'occupation dues en cas de résiliation du bail, de sorte que Monsieur [S] [V] ne saurait prétendre à cette majoration et sera débouté de cette demande.
Au vu des éléments de fait propres à l'affaire l'indemnité sera ainsi fixée, non au montant réclamé par le bailleur en raison de son caractère manifestement excessif, mais au montant du loyer principal tel qu'il résulterait du bail expiré et augmenté des accessoires.
Monsieur [E] [D] et Madame [F] [K] [J] [P] épouse [D] seront donc condamnés in solidum à payer à Monsieur [S] [V] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit la somme de 1 050 €, et ce à compter du 4 septembre 2023 et jusqu'à la date de libération effective des lieux le 16 janvier 2024.
SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT
En vertu de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, compte-tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier.
En l'espèce, la situation financière de Monsieur [E] [D] et Madame [F] [K] [J] [P] épouse [D] ne permet pas d'acquitter la totalité des sommes dues en une seule fois, mais ils ont fait une proposition de paiement cohérente avec leurs ressources.
Il sera donc fait droit à la demande de délais de grâce dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision.
SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES
En application de l'article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [E] [D] et Madame [F] [K] [J] [P] épouse [D] au paiement des entiers dépens de l'instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 3 juillet 2023, de l'assignation et de sa dénonciation à la préfecture.
Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.
En l'espèce, l'équité ne commande pas de faire droit à la demande formée par Monsieur [S] [V] au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
En application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.
PAR CES MOTIFS :
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par décision contradictoire et publique, par mise à disposition par le greffe et en premier ressort,
CONSTATE la recevabilité de l'action intentée par Monsieur [S] [V] ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [D] et Madame [F] [K] [J] [P] épouse [D] à verser à Monsieur [S] [V] la somme de 57 750,00 € au titre de l'arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de juin 2023 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
AUTORISE Monsieur [E] [D] et Madame [F] [K] [J] [P] épouse [D] à s'acquitter de cette somme en 24 mensualités, les 23 premières d'un montant de 500 € chacune et la dernière correspondant au solde de la dette ;
DIT que chaque paiement devra intervenir au plus tard avant le 10e jour de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente décision ;
DIT qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son exacte échéance, quinze jours ouvrés après la réception d'une mise en demeure restée infructueuse, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, Monsieur [E] [D] et Madame [F] [K] [J] [P] épouse [D] seront déchus du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision et que la totalité de la dette restée impayée deviendra immédiatement exigible par Monsieur [S] [V] ;
RAPPELLE qu'en cas de mise en place d'une procédure de surendettement, la créance sera remboursée selon les termes et conditions fixées dans la dite procédure ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [D] et Madame [F] [K] [J] [P] épouse [D] au paiement des loyers et des charges dus depuis l'échéance du mois de juin 2023 et jusqu'à la résiliation du bail le 4 septembre 2023, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [D] et Madame [F] [K] [J] [P] épouse [D] à verser à Monsieur [S] [V] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi normalement, soit 1 050 €, à compter du 4 septembre 2023, date de résiliation du bail, et jusqu'au 16 janvier 2024, date de libération effective des lieux ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [D] et Madame [F] [K] [J]
[P] épouse [D] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 3 juillet 2023, de l'assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;
DÉBOUTE Monsieur [S] [V] de sa demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.
LA GREFFIÈRELA JUGE