RÉPUBLIQUE
FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
N° RG 24/00197 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GUGU
MINUTE N° :
Notification
Copie certifiée conforme
délivrée le :
à :
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS
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JUGEMENT
DU 10 JUIN 2024
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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
PARTIES
DEMANDEUR(S) :
Monsieur [Y] [K]
[Adresse 3]
[Localité 2]
représenté par Me BOURBON AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
DÉFENDEUR(S) :
Madame [X] [L] [Z]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 4] (LA RÉUNION)
comparante en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Cécile VIGNAT,
Assisté de : Nicolas BRUNET, Greffier,
DÉBATS :
À l’audience publique du 15 Avril 2024
DÉCISION :
Contradictoire
EXPOSÉ DU LITIGE
Monsieur [Y] [K] a donné à bail à Madame [X] [L] [Z] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] selon contrat du 10 mars 2021, moyennant un loyer mensuel dans son dernier état de 554,79 euros, provision sur charges comprises.
Le bailleur a adressé à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 18 décembre 2023, pour la somme en principal de 1.957,30 euros correspondant aux loyers et charges impayés.
Par acte de commissaire de justice du 26 février 2024, Monsieur [Y] [K] a fait assigner Madame [X] [L] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- la constatation de la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire ;
- l'autorisation de faire procéder à l’expulsion de Madame [X] [L] [Z] ;
- la condamnation de Madame [X] [L] [Z] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 1.470,74 euros arrêtés au 12 février 2024, à actualiser à l’audience, outre les intérêts au taux légal conformément au contrat de bail et pour le surplus à compter du commandement de payer du 18 décembre 2023 ;
- la condamnation de Madame [X] [L] [Z] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle de 553,77 euros révisable jusqu'à libération effective des lieux ;
- la condamnation de Madame [X] [L] [Z] au paiement de la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et des frais afférents à la signification de l’assignation.
L’affaire a été évoquée à l’audience du 15 avril 2024.
Monsieur [Y] [K] est représenté par son conseil. Il précise que l’arriéré locatif selon décompte arrêté à la date de l'audience s’élève à la somme de 2.596,80 euros. Il indique que le loyer courant n'a pas été réglé.
Madame [X] [L] [Z] comparaît en personne. Elle sollicite des délais de paiement indiquant avoir réglé 710 euros sur les deux derniers mois. Elle précise être retraitée.
Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
L'affaire a été mise en délibéré au 10 juin 2024 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.
Monsieur [Y] [K] a été autorisé à produire en délibéré un décompte actualisé ce qu’il a fait par courrier du 25 avril 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
I. SUR LA RECEVABILITÉ :
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 5] par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 27 février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 29 juillet 2023.
En outre, Monsieur [Y] [K] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique avec accusé de réception du 19 décembre 2023 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.
L’action est donc recevable.
II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version issue de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que "I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.”
Le contrat de bail conclu le 10 mars 2021contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Madame [X] [L] [Z] le 18 décembre 2023, pour la somme en principal de 1.957,30 euros. Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de six semaines, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 29 janvier 2024.
III. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION :
Monsieur [Y] [K] est fondé à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Madame [X] [L] [Z] dans les lieux et l'impossibilité de relouer le bien, une indemnité d'occupation équivalente aux loyers et charges courants à compter du 29 janvier 2024, jour de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération effective et définitive des lieux loués.
IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :
Monsieur [Y] [K] produit un décompte en délibéré arrêté à la date du 10 avril 2024 démontrant que Madame [X] [L] [Z] est débitrice, après soustraction des sommes prélevées en plus du loyer et des charges au titre de l'assurance habitation, frais de courtage, frais bancaires et contribution MRH non justifiés à hauteur de 845,60 euros, d'un montant total de 1.041,20 euros selon décompte arrêté à la date du 15 avril 2024. Les sommes de 300 euros et 400 euros versées les 1er avril et 10 avril 2024 par la locataire ont bien été prises en compte.
En conséquence, il convient de la condamner à verser à Monsieur [Y] [K] la somme de 1.041,20 euros selon décompte arrêté à la date du 15 avril 2024 au titre des loyers, charges, indemnités d'occupation impayés outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.
Madame [X] [L] [Z] sera également condamnée à verser à Monsieur [Y] [K] une indemnité d’occupation mensuelle de 553,77 euros révisable, à compter du 29 janvier 2024, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d'exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.
V. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :
L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (...)".
Le VII de cet article précise que "lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (...). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".
En l'espèce, Madame [X] [L] [Z] a effectivement repris le paiement intégral du loyer courant avant l'audience ainsi qu'en attestent ses deux versements de 300 et 410 euros effectués en avril 2024.
Dans ces circonstances, il y a lieu d'accorder à Madame [X] [L] [Z] des délais de paiement selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision et de suspendre les effets de la clause résolutoire en application des dispositions précitées des V et VII de l'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais de paiement ainsi accordés, la demande relative à l’expulsion est sans objet.
Toutefois, tout défaut de paiement des loyers et charges courants ou de l'arriéré locatif échelonné, entraînera la reprise de plein droit des effets de la clause résolutoire et l'exigibilité immédiate du solde de la dette. Dans cette hypothèse, Monsieur [Y] [K] sera autorisé à faire procéder à l'expulsion de Madame [X] [L] [Z] et celui-ci sera condamné à verser à Monsieur [Y] [K] une indemnité d’occupation mensuelle de 553,77 euros, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d'exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.
VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :
Madame [X] [L] [Z] , partie perdante, supportera la charge de l'intégralité des dépens de l'instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture.
Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [Y] [K] les frais qu’il a dû engager pour assurer la défense de ses intérêts. Il y a lieu de condamner Madame [X] [L] [Z] à lui payer la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 mars 2021entre Monsieur [Y] [K] etMadame [X] [L] [Z] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] sont réunies au 29 janvier 2024.
CONDAMNE Madame [X] [L] [Z] à verser à Monsieur [Y] [K] la somme de 1.041,20 euros selon décompte arrêté à la date du 15 avril 2024 au titre des loyers, charges, indemnités d'occupation impayés outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.
AUTORISE Madame [X] [L] [Z] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 3 mensualités de 300 euros chacune et une 4ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.
PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement.
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés.
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise.
DIT que toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré locatif, restée impayée dix jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception entraînera la reprise de plein droit des effets et de la clause résolutoire ainsi que l'exigibilité immédiate du solde de la dette.
DANS CE CAS et EN CONSÉQUENCE :
AUTORISE Monsieur [Y] [K] à faire procéder à l'expulsion de Madame [X] [L] [Z] ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Madame [X] [L] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai de quinze jours et deux mois après la signification d’un commandement d'avoir à quitter les lieux.
CONDAMNE Madame [X] [L] [Z] à verser à Monsieur [Y] [K] une indemnité d’occupation mensuelle de 553,77 euros révisable, à compter 29 janvier 2024, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d'exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.
DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.
CONDAMNE Madame [X] [L] [Z] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.
CONDAMNE Madame [X] [L] [Z] à payer à Monsieur [Y] [K] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
CONSTATE l'exécution provisoire de plein droit de la présente décision.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 10 juin 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Cécile VIGNAT, Vice-présidente, et par Monsieur Nicolas BRUNET, Greffier.
LE GREFFIER LA VICE-PRÉSIDENTE