TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN
[Adresse 4]
[Localité 8]
Tél:[XXXXXXXX02]
Fax : [XXXXXXXX01]
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REFERENCES : N° RG 24/00844 - N° Portalis DB3S-W-B7I-YYDR
Minute :
JUGEMENT
Du : 10 Juin 2024
Monsieur [F] [V]
Représentant : Me Laure MOZZICONACCI, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 48
C/
Société IMMOBILIERE 3F, SA
Représentant : Me Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0220
JUGEMENT
Après débats à l'audience publique du 08 Avril 2024, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 10 Juin 2024;
Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier ;
ENTRE :
DEMANDEUR :
Monsieur [F] [V]
[Adresse 5]
[Localité 9]
Représenté par Me Laure MOZZICONACCI, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE
DÉFENDEUR :
Société IMMOBILIERE 3F, SA
[Adresse 3]
[Localité 7]
Représentée par Me Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS
Copie exécutoire délivrée le :
à : Me Laure MOZZICONACCI
Me Hela KACEM
Expédition délivrée à :
EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant contrat à effet du 13 mai 2016, la SA IMMOBILIERE 3F a donné en location à Monsieur [F] [V] un immeuble à usage d'habitation sis [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel révisable de 345, 95 € outre provisions sur charges.
Un état des lieux de sortie contradictoire a été réalisé le 30 juin 2022.
Par assignation remise à personne morale le 22 janvier 2024, Monsieur [F] [V] a attrait la SA IMMOBILIERE 3F devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pantin, alléguant d'un trouble de jouissance dans le logement.
L'affaire a été appelée à l'audience du 8 avril 2024.
À cette audience, Monsieur [F] [V], représenté par son conseil qui s'est rapporté oralement à ses dernières conclusions visées à l'audience auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens, sollicite du juge au bénéfice de l'exécution provisoire :
De condamner la SA IMMOBILIERE 3F à lui verser la somme de 727, 04 € en réparation de son préjudice matériel ;De condamner la SA IMMOBILIERE 3F à lui verser la somme de 2 767, 60 € en réparation de son préjudice de jouissance ;De condamner la SA IMMOBILIERE 3F à lui verser la somme de 5 000 € en réparation de son préjudice moral ;De condamner la SA IMMOBILIERE 3F à lui verser la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et au paiement des dépens.Au visa des articles 1103, 1104, 1217 et 1219 du code civil et de l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, Monsieur [F] [V] soutient que la SA IMMOBILIERE 3F n'a pas respecté son obligation de fournir un logement décent. Il expose que le logement qu'il a occupé de mai 2016 à juin 2022 était affecté d'une humidité anormale et par suite de moisissures et champignons sur un mur et au plafond de sa chambre.
Il déclare que ce désordre a impacté son état de santé et qu'il a développe un asthme respiratoire. Il fait valoir avoir été privé de la jouissance totale de son logement durant huit mois, qu'il a été contraint de quitter du fait de son état de santé. En outre, Monsieur [F] [V] demande l'indemnisation de son préjudice matériel à savoir le rachat d'un lit devenu inutilisable du fait de l'humidité, et de son préjudice moral lié à l'absence de diligences et la mauvaise foi de la SA IMMOBILIERE 3F pour effectuer des travaux et le reloger, ce qui a entraîné le développement de sa pathologie respiratoire et d'un syndrome anxio-dépressif. Il affirme que la SA IMMOBILIERE 3F a reconnu le principe de son préjudice en lui proposant une indemnisation qu'il a refusé du fait de son montant insuffisant. Il précise être employé par celle-ci et qu'elle aurait ainsi dû être encore plus vigilante concernant sa situation.
La SA IMMOBILIERE 3F, représentée par son conseil qui a repris oralement ses dernières conclusions visées à l'audience auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens, demande au juge de :
Débouter Monsieur [F] [V] de ses demandes ;Condamner Monsieur [F] [V] à lui verser la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et au paiement des dépens.La SA IMMOBILIERE 3F soutient n'avoir commis aucune faute : elle indique que l'état des lieux atteste du bon état du logement, que son locataire n'a fait aucune réclamation durant six ans et que les moisissures apparues dans sa chambre sont dues à un problème de condensation et non d'un caractère indécent ou d'un défaut d'entretien des lieux. Par ailleurs, elle expose avoir effectué des démarches aux fins de travaux dès réception de la réclamation de Monsieur [F] [V] et que ceux-ci ont été effectués trois mois après. Concernant l'attribution d'un autre logement, elle soutient que cela ne relève pas de son attribution de délivrance, et que Monsieur [F] [V] a fait au demeurant le choix de refuser un autre logement qui lui était proposé. Elle indique que la qualité de salarié du locataire n'a pas de lien avec ces différentes démarches. La SA IMMOBILIERE 3F expose en outre qu'il n'est pas démontré le lien entre l'état du logement et l'état de santé de Monsieur [F] [V].
Sur les préjudices allégués, la SA IMMOBILIERE 3F considère en premier lieu qu'il n'y a pas de lien de causalité entre le préjudice matériel (changement de lit) ni le préjudice moral (sentiment d'injustice) et la situation d'humidité de la chambre. Elle expose avoir accepté de dédommager Monsieur [F] [V] afin de lui être agréable et en prenant compte de sa qualité de salarié, mais que cela ne correspondait pas à une reconnaissance de sa responsabilité. Elle explique avoir calculé le montant alors proposé en tenant compte des dimensions de la chambre et du montant du loyer.
L'affaire a été mise en délibéré au 10 juin 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
SUR L'INDÉCENCE DU LOGEMENT ET LES DEMANDES DE DOMMAGES-INTÉRÊTS
Aux termes de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent.
L'article 6 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.
Le bailleur est obligé :
de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (...),d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de clause expresse mentionnée au a cidessus,d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux (...) ;
Aux termes de l'article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, le logement doit notamment satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon étatd'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ; Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ; Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ; La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ; Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ; Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ; Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.Ainsi, le bailleur est tenu de garantir le locataire contre les défectuosités des installations ou équipements existants qui ne remplissent pas leur rôle normal et créent des troubles de jouissance ou des dommages aux locataires.
L'obligation du bailleur d'assurer au preneur la jouissance paisible du logement est une obligation de résultat qui engage sa responsabilité, sauf à démontrer que le trouble empêchant une jouissance paisible trouve son origine dans un cas de force majeure ou une faute du preneur.
Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
Conformément aux dispositions de l'article 9 du code de procédure civile, il appartient à la partie qui sollicite des dommages et intérêts de démontrer l'existence de son préjudice.
En l'espèce, afin de démontrer son trouble de jouissance, Monsieur [F] [V] produit :
Des photographies dont l'origine et la date ne peuvent être établies et dont la valeur probante est donc amoindrie, qui seraient prises dans le logement litigieux et montrent des moisissures sur plusieurs murs. Un certificat médical en date du 21 mars 2022 du Docteur [O] [S] indiquant qu'il souffre d'un asthme allergique pour lequel une exposition à des allergènes respiratoires est un facteur aggravant, et qui insiste que le fait qu'une habitation salubre sans moisissures est nécessaire.Un état des lieux contradictoire sortant en date du 30 juin 2022 où les équipements sont tous indiqués comme étant « en état d'usage ».Un solde de tout compte établi par la SA IMMOBILIERE 3F en date du 6 septembre 2022 mettant à son crédit la somme de 908, 16 € pour un « désordre sur 8 mois ».Une attestation de Madame [G] [V] en date du 2 février 2023 indiquant avoir hébergé son fils du mois de septembre 2021 au 28 avril 2022. Il y a lieu de préciser que les courriels envoyés par Monsieur [F] [V] au bailleur, de même que le courrier de Madame [J] [C], responsable du Pôle juridique de la SECIUnsa en date du 8 novembre 2022, ne peuvent être considérés comme des éléments objectifs afin de caractériser les désordres évoqués, en ce qu'ils ne reposent que sur ses propres déclarations. Ils sont néanmoins des éléments utiles pour établir la chronologie des faits.
Si les pièces produites et en particulier les photographies des lieux non circonstanciées et non corroborées (par un constat de commissaire de justice ou des services d'hygiène et salubrité de la ville par exemple) ne permettent pas d'identifier avec certitude les moisissures dénoncées dans l'appartement litigieux, il sera relevé que l'existence de ces moisissures dans la chambre au début de l'année 2022 n'est pas contestée. Cela est confirmé par les travaux de reprise du mur et peinture par la SA IMMOBILIERE 3F le 27 avril 2022.
En revanche, il n'est produit aucune pièce technique de nature à identifier la cause de ces moisissures.
Le taux d'humidité dans le logement n'a jamais été mesuré.
Les photographies versées, à supposer probantes, ne permettent que des constatations visuelles et non techniques, insusceptibles de caractériser la nature, l'ampleur ou les causes des désordres (isolation ou ventilation inadéquates, infiltrations...) Il convient en effet de préciser que même établis, ces derniers peuvent être liés tant aux manquements du propriétaire à son obligation d'entretien et de décence qu'à ceux du locataire au titre de ses propres obligations, ou même d'un sinistre en provenance d'un autre appartement de l'immeuble.
Les travaux effectués par le prestataire de la SA IMMOBILIERE 3F n'ont porté que sur la peinture du mur et non sur une réfection en profondeur ou la mise en conformité d'éléments du logement. Au regard des pièces du dossier et notamment l'état des lieux de sortie qui ne précise pas de dégradation ou de mur en mauvais usage, il apparaît qu'il n'y a pas eu de nouveau sinistre ultérieurement à cette intervention.
Par ailleurs, la SA IMMOBILIERE 3F n'était tenue d'aucune obligation de relogement. Au surplus, la demande de logement personnel formée par Monsieur [F] [V] était indépendante du contrat de bail en cours. En outre, elle n'était pas motivée à l'origine par l'insalubrité de son logement actuel mais son projet de vie familial. Les deux premiers courriels envoyés au service de traitement des candidatures le 3 août 2021 et le 20 septembre n'en faisaient pas état. Ce n'est que le 17 décembre 2021 qu'il a indiqué qu'il subissait des désordres dans son logement mais sans solliciter des travaux ni demander que cette information soit transmise au service compétent. De fait, son dossier de demande de logement a été déposé et traité par les ressources humaines de la SA IMMOBILIERE 3F, qui n'est pas le service des relations avec les locataires.
Enfin et au surplus, le certificat médical produit aux débats ne suffit pas à rapporter la preuve d'un lien de cause à effet entre l'existence des désordres allégués et l'état de santé de l'intéressé. Une humidité anormale est certes néfaste, mais il n'est pas mentionné que la pathologie respiratoire de Monsieur [F] [V] s'est manifestée uniquement à compter de son aménagement dans l'appartement ni produit d'historique médical pour observer une éventuelle aggravation après son entrée dans les lieux.
Monsieur [F] [V] échoue ainsi à rapporter la preuve, qui lui incombe, d'un manquement contractuel de la bailleresse à son obligation de fourniture d'un logement décent ou d'un quelconque trouble dans la jouissance qu'il pouvait attendre du bien donné à bail, ni, a fortiori, des indemnités qu'il réclame à ce titre.
Il convient donc de débouter Monsieur [F] [V] de sa demande en paiement de dommages-intérêts pour trouble de jouissance, préjudice matériel et préjudice moral.
SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES
En application de l'article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [F] [V] au paiement des dépens.
Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.
Compte tenu de l'équité, il ne sera pas fait droit à la demande de la SA IMMOBILIERE 3F sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
En application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.
PAR CES MOTIFS :
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par décision contradictoire et publique, par mise à disposition par le greffe et en premier ressort,
DÉBOUTE Monsieur [F] [V] de ses demandes de dommages et intérêts pour trouble de jouissance, préjudice matériel et préjudice moral ;
DÉBOUTE les parties de leurs demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile;
CONDAMNE Monsieur [F] [V] aux dépens de l'instance ;
RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.
LA GREFFIÈRELA JUGE