COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE
GREFFE
(Décision Civile)
JUGEMENT : Syndic. de copro. Palazzo Ribotti, [U] [A], [S] [K], [M] [L], [Y] [H], [G] [H], [B] [J], [TF] [C], [D] [N] épouse [F], [X] [P], [I] [BI] épouse [P], [O] [T] c/ S.A.R.L. PALAZZO RIBOTTI
N°/
Du 11 Juin 2024
2ème Chambre civile
N° RG 20/04289 - N° Portalis DBWR-W-B7E-NFWU
Grosse délivrée à
Maître Jean-joël GOVERNATORI
Me Clément DIAZ
expédition délivrée à
le 11/06/2024
mentions diverses
Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du onze Juin deux mil vingt quatre
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mélanie MORA, Présidente, assistée de Justine VOITRIN, Greffier
Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;
DÉBATS
A l'audience publique du 08 Février 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 11 Juin 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction ;
PRONONCÉ
Par mise à disposition au Greffe le 11 Juin 2024 , signé par Mélanie MORA, Présidente, assistée de Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.
DEMANDEURS:
S.D.C. “Palazzo Ribotti” (syndic cabinet IMMOBILIERE TICHADOU)
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 1]
représentée par Me Clément DIAZ, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant
Madame [U] [A]
[Adresse 11]
[Localité 12]
représentée par Me Clément DIAZ, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant
Monsieur [S] [K]
[Adresse 9]
[Localité 2]
représenté par Me Clément DIAZ, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant
Madame [M] [L]
[Adresse 9]
[Localité 2]
représentée par Me Clément DIAZ, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant
Monsieur [Y] [H]
[Adresse 6]
[Localité 1]
représenté par Me Clément DIAZ, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant
Madame [G] [H]
[Adresse 6]
[Localité 1]
représentée par Me Clément DIAZ, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant
Monsieur [B] [J]
[Adresse 10]
[Localité 1]
représenté par Me Clément DIAZ, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant
Madame [TF] [C]
[Adresse 6]
[Localité 1]
représentée par Me Clément DIAZ, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant
Madame [D] [N] épouse [F]
[Adresse 7]
[Localité 3]
représentée par Me Clément DIAZ, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant
Monsieur [X] [P]
[Adresse 8]
[Localité 1]
représenté par Me Clément DIAZ, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant
Madame [I] [BI] épouse [P]
[Adresse 8]
[Localité 1]
représentée par Me Clément DIAZ, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant
Monsieur [O] [T]
[Adresse 6]
[Localité 1]
représenté par Me Clément DIAZ, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant
DÉFENDERESSE:
VILLA NOVA venant aux droits de la S.A.R.L. PALAZZO RIBOTTI
[Adresse 4]
[Localité 1]
représentée par Maître Jean-Joël GOVERNATORI de la SELARL JEAN-JOEL GOVERNATORI AVOCAT, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant
*
EXPOSÉ DU LITIGE
Vu l'exploit d'huissier en date du 25 novembre 2020 par lequel le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « PALAZZO RIBOTTI » situé au [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, IMMOBILIERE TICHADOU, Monsieur [Y] [H], Madame [G] [H], Monsieur [B] [J], Madame [TF] [C], Madame [D] [N] épouse [F], Monsieur [X] [P], Madame [I] [BI] épouse [P], Monsieur [O] [T], Madame [U] [A], Monsieur [S] [K], Madame [M] [L] ont fait assigner la SARL PALAZZO RIBOTTI prise en la personne de son représentant légal devant le tribunal judiciaire de céans ;
Vu les dernières conclusions du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « PALAZZO RIBOTTI » et de Monsieur [Y] [H], Madame [G] [H], Monsieur [B] [J], Madame [TF] [C], Madame [D] [N] épouse [F], Monsieur [X] [P], Madame [I] [BI] épouse [P], Monsieur [O] [T], Madame [U] [A], Monsieur [S] [K], Madame [M] [L] (RPVA 10 mars 2023) qui sollicitent de voir :
Vu les articles 1147 ancien et 1184 ancien du Code civil, 1217, 1642-1, 1646-1, 1792 et suivants du code civil,
Vu les articles L. 261-1 et suivants et R. 261-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation,
Vu les pièces versées aux débats,
DÉBOUTER la société VILLA NOVA de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,
CONDAMNER la société VILLA NOVA, sous astreinte journalière de 500 € à compter de la signification du jugement à intervenir, à procéder aux travaux rendus nécessaires afin de remédier aux défauts de conformités, vices apparents, et à réparer notamment les désordres suivants :
- étancher/achever l’étanchéité des parois du R-2,
- achever les cunettes,
- réaliser une pente dans les cunettes dans les règles de l’art et conformément aux règles applicables,
- travaux pour permettre à la fosse de relevage de récupérer toutes les cunettes,
- travaux pour stopper le refoulement de la pompe de relevage de s’évacuer dans les eaux usées,
- déboucher la fosse hydrocarbure,
- travaux de mise aux normes de la ventilation et du traitement acoustique.
CONDAMNER la société VILLA NOVA à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble PALAZZO RIBOTTI situé [Adresse 6] la somme de 50.000 € à titre de dommages et intérêts afin de procéder aux travaux de réparations rendus nécessaires et indemniser le préjudice subi et compte tenu de la résistance abusive et injustifiée de la société PALAZZO RIBOTTI,
CONDAMNER la société VILLA NOVA à payer à Monsieur [Y] [H] et Madame [G] [H], Monsieur [B] [J], Madame [TF] [C], Madame [D] [N] épouse [F], Monsieur [X] [P] et Madame [I] [BI] épouse [P], Monsieur [O] [T], Madame [U] [A], Monsieur [S] [K] et Madame [M] [L], à chacun une somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts en raison du préjudice financier et moral subi et compte tenu de la résistance abusive et injustifiée de la société PALAZZO RIBOTTI,
CONDAMNER la société VILLA NOVA à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « PALAZZO RIBOTTI » situé au [Adresse 6], à Monsieur [Y] [H] et Madame [G] [H], Monsieur [B] [J], Madame [TF] [C], Madame [D] [N] épouse [F], Monsieur [X] [P] et Madame [I] [BI] épouse [P], Monsieur [O] [T], Madame [U] [A], Monsieur [S] [K] et Madame [M] [L], à chacun une somme de 2.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile,
CONDAMNER la société VILLA NOVA aux entiers dépens, distraits au profit de Maître Clément DIAZ, avocat aux offres de droit, en ce y compris les frais d’expertise judiciaire,
JUGER n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;
Vu les dernières conclusions de la SARL VILLA NOVA la SARL PALAZZO RIBOTTI disant venir aux droits de la SARL PALAZZO RIBOTTI (RPVA 15 janvier 2024) qui sollicite de voir :
Vu l’article 9 du Code de procédure civile,
Vu le rapport en l’état déposé le 25 novembre 2022,
Vu les pièces produites,
DÉBOUTER les requérants de leur demande visant à CONDAMNER la SARL VILLA NOVA, venant aux droits de la SARL PALAZZO RIBOTTI, sous astreinte journalière de 500 € à compter de la signification du jugement à intervenir, à procéder aux travaux rendus nécessaires afin de remédier aux défauts de conformités, vices apparents, et à réparer notamment les désordres suivants :
- étancher/achever l’étanchéité des parois du R-2,
- achever les cunettes,
- réaliser une pente dans les cunettes dans les règles de l’art et conformément aux règles applicables,
- travaux pour permettre à la fosse de relevage de récupérer toutes les cunettes,
- travaux pour stopper le refoulement de la pompe de relevage de s’évacuer dans les eaux usées,
- déboucher la fosse hydrocarbure,
- travaux de mise aux normes de la ventilation et du traitement acoustique.
DÉBOUTER les requérants de leur demande visant à CONDAMNER la SARL VILLA NOVA, venant aux droits de la SARL PALAZZO RIBOTTI à payer au syndicat des copropriétaires « PALAZZO RIBOTTI » la somme de 50.000 € à titre de dommages et intérêts afin de procéder aux travaux de réparation rendus nécessaires et indemniser le préjudice subi et compte tenu de la résistance abusive et injustifiée de la société PALAZZO RIBOTTI,
DÉBOUTER les requérants de leur demande visant à CONDAMNER la SARL VILLA NOVA, venant aux droits de la SARL PALAZZO RIBOTTI, à payer à Monsieur [Y] [H] et Madame [G] [H], Monsieur [B] [J], Madame [TF][C], Madame [D] [N] épouse [F], Monsieur [X] [P] etMadame [I] [BI] épouse [P], Monsieur [O] [T], MadameAliette [A], Monsieur [S] [K] et Madame [M] [L], à chacun une somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts en raison du préjudice financier et moral subi et compte tenu de la résistance abusive et injustifiée de la société PALAZZO RIBOTTI,
DÉBOUTER les requérants de leur demande visant à CONDAMNER la SARL VILLA NOVA, venant aux droits de la SARL PALAZZO RIBOTTI, à payer au syndicat des copropriétaires Palazzo Ribotti, à Monsieur [Y] [H] et Madame [G] [H], Monsieur [B] [J], Madame [TF] [C], Madame [D] [N] épouse [F], Monsieur [X] [P] et Madame [I] [BI] épouse [P], Monsieur [O] [T], Madame [U] [A], Monsieur [S] [K] et Madame [M] [L], à chacun une somme de 2.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;
Vu l'ordonnance de clôture en date du 14 septembre 2023 fixant la clôture différée au 17 janvier 2024 ;
MOTIFS :
La SARL PALAZZO RIBOTTI exerce une activité de promotion immobilière de logements.
Elle a réalisé un ensemble immobilier PALAZZO RIBOTTI [Adresse 6].
Un procès-verbal de réception et de livraison a été établi le 17 septembre 2018.
La livraison a été prononcée avec réserves.
Les demandeurs sont propriétaires des lots suivants :
- Lot 7 et lot 17 pour Monsieur [Y] [H] et Madame [G] [H]
- Lot 3 et lot 4 pour Monsieur [O] [T],
- Lot 5 pour Madame [U] [A],
- Lot 15 pour Monsieur [S] [K] et Madame [M] [L]
- Lot 8 pour Madame [C]
- Lot 20 pour Madame [F]
- Lot 23 pour Monsieur et Madame [P] et lot 9.
Par ordonnance en date du 25 novembre 2019, le juge des référés a ordonné une expertise et désigné Monsieur [W] [V] pour y procéder, remplacé par Monsieur [Z] [E] par ordonnance du 19 février 2020.
L’expert a déposé son rapport en l’état le 25 novembre 2022.
Les demandeurs exposent que la SARL PALAZZO RIBOTTI (désormais VILLA NOVA) s’est totalement désintéressée de la situation et n’a pas remédié aux désordres/réserves signalés et mauvaises exécutions des travaux convenus.
Ils expliquent que des caves ont été rendues inutilisables en raison de l’humidité et des moisissures présentes, que les parkings situés en sous-sols ont fait l’objet eux-aussi d’entrées d’eau et infiltrations permanentes non seulement lors de pluies mais également en l’absence de pluie, et que d’autres désordres et non finitions n’ont pas été repris comme cela ressort du procès-verbal de constat établi par Maître [R].
En réponse, la SARL VILLA NOVA venant aux droits de la SARL PALAZZO RIBOTTI suite à une opération de fusion, conclut qu'elle a fait diligences pour réparer plusieurs désordres, que lors de la première réunion d’expertise, il ne restait que le désordre relatif aux entrées d’eau dans les caves et parkings en sous-sols.
Elle conclut que pour l’étanchéité des parois, la société GERFA est intervenue à de nombreuses reprises, et que pour la ventilation des caves, les demandeurs ne peuvent demander la réalisation de travaux dans la mesure où ils ont refusé l’intervention d’un sapiteur acousticien.
Elle ajoute que les demandeurs n’apportent aucune pièce pour justifier du préjudice subi, que l’Expert note qu’au jour de la rédaction du rapport, qu'il n’y a plus d’infiltration d’eau dans les caves.
Sur la demande de réalisation de travaux :
Aux termes de l’article 1642-1 du code civil, le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents. Il n'y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s'oblige à réparer.
Le rapport de monsieur [E], dont l’expertise a été réalisée au contradictoire des parties, procédant à une analyse objective des données de fait de la cause, à une étude complète et détaillée des questions posées dans ses missions et retenant des conclusions sérieusement motivées par des arguments techniques, doit servir de support à la décision relativement au litige opposant les parties.
L’expert judiciaire conclut que lors de la 1ère réunion d'expertise, les demandeurs ont précisé que certains désordres étaient résolus, et qu'il ne restait que le désordre concernant les entrées d'eau récurrente dans les caves et parking en sous sols, et qu'au jour de la rédaction du rapport, il ne reste apparemment plus d'infiltrations d'eau dans les caves.
Il indique qu'il ne reste plus que le problème de ventilation des caves, que cette ventilation est insuffisante, le ventilateur d'extraction général est placé dans les combles, qu'il est réglé avec une pression minimale à cause du bruit qu'il génère, et que de ce fait le débit d'extraction des caves est insuffisant.
Il indique que la solution consiste à augmenter la pression du ventilateur et d'ajouter une bouche d'extraction d'air dans chaque cave afin d'avoir une bonne ventilation des caves, que cela suppose au préalable de traiter l'acoustique du ventilateur des combles.
Il ajoute que les installations de ventilation des combles ne sont pas conformes à la notice acoustique du projet ni à la réglementation, que le rejet d'air vicié doit s'effectuer sur la toiture à 8 mètres des ouvrants.
Il conclut qu'il s'agit d'une erreur de conception de la ventilation et du traitement acoustique (non conformité aux normes techniques applicables, aux documents contractuels et aux règles de l'art).
Il ajoute que la SARL PALAZZO RIBOTTI a proposé une solution non conforme à la réglementation, qu'il a proposé une solution avec sapiteur mais que le devis de ce sapiteur acousticien a été refusé par les copropriétaires, et qu'il a déposé son rapport en l'état.
Les demandeurs n'ont produit aucune pièce ultérieure permettant de faire droit à leurs demandes.
Ils sollicitent notamment la condamnation de la défenderese à réaliser les travaux de reprise. Il convient donc d'en déduire qu'ils sont d'accord pour lui permettre d'intervenir sur l'immeuble en cause.
En conséquence, eu égard à ces éléments, il convient de condamner la SARL VILLA NOVA à réparer les deux seuls désordres persistants, à savoir la ventilation des caves et le traitement acoustique, afin d'augmenter la pression du ventilateur, d'ajouter une bouche d'extraction d'air dans chaque cave afin d'avoir une bonne ventilation des caves, en traitant au préalable l'acoustique du ventilateur des combles.
Il convient de dire que les installations de ventilation des combles devront être conformes à la notice acoustique du projet et à la réglementation en vigueur, avec un rejet d'air vicié sur la toiture à 8 mètres des ouvrants.
Ces travaux de reprise devront être réalisés dans le délai de 6 mois à compter de la signification de la présente décision, et au delà sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant un délai de 6 mois au delà duquel il sera à nouveau statué.
Sur la demande de dommages et intérêts :
Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Palazzo Ribotti sollicite la somme de 50.000 € à titre de dommages et intérêts afin de procéder aux travaux de réparations rendus nécessaires et indemniser le préjudice subi et compte tenu de la résistance abusive et injustifiée de la société PALAZZO RIBOTTI.
Cette demande, non étayée, sera rejetée.
De même, la demande de Monsieur [Y] [H] et Madame [G] [H], Monsieur [B] [J], Madame [TF] [C], Madame [D] [N] épouse [F], Monsieur [X] [P] et Madame [I] [BI] épouse [P], Monsieur [O] [T], Madame [U] [A], Monsieur [S] [K] et Madame [M] [L] de voir condamner la SARL VILLA NOVA à leur payer à chacun la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts en raison du préjudice financier et moral subi et compte tenu de la résistance abusive et injustifiée de la société PALAZZO RIBOTTI, non étayée, sera rejetée.
Sur les demandes accessoires :
L'exécution provisoire est de droit.
Il n'y a pas lieu de l'écarter.
Il serait inéquitable de laisser à la charge des demandeurs leurs frais irrépétibles non compris dans les dépens.
La SARL VILLA NOVA sera condamnée à leur payer la somme de 2.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.
Partie succombant à l'instance, la SARL VILLA NOVA sera condamnée aux entiers dépens, distraits au profit de Maître Clément DIAZ, en ce y compris les frais d’expertise judiciaire.
PAR CES MOTIFS :
Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
CONDAMNE la SARL VILLA NOVA à réparer les deux seuls désordres persistants, à savoir la ventilation des caves et le traitement acoustique, afin d'augmenter la pression du ventilateur, d'ajouter une bouche d'extraction d'air dans chaque cave afin d'avoir une bonne ventilation des caves, en traitant au préalable l'acoustique du ventilateur des combles, dans le délai de 6 mois à compter de la signification de la présente décision, et au delà sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant un délai de 6 mois au delà duquel il sera à nouveau statué,
DIT que les installations de ventilation des combles devront être conformes à la notice acoustique du projet et à la réglementation en vigueur, avec un rejet d'air vicié sur la toiture à 8 mètres des ouvrants,
DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « PALAZZO RIBOTTI » situé au [Adresse 6], Monsieur [Y] [H], Madame [G] [H], Monsieur [B] [J], Madame [TF] [C], Madame [D] [N] épouse [F], Monsieur [X] [P], Madame [I] [BI] épouse [P], Monsieur [O] [T], Madame [U] [A], Monsieur [S] [K], Madame [M] [L] de leur demande de dommages et intérêts,
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit,
DIT n'y avoir lieu de l'écarter,
CONDAMNE la SARL VILLA NOVA à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Palazzo Ribotti situé au [Adresse 6], Monsieur [Y] [H], Madame [G] [H], Monsieur [B] [J], Madame [TF] [C], Madame [D] [N] épouse [F], Monsieur [X] [P], Madame [I] [BI] épouse [P], Monsieur [O] [T], Madame [U] [A], Monsieur [S] [K], Madame [M] [L] la somme de 2.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile,
CONDAMNE la SARL VILLA NOVA aux entiers dépens, distraits au profit de Maître Clément DIAZ, en ce y compris les frais d’expertise judiciaire.
LE GREFFIERLE PRESIDENT