TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS
[Adresse 4]
[Localité 6]
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REFERENCES : N° RG 23/03474 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YRVV
Minute : 24/00363
PMM
S.A. VILOGIA
Représentant : Me Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1118
C/
Madame [X] [G] [S]
Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me Laure BELMONT
Copie délivrée à :
Mme [G] [S]
Le Préfet de la Seine-Saint-Denis
Le
AUDIENCE CIVILE
Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du ONZE MARS DEUX MILLE VINGT-QUATRE
par Madame [M] [H], en qualité de juge des contentieux de la protection
Assistée de Mme Mylène PARFAITE-MARNY, greffier ;
Après débats à l'audience publique du 11 Janvier 2024
tenue sous la présidence de Madame Nadine SPIRY, juge des contentieux de la protection, assistée de Monsieur Nicolas THUILLIER, greffier audiencier ;
ENTRE DEMANDERESSE :
S.A. VILOGIA, demeurant [Adresse 5], représentée par son Président du directoire en exercice dûment habilité à cet effet, et y domicilié
représentée par Me Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS
D'UNE PART
ET DÉFENDERESSE :
Madame [X] [G] [S], demeurant [Adresse 3]
non comparante, ni représentée
D'AUTRE PART
EXPOSE DU LITIGE
La SA d'HLM VILOGIA a fait signifier les 26 avril et 21 juillet 2023 un commandement de payer et de justifier d’une attestation d’assurance à Madame [X] [G] [S], concernant un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3].
Par acte de commissaire de justice en date du 20 octobre 2023, la SA d'HLM VILOGIA a ensuite fait assigner Madame [X] [G] [S] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d'AULNAY-SOUS-BOIS pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.
A l’audience du 11 janvier 2024, la SA d'HLM VILOGIA - représentée par son conseil - reprend les termes de son assignation et demande au tribunal de :
prononcer la résiliation du bail d’habitation pour défaut de paiement et de production d’une attestation d’assurance ; condamner Madame [X] [G] [S] au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la hausse à la somme de 8. 552, 69 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 21 juillet 2023 sur la somme de 6. 332, 38 € et à compter de la présente assignation pour le surplus ; condamner Madame [X] [G] [S] au versement d'une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant du loyer, charges comprises, qui aurait été dus au titre du contrat de bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux ;ordonner l’expulsion de Madame [X] [G] [S] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l'assistance de la force publique ; ordonner le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls du défendeur ; condamner Madame [X] [G] [S] au paiement d'une somme de 300 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ; de condamner Madame [X] [G] [S] aux dépens le tout, confirmer le bénéfice de l'exécution provisoire.
La SA d'HLM VILOGIA est opposée à l'octroi de tout délai de paiement.
La SA d'HLM VILOGIA précise qu’il n’y a pas eu de reprise des paiements.
Bien que convoqué par acte d’huissier signifié à étude le 20 octobre 2023, Madame [X] [G] [S] n’est ni présente ni représentée.
L'affaire a été mise en délibéré au 11 mars 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
En l'espèce, Madame [X] [G] [S], assigné à étude ne comparaît pas et n'est pas représenté à l'audience.
La décision est réputée contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu'elle est susceptible d'appel.
I .SUR LA RÉSILIATION ET LA CONDAMNATION AU PAIEMENT
- sur la recevabilité de l'action :
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 23 octobre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, la SA d'HLM VILOGIA justifie avoir saisi la Caisse d’allocations familiales le 5 mars 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 octobre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L’action est donc recevable.
- Sur l'existence d'un bail verbal
La SA d’HLM VILOGIA explique dans l’assignation que le bail initialement conclu entre les parties a été égaré de sorte qu’elle n’est pas en mesure de le communiquer. Elle estime qu'un bail verbal a été conclu entre les parties.
Il ressort des éléments du dossier que la réalité du bail verbal est établie par la production du décompte locataire, qui fait état d’une entrée dans les lieux le 7 novembre 2018 et permet de constater que des paiements ont été effectués par Madame [X] [G] [S].
La délivrance d’un commandement de payer le solde de la dette locative et de justifier d’une assurance les 26 avril et 21 juillet 2023 a permis à l’huissier de justice de constater que le nom de la défenderesse était inscrit sur la boîte aux lettres, sur l'interphone et que le préposé PTT avait confirmé l’adresse. Il en a été de même de même s’agissant de l’assignation du 20 octobre 2023.
Par conséquent, il convient de constater l’existence d’un bail entre, d’une part, la SA d’HLM VILOGIA et, d’autre part, Madame [X] [G] [S] pour un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], et pour lequel il sera fait application des dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.
- sur le bien fondé de la demande :
L'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe que "le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (...)".
L'article 1224 du code civil dispose que "La résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.".
L'article 1227 du code civil précise que "La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice." et l'article 1228 du même code prévoit que "Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.".
Enfin, les effets de la résolution judiciaire du bail sont prévues à l'article 1229 du code civil qui dispose que "La résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice. Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l'exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l'intégralité de ce qu'elles se sont procuré l'une à l'autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. Les restitutions ont lieu dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.".
Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel de nature à justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux dès lors qu'il présente un caractère suffisamment grave au sens de l'article 1224 du code civil, tel qu'apprécié au jour de l'audience.
La SA d'HLM VILOGIA produit un décompte démontrant que Madame [X] [G] [S] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 8. 552, 69 € décembre 2023 inclus à la date du 9 janvier 2024.
En l’absence de la défenderesse à l’audience, il convient de ne pas actualiser le montant de la dette.
Madame [X] [G] [S], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.
Toutefois, depuis l’apparition de la dette, le décompte locataire comporte des pénalités pour absence de réponse à l’enquête sociale d’un montant de 7, 62 X 27 = 205, 74 euros qui ne sauraient être retenues, à défaut de preuve fournie par le bailleur de ce que le locataire a effectivement reçu la demande de renseignements et d’avis d’imposition selon les modalités requises par les dispositions de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation.
En outre, des frais d’assurance sont mentionnés au décompte.
Aux termes de l’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, à défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci. Mais selon cet article, « Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire » et « Le montant total de la prime d’assurance annuelle, éventuellement majoré dans la limite d'un montant fixé par décret en Conseil d’Etat, est récupérable par le bailleur par douzième à chaque paiement du loyer. Il est inscrit sur l’avis d'échéance et porté sur la quittance remise au locataire. Une copie du contrat d’assurance est transmise au locataire lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat ».
En l’espèce, la société bailleresse ne justifie pas avoir informé la locataire de sa volonté de souscrire une assurance pour son compte ni lui avoir transmis une copie du contrat d’assurance lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat conformément aux dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La somme de 5, 50 X 17 = 93, 50 euros ne saurait venir alourdir le montant de la dette locative faute de justification.
Elle sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 7. 814, 29 - (205, 74 + 93, 50) = 7. 515, 05 €, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 21 juillet 2023 sur la somme de 6. 332, 28 € et à compter de l’assignation du 20 octobre 2023 pour le surplus.
Il y a également lieu de condamner Madame [X] [G] [S] à payer à la SA d’HLM VILOGIA les loyers et charges échus à compter du 30 septembre 2023 et jusqu’au 11 mars 2024, date de la présente décision.
La gravité du manquement aux obligations découlant du bail est ainsi suffisamment caractérisée. De plus, les prestations échangées au cours du bail ont trouvées leur utilité au fur et à mesure de l'exécution de sorte que la résiliation du contrat de bail aux torts exclusifs du défendeur sera prononcée.
Madame [X] [G] [S] est donc désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.
Par conséquent, il y a lieu d'ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient également d’autoriser la SA d'HLM VILOGIA, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [X] [G] [S].
Sur la fixation de l'indemnité d'occupation
Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 11 mars 2024, Madame [X] [G] [S] est occupante sans droit ni titre depuis cette date.
Elle sera également condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 11 mars 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.
II. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :
Madame [X] [G] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût d’un commandement de payer, de la saisine de la Caisse d’allocations familiales, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.
Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d'HLM VILOGIA, Madame [X] [G] [S] sera condamnée à lui verser une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection statuant publiquement par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,
PRONONCE la résiliation du bail conclu entre la SA d'HLM VILOGIA et Madame [X] [G] [S] relatif à l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], aux torts exclusifs du défendeur et à la date du 11 mars 2024;
ORDONNE en conséquence à Madame [X] [G] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;
DIT qu’à défaut pour Madame [X] [G] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA d'HLM VILOGIA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [X] [G] [S] conformément aux articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du même code ;
CONDAMNE Madame [X] [G] [S] à verser à la SA d'HLM VILOGIA la somme de 7. 515, 05 € (décompte arrêté au 9 janvier 2024, incluant décembre 2023), correspondant aux loyers et charges impayés, assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 21 juillet 2023 sur la somme de 6. 332, 38 € et à compter de l’assignation du 20 octobre 2023 pour le surplus ;
CONDAMNE Madame [X] [G] [S] à payer à la SA d’HLM VILOGIA les loyers et charges échus à compter du 30 septembre 2023 et jusqu’au 11 mars 2024 ;
CONDAMNE Madame [X] [G] [S] à verser à la SA d'HLM VILOGIA une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 11 mars 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;
CONDAMNE Madame [X] [G] [S] à verser à la SA d'HLM VILOGIA une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Madame [X] [G] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Caisse d’allocations familiales, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;
RAPPELLE que le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire ;
DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de la Seine-Saint-Denis en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité, le 11 mars 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge des contentieux de la protection et le greffier ;
Le greffier, La juge des contentieux de la protection,