TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS
[Adresse 3]
[Localité 6]
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Télécopie : [XXXXXXXX02]
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REFERENCES : N° RG 23/03476 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YRV4
Minute : 24/00365
PMM
S.A. VILOGIA
Représentant : Me Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1118
C/
Madame [X] [H]
Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me Laure BELMONT
Copie délivrée à :
Mme [X] [H]
Le Préfet de la Seine Saint Denis
Le
AUDIENCE CIVILE
Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du ONZE MARS DEUX MILLE VINGT-QUATRE
par Madame [Y] [G], en qualité de juge des contentieux de la protection
Assistée de Mme Mylène PARFAITE-MARNY, greffier ;
Après débats à l'audience publique du 11 Janvier 2024
tenue sous la présidence de Madame Nadine SPIRY, juge des contentieux de la protection, assistée de Monsieur Nicolas THUILLIER, greffier audiencier ;
ENTRE DEMANDERESSE :
S.A. VILOGIA, demeurant [Adresse 5], représentée par son Président du directoire en exercice dûment habilité à cet effet, et y domicilié
représentée par Me Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS
D'UNE PART
ET DÉFENDERESSE :
Madame [X] [H], demeurant [Adresse 4]
non comparante, ni représentée
D'AUTRE PART
EXPOSE DU LITIGE
Par un contrat du 17 décembre 2013, la SA VILOGIA a donné à bail à Madame [X] [H] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], pour un loyer mensuel initial de 374, 79 € et 195, 65 € de provision sur charges.
Des loyers étant demeurés impayés, la SA VILOGIA a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.
Par acte de commissaire de justice en date du 19 octobre 2023, la SA VILOGIA a ensuite fait assigner Madame [X] [H] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d'AULNAY-SOUS-BOIS pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.
A l’audience du 11 janvier 2024, la SA VILOGIA - représentée par son conseil -, reprend les termes de son assignation et demande au tribunal à titre principal de :
constater l’acquisition de la clause résolutoire ;
A titre subsidiaire, la SA VILOGIA demande au tribunal de :
prononcer la résiliation du bail d’habitation ;
En tout état de cause, la SA VILOGIA demande au tribunal de :
condamner Madame [X] [H] au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la baisse, à la somme de 1. 094, 07 € avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer ;condamner Madame [X] [H] au versement d'une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant du loyer, charges comprises, qui aurait été dus au titre du contrat de bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux ;ordonner l’expulsion de Madame [X] [H] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l'assistance de la force publique ; ordonner le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls du défendeur ; condamner Madame [X] [H] au paiement d'une somme de 300 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ; de condamner Madame [X] [H] aux dépens le tout, d'ordonner l'exécution provisoire.
La SA VILOGIA est opposée à l'octroi de tout délai de paiement, en raison de deux précédentes décisions de désistement déjà intervenues.
La SA VILOGIA précise que le dernier règlement a été effectué le 15 novembre 2023 pour un montant de 4. 994, 53 euros.
Bien que convoquée par acte d’huissier signifié à étude le 19 octobre 2023, Madame [X] [H] n’est ni présente ni représentée.
L'affaire a été mise en délibéré au 11 mars 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
En l'espèce, Madame [X] [H], assignée à étude ne comparaît pas et n'est pas représentée à l'audience.
La décision est réputée contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu'elle est susceptible d'appel.
I. SUR LA RESILIATION :
- sur la recevabilité de l'action :
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 23 octobre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, antérieures au 29 juillet 2023 et applicables au litige.
Par ailleurs, la SA VILOGIA justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique les 7 et 14 juin 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 octobre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L’action est donc recevable.
- sur l’acquisition de la clause résolutoire :
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit dans sa rédaction applicable au litige que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" .
Le bail conclu le 17 décembre 2013 contient une clause résolutoire (article 6) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 8 juin 2023, pour la somme en principal de 3. 653, 16 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 9 août 2023.
Le contrat de bail est donc résilié au 9 août 2023 et Madame [X] [H] est donc désormais occupante sans droit ni titre.
Par conséquent, il y a lieu d'ordonner l'expulsion de Madame [X] [H] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient également d’autoriser la SA VILOGIA, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [X] [H].
II. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT :
Selon l’article 1728 du code civil repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.
Par ailleurs, il convient de rappeler que selon les dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.
La SA VILOGIA produit un décompte démontrant que Madame [X] [H] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 1. 094, 07 € à la date du 9 janvier 2024. Il convient de tenir compte de cette somme actualisée malgré l'absence de la locataire, l'actualisation étant effectuée à la baisse dans son intérêt.
La défenderesse, non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.
Toutefois, depuis l’apparition de la dette, le décompte locataire comporte des pénalités pour absence de réponse à l’enquête sociale d’un montant de 7, 62 X 11 = 83, 82 euros qui ne sauraient être retenues, à défaut de preuve fournie par le bailleur de ce que la locataire a effectivement reçu la demande de renseignements et d’avis d’imposition selon les modalités requises par les dispositions de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation.
Elle sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme de 1. 010, 25 €, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer (8 juin 2023), conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.
Sur la fixation de l'indemnité d'occupation
Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur .
En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 9 août 2023, Madame [X] [H] est occupante sans droit ni titre depuis cette date.
Elle sera également condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er janvier 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.De plus,
III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :
Madame [X] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.
Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA VILOGIA, Madame [X] [H] sera condamnée à lui verser une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection statuant publiquement par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,
DECLARE recevable la demande de la SA VILOGIA aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire ;
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 décembre 2013 entre la SA VILOGIA et Madame [X] [H] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 9 août 2023 ;
CONDAMNE Madame [X] [H] à verser à la SA VILOGIA la somme de 1. 010, 25 € (décompte arrêté au 9 janvier 2024, incluant décembre 2023), correspondant aux loyers, charges et indemnité d'occupation impayés, assortie des intérêts au taux légal à compter du 8 juin 2023 ;
CONDAMNE Madame [X] [H] à verser à la SA VILOGIA une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 1er janvier 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;
ORDONNE en conséquence à Madame [X] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;
DIT qu’à défaut pour Madame [X] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA VILOGIA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [X] [H] conformément aux articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du même code ;
CONDAMNE Madame [X] [H] à verser à la SA VILOGIA une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Madame [X] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;
RAPPELLE que le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire ;
DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de la Seine-Saint-Denis en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité, le 11 mars 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge des contentieux de la protection et le greffier ;
Le greffier, La juge des contentieux de la protection,