TRIBUNAL JUDICIAIRE
de LILLE
[Localité 3]
☎ :[XXXXXXXX01]
N° RG 23/02838 - N° Portalis DBZS-W-B7H-XBSZ
N° de Minute :BX 24/00508
JUGEMENT
DU : 13 Juin 2024
S.A. SIA HABITAT
C/
[H] [P]
[K] [T]
REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT DU 13 Juin 2024
DANS LE LITIGE ENTRE :
DEMANDEUR(S)
S.A. SIA HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 5] - [Localité 4]
représentée par Me Caroline HENOT, avocat au barreau de LILLE
ET :
DÉFENDEUR(S)
M. [H] [P], demeurant [Adresse 2] - [Localité 6]
comparant en personne
Mme [K] [T], demeurant [Adresse 2] - [Localité 6]
non comparante
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 22 Février 2024
Catherine CHRUSCIELEWSKI, Juge, assistée de Mahdia CHIKH, Greffier
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ
Par mise à disposition au Greffe le 13 Juin 2024, date indiquée à l'issue des débats par Catherine CHRUSCIELEWSKI, Juge, assistée de Mahdia CHIKH, Greffier
EXPOSE DU LITIGE
Suivant bail verbal du 29 août 2022, la S.A. SIA HABITAT a donné en location à Monsieur [P] [H] et Madame [T] [K] un immeuble à usage d'habitation situé à [Localité 6], [Adresse 2].
Le 5 décembre 2023, la S.A. SIA HABITAT a fait signifier à Monsieur [P] et Madame [T] un commandement de payer les loyers et charges impayés dans un délai de 2 mois.
Par exploit du 28 février 2023, la S.A. SIA HABITAT a fait assigner Monsieur [P] et Madame [T] pour l'audience du 21 septembre 2023, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LILLE aux fins de :
- constater ou prononcer la résiliation du bail portant sur l'immeuble pour défaut de paiement de loyers,
- ordonner l'expulsion de Monsieur [P] et Madame [T] ;
- condamner Monsieur [P] et Madame [T] au paiement :
de la somme de 1185,49 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal,
d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et des charges, majorées des augmentations légale, soit 586,65 euros,
* de la somme de 350 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- les condamner aux entiers dépens,
- ordonner l'exécution provisoire.
A l'audience du 22 février 2024, la S.A. SIA HABITAT a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, sauf à actualiser sa demande principale à la somme de 4300,75 euros, selon décompte arrêté au 16 janvier 2024. Le bailleur accepte les délais de paiement.
Le 22 février 2024, Monsieur [P] a demandé le bénéfice de délais de paiement, proposant de s'acquitter de sa dette par versements mensuels de 150 euros, outre le loyer courant.
Il indique qu'il était étudiant à temps partiel.
Madame [T] assignée à domicile n'a pas comparu.
L'affaire a été mise en délibéré au 2 mai 2024 puis prorogée au 13 juin 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la recevabilité :
Le bailleur justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 6 décembre 2022 puis avoir notifié au préfet du Nord, le 2 mars 2023 l'assignation visant à obtenir l'expulsion, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Son action est donc recevable.
Sur la demande de résiliation du bail :
Il convient de rappeler que selon l'article 1184 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement.
Dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts.
La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.
Aux termes de l'article 1228 du Code Civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résiliation ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des Dommages et Intérêts.
Selon le relevé de compte aux débats, les locataires ont rencontré des difficultés pour payer leur loyer depuis le mois de septembre 2022 et la dette de loyers et charges est désormais égale à 3854,85 euros. Le montant et l'ancienneté de la dette relèvent un manquement grave et persistant des locataires à leur obligation de payer le loyer et les charges aux termes convenus en application de l'article 7a de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, manquement de nature à justifier la résiliation du bail.
Néanmoins, le juge peut accorder un délai au débiteur.
Le bailleur accepte le délai de paiement avec suspension de la clause résolutoire.
En application de l'article 1343-5 du code civil, en considération de l'ancienneté du bail, des difficultés relatées par Monsieur [P] tenant à une baisse de revenus et compte tenu de l'absence de besoins de la SIA HABITAT, il y a lieu de dire que Monsieur [P] et Madame [T] pourront s'acquitter de leur dette suivant les modalités précisées au dispositif du présent jugement et de prévoir qu'à défaut de paiement d'une mensualité à son terme ou du loyer et des charges courants après mise en demeure demeurée infructueuse, la totalité de la dette deviendra exigible et la résiliation sera acquise sans nouvelle procédure.
Dans l'hypothèse ou Monsieur [P] et Madame [T] ne respecteraient pas les délais qui leur ont été accordés par le juge, l'occupation des lieux deviendra illégitimee, causant au bailleur un préjudice qu'il convient de réparer en condamnant la locataire, devenue occupante sans titre, à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui du loyer et des charges qui aurait été dû en l'absence de résiliation du bail, soit 586,65 euros jusqu'à la libération effective et définitive des lieux.
Sur les sommes dues :
Il ressort du relevé de compte versé aux débats que le montant des loyers et charges impayés, s'élevait, au 16 janvier 2024, à la somme de 3854,85 euros, déduction faite des divers frais éventuellement inclus dans le décompte.
Le montant prélevé pour l'assurance groupe sera déduit en l'absence de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception d'avoir à justifier d'une assurance.
Monsieur [H] [P] et Madame [K] [T] seront donc condamnés à payer en deniers ou quittances valables à S.A. SIA HABITAT la somme de 3854,85 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 5 février 2024.
Les intérêts sont dus au taux légal à compter du présent jugement.
Sur les demandes accessoires :
Monsieur [H] [P] et Madame [K] [T], qui succombent, supporteront les entiers dépens.
L'équité commande par contre de laisser à la charge du bailleur les frais irrépétibles non compris dans les dépens et la demande présentée au titre de l'article 700 du code de procédure civile sera donc rejetée.
L'article 514 du code de procédure civile dispose désormais que : " les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement ".
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement Réputé contradictoire et en premier ressort ;
Déclare l'action de S.A. SIA HABITAT recevable ;
Condamne solidairement Monsieur [H] [P] et Madame [K] [T] à payer en deniers ou quittances valables à S.A. SIA HABITAT, la somme de 3854,85 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 16 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;
Autorise Monsieur [H] [P] et Madame [K] [T] à payer leur dette, en principal par 24 mensualités de 150 euros ;
Dit que ces mensualités devront être payées le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, et que la dernière mensualité sera majorée du solde de la dette ;
Rappelle que les mensualités sont payables en plus du loyer courant ;
Mais à défaut du paiement d'une mensualité à son échéance ou d'un terme de loyer et de charges en cours et après une mise en demeure, adressée par lettre recommandée avec avis de réception, demeurée infructueuse pendant 15 jours :
- dit que la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible,
- prononce pour non paiement des loyers et charges et aux torts de Monsieur [P] [H] et Madame [T] [K] la résiliation du bail verbal du 20 août 2022 liant les parties et relatif à l'immeuble à usage d'habitation situé à [Localité 6], [Adresse 2],
- ordonne l'expulsion de Monsieur [P] [H] et Madame [T] [K] et de tous occupants de leur chef, des lieux sous-désignés, si besoin avec le concours de la force publique, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à quitter les lieux,
- condamne solidairement en tant que besoin Monsieur [P] [H] et Madame [T] [K] à payer à la S.A. SIA HABITAT à compter du 1er février 2024 jusqu'à la libération effective des lieux une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer courant augmenté des provisions sur charges, soit la somme mensuelle de 586,65 euros,
- dit que la part correspondant aux charges dans ces indemnités mensuelles d'occupation pourra être réajustée au cas où les charges de l'année dépasseraient la provision ;
Rejette la demande formée par le bailleur au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne in solidum Monsieur [H] [P] et Madame [K] [T] aux dépens ;
Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire ;
Rejette toute autre demande.
Ainsi jugé et prononcé le 13 Juin 2024 par mise à disposition au greffe.
Le GREFFIER Le PRESIDENT