TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copies exécutoires
délivrées le:
à Me BLANGY, Me BAI et Me FOUCHÉ
Copies certifiées
conformes délivrées le:
à Me BETTAN DEMARET
■
8ème chambre
3ème section
N° RG 21/02609
N° Portalis 352J-W-B7F-CT2ZZ
N° MINUTE :
Assignation du :
2 février 2021
ORDONNANCE
DU JUGE DE LA MISE EN ÉTAT
rendue le 14 juin 2024
DEMANDEUR
Monsieur [P] [Y]
[Adresse 1]
[Localité 3]
représenté par Maître Gérald BETTAN DEMARET de la SELAS CABINET BETTAN DEMARET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G0799
DÉFENDEURS
S.A.S. AGENCE IMMOBILIÈRE [Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 3]
représentée par Maître François BLANGY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0399
Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic la société AGENCE IMMOBILIÈRE [Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 3]
représenté par Maître Guillaume BAI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G0109
Monsieur [R] [G], en son nom personnel et venant aux droits de Monsieur [D] [G] - décédé
Madame [Z] [H] (épouse [G])
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentés par Maître Marie-Laure FOUCHÉ, avocate au barreau de PARIS, vestiaire #D1429
MAGISTRAT DE LA MISE EN ÉTAT
Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge, assisté de Madame Léa GALLIEN, greffier
DÉBATS
A l’audience du 14 mai 2024, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue le 14 juin 2024.
ORDONNANCE
Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
Premier ressort
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
M. [P] [Y] est propriétaire d'un appartement situé dans un immeuble sis [Adresse 1] (lots n°26 et 88). M. [R] [G] et M. [D] [G] sont quant à eux respectivement propriétaires des lots de copropriété n°64 et 65. La fonction de syndic de copropriété est assurée par la SAS Agence immobilière [Adresse 4].
Lors de l'assemblée générale du 17 octobre 2016, M. [P] [Y] a dénoncé la construction de nouveaux bâtiments sur le toit-terrasse de l'immeuble sans autorisation préalable des copropriétaires, et a sollicité le syndic afin d'obtenir la régularisation du règlement de copropriété et une modification de la grille de répartition des charges.
Des résolutions en ce sens ont été soumises au vote lors des assemblées générales du 16 mars 2017, 22 mars 2018, 27 mars 2019, 23 mars 2020 et 15 octobre 2020, mais n'ont pas été adoptées par les copropriétaires.
Par exploits d'huissier signifiés le 2 février 2021 et le 10 février 2021, M. [P] [Y] a fait assigner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], son syndic la SAS Agence immobilière [Adresse 4], et M. [R] [G], Mme [Z] [G] et M. [D] [G] devant le tribunal judiciaire de Paris, afin de solliciter notamment une modification du règlement de copropriété et de la clé de répartition des charges, ainsi que l'indemnisation de divers chefs de préjudice.
Aux termes de l'assignation, et au visa de l'article 15 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et des articles 1240, 1241 et 1992 du code civil, M. [P] [Y] demande au tribunal de :
- condamner les consorts [G] à démolir à leurs frais les constructions illicites empiétant sur les parties communes de l'immeuble, à charge pour eux de remettre en état les parties communes concernées ;
- condamner la SAS Agence immobilière [Adresse 4] à faire procéder, dans le délai de deux mois à compter de la décision à venir, aux mesures nécessaires pour mettre à jour le règlement de copropriété, la clé de répartition des charges ainsi que tous les actes nécessaires au respect par les consorts [G] du règlement de copropriété, sous astreinte de 100,00 euros par jour de retard ;
- condamner les consorts [G] à lui verser la somme de 2.000,00 euros au titre du préjudice subi par l'atteinte à sa quote-part des parties communes ;
- condamner la SAS Agence immobilière [Adresse 4] à lui verser la somme de 3.000,00 euros au titre de son préjudice ;
- condamner solidairement le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], la SAS Agence immobilière [Adresse 4] et les consorts [G] à lui verser la somme de 2.000,00 euros au titre d'un préjudice moral ;
- condamner solidairement le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], la SAS Agence immobilière [Adresse 4] et les consorts [G] aux entiers dépens ;
- condamner solidairement le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], la SAS Agence immobilière [Adresse 4] et les consorts [G] à lui verser la somme de 3.000,00 euros au titre des frais irrépétibles ;
- ordonner l'exécution provisoire de la décision.
Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l'instruction le 17 mai 2022, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries collégiale du 28 septembre 2022.
Par un jugement du 25 novembre 2022, le tribunal a notamment mis hors de cause Mme [Z] [H] (ép. [G]) ; ordonné la révocation de l'ordonnance de clôture rendue le 17 mai 2022, ainsi que la réouverture des débats ; renvoyé l'affaire à l'audience de mise en état du 4 janvier 2023 à 10 heures, afin de recueillir toutes observations utiles de la part des parties sur la fin de non-recevoir soulevée (prescription) ; et sursis à statuer sur toutes autres demandes.
En application de l'article 370 du code de procédure civile, l'instance a été interrompue par le décès de M. [D] [G], survenu le 28 janvier 2023 et notifié aux avocats des parties le 17 février 2023. Ayant-droit de ce dernier, M. [R] [G] est désormais propriétaire du lot n°65.
Par conclusions notifiées les 30 novembre 2022, 4 septembre 2023 et 6 novembre 2023, M. [R] [G], Mme [Z] [G] et M. [D] [G] ont contesté la recevabilité des demandes formées à leur encontre par M. [P] [Y], soulevant une fin de non-recevoir (prescription) – outre demandes indemnitaires au titre des dépens, frais irrépétibles et pour procédure abusive.
Par conclusions notifiées le 3 janvier 2023, la SAS Agence immobilière [Adresse 4] forme une contestation identique et rejoint l'argumentation des consorts [G] – outre demandes au titre des dépens et frais irrépétibles.
Par conclusions notifiées le 3 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires indique s'en rapporter à justice quant à la recevabilité des demandes formées par M. [P] [Y], et demande à la juridiction de juger, pour le cas où son action serait déclarée prescrite, que toutes les demandes formées contre lui seront déclarées irrecevables – outre demandes au titre des dépens et frais irrépétibles.
Par conclusions notifiées le 2 janvier 2023, M. [P] [Y] a répliqué sur l'incident et conclut à la recevabilité de son action. Il demande en outre au juge de la mise en état de :
- condamner en conséquence les consorts [G] à démolir à leurs frais les constructions illicites empiétant sur les parties communes de l’immeuble, à charge pour eux de remettre en état les parties communes concernées ;
- condamner les consorts [G] à verser la somme de 2.000,00 euros au profit de Monsieur [P] [Y] au titre du préjudice subi par l’atteinte à sa quote-part des parties communes ;
- condamner les consorts [G] au versement de la somme de 2.500,00 euros au titre du préjudice moral subi par Monsieur [P] [Y] ;
- condamner les consorts [G] au versement de la somme de 2.000,00 euros au profit de Monsieur [P] [Y] au titre de la résistance abusive ;
- condamner les consorts [G] au versement de la somme de 3.000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- condamner les consorts [G] aux entiers dépens ;
- ordonner l’exécution provisoire de la décision qui sera prononcée.
L’affaire a été appelée par le juge de la mise en état à l’audience de plaidoiries du 14 mai 2024, durant laquelle les débats se sont tenus. La décision a été mise en délibéré au 14 juin 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
A titre liminaire, alors que Mme [Z] [H] (ép. [G]) forme des demandes indemnitaires pour procédure abusive ainsi qu'au titre des frais irrépétibles, il convient de relever que celle-ci a sollicité puis obtenu sa mise hors de cause par le jugement prononcé le 25 novembre 2022.
En conséquence, n'étant plus partie à l'instance depuis cette date, Mme [Z] [H] (ép. [G]) n'est pas recevable à former aujourd'hui des demandes devant le juge de la mise en état.
1 – Sur la compétence du juge de la mise en état
L'article 789 du code de procédure civile dispose que « lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :
6° Statuer sur les fins de non-recevoir ; »
En l'espèce, M. [R] [G] forme une demande indemnitaire au titre d'une procédure abusive, reprochant à M. [P] [Y] de l'avoir attrait à tort devant la juridiction.
Il est cependant constant que les pouvoirs du magistrat de la mise en état lui permettent de statuer sur les dépens et sur les demandes formées en application de l’article 700 du code de procédure civile, mais ne comprennent pas celui d’allouer à une partie des dommages et intérêts réparant le préjudice causé par une action en justice jugée abusive. La liquidation d'un préjudice autre que les frais irrépétibles ressort en effet du seul office du juge du fond.
M. [R] [G] sera ainsi déclaré irrecevable en sa demande indemnitaire au titre d'une procédure abusive.
Par ailleurs, M. [P] [Y] forme également des demandes tendant à l'indemnisation de plusieurs chefs de préjudice (jouissance, moral et résistance abusive), ainsi qu'une demande de condamnation des consorts [G] à « démolir à leurs frais les constructions illicites empiétant sur les parties communes de l’immeuble, à charge pour eux de remettre en état les parties communes concernées ».
Pour les mêmes motifs que ci-dessus, il apparaît que ces demandes excèdent manifestement la compétence du juge de la mise en état, chargé de statuer sur les exceptions de procédure, les demandes de provision et la recevabilité. Sauf à trancher le fond du litige et ainsi empiéter sur les pouvoirs du tribunal, celui-ci ne peut en effet se prononcer par voie d'ordonnance sur la responsabilité des parties défenderesses.
Les demandes précitées seront par conséquent déclarées irrecevables.
2 – Sur la recevabilité
L’article 122 du code de procédure civile dispose que « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».
L'article 2227 du code civil dispose que « le droit de propriété est imprescriptible. Sous cette réserve, les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ».
*
En l'espèce, M. [R] [G] conteste la recevabilité des demandes formées à son encontre par M. [P] [Y], faisant valoir que celui-ci aurait agi postérieurement à l'expiration d'un délai de prescription de trente ans à compter de la construction de l'ouvrage dénoncé.
Il n'est pas contesté que le délai applicable est celui prévu à l'article 2227 du code civil, s'agissant d'une action réelle immobilière.
- Sur le lot n°64
Il est établi et non contesté qu'une construction a été édifiée sur la toiture-terrasse située au-dessus du lot n°64, dont le propriétaire bénéficie d'un droit de jouissance privative, et que celle-ci ne figure pas à l'état descriptif de division annexé au règlement de copropriété du 26 avril 1979.
Toutefois, les photographies aériennes certifiées par l'Institut géographique national (IGN) et produites par les défendeurs démontrent que le local a nécessairement été construit entre 1976 et 1983, puisqu'il ne figure pas sur le cliché pris en 1976 mais apparaît sur celui pris en 1983.
Si la date de construction de l'ouvrage litigieux ne peut être déterminée avec précision, il apparaît que celle-ci est en toute hypothèse antérieure de plus de trente ans à la date à laquelle M. [P] [Y] a exercé son action.
Alors que le demandeur se prévaut des conclusions d'un rapport de consultation établi par un avocat le 16 décembre 2016, il doit être relevé que celui-ci n'est qu'un avis juridique dont la valeur est au mieux identique à celle des conseils respectifs des parties.
En outre, la détermination du caractère commun ou privatif des installations dénoncées, tout comme la conformité des installations à l'autorisation accordée par l'assemblée générale en 1961, sont des questions de fond, sans incidence sur le cours du délai de prescription et donc la recevabilité des demandes.
Par ailleurs, il doit être rappelé que l'on prescrit de son auteur, et que la date à laquelle M. [P] [Y] a acquis ses lots est par conséquent sans incidence sur le cours du délai de prescription. Le droit d'agir en démolition est né à la date de la construction des ouvrages, et appartenait initialement au copropriétaire qui lui a vendu ses lots à M. [P] [Y] – ce dernier ayant uniquement recueilli ce droit lors de son acquisition en 1996.
Il est donc indifférent, quant au cours du délai de prescription, que M. [P] [Y] n'ait pu personnellement prendre connaissance de l'existence des constructions qu'en 1996. Dans le cas contraire, il serait possible pour tout copropriétaire de repousser indéfiniment le cours du délai de prescription, au gré des transferts de propriété.
Enfin, dans la mesure où les constructions dénoncées ont été édifiées sur une partie commune de l'immeuble accessible à tout copropriétaire, et que l'une d'entre elles figurait même à l'état descriptif de division annexé au règlement de copropriété, il apparaît que M. [P] [Y] aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer son action dès son acquisition dans l'immeuble.
Pour l'ensemble de ces motifs, la demande en démolition portant sur le lot n°64, ainsi que les demandes indemnitaires qui en sont les accessoires, seront ainsi déclarées irrecevables comme prescrites.
- Sur le lot n°65
Les pièces versées aux débats démontrent que l'édification d'un « jardin d'hiver » sur la toiture-terrasse au-dessus du lot n°65 a été expressément autorisée par l'assemblée générale des copropriétaires en 1961, et figure en outre à l'état descriptif de division annexé au règlement de copropriété établi le 26 avril 1979.
En effet, une ordonnance de référé du 31 janvier 1979 désignant un expert judiciaire fait expressément référence à une autorisation accordée par l'assemblée générale des copropriétaires en 1961 de procéder à une « surélévation en matériaux légers ». De même, l'examen de l'état descriptif de division révèle que le « jardin d'hiver » dont la construction est reprochée par M. [P] [Y] existe depuis le 26 avril 1979 a minima, puisque le lot n°65 est notamment décrit comme comprenant un droit de « jouissance privative de la terrasse supérieure avec accès par escalier intérieur, partiellement couverte et comprenant : dégagement, local technique, débarras, cabinet de toilette, WC, un jardin d'hiver ».
Bien que la date de construction de l'ouvrage litigieux ne puisse être déterminée avec certitude, il apparaît que celle-ci est antérieure de plus de trente ans à la date à laquelle M. [P] [Y] a exercé son action.
Pour les mêmes motifs que ci-dessus à propos du lot n°64, sa demande en démolition portant sur le lot n°65, ainsi que les demandes indemnitaires qui en sont les accessoires, seront ainsi déclarées irrecevables comme prescrites.
3 – Sur les demandes accessoires
- Sur les frais communs de procédure
L'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose notamment que « le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige ».
Au regard de l'issue du litige, M. [R] [G] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.
- Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En outre, en vertu de l'article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision. La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens.
M. [P] [Y], partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens, avec autorisation donnée aux avocats en ayant fait la demande de recouvrer directement ceux dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision.
- Sur les frais exposés non compris dans les dépens
En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
Tenu aux dépens, M. [P] [Y] sera également condamné à indemniser les défendeurs des frais qu'ils ont dû exposer pour assurer la défense de leurs intérêts, à hauteur de :
- 4 000,00 euros pour M. [R] [G] ;
- 2 500,00 euros pour le syndicat des copropriétaires ;
- 2 000,00 euros pour la SAS Agence immobilière [Adresse 4].
PAR CES MOTIFS,
Le juge de la mise en état, statuant par ordonnance contradictoire, publiquement et par mise à disposition au greffe,
DÉCLARE Mme [Z] [H] (ép. [G]) irrecevable en ses demandes ;
DÉCLARE M. [R] [G] irrecevable en sa demande indemnitaire au titre d'une procédure abusive ;
DÉCLARE M. [P] [Y] irrecevable en son action à l'encontre de M. [R] [G], du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], et de son syndic la SAS Agence immobilière [Adresse 4] ;
RAPPELLE que M. [R] [G] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure ;
CONDAMNE M. [P] [Y] au paiement des entiers dépens de l’instance, avec autorisation donnée à Me Fouché et Me Bai de recouvrer directement ceux dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision ;
CONDAMNE M. [P] [Y] à payer à M. [R] [G] la somme de 4 000,00 euros au titre des frais irrépétibles ;
CONDAMNE M. [P] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 500,00 euros au titre des frais irrépétibles ;
CONDAMNE M. [P] [Y] à payer à la SAS Agence immobilière [Adresse 4] la somme de 2 000,00 euros au titre des frais irrépétibles ;
RAPPELLE que la décision est exécutoire à titre provisoire.
Faite et rendue à Paris, le 14 juin 2024.
Le greffierLe juge de la mise en état