TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS
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REFERENCES : N° RG 23/04216 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YUN2
Minute : 24/00412
PMM
Syndic. de copro. [Adresse 5]
Représentant : Maître Bruno ADANI de la SELARL ADANI, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 183
C/
Madame [B] [X] [K]
Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
SELARL ADANI
Copie délivrée à :
Mme [K] [B]
Le
AUDIENCE CIVILE
Jugement rendu et mis à disposition au Greffe du Tribunal de proximité en date du QUATORZE MARS DEUX MILLE VINGT-QUATRE
par Madame GATTO-DUBOS Anne-Claire, Juge du tribunal de proximité,
Assistée de Madame PARFAITE-MARNY Mylène, Greffier,
Après débats à l'audience publique du 25 janvier 2024
tenue sous la Présidence de Madame GATTO-DUBOS Anne-Claire, Juge du tribunal de proximité
Assistée de Madame PARFAITE-MARNY Mylène, Greffier audiencier
ENTRE DEMANDEUR :
Syndic. de copro. [Adresse 5], demeurant [Adresse 4] - [Adresse 3]-[Adresse 6] représenté par son syndic, la SOCIETE D’ETUDES ET DE GESTION IMMOBILIÈRE DU NORD EST SEGINE [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
représentée par Maître Bruno ADANI de la SELARL ADANI, avocats au barreau de VAL D’OISE
D'UNE PART
ET DÉFENDERESSE :
Madame [B] [X] [K], demeurant Chez MME [S] - [Adresse 2]
non comparante, ni représentée
D'AUTRE PART
EXPOSÉ DU LITIGE
Selon exploit d’huissier de justice du 22/12/2023, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], sise, [Adresse 4], [Adresse 3], [Adresse 6] sur la commune de [Localité 7], représenté par son syndic, la société d’Etudes et de Gestion Immobilière du Nord Est (SEGINE), a fait citer Mme [B] [K] à comparaître devant la juridiction de céans, aux fins de la voir condamnée à lui payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes suivantes :
- 5 372,46 €, majorée des intérêts de retard calculés au taux légal à compter du 24/11/2022 et jusqu’à parfait paiement,
- 1 500 € de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
et aux dépens de l’instance comprenant notamment le coût de l’inscription d’hypothèque.
A l’audience du 25/01/2024, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, détaille sa demande de paiement en indiquant qu’aucun versement n’a été constaté depuis l’assignation. Il maintient en conséquence le bénéfice de l’acte introductif d’instance.
Mme [B] [K], cité à son domicile, n’a pas comparu ni personne pour elle.
La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 14/03/2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction ce qui a été précisé à l’audience.
MOTIFS DE LA DÉCISION,
Il résulte de l’article 472 du code de procédure civile que « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. ».
Sur la demande en paiement des charges de copropriété
En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi qu’à celles relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.
L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :
- la matrice cadastrale laissant apparaître que Mme [B] [K] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant le lot n° 2617,
- le relevé de compte de la copropriétaire pour la période comprise entre le 01/01/2022 et le 01/10/2023, pour les appels de charges et de travaux ainsi qu’un décompte distinct relatifs d’une part aux frais qu’il estime nécessaires au recouvrement de sa créance et d’autre part, aux dépens,
- les appels de fonds correspondants,
- les procès-verbaux des assemblées générales du 17/04/2018, du 23/04/2019, du 18/02/2020, du 30/06/2021, du 19/10/2021, du 30/03/2022, du 12/07/2023 et du 12/09/2023 ayant approuvé les comptes, ainsi que les certificats de non recours,
- le contrat de syndic mentionnant les tarifs appliqués aux actes réalisés.
Le syndicat des copropriétaires demande la condamnation de la défenderesse à lui payer, au titre des charges impayées, la somme de 4 856,46 € et il ressort de l’examen du décompte et des appels de charges produits que la somme réclamée à ce titre est intégralement justifiée.
Mme [B] [K] doit être condamnée au paiement de la somme de 4 856,46 € au titre des charges et travaux sur la période comprise entre le 1er trimestre 2022 et le 4ème trimestre 2023 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.
Sur les frais réclamés au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965
L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.
Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi, ainsi que l’a d’ailleurs jugé la Cour de cassation (3ème Civ., 7 octobre 2009, 08-19001, 08-19631).
Le syndicat des copropriétaires réclame la condamnation de la défenderesse au paiement de la somme de 324,00 € au titre des frais de l’article 10-1, selon décompte arrêté au 20/07/2023.
Le contrat de syndic communiqué prend effet à compter du 12/09/2023 pour se terminer le 30/09/2024 et précise la tarification des actes. En revanche, s’agissant des actes de rappel ou de mise en demeure qui ont pu être délivrés antérieurement, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de sa demande en paiement. Les deux courriers transmis sous pli recommandé seront dus à hauteur de 5,84 € chacun, prix du pli recommandé.
Les frais de constitution ou de transmission du dossier à l’avocat sont des actes élémentaires de gestion de la copropriété qui ne constituent pas des frais nécessaires au sens des dispositions susvisées.
Au regard de ces éléments, la défenderesse sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 11,68 € au titre des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et le surplus de la demande en paiement sera rejeté.
Sur la demande de dommages et intérêts :
L’article 1153 du code civil devenu l’article 1231-6 nouveau du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
En l’espèce, la carence réitérée de la copropriétaire, qui n’a effectué aucun paiement depuis plus d’un an, a causé au syndicat des copropriétaires, dont les charges constituent l’unique ressource, un préjudice distinct de celui causé par le retard dans l’exécution, en mettant en péril l’équilibre de la trésorerie et en aggravant ses charges de gestion.
Ce préjudice sera valablement indemnisé par la condamnation de Mme [B] [K] à lui payer la somme de 200 € de dommages et intérêts, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.
Sur les demandes accessoires
L’exécution provisoire des décisions de première instance est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 nouveau du code de procédure civile et rien ne justifie de l’écarter.
Mme [B] [K] succombe à l’instance. Elle en supportera donc les dépens, dont le coût de l’assignation par huissier de justice, sans autre frais préalable à la présente décision.
Il n’apparaît pas inéquitable enfin de la condamner à participer à hauteur de 200 € aux frais irrépétibles que le syndicat des copropriétaires a été contraint d’engager pour faire valoir ses droits.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort et mis à la disposition du greffe,
Condamne Mme [B] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété de la [Adresse 5], sise, [Adresse 4], [Adresse 3], [Adresse 6] sur la commune de [Localité 7], pris en la personne de son syndic, la société d’Etudes et de Gestion Immobilière du Nord Est (SEGINE), la somme de 4 856,46 euros (quatre mille huit cent cinquante-six euros et quarante-six centimes), sur la période comprise entre le 1er trimestre 2022 et le 4ème trimestre 2023 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;
Condamne Mme [B] [K] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 11,68 € au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Condamne Mme [B] [K] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 200 euros (deux cents euros) à titre de dommages et intérêts ;
Condamne Mme [B] [K] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 200 euros (deux cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
Déboute le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes ;
Condamne Mme [B] [K] aux dépens, comprenant le coût de l’assignation, sans autre frais antérieur à la présente décision ;
Rappelle que l’exécution provisoire des décisions de première instance est de droit ;
Rappelle que la présente décision sera réputée non avenue si elle n’est pas signifiée dans les six mois de son prononcé.
Ainsi jugé le 14/03/2024.
Et ont signé,
LA GREFFIÈRELA PRÉSIDENTE