TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 4]
[Localité 6]
Téléphone : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 7]
REFERENCES : N° RG 23/02144 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YL5Z
Minute : 24/568
S.A.S. BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES
Représentant : Me Sophie COMMERCON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0344
C/
Monsieur [G] [X]
Exécutoire délivrée le :
à :
Copie certifiée conforme délivrée le :
à :
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT
Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 17 juin 2024 ;
Par Madame Sinda OUESLATI, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier;
Après débats à l'audience publique du 22 avril 2024 tenue sous la présidence de Madame Sinda OUESLATI, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;
ENTRE DEMANDEUR :
S.A.S. BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES,
demeurant [Adresse 8] - [Localité 3]
représentée par Me Sophie COMMERCON, avocat au barreau de PARIS
D'UNE PART
ET DÉFENDEUR :
Monsieur [G] [X],
demeurant Résidence [9] - [Adresse 2]
[Adresse 2]-lot de copropriété n°7030
[Localité 5]
non comparant, ni représenté
D'AUTRE PART
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 22 juillet 2019, la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES a donné à bail à Monsieur [G] [X] un logement (résidence Studelites [9], lot de copropriété n°7030, [Adresse 2]) situé [Adresse 2] - [Localité 5], pour un loyer mensuel de 459,98 euros, et 46,27 euros de provisions sur charges.
Par acte de commissaire de justice en date du 23 août 2023, la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES a fait signifier à Monsieur [G] [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2298,12 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.
Par notification électronique du 23 août 2023 la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).
Par acte de commissaire de justice en date du 8 novembre 2023, la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES a fait assigner Monsieur [G] [X] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :
déclarer recevable et bien fondée la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Monsieur [G] [X] ainsi que de tout occupant de son chef, ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux loués, dans un garde-meuble aux frais, risques et périls du défendeur, ou à défaut sur place,condamner Monsieur [G] [X] au paiement des sommes suivantes :la somme de 1247,19 euros, selon un décompte provisoirement arrêté au 30 octobre 2023 (terme du mois d’octobre 2023 inclus), avec intérêts de droit,à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la reprise effective des lieux, une indemnité d'occupation mensuelle qui sera fixée au montant du loyer et des charges, éventuellement révisés conformément à la réglementation en vigueur, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,la somme de 700 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens,rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 10 novembre 2023.
À l'audience du 22 avril 2024, la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 2116,41 euros arrêtée au 19 avril 2024, loyer du mois de d’avril 2024 inclus. Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement.
La SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [G] [X] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 23 août 2023. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.
Monsieur [G] [X], régulièrement assigné à domicile, selon les dispositions de l'article 656 du code de procédure civile, ne comparait pas et n'est pas représenté.
Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.
À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 17 juin 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.
MOTIVATION DE LA DECISION
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
En l'espèce, Monsieur [G] [X] assigné à domicile, ne comparait pas et n'est pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.
Sur les demandes principales
Sur la recevabilité de la demande
Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 10 novembre 2023, soit au moins six semaines avant l'audience.
Par ailleurs, la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 23 août 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 8 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
En conséquence, les demandes de la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES aux fins de constat de résiliation du bail, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers sont recevables.
Sur la demande en paiement
Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.
Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 22 juillet 2019, du commandement de payer délivré le 23 août 2023 et du décompte de la créance actualisé au 19 avril 2024 que la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.
Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 468,06 euros imputée pour des frais.
En conséquence, il convient de condamner Monsieur [G] [X] à payer à la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES la somme de 1648,35 euros, au titre des sommes dues au 19 avril 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 23 août 2023 sur la somme de 483,12 euros et du présent jugement sur le surplus.
Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire
Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire, à l’article 8, qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.
Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 23 août 2023.
S’il est indiqué un délai de deux mois laissé aux locataires pour rembourser la dette, force est de constater que le délai légal, d’ordre public, prévu par la loi, dans sa version applicable à la date de la mise en œuvre de la clause résolutoire, est de six semaines. Il convient de retenir ce délai.
Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglés dans le délai de six semaines.
Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 4 octobre 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 22 juillet 2019 à compter du 5 octobre 2023.
Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Monsieur [G] [X] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [G] [X]
Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 5 octobre 2023, Monsieur [G] [X] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.
Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [G] [X] à son paiement à compter de 5 octobre 2023, jusqu'à la libération effective des lieux.
Sur les frais du procès et l’exécution provisoire
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [G] [X] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.
Il convient également de condamner Monsieur [G] [X] à payer à la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,
DECLARE recevables les demandes de la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire,
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 22 juillet 2019 entre la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES d'une part, et Monsieur [G] [X] d'autre part, concernant le logement (résidence Studelites [9], lot de copropriété n°7030, [Adresse 2]) situé [Adresse 2] - [Localité 5], sont réunies à la date du 5 octobre 2023,
CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,
ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [G] [X] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,
FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Monsieur [G] [X] à compter du 5 octobre 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi,
CONDAMNE Monsieur [G] [X] à payer à la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES la somme de 1648,35 euros (mille six cent quarante-huit euros et trente-cinq centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 19 avril 2024 échéance d’avril 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 23 août 2023 sur la somme de 483,12 euros et du présent jugement sur le surplus,
CONDAMNE Monsieur [G] [X] à payer à la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 19 avril 2024, échéance de mai 2024, et jusqu'à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,
CONDAMNE Monsieur [G] [X] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 23 août 2023, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,
CONDAMNE Monsieur [G] [X] à payer à la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.
LE GREFFIER LE JUGE
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