TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BORDEAUX
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
30B
Minute n° 24/560
N° RG 23/02462 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YKKZ
3 copies
GROSSE délivrée
le17/06/2024
àla SELARL ALTEA AVOCAT
la SCP DELAVALLADE - RAIMBAULT
Me Virginie TERRIER
Rendue le DIX SEPT JUIN DEUX MIL VINGT QUATRE
Après débats à l’audience publique du 06 Mai 2024
Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.
Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.
DEMANDERESSE
S.A.R.L. BILTOKI [Localité 7], prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 3]
[Localité 2]
représentée par Maître Xavier DELAVALLADE de la SCP DELAVALLADE - RAIMBAULT, avocat postulant au barreau de BORDEAUX, Me Virginie TERRIER, avocat plaidant au barreau de PARIS
DÉFENDERESSE
S.A.R.L. GABDIMALINE, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 6]
[Localité 1]
représentée par Maître Baptiste GUYON de la SELARL ALTEA AVOCAT, avocats au barreau de BORDEAUX
I - FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES
Par acte du 24 novembre 2023, la SARL BILTOKI [Localité 7] a fait assigner la SARL GABDIMALINE devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, au visa des articles L.145-1 et suivants du code de commerce et des articles 1103 et 1728 du code civil, afin de voir :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail commercial conclu le 19 octobre 2018 à compter du 12 août 2023 ;
- juger que le bail signé est résolu à compter de l’acquisition de la clause résolutoire le 12 août 2023
- ordonner l’expulsion immédiate de la SARL GABDIMALINE et de tous occupants de son chef, ainsi que l’évacuation de tous meubles présents dans les lieux sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à venir ;
- juger que l’huissier requis à cet effet pourra se faire assister du commissaire de police et d’un serrurier s’il échet ;
- ordonner la séquestration de tous matériels, marchandises et objets se trouvant dans lesdits locaux à l’endroit qu’il lui plaira, aux frais avancés de la SARL GABDIMALINE ;
- condamner à titre provisoire la SARL GABDIMALINE au paiement d’une somme de 11 586,73 euros au titre des arriérés de loyers et charges arrêtés au jour de l’acquisition de la clause résolutoire sauf somme à parfaire au jour de l’audience, avec intérêts de droit à compter de l’assignation ;
- convertir la saisie conservatoire des biens mobiliers réalisés par la SCP MARCONI MILLOT DUPOUY CHAMOUX sur le stand de la SARL GABDIMALINE le 26 octobre 2023 en saisie attribution ;
- fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par la SARL GABDIMALINE à compter du 12 août 2023 à la somme journalière de 178 euros TTC outre les intérêts, droits et charges y afférents;
- juger que la somme de 1 450 euros versée par la SARL GABDIMALINE à titre de dépôt de garantie est définitivement acquise conformément aux stipulations du bail commercial conclu le 18 octobre 2018 ;
- condamner la SARL GABDIMALINE au paiement d’un intérêt de retard de 12 % sur les sommes impayées ;
- condamner la SARL GABDIMALINE à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la SARL GABDIMALINE aux dépens lesquels comprendront les frais des commandements et de saisie conservatoire de Maître [P], commissaire de justice, et la SCP MARCONI MILLOT DUPOUY CHAMOUX, commaissaires de justice ;
- juger qu’elle pourra recourir à tout huissier de justice pour procéder à l’exécution de l’ordonnance à intervenir et à l’expulsion, lequel pourra se faire assister de la force publique, d’un serrrurier et d’un déménageur et ce, aux frais de la SARL GABDIMALINE .
Le demanderesse expose que, par acte sous-seing privé en date du 19 octobre 2018, la société BILTOKI a consenti à la SARL GABDIMALINE un bail de sous-location portant sur des locaux à usage commercial situés au sein des [Adresse 5] à [Localité 7] ; que par mandat de gestion en date du 28 juin 2022, la société BILTOKI lui a donné mandat de facturer et d’encaisser les sommes dues par les sous lcoataires, et d’initier toute procédure judiciaire de recouvrement et d’expulsion ; que des loyers sont restés impayés et que par acte du 11 juillet 2023, elle a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire.
Appelée à l'audience du 15 janvier 2024, l'affaire a été renvoyée pour échanges de conclusions, puis retenue à l'audience de plaidoiries du 06 mai 2024.
Les parties ont conclu pour la dernières fois :
- la demanderesse, le 29 mars 2024, par des écritures dans lesquelles, à titre principal, elle maintient ses demandes et demande que soit déclaré recevable le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 11 juillet 2023 par la société BILTOKI ; à titre subsidiaire, la condamnation de la SARL GABDIMALINE à lui payer la somme de 28 911,74 euros TTC au titre des loyers et provisions de charges pour l’année 2023 et la somme de 8 221,50 euros au titre des loyers et provisions de charges pour l’année 2024, somme à parfaire au jour de l’audience ; en tout état de cause, elle maintient ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile, des dépens et de l’exécution provisoire ;
- la SARL GABDIMALINE, le 19 avril 2024, par des écritures dans lesquelles elle sollicite le débouté de la SARL BILTOKI [Localité 7] de l'ensemble de ses demandes ; à titre reconventionnel, sa condamnation au versement de la somme de 40 213,62 euros au titre du remboursement des appels de charges versés et non régularisés ; en tout état de cause, la condamnation de la demanderesse au versement d'une somme de 5 136 euros TTC au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.
Elle soutient que les demandes se heurtent à des contestations sérieuses affectant la qualité à agir et le bien fondé du commandement de payer ; que les montants réclamés ne sont pas justifiés ; qu’elle est fondée à demander le remboursement des provisions sur charge depuis 2018 en l’absence de régularisation.
La présente décision se rapporte à ces écritures pour un plus ample exposé des demandes et des moyens des parties.
II - MOTIFS DE LA DECISION
sur les demandes principales :
L'article 834 du code de procédure civile permet au juge des référés, en cas d'urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l'existence d'une contestation sérieuse. En outre, l'article 835 alinéa 1 permet au juge de prendre toute mesure nécessaire pour faire cesser un trouble manifestement illicite, tel que l'occupation sans titre d'une propriété privée.
L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des référés, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable, d'allouer une provision au créancier ou d'ordonner l'exécution de cette obligation même lorsqu'il s'agit d'une obligation de faire.
Sur l’expulsion :
Aux termes de l'article L.145-41 du code du commerce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit d'un bail commercial ne produit effet que passé un mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; il impose au commandement de reproduire ce délai. Le juge saisi d'une demande de délai de grâce peut suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire tant que la résiliation n'a pas été constatée par une décision ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire dans ce cas ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats et des observations respectives des parties :
- que le bail commercial de sous-location liant les parties comporte une clause résolutoire en cas de loyers impayés ;
- qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire et reproduisant le délai a été signifié le 11 juillet 2023 pour un montant de 11 586,73 euros au titre des loyers et charges impayés, à la demande de la société BILTOKI ;
- que le preneur ne s'est pas acquitté de son obligation de paiement intégral de sa dette dans le délai ci-dessus prescrit ;
- que selon le grand-livre annexé au commandement de payer et versé au débat la dette locative s'établissait au 06 juin 2023 à la somme de 11 586,73 euros au titre des loyers et charges impayés.
La SARL GABDIMALINE, qui soutient que la régularité du commandement de payer se heurte à des contestations sérieuses, fait valoir en premier lieu que la société BILBOKI ne justifie pas de sa qualité à agir pour délivrer le commandement de payer compte tenu de l’apport partiel d’actif du 17 novembre 2022.
Aux termes de cet apport partiel d’actif, la société BILTOKI a apporté à la société BILTOKI [Localité 7] “ ses branches d’activité complètes et autonomes de “ Gestion de Halles gourmandes, de marchés et de toutes activités liées” et de “ Café, bar, petite restauration à consommer sur place” sous l’enseigne et le nom commercial “Café [4]” exploitées aux [Adresse 5] de [Localité 7]”.
Le traité d’apport partiel d’actif précise que “la société apporteuse est locataire des locaux dans lesquels les branches d’activités apportées sont exploitées. Le bail sera transmis à la société bénéficiaire lors de la réalisation de l’apport”.
C’est donc de manière inopérante que la demanderesse oppose que l’apport partiel concerne la gestion mais non l’exploitation du fonds de commerce et que la société BILTOKI demeure le bailleur alors qu’au regard de ces stipulations, la société BILTOKI [Localité 7] détient la qualité de locataire principale et par conséquent de bailleur de la SARL GABDIMALINE dans le cadre du contrat de sous location commerciale du 19 octobre 2018. Il en résulte que la qualité de la société BILTOKI à délivrer le commandement de payer du 11 juillet 2023, et par suite la régularité du commandement de payer, se heurtent à une contestation sérieuse qui doit conduire à rejeter la demande tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire. En conséquence seront également rejetées les demandes en découlant directement, à savoir celles portant sur l’expulsion, la conservation du dépôt de garantie, le paiement d’une indemnité d’occupation et la conversion de la saisie conservatoire en saisie attribution.
Sur la demande de provision :
La SARL BILTOKI [Localité 7] sollicite à titre subsidiaire la condamnation de la SARL GABDIMALINE à lui payer la somme de 28 911,74 euros TTC au titre des loyers et provisions de charges pour l’année 2023 et la somme de 8 221,50 euros au titre des loyers et provisions de charges pour l’année 2024.
La SARL GABDIMALINE sollicite le rejet de la demande en faisant valoir qu’elle a payé tous ses loyers pour 2023 et que les justificatifs produits ne prouvent pas l’existence de la dette.
Il ressort du grand livre produit aux débats par la demanderesse, non sérieusement contesté par la défenderesse, que le solde de son compte s’établissait au 06 mars 2024, mensualité de mars comprise, à la somme de 37 133,23 euros (57 563,23 euros - les versements réalisés par la locataire à hauteur de 20 430 euros) se composant, outre la somme de 29 393,97 euros au titre des loyers et charges impayés, d’une somme de 7 739,26 euros au titre des pénalités et frais de procédure.
La défenderesse ne peut contester le montant de la dette locative alors que les versements qu’elle allègue ont été pris en compte, et que son gérant, dans le cadre de la procédure de saisie conservatoire, s’est engagé à payer “les loyers minimums et les provisions de charges habituelles sur 12 mois en 2023",et à régler “comme prévu avec l’un des fondateurs 17 400 euros HT de loyers sur 2023 et les provisions de charges”.
Elle sera en conséquence condamnée au paiement de la somme, non sérieusement contestable, de 29 393,97 euros au titre des loyers et provisions de charges arrêtés au 06 mars 2024.
Les frais d’huissier et de procédure (7 739,26 euros) ont vocation à être pris en compte dans le cadre des frais irrépétibles et des dépens. Les frais liés aux pénalités, appliqués en vertu d’une clause contractuelle susceptible de s’apparenter à une clause pénale, seront quant à eux écartés.
sur la demande reconventionnelle :
La SARL GABDIMALINE sollicite à titre reconventionnel la condamnation de la demanderesse au versement de la somme de 40 213,62 euros en remboursement des appels de charges versés et non régularisés depuis 2018.
Dès lors cependant que son gérant, comme rappelé plus haut, s’est engagé en octobre 2023 à s’acquitter des provisions, et que le grand livre mentionne des régularisations régulières dont certaines ont même donné lieu à des virements en faveur de la locataire, cette demande est sérieusement contestable et sera donc écartée.
sur les autres demandes :
Chacune des parties conservera la charge de ses dépens, de sorte qu’aucune ne peut prétendre à une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
III - DECISION
Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe et à charge d'appel;
Déboute la SARL BILBOKI [Localité 7] de ses demandes aux fins de constat d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion de la SARL GABDIMALINE ;
Condamne la SARL GABDIMALINE à payer à la SARL BILTOKI [Localité 7] la somme de 29 393,97 euros au titre des loyers et provisions de charges arrêtés au 06 mars 2024, mensualité de mars comprise ;
Déboute la SARL BILTOKI [Localité 7] du surplus de ses demandes ;
Déboute la SARL GABDIMALINE de sa demande reconventionnelle ;
Dit que chacune des parties conservera la charge de ses dépens ;
Déboute les parties de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.
Le Greffier,Le Président,