TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
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REFERENCES : N° RG 23/03615 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YSNE
Minute : 24/577
S.A. HLM CDC HABITAT SOCIAL
Représentant : Me Antoine DELPLA, avocat au barreau du VAL D’OISE, vestiaire : 150
C/
Monsieur [X] [G]
Exécutoire délivrée le :
à :
Copie certifiée conforme délivrée le :
à :
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT
Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 17 juin 2024 ;
Par Madame Sinda OUESLATI, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier;
Après débats à l'audience publique du 22 avril 2024 tenue sous la présidence de Madame Sinda OUESLATI, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;
ENTRE DEMANDEUR :
S.A. HLM CDC HABITAT SOCIAL,
demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Antoine DELPLA, avocat au barreau du VAL D’OISE
D'UNE PART
ET DÉFENDEUR :
Monsieur [X] [G],
demeurant [Adresse 2]
comparant en personne
D'AUTRE PART
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 19 mars 2023, la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Monsieur [X] [G] un logement ([Adresse 2]) situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 491,71 euros, et 115,04 euros de provisions sur charges.
Par acte de commissaire de justice en date du 21 août 2023, la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier à Monsieur [X] [G] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2427,00 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.
Par lettre en date du 31 juillet 2023 reçue le 3 août 2023 la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).
Par acte de commissaire de justice en date du 13 décembre 2023, la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Monsieur [X] [G] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :
dire la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL, venant aux droits de la SA D’HLM EFIDIS recevable autant que bien fondée en ses demandes et y faisant droit, à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [G] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,dire que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles du code des procédures civiles d’exécution,condamner Monsieur [X] [G] au paiement des sommes suivantes :la somme principale de 4385,63 euros au 31 octobre 2023 inclus, pour les causes sus énoncées avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 21 août 2023,une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au loyer révisable annuellement majoré des charges également révisables conformément aux dispositions contractuelles et autres accessoires que le susnommé aurait dû payer si le bail s’était poursuivi, ou avait été renouvelé, et cela jusqu’au départ effectif des lieux, la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les entiers dépens,ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 14 décembre 2023.
À l'audience du 22 avril 2024, la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 7355,46 euros arrêtée au 15 avril 2024, loyer du mois de mars 2024 inclus. Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement.
La SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [X] [G] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 21 août 2023. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL souligne qu’il n’y a pas de règlement depuis juin 2023 et qu’il n’y a pas non plus de supplément de loyer de solidarité.
Monsieur [X] [G], comparait, ne conteste pas le principe de la dette. Il demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 500 euros par mois en plus des loyers, suspensifs des effets de la clause résolutoire.
Au soutien de ses prétentions, il explique s’être fait licencier juste après avoir signé le bail et qu’il n’a perçu les ASSEDIC (Association pour l’emploi dans l’industrie et le commerce) qu’après septembre 2023. Il assure avoir retrouvé un emploi pour lequel il perçoit 1700 euros ainsi qu’avoir une promesse d’embauche et 2600 euros d’aide personnalisée au logement en attente. Il souligne également qu’il a une fille pour qui il paye 200 euros de pension alimentaire.
À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 17 juin 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.
MOTIVATION DE LA DECISION
Sur les demandes principales
Sur la recevabilité de la demande
Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 14 décembre 2023, soit au moins six semaines avant l'audience.
Par ailleurs, la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 3 août 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 décembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
En conséquence, les demandes de la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL aux fins de constat de résiliation du bail, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers sont recevables.
Sur la demande en paiement
Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.
Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 19 mars 2023, du commandement de payer délivré le 21 août 2023 et du décompte de la créance actualisé au 15 avril 2024 que la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.
Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 22,86 euros imputée pour des frais.
En conséquence, il convient de condamner Monsieur [X] [G] à payer à la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 7332,60 euros, au titre des sommes dues au 15 avril 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 21 août 2023 sur la somme de 2427,00 euros, de l’assignation du 13 décembre 2023 sur la somme de 1958,63 euros et du présent jugement sur le surplus.
Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire
Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire, à l’article 7, qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.
Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 21 août 2023.
Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglés dans le délai de six semaines.
Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 2 octobre 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 19 mars 2023 à compter du 3 octobre 2023.
Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire
En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.
Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, Monsieur [X] [G] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée.
Toutefois, Monsieur [X] [G] n’a pas repris le versement de loyer courant avant l’audience, condition sine qua non à l’octroi de délais de paiement. En outre, le locataire n’a réalisé aucun paiement entre le mois de décembre 2023 et le mois d’avril 2024, soit entre l’assignation et l’audience, ne permettant pas de s’assurer de sa volonté et de sa capacité à régler le loyer et à solder sa dette.
Il convient par conséquent de rejeter la demande de délais et d'ordonner l'expulsion de Monsieur [X] [G] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [X] [G]
Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 3 octobre 2023, Monsieur [X] [G] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.
Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [X] [G] à son paiement à compter de 3 octobre 2023, jusqu'à la libération effective des lieux.
Sur les frais du procès et l’exécution provisoire
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [X] [G] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.
Il convient également de condamner Monsieur [X] [G] à payer à la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,
DECLARE recevables les demandes de la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire,
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 19 mars 2023 entre la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL d'une part, et Monsieur [X] [G] d'autre part, concernant le logement ([Adresse 2]) situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 3 octobre 2023,
CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,
ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [X] [G] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,
FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Monsieur [X] [G] à compter du 3 octobre 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi,
CONDAMNE Monsieur [X] [G] à payer à la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 7332,60 euros (sept mille trois cent trente-deux euros et soixante centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 15 avril 2024 échéance de mars 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 21 août 2023 sur la somme de 2427,00 euros, de l'assignation du 13 décembre 2023 sur la somme de 1958,63 euros et du présent jugement sur le surplus,
CONDAMNE Monsieur [X] [G] à payer à la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 15 avril 2024, échéance d’avril 2024, et jusqu'à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,
REJETTE la demande de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire,
CONDAMNE Monsieur [X] [G] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 21 août 2023, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,
CONDAMNE Monsieur [X] [G] à payer à la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.
LE GREFFIER LE JUGE
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