TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 17 JUIN 2024
Chambre 5/Section 3
AFFAIRE: N° RG 23/08531 - N° Portalis DB3S-W-B7H-X4Y5
N° de MINUTE : 24/00730
DEMANDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 1], représenté par son syndic le cabinet FONCIA PARIS RIVE DROITE SAS, représentée par ses dirigeants légaux
[Adresse 2]
[Adresse 2]
représentée par Me Saad EL JORD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0720
C/
DEFENDEUR
Monsieur [D] [S]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
non représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Aliénor CORON, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Khedidja SEGHIR, greffier.
DÉBATS
Audience publique du 29 Avril 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, assistée de Madame Khedidja SEGHIR, greffier.
EXPOSÉ DU LITIGE
Monsieur [D] [S] est propriétaire des lots 4128, 4358 et 5092 au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 1], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Par acte en date du 6 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Monsieur [D] [S] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, sollicitant du tribunal de :
-condamner Monsieur [D] [S] à lui payer la somme de 10 423,86 euros au titre des appels impayés au 1er juillet 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation
-condamner Monsieur [D] [S] à lui payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation
-condamner Monsieur [D] [S] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé à l'assignation valant conclusions pour un complet exposé des moyens.
La clôture est intervenue le 13 mars 2024 par ordonnance du même jour.
L’affaire a été fixée à l’audience du 29 avril 2024 et mise en délibéré au 17 juin 2024.
Monsieur [D] [S], régulièrement assigné dans les modalités prévues à l'article 656 du code de procédure civile, n'a pas constitué avocat.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande en paiement des charges de copropriété
En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
L’approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
Le syndicat des copropriétaires justifie de sa demande en produisant :
-la matrice cadastrale
-les procès-verbaux des assemblées générales d’approbation des comptes en date des 29 septembre 2021 et 28 novembre 2022
-un décompte des impayés arrêté au 1er juillet 2023
-des appels de provisions et régularisations de charges.
Il y a lieu d’exclure du décompte les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété au sens de l’article 10-1a de la loi du 10 juillet 1965 et s’élèvent en l’espèce à 1 181,57 euros, ces frais faisant l’objet d’une condamnation distincte.
En conséquence et au regard des pièces produites, il convient de condamner Monsieur [D] [S] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 9 242,29 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 1er juillet 2023, appels du 1er juillet 2023 inclus.
La condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 6 juillet 2023.
Sur les frais de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965
En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.
Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.
Le recouvrement des charges impayées relève de la gestion courante du syndic et non de prestations hors rémunération annuelle, sauf à établir le caractère exceptionnel des diligences effectuées.
Le syndicat des copropriétaires sollicite le remboursement des frais de recouvrement suivants :
-frais de lettres de mise en demeure et de relance pour un montant total de 75 euros,
-intérêts de retard d’un montant de 2,55 euros,
-frais de « constitution dossier huissier » d’un montant de 960 euros
-frais de sommation de payer d’un montant de 144,02 euros
Soit un montant total de 1 181,57 euros.
Conformément à l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être imputés au seul copropriétaire les frais exposés par le syndicat qui répondent au critère de nécessité.
Les intérêts de retard seront écartés comme ne relevant pas de l’article 10-1 précité et n’étant au demeurant justifiés par aucune pièce.
Il convient également de déduire les frais de « constitution dossier huissier », qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.
Le syndicat des copropriétaires justifie de l’envoi d’une lettre de mise en demeure avec accusé de réception et d’une lettre de relance, et produit le contrat de syndic prévoyant une tarification maximale de 40 euros s’agissant des mises en demeure et de 30 euros s’agissant des relances. La somme de 30 euros n’apparaît cependant pas justifiée s’agissant de l’envoi d’un courriel-type, étant rappelé que le recouvrement des créances fait partie des missions habituelles du syndic. Les frais de relance seront par conséquent ramenés à la somme de 5 euros.
Au total la somme de 45 euros sera par conséquent retenue au titre des frais de mise en demeure et de relance.
Les frais de sommation de payer seront également écartés comme ne correspondant pas à une dépense nécessaire, une simple lettre de mise en demeure étant suffisante au recouvrement de la créance.
Ainsi, après déduction des frais non nécessaires et non justifiés, Monsieur [D] [S] est redevable de la somme de 45 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive
En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
Faute d’apporter la preuve de la mauvaise foi de Monsieur [D] [S], le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.
Sur les mesures de fin de jugement
En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Monsieur [D] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens de la présente instance.
Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui dans le cadre de la présente instance et non compris dans les dépens. Faisant application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, il convient d’allouer au syndicat des copropriétaires une somme de 800 euros au titre des frais non compris dans les dépens qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits et assurer sa défense.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,
-Condamne Monsieur [D] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] les sommes de :
-9 242,29 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 1er juillet 2023, appels du 1er juillet 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 6 juillet 2023
-45 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019, avec intérêts au taux légal à compter du 6 juillet 2023
-Déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] de sa demande en paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive,
-Condamne Monsieur [D] [S] aux dépens de l’instance,
-Condamne Monsieur [D] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
La minute de la présente décision a été signée par Madame CORON, Juge, assistée de Madame Khedidja SEGHIR, Greffier présente lors de son prononcé.
LE GREFFIERLE JUGE
MADAME SEGHIRMADAME CORON