TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 17 JUIN 2024
Chambre 5/Section 3
AFFAIRE: N° RG 23/11084 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YMNL
N° de MINUTE : 24/00823
DEMANDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LA FONTENELLE, [Adresse 2], représenté par son syndic le cabinet CAZALIERES SAS, représenté par ses dirigeants légaux.
Sis [Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Maître Sophie BILSKI CERVIER de la SELEURL BILSKI AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R093
C/
DEFENDEUR
Monsieur [B] [T]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 5]
non représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame [Y] [N], statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Khedidja SEGHIR, greffier.
DÉBATS
Audience publique du 22 Avril 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, assistée de Madame Khedidja SEGHIR, greffier.
EXPOSÉ DU LITIGE
Monsieur [B] [T] est propriétaire des lots 202 et 282 au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 2] (93), soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Par acte en date du 21 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Monsieur [B] [T] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, sollicitant du tribunal de :
-condamner Monsieur [B] [T] à lui payer la somme de 7 045,53 euros au titre des appels impayés au 16 octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 4 mai 2023
-condamner Monsieur [B] [T] à lui payer la somme de 1 045 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965
-condamner Monsieur [B] [T] à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts
-condamner Monsieur [B] [T] à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens
-rappeler l’exécution provisoire.
En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé à l’assignation valant conclusions pour un complet exposé des moyens.
La clôture est intervenue le 5 mars 2024 par ordonnance du même jour.
L’affaire a été fixée à l’audience du 22 avril 2024 et mise en délibéré au 17 juin 2024.
Monsieur [B] [T], régulièrement assigné dans les modalités prévues à l'article 656 du code de procédure civile, n'a pas constitué avocat.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande en paiement des charges de copropriété
En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
L’approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
Le syndicat des copropriétaires justifie de sa demande en produisant :
-la matrice cadastrale
-les procès-verbaux des assemblées générales d’approbation des comptes en date des années 2016 à 2023 ainsi que les attestations de non-recours
-un décompte des impayés arrêté au 16 octobre 2023
-des appels de provisions et régularisations de charges.
Il convient d’exclure du décompte les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété au sens de l’article 10-1a de la loi du 10 juillet 1965 et s’élèvent en l’espèce à 1 098 euros (et non à 1 045 euros), ces frais faisant l’objet d’une condamnation distincte.
En conséquence et au regard des pièces produites, il convient de condamner Monsieur [B] [T] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6 997,53 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 16 octobre 2023.
La condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 25 octobre 2023, date de la sommation de payer, le syndicat des copropriétaires ne produisant aucune sommation de payer en date du 4 mai 2023.
Sur les frais de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965
En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.
Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.
Le recouvrement des charges impayées relève de la gestion courante du syndic et non de prestations hors rémunération annuelle, sauf à établir le caractère exceptionnel des diligences effectuées.
Le syndicat des copropriétaires sollicite le remboursement des frais de recouvrement suivants :
-frais de lettres de mise en demeure et de relance pour un montant total de 248 euros,
-frais de « préparation dossier transmis huissier » d’un montant de 340 euros,
-frais de « préparation assignation » d’un montant de 340 euros
-frais de constitution d’hypothèque d’un montant de 170 euros
Soit un montant total de 1 098 euros.
Conformément à l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être imputés au seul copropriétaire les frais exposés par le syndicat qui répondent au critère de nécessité.
Le syndicat des copropriétaires ne produit ni lettres de mise en demeure ni lettres de relance. Il ne justifie pas du caractère nécessaire de la sommation de payer du 25 octobre 2023, une lettre de mise en demeure étant suffisante au recouvrement judiciaire de la créance. Les frais afférents seront par conséquent écartés.
Les frais de « préparation assignation » étant compris dans les frais irrépétibles, il convient de rejeter la demande formulée à ce titre.
Les frais d’hypothèque ne sont pas justifiés par les pièces produites et seront dès lors écartés.
Par conséquent, le syndicat des copropriétaires sera débouté de ses demandes au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive
Le syndicat des copropriétaires sollicite une condamnation de Monsieur [B] [T] sur le fondement de l’article 1240 du code civil.
En vertu des dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer. Le débiteur fautif au sens des dispositions de l’article 1240 du code civil précité ne peut s’exonérer de sa responsabilité qu’en rapportant la preuve d’une cause étrangère ou d’un fait justificatif.
En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
Faute d’apporter la preuve de la mauvaise foi de Monsieur [B] [T], le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.
Sur les mesures de fin de jugement
En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Monsieur [B] [T], partie perdante, supportera la charge des dépens de la présente instance.
Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui dans le cadre de la présente instance et non compris dans les dépens. Faisant application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, il convient d’allouer au syndicat des copropriétaires une somme de 800 euros au titre des frais non compris dans les dépens qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits et assurer sa défense.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,
-Condamne Monsieur [B] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2] (93) la somme de 6 997,53 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 16 octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 25 octobre 2023,
-Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019,
-Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive,
-Condamne Monsieur [B] [T] aux dépens de l’instance,
-Condamne Monsieur [B] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2] (93) la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
-Rappelle que la présente décision est de droit assortie de l'exécution provisoire.
La minute de la présente décision a été signée par Madame CORON, Juge, assistée de Madame Khedidja SEGHIR, Greffier présente lors de son prononcé.
LE GREFFIERLE JUGE
MADAME SEGHIRMADAME CORON