TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
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N° RG 24/50142 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3PPD
N° : 14
Assignation du :
11,12,14 et 19 Décembre 2023
[1]
[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 17 juin 2024
par Violette BATY, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.
DEMANDERESSE
La Société IN’LI S.A.
[Adresse 5]
[Localité 14]
représentée par Me Nadia MOGAADI, avocat au barreau de PARIS - #D0601
DEFENDEURS
La société DGL AVOCATS S.C.M.
[Adresse 2]
[Localité 10]
représentée par Me Cyprien MUNAZI MUHIMANYI, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE - #413
Monsieur [R] [A] [U]
[Adresse 1]
[Localité 12]
non constitué
Madame [V] [Z]
[Adresse 9]
[Localité 15]
non constituée
Madame [D] [I]
[Adresse 6]
[Localité 11]
non constituée
Monsieur [H] [L]
[Adresse 3]
[Localité 13]
non constitué
Monsieur [M] [E]
[Adresse 8]
[Localité 16]
non constitué
DÉBATS
A l’audience du 13 Mai 2024, tenue publiquement, présidée par Violette BATY, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
Par acte du 30 mars 2015 modifié par avenant n°1 du 1er avril 2015 et avenant n°2 du 1er avril 2015, l’OGIF SA devenue la société IN’LI, a donné à bail commercial à la société DGL Avocats, un local n° 303516, situé [Adresse 7] à [Localité 10] pour une durée de neuf ans à compter du 1er avril 2015, moyennant un loyer en principal de 25.950 euros par an, payable d’avance, à une fréquence mensuelle, pour l’activité de cabinet d’avocats puis à compter du 1er avril 2015, 4 emplacements de stationnement, en contrepartie d’un loyer de 600 euros par an et par emplacement de stationnement.
M. [R] [A] [U], Mme [V] [Z], Mme [D] [I], M. [H] [L] et M. [M] [E] se sont constitués par actes du 30 mars 2015, cautions solidaires, pour une durée de 18 ans et dans la limite de la somme de 31.140 euros.
Le 15 octobre 2018, M. [E] a donné congé pour la location de deux emplacements de stationnement non précisés.
Par acte du 1er mars 2023, la société IN’LI, a donné à bail à la société DGL Avocats, quatre nouveaux emplacements de stationnement situés [Adresse 4] à [Localité 10], à effet du 1er mars 2023 et pour le loyer annuel de 630,96 euros par emplacement de stationnement.
Le 12 septembre 2023, M. [E], M. [L] et la SCM DGL Avocats ont donné congé pour le terme du bail commercial et les 6 emplacements de stationnement au 31 mars 2024, par courrier recommandé remis le 18 septembre 2023.
Le 20 novembre 2023, Mme [Z] et la SCM DGL Avocats ont écrit non plus donner congé mais demander le renouvellement du bail commercial.
Des loyers sont demeurés impayés.
Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte extrajudiciaire en date du 12 octobre 2023, à la société DGL Avocats,, pour une somme de 9.846,91 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif au mois d’octobre 2023 inclus.
Le commandement a été dénoncé aux cautions, M. [R] [A] [U], Mme [V] [Z], Mme [D] [I], M. [H] [L] et M. [M] [E], par actes des 18, 19 et 26 octobre 2023.
Par acte délivré les 11, 12, 14 et 19 décembre 2023, la société IN’LI a fait assigner la société DGL Avocats, M. [R] [A] [U], Mme [V] [Z], Mme [D] [I], M. [H] [L] et M. [M] [E] devant la juridiction des référés de céans aux fins de voir :
Ø “RECEVOIR la Société IN’LI en son action et déclarer ses demandes bien fondées ;
Ø CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 13 novembre 2023 résultant du commandement de payer en date du 12 octobre 2023 ;
Ø PRONONCER en conséquence la résiliation du contrat de bail en date du 30 mars 2015 ;
Ø PRONONCER, par ailleurs, la résiliation du contrat de bail en date du 1 er mars 2023
Ø ORDONNER l’expulsion de la Société DGL AVOCATS et de tous occupants de son chef des locaux dont s’agit sans délai et ce, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;
Ø ORDONNER la séquestration des meubles garnissant les locaux dans tel garde-meubles qu’il plaira à la requérante et ce, aux frais des défendeurs ;
Ø CONDAMNER solidairement la société DGL AVOCATS et Monsieur [R] [A] [U], Madame [V] [Z], Madame [D] [I], Monsieur [H] [L], Monsieur [M] [E] à payer à la Société IN’LI la somme de 10.378,33 € correspondant à l’arriéré locatif arrêté au 6 novembre 2023, avec intérêt au taux légal augmenté de trois points, à compter du commandement en date du 12 octobre 2023 ;
Ø CONDAMNER la société DGL AVOCATS et Monsieur [R] [A] [U], Madame [V] [Z], Madame [D] [I], Monsieur [H] [L], Monsieur [M] [E] à payer à la Société IN’LI une indemnité d’occupation mensuelle égale au double du montant du loyer – provision en charges en sus - et ce depuis l’acquisition de la clause résolutoire du 12 octobre 2023 et jusqu’à libération effective des lieux et
remise des clés ;
Ø CONDAMNER la société DGL AVOCATS et Monsieur [R] [A] [U], Madame [V] [Z], Madame [D] [I], Monsieur [H] [L], Monsieur [M] [E] à payer à la Société IN’LI la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile;
Ø CONDAMNER la société DGL AVOCATS et Monsieur [R] [A] [U], Madame [V] [Z], Madame [D] [I], Monsieur [H] [L], Monsieur [M] [E] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de ses dénonciations ;
Ø CONDAMNER la société DGL AVOCATS et Monsieur [R] [A] [U], Madame [V] [Z], Madame [D] [I], Monsieur [H] [L], Monsieur [M] [E] à payer le montant du droit proportionnel dû à l’huissier de justice chargé du recouvrement”.
A l’audience du 13 mai 2024, la société IN’LI a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de son exploit introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus, hors actualisation de la provision à la somme de 4.621,21 euros au 7 mai 2024, échéance de mai 2024 incluse, et s’est opposée aux surplus des prétentions adverses.
La société DGL Avocats, représentée par son conseil, a repris oralement les conclusions déposées sollicitant du juge des référés de :
- déclarer l’action de la société IN’LI non fondée ;
- constater que la clause résolutoire n’est pas acquise à compter du 13 novembre 2023 ;
- débouter la société IN’LI de sa demande de résiliation du contrat de bail et d’expulsion de la société DGL AVOCATS.
- débouter la société IN’LI du surplus de ses demandes.
Elle a sollicité à titre subsidiaire à l’audience l’octroi d’un délai de paiement rétroactif, suspensif de l’effet de la clause résolutoire.
M. [R] [A] [U], Mme [V] [Z], Mme [D] [I], M. [H] [L] et M. [M] [E] n’ont pas constitué avocat.
Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.
MOTIFS
- Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes
L’article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du Code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail.
L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.
Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du Code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
L'octroi des délais de paiement autorisés par l'article 1343-5 du Code civil n'est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d'une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.
En l'espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.
Le bail commercial stipule en son article 12 une clause résolutoire qui prévoit la résiliation de plein droit du bail en cas de manquement du locataire à l’une quelconque de ses obligations contractuelles qui sont toutes de rigueur, un mois après mise en demeure d’exécuter délivrée par exploit d’huissier restée sans effet.
Le bail conclu le 1er mars 2023 prévoit également en son article 6 une clause résolutoire, à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, à son échéance, huit jours après un commandement de payer resté infructueux.
Le commandement délivré le 12 octobre 2023, détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 9.846,91 euros correspondant au solde de l’arriéré locatif arrêté au mois d’octobre 2023.
Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail pour les deux baux ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du Code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.
En revanche, l’effet dudit commandement est contesté dès lors qu’il ressort du décompte locatif qu’il a été réclamé au 1er septembre 2023, une régularisation de charges locatives au titre de l’année 2021 imputée au preneur à bail à hauteur de 3.669,81 euros. Par courrier du 5 septembre 2023, le preneur à bail a contesté l’exigibilité de ce montant en sollicitant la communication des justificatifs de charges. Il ressort d’échanges de courriers et courriels entre les parties qu’une consultation du dossier de charges a été discutée jusque janvier 2024.
Déduction faite de ce montant contesté lors de la délivrance du commandement de payer au 12 octobre 2023, il n’est pas sérieusement contestable l’exigibilité des loyers et charges pour la somme de 6.177 euros, au titre des autres échéances locatives (9.846,91 - 3.669,81 : 6.177 euros).
Le décompte fait apparaître un versement de 5.000 euros le 20 octobre 2023, puis un versement de 2.000 euros le 17 novembre 2023, alors que le terme de novembre 2023 était exigible pour 3.765,71 au titre des loyers et charges pour le local commercial et les emplacements de stationnement.
Il s’en déduit que les causes non sérieusement contestées de ce commandement n’ont pas été acquittées intégralement, dans le mois de sa délivrance.
En faisant délivrer ce commandement, la société IN’LI n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.
L’effet du commandement est intervenu avant la demande de renouvellement du bail et l’expiration du bail consenti initialement le 30 mars 2015.
Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.
La société DGL Avocats fait valoir avoir réglé son arriéré locatif de 4.621,21 euros au 7 mai 2024, au moyen d’un règlement par virement de la somme de 3.800 euros au 11 mai 2024 dont il n’est pas justifié le bon encaissement à l’audience du 13 mai 2024. Elle sollicite à défaut l’octroi de délais de paiement.
Au vu de la situation financière de la société défenderesse telle qu'elle résulte des éléments fournis, justifiant d’efforts de paiement, et de l’état réduit de la dette à la date des débats, il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du Code civil et L 145-41 du Code de commerce d'accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs des poursuites et des effets de la clause résolutoire, étant précisé qu'à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause résolutoire reprendra ses effets et l'expulsion des occupants pourra être poursuivie.
Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.
L’article 835 alinéa 2 du Code de procédure dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.
Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.
L’indemnité d’occupation due par la société DGL Avocats,depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée, le cas échéant, à titre provisionnel au montant non sérieusement contestable du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires (à titre indicatif : 3.778,85 euros en mai 2024).
M. [R] [A] [U], Mme [V] [Z], Mme [D] [I], M. [H] [L] et M. [M] [E], cautions solidaires s’étant engagés à garantir le paiement des indemnités d’occupation, seront solidairement condamnés au paiement de l’indemnité d’occupation provisionnelle qui serait due après résiliation du bail consenti uniquement pour les locaux visés au bail du 30 mars 2015 à l’exclusion des emplacements de stationnement, (à titre indicatif : 3.389,11 euros en mai 2024), dans la limite de montant et de durée telle que fixée à leur engagement de cautionnement solidaire.
- Sur la demande de provision
S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée
Aux termes de l'article 1353 du Code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l’espèce, au vu du décompte produit par la société IN’LI, l'obligation de la société DGL Avocats, n’ayant pas maintenu à l’audience sa contestation au titre des charges régularisées pour l’année 2021, au titre des loyers, charges, taxes, accessoires au 7 mai 2024 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 4.621,21 euros (échéance de mai 2024 incluse), somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société DGL Avocats.
Cette somme sera assortie en application de l’article 1231-6 du code civil des intérêts au taux légal depuis la date de délivrance de l’assignation.
M. [R] [A] [U], Mme [V] [Z], Mme [D] [I], M. [H] [L] et M. [M] [E] seront tenus solidairement au paiement de la provision allouée, pour les seules causes du bail consenti le 30 mars 2015, objet du cautionnement solidaire, soit des loyers et charges exigibles pour 4.231,47 euros au 7 mai 2024, à l’exclusion de ceux relatifs aux emplacements de stationnement.
La société IN’LI sollicite l'application des pénalités contractuelles lui attribuant une majoration de trois points du taux des intérêts de retard courant sur les sommes impayées.
Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sont limités par le caractère non sérieusement contestable de l'obligation.
La clause pénale du bail qui prévoit une majoration du taux des intérêts de retard, pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif, le caractère non sérieusement contestable de l'obligation n'est pas établi, de sorte qu'il n'y a pas lieu à référé sur l'application de cette clause.
- Sur les autres demandes
La société DGL Avocats, M. [R] [A] [U], Mme [V] [Z], Mme [D] [I], M. [H] [L] et M. [M] [E], défendeurs condamnés solidairement au paiement d’une provision, doivent supporter in solidum la charge des dépens, incluant les frais de commandement et d’assignation.
L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.
Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.
Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société DGL Avocats ne permet d’écarter la demande dela société IN’LI formée sur le fondement des dispositions sus-visées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1.000 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.
Il n’y a pas lieu à faire droit à la demande au même titre à l’encontre de M. [R] [A] [U], Mme [V] [Z], Mme [D] [I], M. [H] [L] et M. [M] [E] .
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,
Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 13 novembre 2023 à minuit ;
Condamnons la société DGL Avocats à payer à la société IN’LI :
- la somme provisionnelle de 4.621,21 euros à valoir sur les loyers, charges, taxes et accessoires impayés au 7 mai 2024 (échéance de mai 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
- la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
Disons que M. [R] [A] [U], Mme [V] [Z], Mme [D] [I], M. [H] [L] et M. [M] [E] seront condamnés à payer solidairement avec la société DGL Avocats la provision allouée à la société IN’LI, dans la limite des causes du bail souscrit le 30 mars 2015, soit 4.231,47 euros au 7 mai 2024, et de leur acte de cautionnement solidaire;
Suspendons rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la société DGL Avocats, se libère de la provision et de l’indemnité ci-dessus allouées par un premier acompte de 3.800 euros, par virement daté du 11 mai 2024, et par 3 mensualités égales et continues d'un montant de 607,07 euros, la troisième et dernière mensualité étant majorée du solde en principal et intérêts;
Disons que ces mensualités seront à verser en plus des loyers, charges et accessoires courants, payés aux termes prévus par le contrat de bail;
Disons que le paiement de la première mensualité devra intervenir avant le 10 du mois suivant la signification de l'ordonnance et les mensualités suivantes avant le 10 de chacun des mois suivants;
Disons qu’en cas de paiement de la dette selon les termes de l’échéancier susvisé, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué ;
Disons qu'à défaut de règlement de l’acompte ou d'une seule mensualité à son terme et dans son entier montant, en sus d'un seul des loyers, charges, taxes et accessoires courants à leurs échéances contractuelles, et à défaut de régularisation dans le délai de huit jours après l’envoi d’un courrier de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception :
- l'intégralité de la dette sera immédiatement exigible,
- les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,
- la clause résolutoire produira son plein et entier effet,
- il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l'expulsion de la société DGL Avocats et de tous occupants de son chef hors du local n° 303516 situé [Adresse 7] à [Localité 10] et des six emplacements de stationnement n° 303538, 303539, 303540, 303546, 303554 et 303555 situés [Adresse 4] à [Localité 10] ,
- le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution,
- La société DGL Avocats, devra payer mensuellement à la société IN’LI, à titre de provision à valoir sur l'indemnité d'occupation mensuelle, une somme égale au montant du loyer mensuel tel que résultant du bail outre les charges et taxes, à compter de la date de prise d'effet de la clause résolutoire, ladite indemnité étant révisable annuellement à la date anniversaire de la présente ordonnance ;
- M. [R] [A] [U], Mme [V] [Z], Mme [D] [I], M. [H] [L] et M. [M] [E] seront condamnés solidairement aux côtés de la société DGL Avocats au paiement de cette indemnité d’occupation à la société IN’LI, à l’exclusion de celle due au titre des emplacements de stationnement et dans les limites de leur acte de cautionnement solidaire;
Disons n’y avoir lieu à référé sur la demandes formées au titre de la clause pénale prévue au bail liant les parties ;
Condamnons in solidum la société DGL Avocats, M. [R] [A] [U], Mme [V] [Z], Mme [D] [I], M. [H] [L] et M. [M] [E] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement et de l’assignation ;
Rejetons le surplus des demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;
Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
Ainsi fait à PARIS, le 17 juin 2024.
Le Greffier,Le Président,
Pascale GARAVELViolette BATY