TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :
■
18° chambre
1ère section
N° RG 19/11233
N° Portalis 352J-W-B7D-CQYJZ
N° MINUTE : 2
Assignation du :
25 Septembre 2019
contradictoire
JUGEMENT
rendu le 18 Juin 2024
DEMANDERESSE
SAS BDR & ASSOCIES aux droits de la S.C.P. [P] [T]
prise en la personne de Maître [J] [T] en sa qualité de liquidateur judiciaire de Madame [X] [M] nom d’usage [B]
[Adresse 2]
[Localité 10]
Madame [B], décédée, elle-même représentée par Maître [U] [K] (Selarl P2G), domiciliée [Adresse 3], es qualité de mandataire de justice chargé d’assurer les droits propres de feu Madame [B], fonction à laquelle elle a été désignée par ordonnance du Président du Tribunal de commerce de Paris en date du 17 mai 2021
représentée par Maître Valérie PANEPINTO de la SCP SCP GUILLEMAIN PANEPINTO, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0102
DÉFENDERESSE
S.P.A. [9]
[Adresse 1]
[Localité 10]
représentée par Maître Erwan LE DOUCE BERCOT du PARTNERSHIPS JONES DAY, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #J0001
Décision du 18 Juin 2024
18° chambre 1ère section
N° RG 19/11233 - N° Portalis 352J-W-B7D-CQYJZ
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,
Monsieur jean-Christophe DUTON, Vice-président,
Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,
assistés de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal, lors des débats et de Madame Camille BERGER, Greffière, lors de la mise à disposition au greffe,
DEBATS
A l’audience du 12 Mars 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 18 Juin 2024.
JUGEMENT
Rendu par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte sous seing privé en date du 12 mai 1998, la société Abot Fields International SPA aux droits de laquelle se trouve la société [9] SPA, a donné à bail renouvelé à Mme [D] [V] [R], aux droits de laquelle est venue Mme [X] [M] ayant comme nom d'usage [B], des locaux à usage commercial situés [Adresse 5] à [Localité 10], pour une durée de neuf années à compter du 1er mai 1995, moyennant un loyer annuel en principal de 110.000 francs (16.769,40 euros), pour l’exercice de l'activité de «pharmacie, droguerie avec les accessoires d’usage de commerce ».
Par jugement du 2 novembre 2016, le tribunal de commerce de Paris a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’égard de Mme [X] [B] et a désigné la SELARL [Y] [H] [G] et Associés prise en la personne de Maître [N] [G] en qualité d’administrateur avec mission d’assistance et la SCP [P] [T] prise en la personne de Maître [J] [T] en qualité de mandataire judiciaire.
Par acte extrajudiciaire du 28 mars 2017, la société [9] SPA a fait signifier à Mme [X] [B] un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction pour le 30 septembre 2017.
Par ordonnance en date du 3 octobre 2017, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris a désigné M. [A] [Z] aux fins de donner tous éléments pour estimer les indemnités d'éviction et d'occupation.
Mme [X] [B] a libéré les locaux loués le 30 avril 2018.
Le 11 mai 2018, le tribunal de commerce de Paris a prononcé la liquidation judiciaire de Mme [X] [B] et a désigné la SCP [P] [T] prise en la personne de Maître [J] [T] en qualité de liquidateur.
M. [Z], expert judiciaire, a déposé son rapport le 30 mai 2018, en estimant :
- le montant de l'indemnité d'éviction dans l'hypothèse où le tribunal estimerait que Mme [X] [B] avait la possibilité de céder son droit au bail pour un usage « tous commerces » à la somme de 1.576.800 euros,
- le montant de l'indemnité d'éviction dans l'hypothèse d'une cession du droit au bail limitée à l'activité exercée à la somme de 456.440 euros,
- le montant de l'indemnité d'occupation à compter du 1er octobre 2017 jusqu'à la date de libération effective des lieux à la somme de 36.720 euros par an.
Par acte d'huissier du 25 septembre 2019, la SCP [P] [T] prise en la personne de Maître [J] [T], en sa qualité de liquidateur judiciaire de Mme [X] [B], a assigné la société [9] SPA devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir fixer l'indemnité d'éviction à la somme de 1.576.800 euros.
Mme [X] [B] est décédée le 6 octobre 2020 ; par ordonnance du Président du tribunal de commerce de Paris en date du 17 mai 2021, la SELARL P2G prise en la personne de Maître [U] [K] a été désignée en qualité de mandataire, avec mission d’assurer les droits propres de feue Mme [B] dans le cadre de la liquidation judiciaire.
Auparavant, par ordonnance du 15 décembre 2020, la SAS BDR & Associés prise en la personne de Maître [J] [T] a été désignée en remplacement de la SCP [P] [T] prise en la personne de Maître [J] [T].
Par ordonnance rendue le 18 mars 2021, le juge de la mise en état, saisi par la SCP [P] [T], en sa qualité de liquidateur judiciaire de Mme [X] [B], a débouté celle-ci de sa demande visant à voir condamner la société [9] SPA à lui payer la somme provisionnelle de 456.440 euros à valoir sur l'indemnité d'éviction et a débouté la société [9] SPA de sa demande en paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle, aux motifs de contestations sérieuses.
La SCP [P] [T] a pris des conclusions au fond, notifiées le 8 juillet 2021 ; par la suite, de nouvelles conclusions ont été notifiées les 15 octobre 2021, puis 11 avril 2022 par la SAS BDR & Associés venant aux droits de la SCP [P] [T].
Par une nouvelle ordonnance rendue le 24 janvier 2022, le juge de la mise en état s’est déclaré incompétent au profit du juge du fond pour connaître de la demande de la société [9] SPA tendant à voir déclarer irrecevables les conclusions de la SCP [P] [T], en sa qualité de liquidateur judiciaire de Mme [X] [B] du 8 juillet 2021 et de la SAS BDR & Associés du 15 octobre 2021, s’est déclaré incompétent au profit du juge du fond pour connaître de la demande de la SAS BDR & Associés tendant à voir déclarer irrecevables les conclusions de la société [9] SPA du 14 septembre 2021 et du 20 octobre 2021, et a débouté la société [9] SPA de ses demandes d’interruption d’instance et de communication, sous astreinte, des chiffres d’affaires des trois dernières années de Mme [B].
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 26 septembre 2022, la société BDR & Associé -aux droits de la SCP [P] [T]- prise en la personne de Maître [J] [T], en sa qualité de liquidateur judiciaire de Mme [X] [B] demande au tribunal de :
- juger irrecevables les demandes de la société [9] SPA faute pour les conclusions “signifiées” le 14 septembre 2021, le 20 octobre 2021 et le 20 juin 2022 de mentionner la représentation de Mme [B], décédée, par Maître [U] [K] (SELARL P2G), en sa qualité de mandataire de justice chargé d’assurer les droits propres de feue Mme [B], fonction à laquelle elle a été désignée par ordonnance du président du tribunal de commerce de Paris en date du 17 mai 2021 ;
En toute hypothèse
- juger la société [9] SPA mal fondée en ses demandes d’irrecevabilité des conclusions “signifiées” le 8 juillet 2021, le 15 octobre 2021 et le 11 avril 2022 par la partie demanderesse, dès lors que le liquidateur judiciaire désigné est Maître [J] [T], peu importe la structure de rattachement dans laquelle elle exerce ;
- juger, en toute hypothèse, sans objet lesdites demandes d’irrecevabilité de la société [9] Spa, en l’état de la signification devant la présente juridiction de conclusions par la SAS BDR & Associés – aux droits de la SCP [P] [T] - prise en la personne de Maître [J] [T], es qualité, et ce dès le 15 octobre 2021 ;
- fixer l’indemnité d’éviction à la somme de 1.576.800 euros (un million cinq cent soixante-seize mille huit cents euros) ;
- condamner la société [9] SPA à payer à la SAS BDR & Associés prise en la personne de Maître [J] [T], en sa qualité de liquidateur judiciaire de Madame [B],
dont les droits propres sont assurés par Maître [U] [K], la somme de 1.576.800 euros ;
- débouter la société [9] SPA de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions;
- ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;
- condamner la société [9] SPA au paiement d’une somme de 20.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais et honoraires d’expertise, dont distraction au profit de l’avocat de la demanderesse.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 20 juin 2022, la société [9] SPA demande au tribunal de :
- déclarer irrecevables les conclusions de la SCP [P] [T] notifiées le 8 juillet 2021;
- déclarer irrecevables les dernières conclusions de la « SAS BDR & ASOCIES – aux droits de la SCP [P] [T] » notifiées le 15 octobre 2021 et le 11 avril 2022 ;
A titre principal :
- juger qu’aucune indemnité d’éviction n’est due par la société [9] SPA à la SCP [P] [T], ès qualités, et/ou à la « SAS BDR & ASSOCIES – aux droits de la SCP [P] [T] » faute de préjudice subi par le preneur lié au défaut de renouvellement du Bail ;
A titre subsidiaire :
- juger que l’indemnité d’éviction due par la société [9] SPA à la SCP [P] [T], ès qualités, et/ou à la « SAS BDR & ASSOCIES – aux droits de la SCP [P] [T] » s’élève à la somme d’un euro ;
A titre infiniment subsidiaire :
- juger que l’indemnité d’éviction due par la société [9] SPA à la SCP [P] [T], ès qualités, et/ou à la « SAS BDR & ASSOCIES – aux droits de la SCP [P] [T] » s’élève à la somme de 365.000 euros ;
Encore plus subsidiairement :
- juger que l’impossibilité pour le Preneur d’exercer ses droits à la retraite dans le cadre du Bail sera indemnisée à hauteur de la perte de chance de ce bénéfice, correspondant à une faible fraction du gain manqué ;
- juger que la société [9] SPA pourra s’acquitter de cette indemnité d’éviction en vingt-quatre mensualités d’un même montant ;
A titre reconventionnel :
- juger que la société [9] SPA est recevable en sa demande reconventionnelle ;
- condamner la SCP [P] [T], ès qualités, à verser à la société [9] SPA la somme de 21.420 euros au titre de l’indemnité d’occupation due entre le 1 er octobre 2017 et le 30 avril 2018 ;
- ordonner la compensation des sommes qui seraient éventuellement dues par la SCP [P] [T], la « SAS BDR & ASSOCIES – aux droits de la SCP [P] [T] » et la société [9] SPA ;
En tout état de cause :
- débouter la SCP [P] [T], ès qualités, et la « SAS BDR & ASSOCIES – aux droits de la SCP [P] [T] » de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions comme étant mal fondées ;
- condamner la SCP [P] [T], ès qualités, à lui payer la somme de
20.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- condamner la SCP [P] [T], ès qualités, aux entiers dépens.
Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières conclusions récapitulatives figurant à leur dossier et régulièrement notifiées, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 27 septembre 2022 et l’affaire fixée à l’audience du 12 mars 2024.
MOTIFS DU JUGEMENT
Sur l’irrecevabilité des conclusions respectives de la société [9] SPA et de la SCP [P] [T] et de la SAS BDR & Associés - aux droits de la société [P] [T] :
La société BDR & Associé -aux droits de la SCP [P] [T], prise en la personne de Maître [J] [T], en sa qualité de liquidateur judiciaire de Mme [X] [B], demande au tribunal de juger irrecevables les demandes de la société [9] SPA faute pour les conclusions notifiées les 14 septembre 2021, 20 octobre 2021 et 20 juin 2022 de mentionner la représentation de Mme [B], décédée, par Maître [U] [K] (SELARL P2G), en sa qualité de mandataire de justice chargé d’assurer les droits propres de feue Madame [B], fonction à laquelle elle a été désignée par ordonnance du président du tribunal de commerce de Paris en date du 17 mai 2021.
La société [9] SPA quant à elle demande au tribunal de déclarer irrecevables les conclusions de la SCP [P] [T] notifiées le 8 juillet 2021, ainsi que les dernières conclusions de la «SAS BDR & ASOCIES – aux droits de la SCP [P] [T] » notifiées le 15 octobre 2021 et le 11 avril 2022.
Elle soutient que le liquidateur judiciaire de l’entreprise de Mme [M] n’est plus la SCP [P] [T] (RCS Paris 347 907 685) depuis le 15 décembre 2020 mais la SAS BDR & Associés (RCS Paris 844 765 487), représentée par Me [J] [T] ; que c’est pourtant la SCP [P] [T] qui, le 8 juillet 2021, a notifié des conclusions au fond, sans que le nouveau liquidateur soit intervenu à l’instance ; qu’aux termes de conclusions notifiées le 15 octobre 2021 puis le 11 avril 2022 prises par la « SAS BDR & ASSOCIES – aux droits de la SCP [P] [T] », mais que le nouveau liquidateur judiciaire de Madame [M] n’est pas davantage intervenu volontairement à la présente instance ; que la SAS BDR & ne vient pas «aux droits de la SCP [P] [T] » puisque la SAS BDR & Associés et la SCP [P] [T] sont deux sociétés distinctes, enregistrées au registre du commerce et des sociétés de Paris sous un numéro d’identification différent, n’ont aucun lien juridique entre elles et qu’aucune d’entre elles ne justifie d’une fusion-absorption ou d’un apport partiel d’actif ayant entraîné la transmission universelle de patrimoine de l’une à l’autre.
En application des dispositions de l’article 753 alinéa 3 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées.
En l’espèce, les conclusions dont la recevabilité est contestée par la société Maurice SPA ne sont pas les dernières conclusions récapitulatives de la partie demanderesse, notifiées par RPVA le 26 septembre 2022 par la société BDR & Associé -aux droits de la SCP [P] [T]- prise en la personne de Maître [J] [T], en sa qualité de liquidateur judiciaire de Mme [X] [B].
En conséquence le tribunal n’étant pas saisi par les conclusions critiquées notifiées les 8 juillet 2021, 15 octobre 2021 et le 11 avril 2022, la demande d’irrecevabilité soulevée par la société [9] SPA est sans objet.
Il en va de même de l’irrecevabilité soulevée par la partie demanderesse à l’encontre des conclusions notifiées par la société [9] SPA les 14 septembre 2021et 20 octobre 2021.
S’agissant des dernières conclusions notifiées par la société [9] SPA le 20 juin 2022, le fait que celles-ci ne mentionnent pas la représentation de Mme [B], décédée, par Maître [U] [K] (SELARL P2G), en sa qualité de mandataire de justice chargé d’assurer les droits propres de feu Mme [B], fonction à laquelle elle a été désignée par ordonnance du président du tribunal de commerce de Paris en date du 17 mai 2021, n’affecte pas leur recevabilité, dès lors que dans ces conclusions, il est bien précisé que la partie demanderesse est représentée par la SAS BDR & Associés prise en la personne de Maître [J] [T] es qualité.
Etant précisé en tout état de cause s’agissant des irrecevabilités soulevées que, comme l’a déjà rappelé le juge de la mise en état, il résulte des dispositions combinées des articles L. 812-2 et L814-83 du code de commerce, que lorsque le tribunal nomme une personne morale, il désigne en son sein la ou les personnes physiques qui exerceront le mandat pour le compte de la société que la mission est conduite, au sein de la société et en son nom, par le ou les associés désignés par le juge ; qu’en l’espèce, il ressort tant du jugement du 11 mai 2018 convertissant la procédure de redressement judiciaire en liquidation judiciaire que de l’ordonnance du 15 décembre 2020 procédant au remplacement du liquidateur, que Maître [T] a été désignée pour exercer le mandat de liquidateur ; que peu importe que la société au sein et au nom de laquelle Maître [T] conduisait sa mission a changé.
Sur le fond
Sur l’indemnité d’éviction
Selon l'article L 145-14 du code de commerce, le refus de renouvellement signifié par le bailleur met fin au bail mais ouvre droit, sauf exception, au profit du locataire à une indemnité d'éviction qui comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.
Si le fonds de commerce n'est pas transférable, l'indemnité principale est dite de remplacement et comprend la valeur marchande du fonds, déterminée selon les usages de la profession, qui ne peut être inférieure à la valeur du droit au bail laquelle correspond à la différence entre le loyer qui aurait été payé par le locataire si le bail avait été renouvelé et la valeur locative de marché de ces mêmes locaux, affecté d'un coefficient de situation suivant l'intérêt de l'emplacement, la nature de l'activité exercée et la configuration des locaux.
La société BDR & Associés prise en la personne de Maître [T] es qualité soutient que l’indemnité doit indemniser la perte du fonds et doit être fixée à la valeur du droit au bail s’élevant à la somme de 1.576.800 euros.
La société [9] SPA fait soutenir qu’aucune indemnité d’éviction n’est due au preneur faute de préjudice causé par le non-renouvellement puisque Mme [X] [B] a été placée en redressement judiciaire le 2 novembre 2016 puis a laissé péricliter son fonds, avant de libérer les locaux le 30 avril 2018, le fonds de commerce n’étant plus exploité.
Il est constant que le preneur a le droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction par le bailleur. Cependant, l’indemnisation du préjudice résultant du non-renouvellement du bail, n’est pas subordonnée au maintien dans les lieux du preneur, qui, sauf condition expresse figurant dans le bail, n’est pas tenu, lorsque ce renouvellement lui a été refusé, de rester dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction.
Par ailleurs, la demande en paiement d’une indemnité d’éviction par le mandataire liquidateur d’une société en liquidation a pour objet de recouvrer les actifs sociaux ; à la date d’effet du congé, le fonds constituait un actif qui doit donc être apprécié dans sa consistance à cette date antérieure à la liquidation.
Etant précisé que si la nature déficitaire de l’exploitation n’est pas de nature à priver le locataire évincé de l’indemnité d’éviction, en revanche celle-ci doit être réduite à la valeur du droit au bail qui est un des éléments du fonds de commerce.
L’indemnité d’éviction sera donc estimée à la valeur du droit au bail, laquelle se calcule par la différence entre le montant de la valeur locative de marché et le loyer qui aurait été perçu si le bail avait été renouvelé, cette différence étant elle-même affectée d’un coefficient multiplicateur au regard de la qualité de l’emplacement et de l’intérêt des locaux pour l’activité exercée.
La SAS BDR & Associés prise en la personne de Maître [T] es qualité sollicite pour l’évaluation de l’indemnité, l’application des dispositions de l’article L. 145-51 du code de commerce, qui prévoit une procédure de cession-déspécialisation aux termes desquelles notamment « lorsque le locataire ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite a signifié à son propriétaire et aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce son intention de céder son bail en précisant la nature des activités dont l’exercice est envisagé ainsi que le prix proposé, le bailleur a, dans un délai de deux mois, une priorité de rachat aux conditions fixées dans la signification. A défaut d’usage de ce droit par le bailleur, son accord est réputé acquis si, dans le même délai de deux mois, il n’a pas saisi le tribunal de grande instance.
La nature des activités dont l’exercice est envisagé doit être compatible avec la destination, les caractères et la situation de l’immeuble.»
Or la mise en oeuvre du dispositif prévu par l’article L145-51 du code de commerce est expressément conditionnée par la demande préalable du preneur au bénéfice de ses droits à la retraite ou d’avoir été admis au bénéfice d’une pension d’invalidité et par l’expression de son intention non équivoque de céder son bail dans les formes et conditions fixées par le texte, soit la précision de la nature des activités dont l’exercice est envisagé, le prix proposé ainsi qu’une signification par actes extrajudiciaires au propriétaire ainsi qu’aux créanciers inscrits de ces informations.
La demanderesse ne justifie pas de la signification, par la preneuse, au bailleur ainsi qu’aux éventuels créanciers inscrits, de son intention de céder son bail avec déspécialisation en se prévalant des dispositions de l’article L.145-51 du code de commerce dans les conditions susmentionnées, de sorte qu’aucune indemnité d’éviction ne peut être due par la société [9] SPA au regard de ces dispositions.
C’est donc une indemnisation sur le fondement de l’article L 145-14 du code de commerce et pour la seule activité prévue au bail qui sera recherchée, de sorte que l’hypothèse n°1 retenue par l’expert judiciaire (cession dans une activité distincte) sera rejetée.
Sur la valeur locative de marché
Il ressort des conclusions de l’expert judiciaire et de M. [E], mandaté par le bailleur, non contestées par les parties sur ces points, que les locaux en cause dépendent d’un immeuble situé [Adresse 5], en bordure de cette voie qui relie [Adresse 8] à [Adresse 6] dans un secteur de prestige fréquenté par une clientèle aisée de touristes et de résidents et où de nombreux commerces de luxe (haute joaillerie et haute couture) sont implantés.
L’immeuble dont dépendent les locaux, de belle apparence extérieure, édifié au XVIIIème siècle, en pierre de taille, est élevé sur caves, d’un rez de chaussée, d’un entresol, de trois étages droits et d’un quatrième étage sous brisis.
M. [E] indique qu’il s’agit d’une bonne situation, à proximité de [Adresse 6], dans un secteur recherché, en évolution très favorable, comprenant de nombreux hôtels de luxe, mais avec une visibilité limitée étant sous arcades.
D’après l’expert judiciaire, les locaux, qui présentent un développement de façade de 7,25 m environ, se composent :
- au rez de chaussée, sous les arcades, d’une boutique à usage de pharmacie d’une surface utile de 36,25 m2, éclairée par des vitrines ouvrant sous les arcades de [Adresse 7], et d’un débarras de 1,85 m2,
- à l’entresol, d’un palier, d’une surface de 2,70 m2 qui distribue :
un coin cuisine de 1,20 m2,
un cabinet de toilettes de 1,80 m2,
* deux pièces utilisées de réserves, d’une surface totale de 18,20 m2, aérées et éclairées par deux fenêtres en demi-lune ouvrant sous les arcades de [Adresse 7],
- au sous-sol, d’une cave voûtée utilisée à usage de réserve, d’une surface de 19,55 m2.
L’expert judiciaire retient une surface pondérée de 48 m²b , qui n’est pas formellement contestée par les parties et qui sera donc retenue.
Après avoir recherché des termes de comparaison en locations amiables, nouvelles et renouvelées, et en fixation judiciaire, dans le quartier environnant, en considération également de la situation géographique des lieux loués, de l’activité exercée, limitée à l’exercice d’un commerce de pharmacie (qui sera seule retenue pour les motifs développés infra), l’expert judiciaire retient un prix unitaire de marché de 800 euros du m², pondéré, soit une valeur locative de marché annuelle de 86.400 euros, hors taxes et hors charges (1800 euros x 48m²B).
La SAS BDR & Associés prise en la personne de Maître [T] es qualité revendique une valeur locative unitaire de marché de 4500 euros/m2 (ce qui correspond à l’hypothèse 1 de l’expert judiciaire) en revendiquant l’application des dispositions de l’article L145-51 du code de commerce qu’il convient cependant d’écarter.
La bailleresse se prévaut à titre subsidiaire du rapport établi à sa demande par M. [E], lequel retient une valeur locative unitaire de marché de 1300 euros/m2B, sans pour autant dans ses conclusions formuler de critiques expresses à l’encontre de la valeur locative unitaire retenue par M. [Z].
L’expert judiciaire a retenu comme termes de comparaison six références de prix de loyers pratiqués dans le secteur immédiat pour des activités commerciales qui peuvent être comparées à un commerce de pharmacie à savoir :
- une décision judiciaire du 16 octobre 2014, bail du 7 janvier 2010, locaux à usage de pharmacie, [Adresse 4], surface pondérée 60 m2 : loyer : 590 €/m2B
- 4 nouvelles locations avec cession à destination de parfumerie, parfumerie/cosmétique et Optique, concernant des locaux ayant des surfaces pondérées allant de 23,68 m2b à 175 m2b, pour des baux conclus entre 2012 et 2013, faisant état d’un loyer facial de 1050 m2b à 1714 m2b et d’un loyer décapitalisé de 1694 m2b à 3822 m2b,
- une nouvelle location hors cession concernant un bail du 20 janvier 2014, à destination une parfumerie, d’une surface pondérée de 74,50 m2 pour un loyer de 1020 euros/m2b.
M. [E] fait état quant à lui de nombreuses références lesquelles concernent cependant pour une grande partie des commerces dédiés à l’équipement de la personne ou de bijouterie lesquelles sont différentes de l’activité exercée compte tenu notamment des investissements et de la masse salariale qu’elle nécessite, de sorte que la valeur locative des locaux en cause doit être largement minorée au regard des références sus visées.
En outre, ces références ne mentionnent nullement la surface des locaux concernés, de sorte qu’elles ne seront prises en compte qu’à titre indicatif, pour une appréciation globale du marché.
Au regard des références locatives sus visées, du très bon emplacement des locaux, des caractéristiques de ceux-ci, de la destination contractuelle, il convient de retenir une valeur locative de marché de 1.800 euros/m2B.
Soit une valeur locative de marché de 86.400 euros HT/an.
Sur la valeur locative de renouvellement
Le bail expiré ayant eu une durée supérieure à 12 ans, il est établi que le loyer de renouvellement aurait été déplafonné.
L’expert judiciaire retient une valeur locative de renouvellement unitaire de 850 euros/m2b, soit une valeur locative de renouvellement théorique de 40.800 euros ht hc/an, qui recueille l’accord de la partie demanderesse.
La bailleresse se prévaut du rapport de M. [E] qui a retenu une valeur locative de renouvellement unitaire de 700 euros/m2b, sans s’expliquer davantage dans ses conclusions.
Compte tenu des développements ci-dessus, et notamment des références de comparaison, des caractéristiques physiques des locaux, de leur situation, des clauses du bail et notamment de la destination des lieux, de la charge des travaux prescrits par l’administration imputables au preneur, de la clause d’accession, la valeur locative en renouvellement sera justement fixée à la valeur unitaire de 850 euros/m2b, telle que retenue par l’expert judiciaire.
Soit une valeur locative de renouvellement théorique de 40.800 euros ht hc/an.
Sur le coefficient applicable
M. [Z] retient, pour tenir compte de l’emplacement commercial, un coefficient de 9 qui recueille l’accord de la demanderesse, alors que M. [E] préconise dans son rapport l’application d’un coefficient de 8.
Il est incontestable que les lieux jouissent d’un emplacement de tout premier ordre dans un quartier prisé de la capitale, ce qui justifie de retenir le coefficient de 9 sollicité par la demanderesse
Récapitulatif sur la valeur du droit au bail et l’indemnité d’éviction due par la société [9] SPA à la SAS BDR & Associés prise en la personne de Maître [T] es qualité
Sous le bénéfice des observations sus-visées, la valeur du droit au bail sera fixée à la somme de 410.400 euros (86.400- 40.800) x 9.
L’indemnité d’éviction due par la société [9] SPA à la SAS BDR & Associés prise en la personne de Maître [T] es qualité, qui ne réclame pas d’indemnités accessoires, sera donc fixée à la somme de 410.400 euros.
La preneuse ayant quitté les lieux, la société [9] SPA sera donc condamnée à payer à la SAS BDR & Associés prise en la personne de Maître [T] es qualité cette somme de 410.400 euros.
Sur les demandes de la société [9] SPA
Sur la demande de condamnation de la SAS BDR & Associés prise en la personne de Maître [T] es qualité au paiement d’une indemnité d’occupation
La société [9] SPA sollicite la condamnation de la SAS BDR & Associés prise en la personne de Maître [T] es qualité à lui payer la somme de 21.420 euros à titre des indemnités d’occupation dues pour la période du 1er octobre 2017 au 30 avril 2018, sur la base d’une valeur locative annuelle de 40.800 euros HT HC et l’application d’un coefficient de précarité de 10 %.
La SAS BDR & Associés prise en la personne de Maître [T] es qualité s’oppose à cette demande en invoquant en premier lieu la prescription de la demande de la bailleresse.
En application des dispositions de l’article 789 du code de procédure civile applicable à la cause l’instance ayant été introduite postérieurement au 1er janvier 2020, “lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :
1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l'article 47 et les incidents mettant fin à l'instance ;
Les parties ne sont plus recevables à soulever ces exceptions et incidents ultérieurement à moins qu'ils ne surviennent ou soient révélés postérieurement au dessaisissement du juge;
2° Allouer une provision pour le procès ;
3° Accorder une provision au créancier lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l'exécution de sa décision à la constitution d'une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5,517 et 518 à 522 ;
4° Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l'exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d'un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées ;
5° Ordonner, même d'office, toute mesure d'instruction ;
6° Statuer sur les fins de non-recevoir.
Lorsque la fin de non-recevoir nécessite que soit tranchée au préalable une question de fond, le juge de la mise en état statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir. Toutefois, dans les affaires qui ne relèvent pas du juge unique ou qui ne lui sont pas attribuées, une partie peut s'y opposer. Dans ce cas, et par exception aux dispositions du premier alinéa, le juge de la mise en état renvoie l'affaire devant la formation de jugement, le cas échéant sans clore l'instruction, pour qu'elle statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir. Il peut également ordonner ce renvoi s'il l'estime nécessaire. La décision de renvoi est une mesure d'administration judiciaire.
Le juge de la mise en état ou la formation de jugement statuent sur la question de fond et sur la fin de non-recevoir par des dispositions distinctes dans le dispositif de l'ordonnance ou du jugement. La formation de jugement statue sur la fin de non-recevoir même si elle n'estime pas nécessaire de statuer au préalable sur la question de fond. Le cas échéant, elle renvoie l'affaire devant le juge de la mise en état.
Les parties ne sont plus recevables à soulever ces fins de non-recevoir au cours de la même instance à moins qu'elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état”.
En application de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.
En l’espèce, le moyen d’irrecevabilité soulevé par la SAS BDR & Associés prise en la personne de Maître [T] es qualité et tiré de la prescription est une fin de non recevoir qui aurait du être soulevée devant le juge de la mise en état et est irrecevable devant le présent tribunal statuant au fond.
La SAS BDR & Associés prise en la personne de Maître [T] es qualité fait valoir en deuxième lieu que toute demande de condamnation est exclue, en l’état de la liquidation judiciaire ouverte le 11 mai 2018.
L’article L622-21 du code de commerce dispose :
“I.-Le jugement d'ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n'est pas mentionnée au I de l'article L. 622-17 et tendant :
1° A la condamnation du débiteur au paiement d'une somme d'argent ;
2° A la résolution d'un contrat pour défaut de paiement d'une somme d'argent.
II.-Il arrête ou interdit également toute procédure d'exécution de la part de ces créanciers tant sur les meubles que sur les immeubles ainsi que toute procédure de distribution n'ayant pas produit un effet attributif avant le jugement d'ouverture.
III.-Les délais impartis à peine de déchéance ou de résolution des droits sont en conséquence interrompus.”
L’article L641-3 du même code énonce : “Le jugement qui ouvre la liquidation judiciaire a les mêmes effets que ceux qui sont prévus en cas de sauvegarde par les premier et troisième alinéas du I et par le III de l'article L. 622-7, par les articles L. 622-21 et L. 622-22, par la première phrase de l'article L. 622-28 et par l'article L. 622-30.”
En l’espèce, Mme [M] a été placée en redressement judiciaire le 2 novembre 2016.
La créance d’indemnités d’occupation dont se prévaut la société [9] SPA est née après le jugement d’ouverture de la procédure collective ; il n’est cependant ni justifié ni même soutenu que cette créance est née régulièrement pour les besoins du déroulement de la procédure ou en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur ; elle n’entre donc pas dans les prévisions de l’article L622-17 du code de commerce qui prévoit que les créances nées régulièrement après le jugement d'ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d'observation, ou en contrepartie d'une prestation fournie au débiteur pendant cette période, sont payées à leur échéance et que lorsqu’elles ne sont pas payées à l'échéance, ces créances sont payées par privilège avant toutes les autres créances, assorties ou non de privilèges ou sûretés, à l'exception de celles garanties par le privilège établi aux articles L. 3253-2, L. 3253-4 et L. 7313-8 du code du travail, des frais de justice nés régulièrement après le jugement d'ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure et de celles garanties par le privilège établi par l'article L. 611-11 du présent code. Cette créance a donc vocation à être fixée en vue de son admission au passif de la liquidation judiciaire. La demande de condamnation formée par la société [9] SPA ne pourra donc qu’être rejetée, étant relevé en toutes hypothèses qu’il n’est pas justifié d’une quelconque déclaration de créance qui aurait été effectuée par la bailleresse.
La demande de condamnation formée par la société [9] SPA étant irrecevable, la demande de compensation subséquente est sans objet.
Sur la demande de délais
En application du premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
La société [9] SPA sollicite, au visa de ce texte, un délai de 24 mois pour régler l’indemnité d’éviction faisant état de ses difficultés financières.
La SAS BDR & Associés prise en la personne de Maître [T] es qualité s’oppose à cette demande, soutenant que la demande de délais se heurte aux dispositions spécifiques propres aux baux commerciaux, et notamment aux articles L145-29 et L145-28 du code de commerce.
L’article L 145-28 du code de commerce énonce :
“Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d'appréciation.
Par dérogation au précédent alinéa, dans le seul cas prévu au deuxième alinéa de l'article L. 145-18, le locataire doit quitter les lieux dès le versement d'une indemnité provisionnelle fixée par le président du tribunal judiciaire statuant au vu d'une expertise préalablement ordonnée dans les formes fixées par décret en Conseil d'Etat, en application de l'article L. 145-56.”
L’article L 145-29 du même code indique :
“En cas d'éviction, les lieux doivent être remis au bailleur à l'expiration d'un délai de trois mois suivant la date du versement de l'indemnité d'éviction au locataire lui-même ou de la notification à celui-ci du versement de l'indemnité à un séquestre. A défaut d'accord entre les parties, le séquestre est nommé par le jugement prononçant condamnation au paiement de l'indemnité ou à défaut par simple ordonnance sur requête.
L'indemnité est versée par le séquestre au locataire sur sa seule quittance, s'il n'y a pas d'opposition des créanciers et contre remise des clés du local vide, sur justification du paiement des impôts, des loyers et sous réserve des réparations locatives.”
L’article 145-58 dispose :
“Le propriétaire peut, jusqu'à l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l'indemnité, à charge par lui de supporter les frais de l'instance et de consentir au renouvellement du bail dont les conditions, en cas de désaccord, sont fixées conformément aux dispositions réglementaires prises à cet effet. Ce droit ne peut être exercé qu'autant que le locataire est encore dans les lieux et n'a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation.”
Il se déduit de ces textes que dès lors que le locataire, dont la créance d’indemnité d’éviction a été reconnue et fixée, a quitté les lieux, il a droit au paiement immédiat et sans délai d’une indemnité d’occupation.
Il sera relevé au surplus que compte tenu de la date d’effet du congé et de celle de la libération des lieux, la société [9] SPA, qui au regard des documents comptables versés aux débats a provisionné le risque lié à la présente procédure, a bénéficié de facto de très larges délais.
Sa demande de délais sera donc rejetée.
Sur les autres demandes
La société [9] SPA qui succombe supportera la charge des dépens comprenant le coût de l’expertise judiciaire.
Elle sera déboutée de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et condamnée sur ce fondement, au regard de l’équité, à payer à la SAS BDR & Associés prise en la personne de Maître [T] es qualité la somme de 6.000 euros.
Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire dont le prononcé est de droit.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré
Déclare sans objet la demande d’irrecevabilité soulevée par la société [9] SPA des conclusions notifiées par la partie demanderesse les 8 juillet 2021, 15 octobre 2021 et le 11 avril 2022, et la demande d’irrecevabilité de la SAS BDR & Associés prise en la personne de Maître [T] en sa qualité de liquidateur judiciaire de Mme [X] [B] à l’encontre des conclusions notifiées par la société [9] SPA les 14 septembre 2021 et 20 octobre 2021 ;
Rejette la demande d’irrecevabilité soulevée par la SAS BDR & Associés prise en la personne de Maître [T] en sa qualité de liquidateur judiciaire de Mme [X] [B] à l’encontre des conclusions notifiées par la société [9] SPA le 20 juin 2022 ;
Condamne la société [9] SPA à payer à la SAS BDR & Associés prise en la personne de Maître [T] en sa qualité de liquidateur judiciaire de Mme [X] [B] la somme de 410.400 euros à titre d’indemnité d’éviction ;
Déclare irrecevable la fin de non recevoir soulevée par la SAS BDR & Associés prise en la personne de Maître [T] en sa qualité de liquidateur judiciaire de Mme [X] [B] tirée de la prescription de l’action de la société [9] SPA en paiement des indemnités d’occupation ;
Déclare irrecevable la demande de la société [9] SPA visant à obtenir la condamnation de la SAS BDR & Associés prise en la personne de Maître [T] en sa qualité de liquidateur judiciaire de Mme [X] [B] au paiement des indemnités d’occupation pour la période du 1er octobre 2017 au 30 avril 2018 ;
En conséquence, constate que la demande de compensation de la société [9] SPA est sans objet ;
Rejette la demande de délais de paiement de la société [9] SPA ;
Condamne la société [9] SPA à payer à la SAS BDR & Associés prise en la personne de Maître [T] en sa qualité de liquidateur judiciaire de Mme [X] [B] la somme de 6.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la société [9] SPA aux dépens comprenant le coût de l’expertise judiciaire ;
Rejette toutes autres demandes des parties ;
Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.
Fait et jugé à Paris le 18 Juin 2024.
Le GreffierLe Président
Camille BERGERSophie GUILLARME