TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
La société MAJOR PATRIMOINE IMMOBILIER
La S.C.P. [M] (Maître [E] [M] )
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Delphine CHAMBON
Pôle civil de proximité
■
PCP JCP fond
N° RG 22/02235 - N° Portalis 352J-W-B7F-CWTSV
dossier joint : RG23/09280
N° MINUTE :
JUGEMENT
rendu le mardi 18 juin 2024
DEMANDERESSE
La société LOCA -SERVICE
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Delphine CHAMBON, avocat au barreau de LILLE,
DÉFENDERESSES
La société MAJOR PATRIMOINE IMMOBILIER
dont le siège social est sis [Adresse 3]
non comparante, ni représentée
La S.C.P. [M] en la personne de Maître [E] [M] mandataire judiciaire, demeurant [Adresse 2], pris en qualité de liquidateur judiciaire de la société MAJOR PATRIMOINE IMMOBILIER sise [Adresse 3]
non comparante, ni représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde CLERC, Juge des contentieux de la protection
assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 23 avril 2024
JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 18 juin 2024 par Mathilde CLERC, Juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffier
Décision du 18 juin 2024
PCP JCP fond - N° RG 22/02235 - N° Portalis 352J-W-B7F-CWTSV
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat du 24 juillet 2018, la société LOCA-SERVICE a donné à bail un appartement situé [Adresse 4] à la société SAS MAJOR PATRIMOINE IMMOBILIER, moyennant un loyer mensuel de 600 euros et une provision pour charges de 130 euros.
Le bail, consenti sous le régime de la loi n° 489-462 du 6 juillet 1989, a été conclu pour une durée de six ans à compter du 1er août 2018.
Les lieux ont été restitués par le preneur le 30 juin 2021.
Des échéances de loyer étant demeurées impayées, la société LOCA-SERVICE a fait délivrer par commissaire de justice à la société MAJOR PATRIMOINE IMMOBILIER le 9 septembre 2021 une sommation de payer la somme de 22 630 euros au principal, qui n'a pas été réglée dans le délai imparti.
Par acte de commissaire de justice du 28 octobre 2021, la société LOCA-SERVICE a fait assigner la société MAJOR PATRIMOINE IMMOBILIER devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de :
- la condamner au paiement de l'arriéré locatif s'élevant à la somme de 24 820 euros mois de juin 2021 inclus, avec intérêts à taux légal à compter de l'assignation,
- la condamner au paiement d'une somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
L'affaire a été appelée à l'audience du 30 septembre 2022.
Par jugement du tribunal de commerce de Paris du 20 avril 2022, publié au BODACC le 6 mai 2022, la société MAJOR PATRIMOINE IMMOBILIER a été placée en liquidation judiciaire et Maître [E] [M] a été désigné ès qualité de mandataire judiciaire.
A l'audience du 30 septembre 2022, l'affaire a été renvoyée à l'audience du 21 avril 2023 pour mise en cause du mandataire judiciaire.
En date du 10 novembre 2022, la société LOCA-SERVICE a demandé l'inscription de sa créance au passif de la société MAJOR PATRIMOINE IMMOBILIER auprès du mandataire judiciaire, qui, par courrier du 14 février 2023, lui a fait savoir que le débiteur contestait l'intégralité de la créance.
Saisi de la contestation, le juge-commissaire a, par ordonnance du 21 juin 2023, dit n'y avoir lieu à statuer dès lors qu'une instance était pendante devant le tribunal judiciaire de Paris.
Par acte de commissaire de justice en date du 26 octobre 2023, la société LOCA-SERVICE a assigné la SCP [M] en la personne de Maître [E] [M] aux fins de fixation de sa créance d'un montant de 24 820 euros au passif de la société MAJOR PATRIMOINE IMMOBILIER et de condamnation de la SCP [M] en sa qualité de mandataire judiciaire au paiement de la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
L'affaire a fait l'objet de plusieurs renvois devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, pour être finalement retenue à l'audience du 23 avril 2024.
A l'audience du 23 avril 2024, il a été ordonné la jonction des instances enregistrées sous les numéros RG respectifs 23/09280 et 22/02235 sous ce deuxième numéro.
La société LOCA-SERVICE, représentée par son conseil, a déposé des conclusions soutenues oralement, aux termes desquelles elle sollicite :
- qu'il soit fait le constat de la créance d'un montant total de 27 786,37 euros se décomposant comme suit :
-24 820 euros au titre des loyers et charges impayés,
-115,25 euros au titre des intérêts au taux légal applicables aux professionnels pour la période du 9 septembre 2021 au 20 avril 2022,
-2851,12 euros au titre des dépens et frais irrépétibles antérieurs au 20 avril 2022,
- la fixation de sa créance, d'un montant total de 27 786,37 euros, au passif de la société,
- la condamnation de la SCP [M] en sa qualité de mandataire judiciaire au paiement de la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.
Maître [M], ès qualité de liquidateur judiciaire, bien que régulièrement cité à comparaître à personne morale, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. Le jugement sera en conséquence réputé contradictoire.
La décision a été mise en délibéré au 18 juin 2024, par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
En vertu de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
En l'espèce, le défendeur n'a pas comparu, de sorte qu'il sera fait application des dispositions précitées.
Sur l'intervention forcée
Il résulte des articles 325 et suivant du code de procédure civile que l'intervention n'est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant et que s'agissant plus spécifiquement de l'intervention forcée, un tiers peut être mis en cause aux fins de condamnation par toute partie qui est en droit d'agir contre lui à titre principal ou par la partie qui y a intérêt afin de lui rendre commun le jugement. Le tiers doit être appelé en temps utile pour faire valoir sa défense.
Il ressort de la combinaison des articles 369 du code de procédure civile et L 622-20 du code de la consommation que l'instance est interrompue notamment par l'effet du jugement qui prononce la sauvegarde, le redressement judiciaire ou la liquidation judiciaire dans les causes où il emporte assistance ou dessaisissement du débiteur et qu'elle est reprise de plein droit après que le créancier poursuivant a procédé à la déclaration de sa créance, le mandataire judiciaire dûment appelé.
En l'espèce, il ressort des pièces produites par la demanderesse que la société MAJOR PATRIMOINE IMMOBILIER a été placée en liquidation judiciaire par jugement du 20 avril 2022 et que Maître [M] a été désigné es qualité de liquidateur.
La société LOCA-SERVICE a déclaré sa créance auprès de Maître [M] le 10 novembre 2022 et l'a assigné en intervention forcée le 26 octobre 2023 en vue de l'audience du 15 décembre 2023.
Par conséquent, l'intervention forcée est recevable.
Sur le constat de la créance de la société LOCA-SERVICE
Sur la recevabilité
Conformément à l'article L641-3 du code de commerce, le jugement qui ouvre la liquidation judiciaire a les mêmes effets que ceux qui sont prévus en cas de sauvegarde par les premier et troisième alinéas du I et par le III de l'article L. 622-7, par les articles L. 622-21 et L. 622-22, par la première phrase de l'article L. 622-28 et par l'article L. 622-30.
Selon l'article L 622-21 du même code, le jugement d'ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n'est pas mentionnée au I de l'article L. 622-17 et tendant
-à la condamnation du débiteur au paiement d'une somme d'argent ;
-à la résolution d'un contrat pour défaut de paiement d'une somme d'argent.
(...)
L'article L 622-22 dispose enfin que sous réserve des dispositions de l'article L. 625-3, les instances en cours sont interrompues jusqu'à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance. Elles sont alors reprises de plein droit, le mandataire judiciaire et, le cas échéant, l'administrateur ou le commissaire à l'exécution du plan nommé en application de l'article L. 626-25 dûment appelés, mais tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant.
Le débiteur, partie à l'instance, informe le créancier poursuivant de l'ouverture de la procédure dans les dix jours de celle-ci.
S'agissant des créances postérieures à l'ouverture de ce jugement, leur paiement à échéance n'est possible, selon l'article L 622-17 du même code, que si elles sont nées régulièrement après le jugement d'ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d'observation, ou en contrepartie d'une prestation fournie au débiteur pendant cette période.
Le régime des créances postérieures à l'ouverture du jugement qui n'entrent pas dans le champ de l'article L 622-17 est similaire à celui des créances antérieures, en application de l'article L 622-22 du code de commerce.
En l'espèce, la société LOCA-SERVICE a appelé en la cause le liquidateur judiciaire désigné par jugement du tribunal de commerce du 20 avril 2022. Elle justifie avoir déclaré le 10 novembre 2022 ses créances antérieures au jugement d'ouverture de la procédure collective et sollicite que ces dernières soient constatées et que leur montant soit fixé dans ce cadre.
Par conséquent, son action est recevable.
Sur le montant de la créance
L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
Il résulte de l'article 1728 du code civil que le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus.
Aux termes des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
La société LOCA-SERVICE a produit, lors de l'audience, un décompte daté du 27 octobre 2022, ainsi que la sommation de payer délivrée le 9 septembre 2021, dont il résulte qu'aucun loyer ni provision pour charge n'ont été réglés par la société MAJOR PATRIMOINE IMMOBILIER entre le 1 décembre 2018 et le 30 juin 2021, représentant un arriéré locatif de 23 360 euros.
Cette somme correspond uniquement à l'arriéré locatif dû avant l'ouverture de la liquidation judiciaire.
Elle verse en outre aux débats un contrat de bail, dont il résulte que le propriétaire avait consenti un abandon de loyers pour la période du 1 août 2018 au 31 décembre 2018 au titre de la participation du propriétaire aux travaux de réfection de la cuisine, du sol et des peintures par le locataire. Elle considère que dès lors qu'il n'a pas été justifié des travaux, les trois mois de loyer doivent être réintégrés à la créance. Elle ne produit toutefois aucune pièce au soutien de ce que les travaux n'auraient pas été réalisés et donc de l'obligation dont elle réclame le paiement, alors que le contrat de bail versé aux débats prévoit expressément une exonération de loyers entre le 1 août et le 31 décembre 2018.
Il est outre produit le courrier adressé par Maître [M] à la société LOCA-SERVICE en date du 14 février 2023, par lequel le mandataire judiciaire indique que le débiteur conteste la totalité du montant de la créance, aux motifs que " la mise à disposition de cette location était validée par le représentant de l'époque de la société, à savoir M. [R] [G], que la Commissaire aux comptes en charge des bilans de LOCA SERVICE n'a jamais fait parvenir la moindre relance ou créance entre 2018 et juin 2021, et qu'en accord avec M. [R] [G], les loyers étaient appelés et annulés ".
Maître [E] [M], qui n'a pas comparu à l'audience, a adressé à la juridiction un courrier daté du 18 décembre 2023, indiquant qu'il ne se présenterait pas à l'audience ; il y a joint des pièces émanant du dirigeant de la société MAJOR PATRIMOINE IMMOBILIER, M. [W] [H], comprenant :
- un échange de courriels contenant un accord concernant une exonération de loyers jusqu'en avril 2019,
- des quittances de loyer, établies par la société MAJOR PATRIMOINE IMMOBILIER, appelées "comptes-rendus de gérance", visant des annulations sur loyers pour la période de juin 2020 à juin 2021,
- des décomptes locatifs, établis par la société MAJOR PATRIMOINE IMMOBILIER, pour la période du mois d'août 2018 à mai 2020, visant des "abandons de loyers ".
S'il est constant qu'il entre dans la mission d'un mandataire de justice de rendre compte de l'état de la procédure collective dans laquelle il a été désigné à la juridiction devant statuer sur celle-ci, et que la lettre envoyée par le liquidateur, qui se borne à faire le point sur l'état de la procédure collective et est accompagnée de pièces comptables éclairant son propos, sous réserve que ce courrier et ces pièces aient été communiqués au conseil de la partie adverse, est recevable (Cour de cassation, Chambre commerciale, 24 janvier 2018, 16-22637), force est de constater que la présente instance n'a pas vocation à statuer sur la procédure collective, et que les pièces adressées ne se bornent pas à des pièces comptables éclairant l'état de cette dernière, de sorte qu'il ne saurait être tenu compte de ces documents, adressés par un défendeur qui n'a pas comparu et n'a pas soutenu ses prétentions oralement.
En conséquence, la créance de la société LOCA SERVICE au titre de l'arriéré locatif doit être constatée à hauteur de la somme de 22 030 euros, correspondante aux :
-loyers dus 1er janvier 2019 au 30 juin 2021 (déduction faite de " l'abandon de loyers du 1 août 2018 jusqu'au 31 décembre 2018" figurant au contrat de bail) : 18.000 euros (30 mois x 600 euros)
-charges dues du 1 août 2018 au 30 juin 2021 : 4550 euros (35 mois x 130 euros).
En conséquence, la créance de la société LOCA-SERVICE à l'égard de Maître [E] [M], ès qualité de liquidateur judiciaire de la société MAJOR PATRIMOINE IMMOBILIER, au titre des loyers impayés antérieurs à l'ouverture de la liquidation judiciaire, sera fixée à la somme de 22 550 euros, avec intérêts au taux légal applicable aux professionnels à compter de la sommation de payer du 9 septembre 2021 jusqu'au 20 avril 2022.
Il est en outre constant que les frais irrépétibles et dépens sont des créances qui doivent être constatées et fixées par le juge saisi antérieurement à l'ouverture de la procédure de liquidation judiciaire au sens de l'article L. 622-22 du code du commerce (Cass ; Civ. 3eme, 8 juillet 2021, n°19-18437).
En l'espèce, il est justifié de dépens, constitués des frais de commissaire de justice, à hauteur de 204,38 euros. Les frais d'avocat allégués de 2646,74 euros ne sont pas justifiés.
Il convient donc de fixer la créance au titre des dépens antérieurs à l'ouverture de la procédure judiciaire à la somme de 204,38 euros.
Sur les demandes accessoires
Maître [M], ès qualité de liquidateur judiciaire de la société MAJOR PATRIMOINE IMMOBILIER, partie perdante, sera condamné aux dépens.
L'équité commande cependant de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile, La société LOCA-SERVICE sera déboutée de la demande qu'elle a formée à ce titre.
Enfin, l'article 514 du code de procédure civile dispose que l'exécution provisoire est de droit, s'agissant des décisions de première instance.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe :
DÉCLARE que l'action de la société LOCA-SERVICE, en ce qu'elle tend à faire constater sa créance, est recevable,
FIXE à la somme de 22 754,38 euros, avec intérêts au taux légal applicable aux professionnels sur la somme de 22550 euros à compter de la sommation de payer du 9 septembre 2021 jusqu'au 20 avril 2022, la créance de la société LOCA-SERVICE, à inscrire au passif de la société MAJOR PATRIMOINE IMMOBILIER, représentée en la cause par Maître [E] [M], ès qualité de liquidateur de la société MAJOR PATRIMOINE IMMOBILIER, se décomposant comme suit :
-22 550 euros dus au titre de l'arriéré locatif ;
-204,38 euros au titre des dépens antérieurs au 20 avril 2022 ;
CONDAMNE Maître [E] [M], ès qualité de liquidateur judiciaire de la société MAJOR PATRIMOINE IMMOBILIER aux dépens,
DÉBOUTE la société LOCA-SERVICE de sa demande formée au titre des frais irrépétibles,
RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protectionet le Greffier susnommés.
Le greffierLe juge des contentieux de la protection