COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE
GREFFE
M I N U T E
(Décision Civile)
JUGEMENT : SARL Jorge T. Antonio JA IMMOBILIER c/ [C] [T]
N°
Du 18 Juin 2024
4ème Chambre civile
N° RG 22/02256 - N° Portalis DBWR-W-B7G-OGO3
Grosse délivrée à
Me Florian FOUQUES
, la SELARL PRC AVOCAT
expédition délivrée à
le 18 Juin 2024
mentions diverses
Renvoi audience
Juge Unique
07/11/2024
Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du dix huit Juin deux mil vingt quatre
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame VALAT Présidente, assistée de Madame BOTELLA, Greffier.
Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale.
DÉBATS
A l'audience publique du 21 Mars 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 18 Juin 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.
PRONONCÉ
Par mise à disposition au Greffe le 18 Juin 2024, signé par Madame VALAT Présidente, assistée de Madame PROVENZANO, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
NATURE DE LA DÉCISION :
contradictoire, en premier ressort, au fond.
DEMANDERESSE:
SARL Jorge T. Antonio JA IMMOBILIER
[Adresse 3]
[Localité 1]
représentée par Me Florian FOUQUES, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant
DÉFENDERESSE:
Madame [C] [B] [T]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 1]
représentée par Me Philippe RIBEIRO DE CARVALHO de la SELARL PRC AVOCAT, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant
EXPOSÉ DU LITIGE
Le 19 janvier 2022, Mme [C] [T] a confié à la SARL Jorge T. Antonio JA Immobilier, représenté par M. [X] [J], un mandat de vente simple pour son appartement situé [Adresse 4] à [Localité 1].
Des visites ont eu lieu et une offre d’achat a été présentée mais la vente ne s’est réalisée.
Par courrier recommandé du 8 février 2022 et par sommation signifiée le 21 février 2022, la société Jorge T. Antonio JA immobilier a mis Mme [T] en demeure d’accepter l’offre aux fins de paiement des honoraires prévus par le mandat de vente.
Par courrier du 1er mars 2022, Mme [T] a contesté le droit à indemnité de l’agent immobilier.
Par acte d’huissier du 13 mai 2022, la société Jorge T. Antonio JA Immobilier a fait assigner Mme [T] devant le tribunal judiciaire de Nice afin d’obtenir le paiement d’une indemnité forfaitaire et des dommages et intérêts.
Par conclusions notifiées le 8 septembre 2023, la société Jorge T. Antonio JA Immobilier sollicite la condamnation de Mme [T] à lui payer la somme de :
30.000 euros au titre de l’indemnité forfaitaire due,5.000 euros à titre des dommages et intérêts,3.000 euros au titre des dispositions du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance.
La société Jorge T. Antonio JA Immobilier fait valoir que Mme [T] doit exécuter ses obligations et régler la somme due au titre de la clause pénale figurant dans le mandat, cette clause prévoyant expressément le refus de vente non justifié. Elle ajoute que les conditions suspensives stipulées étaient facilement réalisables.
En réplique aux écritures de Mme [T], la société Jorge T. Antonio JA Immobilier soutient que le mandat de vente est valable en ce que le gérant de la société dispose de la carte professionnelle requise, que les mentions obligatoires y sont présentes et que la transmission d’un formulaire de rétractation n’était pas nécessaire dès lors que le mandat a été signé dans les locaux de l’agence.
Par conclusions notifiées le 21 mars 2023, Mme [T] sollicite le prononcé de la nullité du mandat signé le 19 février 2022, le rejet de l’ensemble des demandes de l’agence immobilière et sa condamnation à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts, la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens et la condamnation à une amende civile de 10.000 euros.
Mme [T] fait valoir que la première offre présentée par l’agence immobilière était incomplète et qu’une seconde offre a été présentée sous certaines conditions suspensives. Elle sollicite le prononcé de la nullité du mandat pour défaut d’habilitation de l’agent immobilier l’ayant signé et pour défaut de remise des informations précontractuelles.
Pour un exposé complet des faits et de l’argumentation des parties, il est renvoyé à leurs écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
La clôture de l’affaire est intervenue le 7 mars 2024 et l’affaire a été retenue à l’audience du 21 mars 2024. Le prononcé de la décision a été fixé au 18 juin 2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être exécutés de bonne foi.
Sur la demande en paiement de la commission
L’article 4 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce prévoit que toute personne habilitée par un titulaire de la carte professionnelle à négocier, s'entremettre ou s'engager pour le compte de ce dernier justifie d'une compétence professionnelle, de sa qualité et de l'étendue de ses pouvoirs dans les conditions fixées par décret en Conseil d'Etat.
En l’espèce, un mandat simple de vente a été signé le 19 janvier 2022 par Mme [T] et la SARL Jorge T. Antonio opérant sous le nom commercial JA Immobilier. Le prix fixé par le mandant pour le bien situé [Adresse 4] à [Localité 1] est de 650.000 euros et les honoraires d’agence prévus sont de 30.000 euros.
Mme [T] sollicite le prononcé de la nullité du mandat de vente pour défaut d’habilitation de l’agent M. [J] pour signer un mandat et assister les clients de l’agence JA Immobilier.
Le mandat signé comporte cependant le numéro CP N°11008T AM qui atteste de l’habilitation professionnelle nécessaire. M. [J] verse en outre au débat une carte professionnelle n°CPI 0605 2020 000 045 268 qui confirme également qu’il disposait de l’habilitation professionnelle nécessaire pour signer le mandat de vente.
Ensuite, l’article L 221-9 du code de la consommation prévoit que le professionnel fournit au consommateur un exemplaire daté du contrat conclu hors établissement, sur papier signé par les parties ou, avec l'accord du consommateur, sur un autre support durable, confirmant l'engagement exprès des parties. Ce contrat comprend toutes les informations prévues à l'article L.221-5 du même code. Le contrat mentionne, le cas échéant, l'accord exprès du consommateur pour la fourniture d'un contenu numérique sans support matériel avant l'expiration du délai de rétractation et, dans cette hypothèse, le renoncement de ce dernier à l'exercice de son droit de rétractation. Le contrat est accompagné du formulaire type de rétractation mentionné au 7° de l'article L. 221-5 du même code.
Mme [T] fait valoir que l’absence d’informations précontractuelles et de formulaire de rétractation entraîne la nullité du mandat de vente.
La SARL Jorge T. Antonio réplique que le mandat de vente a été signé dans les locaux de l’agence et que les dispositions relatives au démarchage à domicile ne sont pas applicables au cas d’espèce.
Les termes du mandat de vente « fait à l’agence » indiquent qu’il a été signé dans les locaux de l’agence JA Immobilier. Mme [T] n’apporte pas la preuve du contraire. Les dispositions relatives aux contrats conclus hors établissement ne s’appliquent donc pas au cas d’espèce.
Enfin, la société Jorge T. Antonio fait valoir que le refus de Mme [T] de vendre au prix contractuellement prévu a été injustifié et que la clause pénale du mandat de vente doit être appliquée.
Une clause figurant en page 3 du mandat de vente précise : « en cas de […] de refus de vendre à un acquéreur qui nous aurait été présenté par vous, nous vous verserons une indemnité compensatrice forfaitaire égale à la rémunération prévue au présent mandat ».
Mme [T] insiste à cet égard qu’elle n’avait pas l’obligation de procéder à la vente et qu’aucune rémunération n’était due à l’agent immobilier avant la réalisation de la vente, même en présence d’une clause pénale. Elle fait en outre valoir que l’offre manuscrite versée aux débats en tant que pièce n°2 ne comporte pas les mentions obligatoires et notamment la désignation du bien immobilier, la mention des lots, l’identité de l’offrant et les conditions de financement.
Toutefois, la pièce n°4 versée aux débats par société Jorge T. Antonio JA Immobilier et intitulée « lettre d’intention d’acquérir » datée du 26 janvier 2022 précise l’identité de l’offrant, Mme [P] [K] demeurant [Adresse 2] à [Localité 1] et contient la description exacte du bien mobilier (« Dans un immeuble en copropriété situé à [Localité 1] [Adresse 4], le Lot numéro 26 : un appartement type 5 pièce principales, situé rez-de-chaussée comprenant […], le lot numéro 20 : un cellier au rez-de-chaussée de l’immeuble, le lot numéro 3, une cave au sous-sol dudit immeuble »). Cette offre d’acquérir indique également que le bien sera acquis au prix de 650.000 euros prévu dans le mandat de vente et que le prix proposé sera financé au moyen de « deniers personnels ou assimilés » de l’offrant.
Enfin, des conditions suspensives figurant dans l’offre d’achat portent sur l’analyse de certaines informations à obtenir du vendeur. Mme [T] ne justifie pas avoir fourni ces informations.
Mme [T] ne fournit donc pas de raisons valables pour le refus opposé à la réalisation de la vente aux conditions stipulées dans le mandat de vente. Elle ne répond pas aux reproches qui lui sont faits d’avoir cherché à obtenir un « geste commercial supplémentaire ». Le courrier qui lui a été adressé par l’agence Jorge T. Antonio JA Immobilier le 8 février 2022 indique que Mme [T] n’a pas accepté l’offre faite et ne l’a pas refusé mais a demandé la réduction du montant des honoraires à 10.000 euros, a cherché à négocier le délai de réflexion et « certains meubles avec les futurs acquéreurs ».
Au vu de ce qui précède, il convient de conclure que le mandat de vente a été valablement signé, qu’une offre d’achat régulière a été présentée et que Mme [T] n’apporte pas la preuve de raisons valables pour son refus de l’accepter.
La clause pénale stipulée dans le mandat de vente est par conséquent applicable.
Le juge peut toutefois modérer le montant de la clause pénale, y compris d’office. Les parties n’ayant pas formulé d’observations sur les diligences accomplies par l’agent immobilier dans le cadre du mandat de vente, il convient par conséquent de rouvrir les débats afin de permettre la formulation de telles observations dans le respect du principe du contradictoire avant que le tribunal se prononce sur le montant à allouer en application de la clause pénale.
Sur les demandes tendant à l’octroi de dommages et intérêts
L’examen des demandes tendant à l’octroi de dommages et intérêts sera réservé.
Sur la demande reconventionnelle d’amende civile
L’article 32-1 du code de procédure civile dispose que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.
Ces dispositions ne sauraient être mises en œuvre que de la propre initiative du tribunal saisi et Mme [T] sera déboutée de sa demande tendant à la condamnation de l’agent immobilier à lui payer une amende civile d’un montant de 10.000 euros.
Sur les demandes accessoires
Les dépens et les frais irrépétibles seront réservés.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort:
ORDONNE la réouverture des débats et invite les parties à formuler leurs observations sur les diligences accomplies par la SARL Jorge T. Antonio JA Immobilier dans le cadre du mandat de vente signé le 19 janvier 2022 avec Mme [C] [T] et le montant de la clause pénale à accorder ;
DEBOUTE Mme [C] [T] de sa demande de condamnation de la SARL Jorge T. Antonio JA Immobilier à payer une amende civile ;
RESERVE les demandes tendant à l’octroi de dommages et intérêts, les frais irrépétibles et les dépens ;
FIXE la nouvelle date de clôture des débats au 24 octobre 2024 ;
RENVOIE l’affaire à l’audience de plaidoirie du jeudi 7 novembre 2024 à quatorze heures;
Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT