TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Me Bernard FAVIER
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Emmanuel LEPARMENTIER
Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
N° RG 23/03757 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZXHB
N° MINUTE :
JUGEMENT
rendu le mardi 18 juin 2024
DEMANDERESSE
LA SOCIETE DES AUTEURS ET COMPOSITEURS DRAMATIQUES (CI-APRES la SACD),
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Emmanuel LEPARMENTIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483
DÉFENDEUR
Monsieur [Z] [O] [Y] [K]
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Bernard FAVIER, avocat au barreau de PARIS
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde CLERC, Juge des contentieux de la protection
assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 23 avril 2024
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 18 juin 2024 par Mathilde CLERC, Juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffier
Décision du 18 juin 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/03757 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZXHB
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat daté du mois d'avril 2007 à effet au 4 juillet 2007, la Caisse de Réassurance Mutuelle Agricole des Producteurs de Tabac de France (CRMAPT) et la Caisse d'Assurance Mutuelle Agricole Tabac Feuilles de France (CAMAT2F), ont donné à bail à M. [Z] [K] et Mme [R] [M]-[K] un appartement situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 2.489 euros outre une provision sur charges de 311 euros.
Le 25 février 2014, et Mme [R] [M], divorcée [K], a donné congé du bail.
Aux termes d'un acte reçu par Maître [U] [N] le 30 décembre 2019, la société civile à capital variable Société des Auteurs et Compositeurs Dramatiques (SACD) a acquis, la Caisse de Réassurance Mutuelle Agricole des Producteurs de Tabac (CRMAPT) et de la Caisse d'Assurance Mutuelle Agricole Tabac Feuilles de France (CAMAT2F), trois immeubles, situés au [Adresse 1] et [Adresse 2].
Saisi par M. [Z] [K], le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, a, par jugement en date du 30 novembre 2021, notamment :
-jugé que le bail liant M. [Z] [K] et la SACD sur l'appartement situé au [Adresse 2] ne comprend pas la jouissance exclusive de la courette ou du jardinet qui est situé à l'arrière du bien loué et que la jouissance dudit jardin tirait son origine d'un prêt verbal à durée indéterminée pouvant être résilié à tout moment sous réserve d'un préavis raisonnable ;
-enjoint M. [Z] [K] de cesser l'occupation de la courette et de la vider de ses effets personnels dans un délai de six mois à compter de la signification de la présente décision ;
-autorisé la SACD, passé ce délai, à faire procéder à l'enlèvement des effets personnels de M. [Z] [K] et à en disposer ;
-jugé que M. [Z] [K] ne dispose d'aucun droit de passage sur la cour gravillonnée du [Adresse 1];
-enjoint M. [Z] [K] de ne pas y pénétrer sauf pour déposer ses ordures ménagères dans les containers qui y sont actuellement situés.
Par déclaration remise au greffe en date du 6 janvier 2022, M. [Z] [K] a interjeté appel de ces chefs.
Par acte de commissaire de justice du 21 avril 2023, la SACD a fait assigner M. [Z] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de, sous le bénéfice de l'exécution provisoire:
A titre principal :
- condamner M. [Z] [K] à restituer la cave de 10,90m2 ainsi que la partie du grand local de 26,75 m2 attenante au local chaufferie, et distincte de la partie identifiée comme " cave n°2 ", sous astreinte de 500 euros par jour de retard à expiration d'un délai de quinze jours à compter de la signification de la décision à intervenir ;
- condamner M. [Z] [K] à procéder aux travaux de remise en état des caves qu'il occupe illicitement et à rétablir les accès auxdites caves par les parties communes, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à expiration d'un délai de quinze jours à compter de la signification de la décision à intervenir ;
A titre subsidiaire :
- ordonner une expertise judiciaire aux fins de, notamment :
- identification de la " grande cave en deux parties " donnée à bail à M. [Z] [K],
- réalisation d'un plan des surfaces du sous-sol, sur lequel seront côtées les mesures et distances,
- description des travaux nécessaires à la remise en état des caves.
- de façon générale, se prononcer sur l'étendue des droits locatifs de M. [Z] [K] sur les caves, les responsabilités encourues et les préjudices subis.
En tout état de cause, condamner M. [Z] [K] au paiement de la somme de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l'instance.
Au soutien de ses demandes et au visa de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, la SACD fait valoir que M. [Z] [K] occupe sans droit ni titre une cave de 10,90 m2 ainsi que la partie d'un grand local attenant à la chaufferie de l'immeuble. Elle soutient qu'il en aurait condamné les accès, de sorte que le bailleur serait empêché d'accéder à la chaufferie. Il y aurait au surplus procédé à des travaux de transformation sans autorisation du bailleur, qui menaceraient la sécurité des occupants de l'immeuble.
L'affaire a été appelée à l'audience du 10 mai 2023. Elle a fait l'objet de renvois successifs, pour être finalement retenue à l'audience du 23 avril 2024.
A l'audience du 23 avril 2024, les parties ont été représentées par leurs conseils respectifs.
La SACD a déposé des conclusions, soutenues oralement, aux termes desquelles elle demande au juge, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de:
A titre principal :
- condamner M. [Z] [K] à restituer la cave de 10,90m2 et la cave de 9,20 m2, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à expiration d'un délai de quinze jours à compter de la signification de la décision à intervenir ;
- condamner M. [Z] [K] à procéder aux travaux de remise en état des caves qu'il occupe illicitement et à rétablir les accès auxdites caves par les parties communes, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à expiration d'un délai de quinze jours à compter de la signification de la décision à intervenir ;
A titre subsidiaire :
- ordonner une expertise judiciaire aux fins de :
- identification de la " grande cave en deux parties " donnée à bail à M. [Z] [K],
- réalisation production d'un plan des surfaces du sous-sol, sur lequel seront côtées les mesures et distances,
- description des travaux nécessaires à la remise en état des caves.
- de façon générale, se prononcer sur l'étendue des droits locatifs de M. [Z] [K] sur les caves, les responsabilités encourues et les préjudices subis.
En tout état de cause,
- prononcer la nullité du procès-verbal de constat du 27 septembre 2022 ou, subsidiairement, écarter cette pièce des débats,
- rejeter toutes les demandes de M. [Z] [K],
- condamner M. [Z] [K] au paiement de la somme de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l'instance.
Au soutien de ses prétentions, elle ajoute, aux moyens développés dans son acte introductif d'instance, qu'aux termes du jugement du 30 novembre 2021, il a été fait interdiction à M. [Z] [K] de pénétrer dans la cour du 17-19 Ballu, sauf y pour déposer ses ordures ménagères ; que dès lors qu'existe désormais un local à poubelles attenant à la [Adresse 1], M. [Z] [K] n'a plus de motif valable d'emprunter les espaces extérieurs du [Adresse 1]. Elle précise que ce dernier occupe trois caves au sous-sol sans disposer d'aucun ni droit ni titre sur deux d'entre elles, et que, s'il se plaint aujourd'hui de ne pouvoir y accéder, dès lors que seul le jardin du [Adresse 1] lui permet aujourd'hui d'accéder au sous-sol, espace au sujet duquel elle rappelle qu'il ne dispose d'aucun droit de passage, ce n'est que parce qu'il en a condamné les accès.
En réponse aux demandes reconventionnellement formées par M. [Z] [K], dont elle sollicite le rejet, elle soutient qu'aucune disposition n'empêche la pose d'une haie végétalisée, dont il n'est pas démontré qu'elle cause un quelconque préjudice à M. [Z] [K]. Elle souligne à cet égard que le constat d'huissier qu'il a fait réaliser est nul, pour avoir été dressé par un commissaire de justice qui n'a pas eu l'autorisation d'accéder à la propriété.
M. [Z] [K] a déposé des conclusions à l'audience, soutenues oralement, aux termes desquelles il sollicite :
- le rejet de l'intégralité des demandes de la SACD,
Reconventionnellement :
- la condamnation de la SACD, sous astreinte de 1000 euros par jour de retard, à l'issue d'un délai de 48 heures à compter de la signification de la décision à intervenir :
- à rouvrir l'accès totalement libre à la cave de M. [K], depuis les portes-fenêtres arrières de son logement, et par le jardin de l'immeuble du [Adresse 2],
- à supprimer, ou à repousser à 2 mètres à tout le moins les palissades de ses fenêtres sur jardin (arrière),
- la condamnation de la SACD à lui verser la somme de 16 000 euros en dédommagement de la privation d'accès à sa cave, imposée depuis la pose d'une grille cadenassée,
- la condamnation de la SACD à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de l'instance.
Au soutien de ses prétentions, il expose avoir loué une " grande cave en deux parties ", ainsi qu'il en résulte de son contrat de bail et de l'état des lieux, correspondante au grand local de 26,75 m2 dont le bailleur sollicitait la restitution aux termes de son assignation, ainsi qu'à l'un des espaces adjacents, donnant sur cour. Il indique que le propriétaire lui aurait concédé l'usage de sa propre cave, donnant sur rue, en contrepartie de la perte de la jouissance d'une portion de l'espace de 26,75m2, dans laquelle aurait été installée une chaudière collective en 2015.
Il expose qu'alors que cette occupation a été contractuellement, s'agissant de deux des trois caves occupées, et amiablement, s'agissant de la troisième, convenue avec l'ancien propriétaire, et de ce que le juge statuant le 30 novembre 2021 a expressément retenu qu'il disposait d'un droit de passage dans les espaces extérieurs, dès lors que seuls ces derniers permettaient un accès à sa cave, la SACD a commis une voie de fait, en faisant poser une grille cadenassée à l'entrée du jardin. Il expose être en conséquence empêché, depuis plusieurs mois, d'accéder au sous-sol, dans lequel se situe sa buanderie. Il évoque un acharnement de la SACD à le priver d'accès au jardin, qui, selon lui, appartient au [Adresse 2], et non au 17-19 ainsi que le prétend le bailleur. S'agissant des travaux de remise en état sollicités par le bailleur, il précise que l'accès aux sous-sols par le [Adresse 2] a, bien avant son entrée dans les lieux, été condamné, le rétablissement de cet accès ne relevant dès lors pas de sa responsabilité.
Enfin, il se plaint d'une perte de luminosité et de perspective, la SACD ayant fait poser des palissades le long du jardin à un mètre de ses fenêtres, obstruant la vue dont il disposait lors de la signature du bail.
L'affaire a été mise en délibéré au 18 juin 2024, par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur l'occupation des caves
La SACD sollicite la restitution, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, de la cave de 10,90m2 et de la cave de 9,20 m2 situées au sous-sol du [Adresse 2], sans fournir de fondement juridique à sa demande, qu'il appartient donc au juge de fonder en droit, conformément aux dispositions de l'article 12 du code de procédure civile.
En vertu de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
Aux termes de l'article 1193 du même code, les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise.
Il est en l'espèce constant que M. [Z] [K] occupe aujourd'hui trois espaces au sous-sol du [Adresse 2] :
-un local de 26,75m2 donnant accès à la chaufferie de l'immeuble ;
-un local de 10,90 m2 côté cour,
-un local de 9,20m2 côté rue.
Le bailleur considère que M. [Z] [K] occupe sans droit ni titre les locaux de 10,90m2 et de 9,20m2, considérant que la grande cave dont il est question dans le contrat de bail correspond uniquement à l'espace de 26,75m2, ce dont le locataire se défend.
M. [Z] [K] soutient que la grande cave en deux parties dont la jouissance est contractuellement prévue correspond à l'espace de 26,75 m2 et à l'espace adjacent de 10,90 m2. Il ajoute que l'ancien propriétaire lui aurait ultérieurement concédé l'usage de la troisième cave de 9,20m2, en contrepartie de la perte de la jouissance d'une partie du local de 26,75m2 à l'occasion de l'installation d'une chaudière.
Sur la jouissance de la cave de 10,90 m2
En vertu de l'article 1188 du même code, le contrat s'interprète d'après la commune intention des parties plutôt qu'en s'arrêtant au sens littéral de ses termes.
Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s'interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation.
L'article 1190 du même code dispose que, dans le doute, le contrat de gré à gré s'interprète contre le créancier et en faveur du débiteur, et le contrat d'adhésion contre celui qui l'a proposé.
En l'espèce, il ressort du contrat de bail d' " avril 2007 " et de l'état des lieux du 1er avril 2007 qu'a été donnée à bail à M. [Z] [K] "une grande cave en deux parties", stipulation peu précise, qui nécessite son interprétation.
Il apparaît, sur les plans versés aux débats par les deux parties, que :
-le sous-sol est composé de cinq espaces distincts, et d'un petit espace supplémentaire, attenant au plus grand d'entre eux, dans lequel se situe la chaufferie ;
-quatre caves ont des surfaces comprises entre 7,05 et 10,90 m2,
-il existe une cinquième cave, sensiblement plus grande que les autres, puisque sa surface est de 26,75m2 ; elle comprend une partie plus large, donnant sur cour, et sur la chaufferie, ainsi qu'une partie légèrement plus étroite, du fait de la présence d'un couloir de circulation qui réduit sa largeur de 0,87 mètre sur la moitié de sa longueur environ, lequel donne en théorie accès, par l'intermédiaire d'une porte, à la cave de 9,20 m2.
-Il est impossible d'accéder à la cave de 10,90m2 sans passer par la cave de 26,75m2, ses portes d'accès ne donnant que sur la plus grande des caves, et le couloir de circulation ne donnant accès qu'aux caves de 9,20 m2, 7,05 m2 et 7,70m2,
-le local occupé par la chaudière a une surface de 1,05m2, et est adjacent à l’espace de 26,75 m2.
Il résulte de ces plans que la " grande cave en deux parties " qui a été donnée à bail à M. [Z] [K] correspond à l'espace de 26,75m2, ce qui n’est, en l’état des dernières écritures, plus contesté par le bailleur, complété par l'espace de 10,90 m2, identifiés sur le plan produit par M. [Z] [K] comme cave n°1 et cave n°2. En effet, en l'absence de toute possibilité d'accès à la cave n°2 sans passer par la cave n°1, cet espace doit être compris comme un seul et même espace, correspondant à " la grande cave en deux parties " identifiée au contrat de bail.
Cette interprétation des termes du contrat est corroborée par le courrier rédigé par Mme [R] [M] en date du 29 novembre 2023, dont il résulte que, lors de la visite de l'appartement dans lequel elle a emménagé avec M. [Z] [K], la cave qui leur a été présentée comme étant dans le champ contractuel était composée de deux grandes parties, ainsi que d'un petit local inutilisé. La plus grande partie d'environ 30m2 n'était, selon l'ex-épouse du locataire, accessible que par le jardin, les autres murs étant couverts de placards et de rangements fixés dans les murs ; la seconde partie était uniquement accessible par une porte sans clé donnant sur la cave principale, d'une surface d'environ 15m2.
Si ce courrier n'est pas conforme aux dispositions de l'article 202 du code de procédure civile, il convient de rappeler que ces dernières ne sont pas prescrites à peine de nullité. Aussi, si ce document ne peut être qualifié d'attestation de témoin, il constitue un élément de preuve comme un autre, dont la valeur probante dépend de l'appréciation souveraine du juge. Le courrier comporte la signature manuscrite de son auteur et une copie de sa pièce d'identité, de sorte que cette dernière peut être vérifiée. Il n'est par ailleurs pas contesté que Mme [R] [B] est divorcée de M. [Z] [K] et il est établi qu'elle ne réside plus dans les lieux, de sorte que son intérêt à témoigner en faveur de son ex-époux n'est pas avéré.
Ainsi, et dès lors que son contenu corrobore les plans versés aux débats, il revêt une force probatoire suffisante.
Il apparaît donc ainsi que le contrat de bail liant M. [Z] [K] et son bailleur comprend la jouissance de la cave de 10,90m2.
La SACD sera donc déboutée de sa demande tendant à voir ordonnée la restitution de la cave de 10,90 m2 sous astreinte.
Sur la jouissance de la cave de 9,20m2
M. [Z] [K] occupe un troisième espace, sans droit ni titre selon le bailleur, et en vertu d'un accord verbal selon lui.
Il résulte d'un courrier établi dans les mêmes conditions de forme que celui établi par Mme [R] [M], évoqué ci-avant, que M. [J] [X], gestionnaire locatif avant que n'intervienne la vente de l'ensemble immobilier à la SACD, que " suite à la mise en place d'une chaudière dans une partie de la cave qui était intialement allouée à M. [Z] [K], il a été mis à la disposition de ce dernier une cave supplémentaire de surface équivalente, auparavant attribuée à un autre locataire (M. [S]), qui n'en avait pas l'usage, disposant d'une grande cave adjacente ".
Ce courrier est corroboré par celui adressé le 20 août 2020 à la SACD par M. [V] [F], Président de la CRMAPT et de la CAMAT2F, dont il résulte que M. [K] aurait, tacitement et par accord informel, négocié avec un autre locataire, M. [S], l'usage d'une seconde cave, et par les plans avant et après installation de la chaudière signés par M. [A] [S], le 15 octobre 2020, produits par M. [Z] [K].
Il résulte de l'ensemble de ces éléments que l'occupation, par M. [Z] [K], de la cave de 9,20m2 donnant sur rue est issue d'un accord passé entre M. [A] [S] et M. [Z] [K], suite à l'installation de la chaudière dans le petit local attenant à la grande cave de 26,75m2.
Aucun élément versé aux débats ne permet toutefois d'établir qu'un avenant au contrat de bail aurait verbalement été conclu entre le locataire et le propriétaire, la mise à disposition d'une cave " de surface équivalente " évoquée par M. [J] [X] ne permettant pas de conclure au fait que la cave de 9,20m2 qu'il occupe aujourd'hui était une contrepartie de la perte de la jouissance du petit local de 1,05m2 dans lequel est aujourd'hui installée la chaudière, ni de contredire les propos de l'ancien propriétaire, qui évoque expressément dans son courrier un accord informel entre deux locataires, lequel est par ailleurs corroboré par les propos de M. [Z] [K], qui a lui-même déclaré au commissaire de justice ayant procédé au constat du 10 mars 2022 produit par le bailleur, que l'usage de cette cave sur rue, non comprise dans le contrat de location initial, lui aurait été accordé par un autre locataire.
Au regard de l'ensemble de ces éléments, il sera constaté que M. [Z] [K] ne dispose d'aucun titre qui soit opposable au propriétaire des lieux, qui lui permette d'occuper la cave de 9,20m2.
L'occupation sans droit ni titre du logement d'autrui constitue un trouble manifestement illicite qu'il appartient au juge de faire cesser.
M. [Z] [K] sera en conséquence condamné à restituer à son bailleur la cave de 9,20 m2 donnant sur rue.
La résistance de M. [Z] [K] à l'exécution de cette obligation n'étant pas établie, le bailleur sera débouté de sa demande d'astreinte.
Sur les travaux de remise en état des caves
Aux termes de l'article 7 f) de la loi du 6 juillet 1989, le preneur est obligé de ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l'état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; le bailleur a toutefois la faculté d'exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l'état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local.
C'est au bailleur de rapporter la preuve de l'existence de dégradations ou des transformations locatives.
Réciproquement, le bailleur est, aux termes de l'article 6 b) et d) de la loi du 6 juillet 1989, obligé d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement (…) et de ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.
Aux termes de l'article 143 du code de procédure civile, les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d'office, être l'objet de toute mesure d'instruction légalement admissible.
En l'espèce, la SACD soutient que :
-Monsieur [K] aurait scellé l'accès à la cave de 26,75m2, en y apposant une planche de contreplaqué entre les portes n°5 et n°6,
-La cave de 26,75 m2 et la cave de 9,20m2 communiquent directement par une baie libre, manifestement percée par M. [K],
-L'une des deux portes donnant accès à la cave de M. [K] aurait été fermée de l'intérieur par la pose d'une barre de fer,
-La porte d'accès à la cave de 26,75m2 (porte n°3 sur le plan) est condamnée par un meuble installé par M. [K],
-La cave de 26,75m2 a été aménagée par M. [K], qui y a installé du mobilier de salon, un évier et de l'électroménager,
-Des cloisons auraient été déposées,
-L'installation électrique ne respecte pas les règles minimales de sécurité (tableau électrique sans disjoncteur et non étanche).
Ces transformations mettraient, selon le bailleur, en péril le bon fonctionnement de l'immeuble, dès lors qu'il est privé d'accès à la chaufferie, et que l'installation électrique présente un risque pour les occupants de l'immeuble.
Au soutien de ses allégations, la SCAD produit :
-Un courrier du 20 août 2020, à elle adressé par M. [V] [F], Président de la CRMAPT et de la CAMAT2F, qui expose qu'après avoir demandé de pouvoir étendre du linge ou faire de l'exercice physique dans la partie commune donnant accès à la chaudière, M. [K] s'est unilatéralement attribué cette zone, condamnant, progressivement, malgré les mises en garde de leur gestionnaire des locaux, cet accès.
-Un constat de commissaire de justice, établi le 29 juin 2020, dont il résulte que ce dernier, entrant par l'entrée principale du [Adresse 2], a constaté que le couloir de distribution des caves était obturé par une plaque de contreplaqué à environ 4 mètres de la première porte, empêchant l'accès aux espaces de 26,75m2 et 10,90 m2,
-un deuxième constat, établi le 10 mars 2022, dont il résulte que le commissaire de justice, entré dans les caves par l'arrière de l'immeuble, a constaté, dans l'espace de 26,75 m2 désigné comme " grande cave ", l'existence d'une porte donnant accès à la chaufferie, un évier d'appoint agrémenté d'électroménager et autres équipements (TV, matériel HIFI, canapé), et, un tableau électrique, " sans disjoncteur, dans tous les cas non étanche ", son cablâge ressortant en direction de la circulation des parties communes. A la suite de cet équipement, le commissaire de justice constate la présence d'une planche en contreplaqué appliquée au contact du pourtour d'une baie, qui, au regard des plans, correspond à l'accès à la circulation de distribution des caves, partie commune. Le commissaire de justice précise que cette planche obstrue tout accès et n'est pas mobile, ce qui corrobore les propos du commissaire de justice, qui, entré par l'entrée principale au-devant de l'immeuble le 20 août 2020, a constaté qu'il ne lui était pas possible de franchir cet obstacle. Interrogé à ce sujet le 10 mars 2022, M. [K] a indiqué avoir scellé cet accès afin de sécuriser ses caves. Le commissaire de justice constate en outre des marques de reprise au plafond et des spectres de souches d'anciennes cloisons au sol. Il observe une baie permettant l'accès, directement depuis la " grande cave ", à la cave sur rue (correspondante sur le plan à la cave de 9,20m2), sans dormant pour recevoir une porte, les briquettes de structure étant dévoilées au niveau des montants et du linteau; dans la cave de 9,20m2, une barre de fer empêche l'ouverture de la première porte figurant sur le plan comme donnant accès au couloir de circulation, et la second porte est inaccessible, divers effets et un matelas empêchant tout déplacement jusqu'à celle-ci. Enfin, s'agissant de l'accessibilité, le commissaire de justice souligne que si M. [K] déclare que le chauffagiste et le syndic auraient un moyen d'accès à ces espaces, le syndic conteste disposer d'un double des clés. Il a été, en présence du commissaire de justice, proposé par M. [H] à M. [K] de procéder à un remplacement des serrures de la porte d'accès sur cour, celle-ci demeurant le seul et unique accès au local technique, proposition à laquelle M. [K] et son conseil ont indiqué qu'ils allaient réfléchir.
-Une attestation établie par M. [G] [C], gérant d'entreprise plomberie et chauffage, dont il résulte que jusqu'en début d'année 2020, il pouvait accéder au local technique depuis le [Adresse 2], mais qu'à compter du 15 avril 2020, cela n'a plus été possible sans l'intervention de M. [K] ou celle de ses enfants, pour lui permettre l'accès par l'arrière de l'immeuble.
Il ressort de l'ensemble de ces éléments que :
-l'accès à la cave sur rue, d'une superficie de 9,20m2, n'est possible que par l'intermédiaire de la grande cave, en dépit de l'existence de portes donnant sur le couloir de circulation, obturée par une barre de fer et les effets personnels de M. [Z] [K], constatés par commissaire de justice; l’ouverture entre cette cave et la grande cave apparait comme ayant été créée postérieurement à l’entrée en jouissance de M. [K], dès lors qu’elle apparaît comme dessinée manuellement sur le plan qu'il verse aux débats, représentant la situation des caves en 2020.
-l'accès à la grande cave, qui donne accès à la chaufferie, est condamné par une planche de contreplaqué qui ferme les espaces de 26,75m2 et 10,90 m2, M. [Z] [K] ayant reconnu, le 10 mars 2022, avoir scellé cet accès afin de sécuriser ses caves. Toutefois, il résulte des déclarations de Mme [R] [M] que l’accès la grande cave depuis le couloir de distribution était condamné dès leur entrée dans les lieux.
-Des installations électriques (tableau électrique) et de plomberie (évier, évacuations d'eau), existent dans les caves occupées par M. [Z] [K], mais rien ne permet d'affirmer que M. [Z] [K] en soit à l'origine, étant précisé que Mme [R] [M] déclare, dans son courrier du 29 novembre 2023, que des tuyaux d'alimentation et d'évacuation pour les machines à laver étaient présentes dans les lieux lorsqu'ils s'y sont installés.
-la dépose de cloisons que déduit le commissaire de justice des reprises qu'il a constatées au plafond ne permet pas d'identifier qu'elle serait le fait de M. [K],
-bien que M. [Z] [K] soutienne avoir donné un double des clés à l'administrateur de biens du bailleur aux fins de permettre l'accès au local technique, il apparaît qu’il est aujourd’hui le seul à pouvoir y accéder, étant précisé que le défendeur ne produit, au soutien de son argumentation, qu'un courriel par lui rédigé ; le courrier de Mme [R] [M], daté du 29 novembre 2023, fait par ailleurs mention du fait qu'un double des clés aurait été donné au chauffagiste, ce qui semble contredit par les déclarations du chauffagiste en personne.
M. [Z] [K] ne produit aucun accord écrit du propriétaire s’agissant de la modification des accès aux caves, dont il est établi qu’il est à l’origine.
Le fait que le chauffagiste ou le bailleur ne puisse avoir accès librement au local technique met en péril le bon fonctionnement des équipements et la sécurité du local, de sorte que M. [Z] [K] sera condamné à procéder aux travaux de remise en état des accès aux caves:
la remise en état du mur séparant la cave de 26,75m2 et la cave de 9,20m2,la remise en état des accès, par les deux portes prévues à cet effet et figurant sur le plan, à la cave de 9,20m2,permettre l’accès de son bailleur au local technique qui abrite la chaufferie, par la mise à disposition d’un jeu de clés, et par la dépose de la plaque de contreplaqué qui empêche l’accès à ce local par l’intermédiaire de l’entrée principale située [Adresse 1].
S’agissant de l’installation électrique, de la plomberie, et de la dépose de cloisons, il n’est pas établi qu’elles seraient le fait de M. [Z] [K], Mme [R] [M] indique que l’évier et les évacuations d’eau étaient pré-existantes à leur installation. Il résulte en outre du courrier de l’ancien propriétaire adressé à la SACD que M. [Z] [K] les avait informés de son intention d’utiliser une partie de la cave comme buanderie ; or, aucun des éléments versés aux débats ne traduit une quelconque surprise, ou une mise en garde quant à l’usage de cet espace à cette fin, qui aurait notamment résulté de l’absence d’électricité ou de canalisation d’eau dans ces espaces.
En conséquence, la SACD sera déboutée de sa demande tendant à condamner M. [Z] [K] à remettre les caves en l’état s’agissant des installations électriques et de plomberie. M. [Z] [K] devra néanmoins permettre l’accès de son bailleur à ces installations, de sorte que puisse être contrôlée la conformité des équipements aux normes de sécurité.
Il sera ajouté que le prononcé d'une expertise judiciaire, longue et coûteuse, apparaît disproportionnée alors que le demandeur, qui supporte la charge de la preuve, ne produit aucune pièce permettant d’établir que ces installations n’existaient pas avant l’entrée en jouissance des lieux par M. [Z] [K].
Sur les demandes reconventionnelles de M. [Z] [K]
L'article 444 du code de procédure civile dispose que " le président peut ordonner la réouverture des débats. Il doit le faire chaque fois que les parties n'ont pas été à même de s'expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandés. En cas de changement survenu dans la composition de la juridiction, il y a lieu de reprendre les débats ".
M. [Z] [K] expose que la SACD l’a privé d’accès au jardin dont il avait, jusqu'au jugement du 30 novembre 2021, la jouissance ; Il précise qu'en dépit de ce qu'un droit de passage lui a toutefois été reconnu, aux termes du même jugement, la SACD l'a privé de tout accès à ses caves, en faisant édifier une grille cadenassée à l'entrée du jardin.
Il considère d'ailleurs que le jardin dont il est question dépend du [Adresse 2], et non pas du 17-19 ainsi que le soutient la demanderesse.
Il ajoute que ce jardin aurait été fermé par de hautes palissades, posées à moins d'un mètre de ses fenêtres, qui obstruent sa vue et ont diminué la luminosité dans son logement.
Il sollicite en conséquence que la SACD soit enjointe :
- à rouvrir l'accès totalement libre à la cave de M. [K], depuis les portes-fenêtres arrières de son logement, et par le jardin de l'immeuble du [Adresse 2],
- à supprimer, ou à repousser à 2 mètres à tout le moins les palissades de ses fenêtres sur jardin (arrière),
outre sa condamnation à lui verser la somme de 16 000 euros en dédommagement de la privation d'accès à sa cave, imposée depuis la pose d'une grille cadenassée.
Le juge statuant le 30 novembre 2021 a considéré que M. [Z] [K] ne disposait d'aucun droit de passage sur la cour gravillonnée du [Adresse 1], et a enjoint M. [K] de ne pas y pénétrer, sauf pour déposer ses ordures ménagères dans les containers qui y sont situés. Il est constant qu'existe aujourd'hui un local poubelle à l'extérieur de cet espace.
Il est toutefois établi que M. [Z] [K] a interjeté appel du jugement qui le privait d'accès au jardin et à la cour, et les parties ont mentionné à l'audience que le délibéré de la Cour d'Appel de Paris avait été fixé au 16 mai 2024.
L'arrêt de la Cour d'appel de Paris portant sur la jouissance et le droit de passage de M. [Z] [K] dans les espaces extérieurs situés à l'arrière du bâtiment qu'il occupe et qui donnent accès à ses caves, est susceptible de déterminer l’issue du présent litige.
Il convient donc d'ordonner la réouverture des débats sur les demandes reconventionnelles formées par M. [Z] [K] aux fins de :
-production de l'arrêt de la cour d'appel de Paris statuant sur la jouissance et le droit de passage de M. [Z] [K] dans la courette et le jardin ;
-présentation des observations des parties.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
DEBOUTE la SACD de sa demande de restitution de la cave de 10,90 m2 ;
DECLARE M. [Z] [K] occupant sans droit ni titre de la cave de 9,20m2 située [Adresse 2];
ORDONNE à M. [Z] [K] de cesser l'occupation de cette cave, dans un délai de 2 mois à compter de la signification de la présente décision,
ORDONNE à M. [Z] [K] de procéder à la remise en état des accès aux caves, dans un délai de six mois à compter de la présente décision, en :
procédant aux travaux de remise en état du mur séparant la cave de 26,75m2 et la cave de 9,20m2,procédant aux travaux de remise en état des accès, par les deux portes prévues à cet effet et figurant sur le plan, à la cave de 9,20m2,procédant à la dépose de la plaque de contreplaqué qui empêche l’accès aux caves de 26,75m2 et 10,90m2 depuis l’entrée principale située [Adresse 1]
SURSOIT A STATUER sur les demandes reconventionnelles,
ORDONNE la réouverture des débats sur les demandes reconventionnelles, afin de permettre la production aux débats de l'arrêt de la cour d'appel de Paris statuant sur la jouissance et le droit de passage de M. [Z] [K] dans la courette et le jardin
RENVOIE l'examen de l'affaire à l'audience de plaidoiries du 10 septembre 2024 à 9h01 ;
RESERVE les dépens et la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal.
Le greffier le juge des contentieux de la protection