TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le : 18/06/2024
à : Maître Dahbia CHALAL-FERTANE
Maître Danièle SPIELMANN
Maître Esther PARIENTE
Pôle civil de proximité
PCP JCP référé
N° RG 24/02099
N° Portalis 352J-W-B7I-C4CTY
N° MINUTE : 1/2024
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 18 juin 2024
DEMANDERESSE
Madame [V] [U], demeurant [Adresse 2]
comparante en personne assistée de Maître Dahbia CHALAL- FERTANE de la SELEURL LDCF AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #D1593
DÉFENDERESSE
Madame [M] [E], demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître Danièle SPIELMANN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1933
Monsieur [N] [J] (intervention volontaire)
représenté par Maître Esther PARIENTE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2427
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Alexandrine PIERROT, Greffière,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 16 mai 2024
ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 18 juin 2024 par Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Alexandrine PIERROT, Greffière
Décision du 18 juin 2024
PCP JCP référé - N° RG 24/02099 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4CTY
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé prenant effet le 01/01/2007 et renouvelable tacitement tous les trois ans, [V] [U] a donné bail à [M] [E] un appartement meublé à usage d'habitation situé [Adresse 1].
Par courrier remis en main propre le 23/08/2023, [V] [U] a fait signifier à [M] [E] un congé pour vente à effet au 01/01/2024.
Par acte de commissaire de justice du 02/02/2024 remis à étude, [V] [U] a assigné [M] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure.
L'affaire était appelée à l'audience du 18/03/2024 et faisait l'objet d'un renvoi avant d'être examinée à l'audience du 16/05/2024.
[V] [U], représentée par son conseil, sollicite aux termes de ses dernières écritures soutenues oralement à l'audience de voir :
- déclarer ses demandes bien fondées ;
- prononcer la validité du congé pour vente remis à [M] [E] en date du 23/08/2023 venant à échéance le 31/12/2023 ;
- juger opposable de plein droit le congé délivré le 23/08/2023 à [N] [J] ;
- dire les défendeurs, et tout occupant de leur chef, occupants sans droit ni titre de-puis le 01/01/2024 ;
- ordonner l'expulsion des défendeurs, et de tous occupants de leur chef, des lieux loués avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin ;
- dire qu'en ce cas, [V] [U] sera autorisée à vider les lieux de tous meubles ou objets trouvés sur place et, le cas échéant, à les confier à un garde-meuble aux frais, risques et périls des défendeurs ;
- condamner les défendeurs à lui payer une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer majoré de 50%, à compter du 01/01/2024 et jusqu'à li-bération effective des lieux ;
- condamner [M] [E] à lui payer la somme de 1800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et au paiement des dépens comprenant le coût de l'assignation ;
[M] [E], représentée par son conseil, sollicite en vertu de ses dernières conclu-sions reprises oralement, de voir :
- dire n'y avoir lieu à référé et à défaut débouter la demanderesses de ses prétentions ;
subsidiairement si le congé était validé :
- dire qu'il ne produira effet qu'à compter du 31/12/2024,
- débouter la demanderesse de sa demande d'expulsion et de sa demande au titre de l'indemnité d'occupation ;
- très subsidiairement : accorder un délai de six mois pour quitter les lieux ;
- condamner [M] [E] aux dépens et la débouter de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
[N] [J], représenté par son conseil, intervient volontairement à l'instance et s'associe aux prétentions de [M] [E].
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il convient de renvoyer aux écritures oralement reprises à l'audience pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.
La décision a été mise en délibéré au 18/06/2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS
En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. L'occupation sans droit ni titre du bien d'autrui constitue un trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin.
Sur l'intervention volontaire de [N] [J]
Aux termes de l'article 330 du code de procédure civile, l'intervention est accessoire lorsqu'elle appuie les prétentions d'une partie.
En l'espèce, [N] [J] intervient volontairement au soutien des prétentions de [M] [E]. Il y a lieu de recevoir son intervention.
Sur le congé délivré par le bailleur et ses conséquences
Selon l'article 1737 du code civil, le bail cesse de plein droit à l'expiration du terme fixé, lorsqu'il a été fait par écrit, sans qu'il soit nécessaire de donner congé.
L'article 1738 du même code précise que si, à l'expiration des baux écrits, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par l'article relatif aux locations faites sans écrit.
Enfin, en application de l'article 1739, lorsqu'il y a un congé signifié, le preneur quoiqu'il ait continué sa jouissance, ne peut invoquer la tacite reconduction.
En vertu de l'article 25-8 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.
A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.
Décision du 18 juin 2024
PCP JCP référé - N° RG 24/02099 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4CTY
En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.
Il ne rentre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer la validité du congé mais uniquement de faire cesser le trouble manifestement illicite résultant de la poursuite de l'occupation après la date d'effet du congé.
En l'espèce, le bail consenti à [M] [E] a pris effet au 01/01/2007 avec une échéance initiale au 31/12/2009. Il a ensuite été renouvelé tacitement à cette date pour une durée de trois, avec échéances aux 31/12/2012, puis 31/12/2015, puis 31/12/2018, puis 31/12/2021 et enfin 31/12/2024.
[V] [U] a délivré à sa locataire le congé pour vente avec remise en propre le 23/08/2023 à effet au 01/01/2024. Or, la fin de bail est au 31/12/2024.
Ainsi, [M] [E] dispose d'un titre d'occupation jusqu'au 31/12/2024 minuit et n'est pas occupante sans droit ni titre du logement. Il n'existe donc aucun trouble manifestement illicite et la juge des référés, juge de l'évidence, n'est ni compétente pour statuer sur le constat de la validité du congé, ni sur la nullité du congé et enfin ni sur les effets d'un tel congé.
Il appartiendra aux parties de saisir le juge du fond, qui pourra alors examiner leurs prétentions et notamment la validité ou la nullité du congé, son opposabilité et les moyens contradictoires des parties.
Il convient donc de rejeter l'ensemble des demandes de [V] [U].
Sur les demandes accessoires
La demande de [V] [U] au titre de l'article 700 du code de procédure civile sera rejetée compte tenu de la solution du litige et de la situation des parties.
[V] [U] sera tenue au paiement des dépens.
L'exécution provisoire est de droit et sera rappelée.
PAR CES MOTIFS
La juge des contentieux de la protection statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe en premier ressort,
RECOIT l'intervention volontaire de [N] [J] ;
DIT n'y avoir à référé, en conséquence :
REJETTE l'ensemble des demandes de [V] [U];
CONDAMNE [V] [U] au paiement des dépens ;
REJETTE la demande de [V] [U] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELONS que l'exécution provisoire est de droit.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jour, mois et an susdits, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La greffière, La juge des contentieux de la protection,