SG
LE 19 JUIN 2024
Minute n°
N° RG 20/00156 - N° Portalis DBYS-W-B7E-KPY7
Société Civile CARRE FEYDEAU INVESTMENT (CFI)
C/
S.A.S. 3BP
Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l’expulsion
1 copie exécutoire et certifiée conforme à :
la SELARL BRG - 206
la SELARL CORNET VINCENT SEGUREL - 22A
Me Patrick MAUBARET
délivrées le
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE NANTES
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QUATRIEME CHAMBRE
JUGEMENT
du DIX NEUF JUIN DEUX MIL VINGT QUATRE
Composition du Tribunal lors du délibéré :
Président :Laëtitia FENART, Vice-Présidente,
Assesseur :Nathalie CLAVIER, Vice Présidente,
Assesseur :Stéphanie LAPORTE, Juge,
GREFFIER : Sandrine GASNIER
Débats à l’audience publique du 16 JANVIER 2024 devant Laëtitia FENART, siégeant en Juge Rapporteur, sans opposition des avocats, qui a rendu compte au Tribunal dans son délibéré.
Prononcé du jugement fixé au 18 AVRIL 2024 prorogé au 19 JUIN 2024.
Jugement Contradictoire rédigé par Stéphanie LAPORTE, prononcé par mise à disposition au greffe.
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ENTRE :
Société Civile CARRE FEYDEAU INVESTMENT (CFI), dont le siège social est sis [Adresse 2]
Rep/assistant : Maître Laurence CADENAT de la SELARL CORNET VINCENT SEGUREL, avocats au barreau de NANTES
Rep/assistant : Me Patrick MAUBARET, avocat au barreau de BORDEAUX
DEMANDERESSE.
D’UNE PART
ET :
S.A.S. 3BP, dont le siège social est [Adresse 3]
Rep/assistant : Maître Emmanuel RUBI de la SELARL BRG, avocats au barreau de NANTES
DEFENDERESSE.
D’AUTRE PART
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EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte du 15 mars 2017, la société civile CARRE FEYDEAU INVESTISSEMENT (CFI) a conclu un bail commercial avec la société 3BP, dans un ensemble commercial sis [Adresse 1], dans le volume 4 en rez-de-chaussée, portant sur des locaux commerciaux, à usage de boulangerie et de pâtisserie, pour une durée de 10 ans à compter du 15 mars 2017 et moyennant un loyer annuel de 40.000,00 € HT/HC, la première année, révisable chaque année, et payable par trimestre d’avance.
Par exploit du 16 décembre 2019, la société CARRE FEYDEAU INVESTISSEMENT (CFI) a fait assigner la société 3BP, devant le tribunal de grande instance de Nantes, en paiement de charges et loyers impayés et d’une clause pénale.
Par ordonnance du 09 décembre 2021, le juge de la mise en état a ordonné une consultation sur les sommes réclamées par le bailleur et désigné Monsieur [H] comme expert. Celui-ci a déposé son rapport le 26 janvier 2023.
Par dernières conclusions du 17 octobre 2023, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, la société civile CARRE FEYDEAU INVESTISSEMENT (CFI) a sollicité du tribunal, au visa des articles 1103 et suivants du code civil, de :
Débouter la SAS 3BP de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;
Condamner la SAS 3BP au paiement de la somme de 167 550,05 € correspondant aux impayés de loyers et de charges arrêtés au 5 septembre 2023 outre intérêts à compter de la signification de l’assignation introductive d’instance ;
La condamner au paiement d’une indemnité de 16 755 € sur le fondement du 1° de l’article 26 du bail ;
La condamner à respecter l’exigibilité contractuelle et ainsi de régler les loyers et charges le premier jour de chaque trimestre civil sous astreinte de 400 € par jour de retard ;
Ordonner l’exécution provisoire ;
La condamner au paiement d’une indemnité de 5000 € sur le fondement des dispositions prévues par l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens.
Par dernières conclusions du 03 novembre 2023, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, la SAS 3BP a sollicité du tribunal, de :
Dire et juger que le bail commercial liant la société CARRE FEYDEAU INVESTISSEMENT et la société 3BP, ne dispose d’aucune clause contractuelle mettant clairement et précisément à la charge du preneur les frais de gardiennage et les moyens de protection incendie ;
En conséquence, débouter la société CARRE FEYDEAU INVESTISSEMENT de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions ;
Condamner la société CARRE FEYDEAU INVESTISSEMENT à rembourser à la société 3BP la somme de 97.742,75 € au titre des frais de gardiennage et de sécurité depuis 2017 jusqu’à 2024, sauf à parfaire en fonction des éléments justificatifs qui seront communiqués ;
A titre subsidiaire, dire et juger que la société CARRE FEYDEAU INVESTISSEMENT ne justifie de la réalité des charges dont elle réclame le remboursement, et l’en débouter en conséquence ;
Réduire à un euro symbolique le montant de l’indemnité qui devrait du au titre de la clause pénale ;
Condamner la société CARRE FEYDEAU INVESTISSEMENT à verser à la société 3BP la somme de 10.000 € au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
La condamner aux dépens.
L’ordonnance de clôture de l’instruction et l’audience des plaidoiries ont eu lieu le 16 janvier 2024.
L’affaire a été mise en délibéré au 18 avril 2024 prorogé au 19 juin 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur l’imputabilité des frais de gardiennage et de sécurité au preneur
S'agissant des charges locatives dans un bail commercial, l’article L145-40-2 du code de commerce prévoit que « Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.
Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire :
1° Un état prévisionnel des travaux qu'il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d'un budget prévisionnel ;
2° Un état récapitulatif des travaux qu'il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.
Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l'exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d'informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires. »
L'article L145-40-2 du code de commerce exige ainsi un « inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire ». L'objectif de transparence impose de priver d'effet les inventaires ne permettant pas au preneur de mesurer quelles seront les charges concrètement récupérables.
En l’espèce, l’annexe du bail conclu entre la société CARRE FEYDEAU INVESTISSEMENT et la société 3BP, le 15 mars 2017, comprend un inventaire des catégories de charges liées au bail, paraphé par les parties au contrat, dans lequel apparaissent les charges liées au « gardiennage » et celles induites par la vérification des moyens de protection incendie, imputées au preneur. Cette annexe qui utilise une taille de caractère sans doute réduite, est malgré tout parfaitement lisible et fait la liste des charges liées au bail, pour chaque catégorie de charges ou de prestations avec la répartition, pour chacune d’elles entre bailleur et preneur. L’irrégularité de l’inventaire n’est ainsi pas démontrée et les charges liées aux frais de gardiennage et à la sécurité du preneur sont imputables au preneur.
Sur les comptes entre les parties
La société CARRE FEYDEAU INVESTISSEMENT (CFI) sollicite le versement d’une somme de 184.007,14 euros correspondant à des impayés de loyers et de charges arrêtés au 12 décembre 2023.
La SAS 3BP fait valoir une créance de 97.742,75 euros en remboursement des charges de gardiennage indument prélevées de 2017 à 2024.
Selon l’article 1353 du code civil, il incombe à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.
Sur les demandes de la société CARRE FEYDEAU INVESTISSEMENT (CFI)
Ainsi, il incombe au bailleur qui réclame au preneur de lui rembourser, conformément au contrat de bail commercial le prévoyant, un ensemble de loyers, de dépenses et de taxes, d'établir sa créance en démontrant l'existence et le montant de ces charges. Le bailleur doit pour conserver, en les affectant à sa créance de remboursement, les sommes versées au titre des provisions, justifier le montant des dépenses et faute d'y satisfaire, il doit restituer au preneur les sommes versées au titre des provisions.
Dans les conclusions de son rapport, l’expert judiciaire a relevé que les charges privatives affectées comme telles sur le compte du locataire n’étaient conformes ni au bail, ni à ses annexes, ni au cahier des charges particulières internes au volume 4.
Les charges ont été réparties suivant un critère d’utilité, en fonction des heures d’ouverture du centre commercial et du commerce pour les frais de gardiennage et de sécurité incendie, alors que le bail avait prévu une répartition en fonction des tantièmes affectés à chaque cellule commerciale. L’expert a ainsi procédé à un nouveau calcul de ces charges, fondé sur les critères du bail, et a retenu que pour les charges de gardiennage le bailleur avait trop facturé. Il a conclu à un trop facturé de 95.279,94 euros HT soit 114.335,93 euros TTC et considéré que la société 3BP étant redevable d’un arriéré de charges de 73.706,59 euros, soit 88.447,91 euros TTC, elle était créancière de la somme de 21.573,35 euros HT, soit 25.888.02 euros TTC pour la période allant jusqu’au 31 décembre 2019.
La société CARRE FEYDEAU INVESTISSEMENT (CFI) n’explique pas comment, le preneur peut être créditeur d’une somme de 21.573,35 euros HT, soit 25.888.02 euros TTC pour la période allant jusqu’au 31 décembre 2019, selon l’expert, puis débiteur d’une somme de 161.768,16 euros au 03 avril 2023, puis de 184.007,14 euros au 12 décembre 2023.
Les loyers et charges impayés dont le paiement est réclamé, ne sont pas justifiés par la bailleresse. Le solde du bail transmis (pièce n°10) qui fait état des crédits et des débits depuis le 15 mars 2017, ne tient pas compte des conclusions de l’expert et ne permet pas de savoir si les charges de gardiennage et d’incendie ont été réparties en fonction du critère prévu au bail à compter du 1er janvier 2020. La bailleresse produit également des avis d’échéance qui intègrent loyers, provisions sur charges, provisions sur honoraires, provisions sur assurance, qui ne permettent pas davantage de justifier les loyers et les charges réclamés ; des relevés individuels de dépenses adressés à la SAS 3BP, pour la période examinée par l’expert, soit jusqu’au 31 décembre 2019 ; les factures de la société Sécuritas pour les années 2017 à 2020, qui ne permettent pas de comprendre le mode de répartition entre les cellules commerciales.
Ainsi la société CARRE FEYDEAU INVESTISSEMENT (CFI) ne justifie-t-elle pas le bien-fondé de la somme de 184.007,14 euros, réclamée au titre des loyers et charges locatives restant dues au 12 décembre 2023.
Il convient de rejeter sa demande, ainsi que celle de 18.400 euros fondée sur la clause pénale prévue à l’article 26 1° du bail.
Sur les demandes de la SAS 3BP
Comme cela a été précédemment indiqué, l’expert judiciaire a considéré qu’il fallait procéder à un nouveau calcul des charges de gardiennage et d’incendie, en se fondant sur les critères du bail, et a retenu que pour ces charges, il y avait un trop facturé de 95.279,94 euros HT soit 114.335,93 euros TTC et que la société 3BP étant redevable d’un arriéré de charges de 73.706,59 euros, soit 88.447,91 euros TTC, elle était créancière de la somme de 21.573,35 euros HT, soit 25.888.02 euros TTC pour la période allant jusqu’au 31 décembre 2019.
La SAS 3BP déduit du fait qu’il y avait un trop versé pour les charges de gardiennage de 37.742,75 euros pour la période de 2017 à 2019, que pour les années 2020 à 2024, le montant des charges de gardiennage et de sécurité trop versé serait de 12.000 euros par an, soit un total de 97.742,75 euros.
Ces sommes ne sont pas justifiées et il convient de se fonder sur les conclusions du rapport d’expertise pour retenir que la société CARRE FEYDEAU INVESTISSEMENT (CFI) doit rembourser à la SAS 3BP, la somme de 21.573,35 euros HT, soit 25.888.02 euros TTC, au titre des charges de gardiennage et d’incendie trop versées, pour la période allant jusqu’au 31 décembre 2019.
Sur l’exigibilité contractuelle du loyer
La société CARRE FEYDEAU INVESTISSEMENT (CFI) fait valoir que l’article 19 du bail, prévoit que le loyer est payable par quart d’avance les premiers jours du trimestre civil, soit tous les 1er janvier, 1er avril, 1er juillet, 1er octobre de chaque année civile.
La demanderesse fait valoir que la société 3BP ne respecte pas cette obligation contractuelle, et règle les loyers par mois aux lieu et place, qu’ils le soient par trimestre et d’avance.
Il convient de rappeler à la société 3BP l’obligation contractuelle de respecter l’exigibilité contractuelle de paiement et ainsi de régler ses loyers et charges le premier jour de chaque trimestre civil.
Toutefois aucun élément versé au dossier ne tendant à démontrer que le défendeur n'exécutera pas la présente décision, aucune astreinte ne sera prononcée.
Sur les demandes accessoires
Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
La société CARRE FEYDEAU INVESTISSEMENT (CFI) qui succombe à titre principal sera condamné aux dépens.
Sur l’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile
En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
La société CARRE FEYDEAU INVESTISSEMENT (CFI) est condamnée à verser la somme de 3000 euros à la SAS 3BP, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
L'exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,
REJETTE la demande de la société CARRE FEYDEAU INVESTISSEMENT (CFI) à l’encontre de la SAS 3BP, de payer la somme de 184.007,14 euros au titre des loyers et charges locatives restant dues au 12 décembre 2023 ;
REJETTE la demande de la société CARRE FEYDEAU INVESTISSEMENT (CFI) à l’encontre de la SAS 3BP de payer la somme de 18400 euros au titre de la clause pénale prévue à l’article 26 1° du bail ;
CONDAMNE la société CARRE FEYDEAU INVESTISSEMENT (CFI) à verser la somme de 21.573,35 euros HT, soit 25.888.02 euros TTC, au titre des charges de gardiennage et d’incendie trop versées, pour la période allant jusqu’au 31 décembre 2019, à la SAS 3BP ;
RAPPELLE à la société 3BP l’obligation contractuelle de respecter l’exigibilité contractuelle de paiement et ainsi de régler ses loyers et charges le premier jour de chaque trimestre civil ;
DIT n'y avoir lieu au prononcé d'une astreinte ;
CONDAMNE la société CARRE FEYDEAU INVESTISSEMENT (CFI) à verser la somme à la SAS 3BP, la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la société CARRE FEYDEAU INVESTISSEMENT (CFI) aux entiers dépens ;
DIT que l’exécution provisoire est de droit.
LE GREFFIER, LE PRESIDENT,
Sandrine GASNIER Laëtitia FENART